Crédit immobilier expatrié et non-résident

Crédit immobilier non résident
Crédit immobilier non résident

  • Vous habitez à l’étranger et souhaitez financer un investissement immobilier en France. Découvrez dans ce dossier le baromètre du crédit immobilier non résident ainsi que les meilleures stratégies à adopter. Les banques en France sont prêtes à vous financer. Comment obtenir les meilleurs taux et les meilleures conditions ? Retrouvez notamment les conditions de prêt réellement obtenues ces derniers mois.

 

Comme vous le savez  c’est la loi de la localisation d’un bien qui s’applique en matière immobilière. En investissant en France, c’est donc la loi française qui va s’appliquer. Les conséquences sur l’achat seront donc très importantes quant à la propriété du bien, à son régime fiscal ou à sa revente éventuelle.

De même, en investissant en France, c’est une banque française qui sera en mesure de vous financer le crédit immobilier.

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Comparatif des taux et conditions obtenus par des non-résidents pour leur crédit immobilier

Découvrez ci-dessous des offres obtenues par des français non-résidents depuis 2019 jusqu’à aujourd’hui. Comme vous l’aurez compris, ce comparatif ne reflète en aucun cas avec exactitude le marché. L’offre que vous obtiendrez sera en fonction de votre profil. Et comme vous le savez  chaque profil est unique: pays de résidence, type de contrat (expatrié, contrat local, indépendant, entrepreneur …), revenus, actifs et patrimoine, endettement en cours, âge, type d’investissement (en propre, en SCI, des SCPIs,…).

Chaque banque devra évaluer votre profil avec ses propres critères en fonction de votre niveau de ‘risque’ et d’opportunité. Et surtout contrairement à certaines idées reçues, même si vous avez de bons revenus, comme vous êtes non-résident, vous ne serez pas leur priorité. Le rationnel est expliqué plus loin dans le dossier.

D’autre part, il ressort également que les banques n’ont aucune consistance dans leur mode de traitement des demandes. Certains Français non-résidents ont des relations extrêmement bonnes avec leur agence qui est également très compétente pour traiter le plus efficacement possible leur demande. Pour d’autre, dans une agence de la même enseigne, c’est un vrai cauchemar avec des conditions très mauvaises voire un refus de proposer un financement.

C’est d’ailleurs toute la valeur des courtiers en crédit immobilier spécialisés pour les non-résidents. Non seulement ils sauront identifier les banques susceptibles de financer votre projet suivant votre profil, vous conseiller et monter un dossier parfait pour défendre votre profil auprès des banques et vous accompagner dans le bout en bout en étant disponible à tout moment y compris par Whatsapp alors qu’un conseiller bancaire répond désormais rarement au téléphone et après plusieurs jours parfois pour un email.

Les offres présentées ci-dessous ont réellement été obtenues par des non-résidents. Cela vous permet d’avoir une bonne tendance des conditions du marché et de mieux évaluer l’offre que votre banque ou un courtier pourra vous proposer. Mais gardez bien en tête que chaque profil est unique. Aussi, un taux légèrement plus élevé que ceux indiqués ci-dessous ne veut pas forcément dire que vous avez obtenu une ‘mauvaise’ offre :

Juillet 2022 :

La Caisse d’Épargne propose pour un membre résident à Singapour

  • Le taux de 2,1%
  • Pour une durée de 15 ans in fine
  • Le montant du prêt : 1 200 000 Euros (achat + travaux)
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 800 000 Euros
  • Conditions particulières : Nantissement de 600 000 Euros sur toute la durée du crédit

Juin 2022 :

La Caisse d’Épargne propose pour un membre résident aux US

  • Le taux de 1,48%
  • Pour une durée de 20 ans 
  • Le montant du prêt : 200 000 Euros 
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 315 000 Euros
  • Conditions particulières : Assurance de prêt 

Mai 2022 :

