Le coût de l’Assurance vacance locative et carence locative

Vous êtes propriétaire d’un bien en location qui est vide. Vous ne recevez donc probablement pas de loyer. Et pourtant, vous auriez pu éviter cette situation en souscrivant à une assurance spécialisée. Découvrez tous les détails. 

L’absence de locataire est redoutée par la plupart des propriétaires. Cette période dite de carence locative est synonyme de pertes de revenus et d’inquiétude. Pour une location plus sereine, il existe l’assurance vacance locative, mise en place pour indemniser le bailleur pendant les quelques mois sans locataire.

Définitions de la carence et de la vacance locative

Deux types d’assurances coexistent pour pallier l’absence de locataire. Elle sont proposées le plus souvent en option payante de la garantie loyers impayés. On peut alors se couvrir contre la carence locative ainsi que contre la vacance locative. Mais attention ! Les deux termes ne recouvrent pas les mêmes situations. Mieux vaut donc bien les identifier.

  • la carence locative résulte de l’absence d’un premier locataire lors de la location d’un bien pour la première fois.
  • la vacance locative est la conséquence de la non-location du bien immobilier entre deux locataires.

L’assurance vacance locative a pour objectif de couvrir partiellement le manque à gagner issu de la période de vacance entre deux locataires.

Le propriétaire recevra alors une indemnité pendant la période où le bien immobilier reste inoccupé entre deux locataires.

L’assurance carence locative couvre l’absence de loyer issu de la recherche du 1er locataire, alors que le bien n’a jamais été loué.

 

Les conditions d’exercice de l’assurance vacance et carence locative dépendent des éléments suivants :

  • la durée d’occupation par le précédent locataire,
  • la durée de la période de vacance,
  • la survenance de sinistre,
  • la présence d’un contentieux entre le propriétaire bailleur et le locataire,
  • seuls les biens immobiliers destinés au logement peuvent être couverts par la garantie de vacance locative.

L’assurance vacance locative présente de nombreuses conditions pour pouvoir être couvert du manque à gagner en tant que bailleur sans locataire. La plupart du temps, le contrat comporte une franchise, pouvant aller d’un à 4 ou 5 mois.
La durée maximale de prise en charge varie elle aussi, jouant ainsi sur la qualité de la couverture offerte. Si vous vous apprêtez à souscrire une assurance vacance locative, privilégiez donc les contrats avec une franchise faible et une durée maximale d’indemnisation élevée.
Le montant d’indemnisation peut lui aussi être plafonné : il n’est pas rare de voir des contrats qui n’indemnisent que 80 % du loyer.

Il convient donc de vérifier les éléments suivants dans le contrat d’assurance vacance et carence locative:

  • La durée de carence pendant laquelle l’assurance ne peut être exercée : elle se situe généralement entre 1 à 3 mois.
  • La durée d’exercice de l’assurance entre 1 à 4 mois.
  • Le montant d’indemnisation qui dépend surtout du niveau de loyer : il peut varier de 80 à 100% du loyer.
  • Les clauses d’exclusion.

Le coût de l’assurance vacance et carence locative

La prime d’assurance vacance locative varie entre 2% et 4 % du montant du loyer.

La prime est déductible des revenus fonciers.

A noter qu’il est très difficile de trouver une assurance vacance locative lorsque vous gérez vous-même votre bien, c’est-à-dire lorsque vous ne passez pas par une agence de gestion locative.

Si vous ne souhaitez pas laisser la gestion de votre location à un mandataire, il est souvent possible de souscrire à une assurance loyers impayés en prenant la garantie optionnelle vacance locative. La majorité des assureurs proposant l’assurance loyers impayés (ou GLI pour garantie loyer impayé) couvre les risques de carence locative via cette option facultative.

Les assurances vacance et carence locative versus les autres assurances

L’assurance vacance locative peut également être incluse dans les contrats d’assurance loyers impayés ou de garantie des risques locatifs.

Certaines compagnies d’assurances peuvent également proposer ce type d’assurance lors de départ anticipé du locataire sans avertissement ou avant la fin du préavis.

De même que pour les assurances loyers impayés, il est préférable de prendre cette assurance vacance et carence locative dans le cadre d’un mandat de gestion locative : les administrateurs de biens profite généralement de contrat groupe aux tarifs plus avantageux.

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