Marvin travaille dans la banque à Genève et a choisi Reims pour ses étudiants, ses prix accessibles et sa proximité avec Paris. En 2022, il a acheté à Reims un 2 pièces de 34 m² avec travaux, sans jamais se déplacer : une chasseuse a tout géré, de la recherche au chantier, puis la mise en location. Depuis, il prépare un deuxième projet dans la même ville. Son objectif : un patrimoine qui s’autofinance.
Témoignage recueilli en février 2025, mis à jour le 08/10/2026.
Le projet en un coup d’œil
| Membre | Marvin, secteur bancaire |
| Vit à | Genève (Suisse), en contrat local |
| A investi à | Reims (Marne) |
| Type de bien | 2 pièces de 34 m² |
| Année d’achat | 2022 |
| Prix | 62 000 € |
| Travaux | 30 000 €, gérés à distance |
| Financement | Épargne et prêt immobilier de non-résident |
| Gestion | Agence locale partenaire de sa chasseuse ; Marvin valide chaque locataire |
Qui est Marvin ?
« J’ai grandi à Paris et fait une école de commerce à Bordeaux. Après plusieurs stages à l’étranger et une première expérience au Maroc, je vis à Genève depuis trois ans, où je travaille dans la banque. »
« Je ne suis pas expatrié au sens strict, car je suis en contrat local. Mais la vie en Suisse m’a donné une capacité d’épargne que je n’aurais pas eue en France. C’est ce qui m’a motivé à investir. »
Pourquoi Reims ?
« Je connaissais peu la ville, à part pour quelques tournois de sport pendant mes études. Mais elle cochait tous mes critères » :
- Un prix accessible : Paris était hors budget, et je ne voulais pas d’un bien purement patrimonial au rendement trop faible.
- Une ville dynamique : plus de 100 000 habitants, un bon bassin étudiant et économique.
- Un marché locatif fluide : pas de plafonnement des loyers et une demande soutenue.
- La proximité de Paris : 45 minutes en train.
- Un potentiel de valorisation : l’arrivée d’établissements comme Sciences Po attire étudiants et jeunes actifs.
Pour aller plus loin sur la ville, voyez la page investir à Reims.
Quel bien a-t-il acheté ?
« Tout s’est fait via Anaïs, ma chasseuse. Deux biens correspondaient à mes critères : un appartement divisible pour une colocation, parti trop vite, et un second avec beaucoup de travaux, mais une belle surface et un bon emplacement. J’ai fait une offre immédiatement, elle a été acceptée. »
- Type : 2 pièces de 34 m²
- Prix d’achat : 62 000 €
- Travaux : 30 000 €
Pourquoi passer par une chasseuse ?
« La distance. Je ne me voyais pas faire les visites ni gérer la recherche depuis Genève. Et je n’avais pas l’expertise pour repérer les petits défauts d’un bien, encore moins pour piloter des travaux. Anaïs connaît bien le marché local : elle m’a permis de passer à l’action sans hésiter. »
Comment gérer 30 000 € de travaux à distance ?
« Je n’y connaissais rien. Anaïs travaille avec un partenaire de confiance pour les travaux, et tout s’est fait sur WhatsApp : photos et validation rapide de chaque décision. Je n’ai jamais eu à me déplacer, ce qui était essentiel pour moi. »
Un projet à Reims ? Comme Marvin, faites-vous accompagner par un chasseur recommandé par les membres : recherche, visites et suivi des travaux, sans avoir à vous déplacer. C’est gratuit, avec une réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un chasseur recommandéComment se passe la location ?
« Depuis l’achat en 2022, j’ai eu deux locataires : un couple, puis un étudiant avec son père comme garant. La gestion est confiée à une agence locale, partenaire d’Anaïs. Elle me propose des profils et je valide avant la signature du bail. »
Comment a-t-il financé le projet ?
« Avec de l’épargne et un prêt immobilier de non-résident. Ça n’a pas été simple. J’avais deux options » :
- Une banque locale : il fallait au moins 30 % d’apport, plus les frais de notaire.
- Le service international de BNP : un financement classique, comme un résident français, mais avec des délais de réponse plus longs.
« Le financement reste un point clé pour les expatriés. Il faut s’armer de patience. »
Des erreurs à ne pas refaire ?
- Faire une offre trop vite : sur un premier investissement, on a vite un coup de cœur sans avoir calculé tous les coûts. La rentabilité doit rester la priorité.
- Oublier les coûts cachés : taxe foncière, charges de copropriété, frais administratifs pèsent sur la rentabilité.