Le Crédit Mutuel propose pour un membre résident en Allemagne

  • Le taux de 1,6%
  • Pour une durée de 20 ans 
  • Le montant du prêt : 136 KEuros 
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 143 KEuros
  • Conditions particulières : Apport de 7 000 Euros + Assurance habitation avec la  banque
 

Le CIC propose pour un membre résident en Allemagne

  • Le taux de 2,35% (investissement pour une SARL de famille)
  • Pour une durée de 15 ans 
  • Le montant du prêt : 137 KEuros 
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 152 KEuros
  • Conditions particulières : Assurance vie 30 KEuros + Assurance PNO

Avril 2022 :

La Banque Populaire propose pour un membre résident à Singapour

  • Le taux de 1,55%
  • Pour une durée de 18 ans (dont 3 mois de différé)
  • Le montant du prêt : 218 KEuros (achat + travaux)
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 190 KEuros
  • Conditions particulières : Investissement de 22 kEuros sur un compte titre (sans nantissement)

La BNPP propose pour un membre résident à Hong Kong

  • Le taux de 1,52%
  • Pour une durée de 20 ans 
  • Le montant du prêt : 208 KEuros 
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 220 KEuros
  • Conditions particulières : NA

Le Crédit Agricole propose pour un membre résident en République du Congo

  • Le taux de 1,65%
  • Pour une durée de 20 ans 
  • Le montant du prêt : 95 KEuros 
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 95 KEuros
  • Conditions particulières : Assurance PNO

Le LCL propose pour un membre résident à Dubai

  • Le taux de 1,10%
  • Pour une durée de 20 ans (+2 ans de différé soit 22 ans au total)
  • Le montant du prêt : 220 KEuros (achat + travaux)
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 280 KEuros
  • Conditions particulières : Aucune

Le Crédit Agricole propose pour un membre résident en Allemagne

  • Le taux de 1%
  • Pour une durée de 20 ans
  • Le montant du prêt : 220 KEuros
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 280 KEuros
  • Conditions particulières : Aucune

La Banque Populaire propose pour un membre résident à Singapour

  • Le taux de 1,55%
  • Pour une durée de 18 ans 
  • Le montant du prêt : 113 KEuros (98 KEuros achat + 15 KEuros travaux)
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 98 KEuros
  • Conditions particulières : NA

Le Crédit Agricole propose pour un membre résident aux USA

  • Le taux de 1,36%
  • Pour une durée de 20 ans (dont un différé de 3 ans pour VEFA)
  • Le montant du prêt : 202 KEuros
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 202 KEuros
  • Conditions particulières : Nantissement de 20% du prêt

Le Crédit Mutuel propose pour un membre résident en Belgique

  • Le taux de 1,3%
  • Pour une durée de 20 ans
  • Le montant du prêt : 155 KEuros
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 155 KEuros
  • Conditions particulières : Aucune, client depuis 10 ans du CM

Mars 2022 :

La Caisse d’Épargne propose pour un membre résident aux UK

  • Le taux de 1,2%
  • Pour une durée de 20 ans 
  • Le montant du prêt : 205 KEuros
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 310 KEuros
  • Conditions particulières : Épargne non nantie de 20 kEuros + domiciliation des revenus + assurance PNO

La BNPP propose pour un membre résident à Singapour

  • Le taux de 1,25%
  • Pour une durée de 20 ans 
  • Le montant du prêt : 129 KEuros
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 129 KEuros
  • Conditions particulières : Aucune

Le CIC propose pour un membre résident au Koweit

  • Le taux de 1,10%
  • Pour une durée de 20 ans 
  • Le montant du prêt : 220 KEuros (transaction + travaux + notaire)
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 168 KEuros
  • Conditions particulières : Banque historique et négociation d’un an pour obtenir le prêt.

Le Crédit Mutuel propose pour un membre résident au Canada

  • Le taux de 1,20%
  • Pour une durée de 20 ans
  • Le montant du prêt : 165 KEuros
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 175 KEuros
  • Conditions particulières : Aucune

Le Crédit Agricole propose pour un membre résident en UAE

  • Le taux de 0,87%
  • Pour une durée de 20 ans 
  • Le montant du prêt : 619 KEuros
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 735 KEuros
  • Conditions particulières : Aucune

Le Crédit Mutuel propose pour un membre résident en Allemagne

  • Le taux de 1,7%
  • Pour une durée de 20 ans
  • Le montant du prêt : 57 KEuros
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 69 KEuros
  • Conditions particulières : Aucune

Janvier & Février 2022 :

La BNPP propose pour un membre résident aux Pays-Bas

  • Le taux de 1,25%
  • Pour une durée de 20 ans 
  • Le montant du prêt : 295 KEuros
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 335 KEuros
  • Conditions particulières : Pack cartes – assurances – assurances PNO …

Le LCL propose pour un membre résident en Chine

  • Le taux de 1,05%
  • Pour une durée de 25 ans
  • Le montant du prêt : 55 KEuros
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 60 KEuros
  • Conditions particulières : Nantissement de 5 KEuros

La BNPP propose pour un membre résident en Suisse

  • Le taux de 1,25%
  • Pour une durée de 20 ans 
  • Le montant du prêt : 130 KEuros
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 130 KEuros
  • Conditions particulières : Nantissement de 10 KEuros sur des fonds BNPP « obligations » – assurances – assurances PNO …

La Caisse d’Épargne propose pour un membre résident en Malaisie

  • Le taux de 1%
  • Pour une durée de 12 ans 
  • Le montant du prêt : 177 KEuros
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 270 KEuros
  • Conditions particulières : Aucune

La BNPP propose pour un membre résident en Espagne

  • Le taux de 1,25%
  • Pour une durée de 20 ans
  • Le montant du prêt : 137 KEuros
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 170 KEuros
  • Conditions particulières : Aucune

Décembre 2021 :

La Banque Postale propose pour un membre résident à Singapour

  • Le taux de 1%
  • Pour une durée de 20 ans 
  • Le montant du prêt : 123 KEuros
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 165 KEuros
  • Conditions particulières : Uniquement l’assurance habitation pour la 1ère année à souscrire auprès de l’organisme d’assurance de La Banque Postale

Le Crédit Agricole propose pour un membre résident en Malaisie

  • Le taux de 1,28%
  • Pour une durée de 15 ans (+6 mois de différé)
  • Le montant du prêt : 250 KEuros
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 200 KEuros
  • Conditions particulières : 15% de nantissement (sur le premier prêt uniquement)

La BNPP propose pour un membre résident à Hong Kong

  • Le taux de 1,45%
  • Pour une durée de 20 ans
  • Le montant du prêt : 400 KEuros
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 500 KEuros
  • Conditions particulières : 25 KEuros sur des fonds (sans nantissement) 

Un courtier de confiance a obtenu pour un membre résident au Japon

  • Le taux de 1,5%
  • Pour une durée de 15 ans
  • Le montant du prêt in fine : 708 KEuros
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 650 KEuros
  • Conditions particulières : 400 KEuros sur des fonds avec nantissement

Un courtier de confiance a obtenu pour un membre résident au USA

  • Le taux de 1,38%
  • Pour une durée de 20 ans
  • Le montant du prêt : 250 KEuros
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 250 KEuros
  • Conditions particulières : 50 KEuros de nantissement (20%)

 

Novembre 2021 :

Un courtier de confiance a obtenu pour un membre résident à Singapour

  • Le taux de 1,4%
  • Pour une durée de 18 ans
  • Le montant du prêt : 300 KEuros
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 300 KEuros 
  • Conditions particulières : Aucun apport, financement à 100%. La banque a simplement demandé 30 KEuros de dépôt en épargne (sans nantissement)

Un courtier de confiance a obtenu pour un membre résident au Cambodge

  • Le taux de 1,08%
  • Pour une durée de 18 ans
  • Le montant du prêt : 257 KEuros
  • Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 257  KEuros 
  • Conditions particulières : Aucun apport, financement à 100%. 