« Mon objectif est d’investir sans que cela me coûte d’argent chaque mois : l’autofinancement est ma priorité. »
Ses conseils pour investir à distance
« Je travaille sur un deuxième projet à Reims, et je réalise que le financement est la partie la plus compliquée. »
- Ne jamais sous-estimer les délais bancaires : les taux bougent vite et l’accord peut prendre du temps. Il faut être très réactif et relancer sans cesse.
- Accepter une part d’incertitude : soit on fait une offre sans avoir 100 % des éléments bancaires, soit on attend, au risque de rater une bonne affaire.
Et pour Reims ? « Surtout ne pas trop en parler, sinon il y aura plus de concurrence pour moi ! Plus sérieusement, je ne vois aucun inconvénient majeur : pas de plafonnement des loyers, pas de problème majeur de sécurité, des locataires de bonne qualité, une ville en pleine expansion. Je suis convaincu que la demande locative continuera d’augmenter avec le développement universitaire et économique. »
Ce qu’il faut retenir
- Choisir sa ville sur des critères, pas sur l’attachement : prix, taille, demande, accès, projets.
- Un bien à rénover dans un bon emplacement est accessible à distance, à condition d’être bien entouré pour les travaux.
- Garder la main sur le choix du locataire, même avec une agence.
- Le financement est l’étape la plus longue pour un non-résident : comparer les options et relancer.
- Calculer tous les coûts avant l’offre pour viser l’autofinancement.
Reims depuis l’achat de Marvin : ce qui a changé
Marvin a acheté en 2022, convaincu que Reims attirerait de plus en plus d’étudiants et de jeunes actifs. Où en est la ville ?
- Des prix en hausse : 2 687 €/m² pour un appartement au 01/10/2026, soit +4,0 % sur un an et +8,4 % sur cinq ans (MeilleursAgents). Marvin a payé environ 1 820 €/m² avant travaux et 2 700 €/m² travaux compris (calcul de la rédaction) : son prix de revient correspond au prix moyen d’aujourd’hui, pour un bien entièrement rénové.
- Un nouveau campus en 2027 : NEOMA doit ouvrir en janvier 2027 un campus de 35 000 m² pour 4 700 étudiants dans le quartier Port Colbert, à moins de 15 minutes à pied de la gare et du centre (coût estimé à 146 millions d’euros). De quoi conforter le pari étudiant de Marvin.
- Plus de cadres, moins de chômage : le taux de chômage au recensement est passé de 19,3 % en 2017 à 16,5 % en 2023, et la part des cadres dans les emplois de 18,3 % en 2012 à 21,6 % en 2023 (INSEE).
- Un marché locatif encore détendu, le point à surveiller : début 2024, Reims comptait 1,26 candidat par offre sur LocService (31e sur 40 grandes villes) ; côté étudiants, le score est de 1,75 en 2026, en recul sur un an. La population baisse légèrement (−0,4 % par an entre 2017 et 2023), la vacance atteint 10,0 % des logements en 2023 contre 7,5 % en 2012 (INSEE), et les loyers d’annonces ont un peu reculé en 2025 (15,97 €/m² charges comprises, LocService). Un bien rénové, comme celui de Marvin, se démarque : il a déjà eu deux locataires.
- Toujours pas d’encadrement des loyers : Reims ne figure pas parmi les communes concernées (service-public.fr, vérifié le 01/08/2026), comme le soulignait Marvin. Côté DPE, les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 01/01/2025, les F ne le pourront plus au 01/01/2028 : une rénovation complète est un atout.
Pour Marvin, qui prépare un deuxième projet à Reims, le contexte reste favorable à condition de viser, comme la première fois, un bien rénové et bien placé. Pour aller plus loin : investir à Reims avec un chasseur immobilier.
Sources : MeilleursAgents, prix immobilier Reims (estimations au 01/10/2026) ; Le Monde des grandes écoles, « Nouveau campus de NEOMA à Reims : ouverture prévue en janvier 2027 » (27/01/2026) ; INSEE, dossier complet Reims, recensements 2012, 2017 et 2023 (paru le 27/08/2026) ; LocService, classement de la tension locative des 40 plus grandes villes (23/02/2024) ; LocService, tension locative des 40 premières villes étudiantes (03/07/2026) ; LocService, « Les villes françaises les moins chères pour louer en 2026 » (19/02/2026) ; service-public.fr, fiche F1314 sur l’encadrement des loyers (vérifiée le 01/08/2026) ; service-public.gouv.fr, actualité A18446 (01/09/2026, DPE) (consultées les 07 et 08/10/2026). Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
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Le financement est la partie la plus longue, dit Marvin. Pour un projet à Reims depuis la Suisse, gagnez du temps avec un courtier recommandé par les membres, habitué aux non-résidents. C’est gratuit, avec une réponse sous 24 h ouvrées.
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