Note: retrouvez tous les mois de 2019 à maintenant en note à la fin de ce dossier

Pensez à toujours comparer l’offre de votre banque avec la meilleure offre que peut vous obtenir un courtier spécialisé non résident. Cela vous permet très souvent d’obtenir de meilleures conditions auprès de votre banque et surtout de gagner du temps et de parler à des spécialistes du crédit immobilier pour les non-résidents. Les conseillers financiers des banques de réseau en France sont sous la pression du chiffre. Le dossier d’un français en expatriation est plus complexe pour lui à traiter et ne lui rapporte pas assez de « reward ».

Contexte particulier des demandes de crédit des Français non-résidents

Le crédit immobilier est un produit d’appel pour les banques pour acquérir de nouveaux clients. Elles pratiquent d’ailleurs des taux bas afin de les attirer. Leur objectif est ensuite de développer la client dans le temps et de générer des revenus plus importants.

Or dans le contexte d’un Français non-résident, les flux financiers mensuels ne vont généralement pas sur les comptes en France, les produits bancaires au catalogue de la banque ne sont souvent pas adaptés, voire peuvent ne pas être accessibles dès lors que la domiciliation fiscale même temporaire est en dehors de la France. Dans ce contexte, il ne sera pas possible de générer le même niveau de revenu pour la banque.

D’autre part le traitement d’un dossier de demande de crédit pour un non-résident est plus compliqué et présente davantage de risques. Bien souvent certains documents ne sont pas écrits en français, il est plus compliqué de vérifier leur véracité…

Dans le même temps, les banques continuent d’être submergées de demandes de crédits immobiliers. Par soucis d’efficacité, elles vont donc traiter en priorité les demandes « simples » qui peuvent leur générer les meilleurs profils de recrutement c’est à dire revenu. Cela correspond à des demandes de financement de résidence principale par des français résident en France et avec un emploi stable.

Dans ce contexte, les français non-résidents ne sont pas leur priorité. Il faut savoir être agile et opportuniste à la fois.  Faire appel à un courtier spécialisé non-résident devient indispensable. En effet, les courtiers sont en relation directement avec les services crédit centraux des quelques banques en France qui financent les expatriés. Mais ces mêmes banques ne répondront généralement pas aux demandes en direct des non-résidents. Elles préfèrent travailler uniquement avec les courtiers spécialisés non-résidents qui filtrent en amont les profils, leur apportent du volume et leur préparent des dossiers complets plus rapides à traiter. C’est une approche pragmatique du rapport entre l’effort, le risque et la rentabilité qui s’applique.

Faut-il faire une demande à votre banque en France?

Bien évidemment, votre chargé de clientèle de votre banque en France est la première personne à contacter. Comme vous avez pu le lire ci-dessus, la plupart des établissements bancaires français disposent d’offres pour les français non-résidents. Ils appliquent souvent des conditions d’octroi et des barèmes pour les crédits spécifiques aux emprunteurs non-résidents. Attention toutefois, les retours des français de l’étranger sont très disparates. Ils obtiennent parfois le meilleur, c’est à dire des conditions très proches voire équivalentes à un français résident en France, mais parfois le pire. C’est à dire avec des conditions très désavantageuses avec des taux bien plus élevés, des demandes d’apport pour aller jusqu’à 40% du montant à financer, des demandes de nantissement en cash supplémentaire jusqu’à 30% du montant emprunté sur des supports « maison » qui seront donc nantis, c’est à dire non liquides, durant toute la durée de l’emprunt, ou encore d’autres souscriptions de services à forte marge pour la banque et à faible valeur pour vous. Dans certains cas, après plusieurs mois d’échanges, malgré un conseiller bienveillant et dynamique, le prêt est tout simplement refusé sans aucune raison rationnelle.

Ce qu’il ressort également en interrogeant les français vivant à l’étranger est qu’il n’y a pas du tout de règle entre les banques qui seront positives, compétentes et efficaces pour traiter votre demande de financement immobilier et celles qui refuseront voire pire vous feront perdre un temps important de dossier et discussion avant de vous octroyer de très mauvaises conditions, voire de refuser le crédit. On note en particulier que si, pour une quelconque raison, le Crédit Logement refuse de cautionner votre dossier alors la banque refuse systématiquement le financement alors qu’une hypothèque type PPD auprès de votre notaire aurait pu servir de caution au financement. Il y a donc de nombreux facteurs qu’il n’est pas possible d’influencer qui peuvent obstruer l’obtention du prêt.

Enfin un autre sujet sur lequel les français non-résidents sont quasi-unanimes, c’est la très mauvaise qualité du service pour le traitement de leur dossier. Il apparait clairement que les chargés de relation client des banques ne sont ni formés ni équipés pour traiter efficacement les demandes à distance. Aussi, pensez dès la signature du compromis de vente à demander de un à un mois et demi supplémentaire pour la signature de l’acte, afin de permettre à votre banque de sortir une offre de crédit, vous transmettre les documents par courrier, les retourner et gérer tout le processus à distance. Pensez aussi à bien vous faire préciser dès le début de votre demande si votre banque vous demandera de venir physiquement sur place pour signer les documents. Et oui, cela arrive encore…

En conclusion, étant donné les aléas pour obtenir un crédit auprès d’une banque, nous vous conseillons d’initier une demande auprès d’un courtier en parallèle.  Cela vous permettra de gagner du temps, d’éviter les angoisses des retards et de comparer les taux et conditions pour faire votre choix final. Comme vous le savez, les services du courtier sont facturés au succès à l’obtention du prêt par son intermédiaire. Toute la phase de recherche est entièrement gratuite.

Ayez le réflexe d’emprunter à tout moment où votre situation personnelle le permet

Comme le dit le dicton “S’endetter c’est s’enrichir”. C’est d’autant plus vrai avec l’immobilier locatif puisque c’est votre locataire qui remboursera (au moins en partie) votre crédit tandis que la valeur de votre bien augmente. Vos crédits immobiliers deviennent comme des comptes d’épargne qui à terme vous apportent soit une rente locative à hauteur de l’investissement si vous faites le choix de l’immobilier de rendement comme l’explique William dans son interview que vous retrouvez ici, soit un mix de rentabilité locative pour rembourser en partie votre crédit ainsi qu’un “capital gain” à la revente. Une personne qui aurait investit 300 000 Euros dans un bien à Lyon il y a 5 ans aurait aujourd’hui un patrimoine de 435 000 Euros.

 

Le crédit, c’est donc de l’épargne (avec du risque bien sûr). La question que vous vous posez est donc quand faut-il s’endetter? La réponse est le plus tôt possible à chaque fois que vous le pouvez.

 

En France, les taux des crédits immobiliers sont bas et surtout fixes. Emprunter entre 1.5% et 2% sur 15 à 20 ans est une excellente offre pour développer son patrimoine. Les banques en France vont financer les projets immobiliers des Français non-résidents qui présentent peu de risques. Pour faire une analogie, c’est comme vous pour le choix de votre locataire. Vous allez préférer celui qui gagne suffisamment d’argent, avec un emploi stable, dans un grand groupe et avec une caution solidaire solide, non? Pour une banque qui doit se décider sur des demandes de crédit immobilier cela se traduit à par un profil avec les critères suivants:

 

  • Etre en mesure d’apporter 20% du coût du projet ainsi que tous les frais (notaire, agence, financier): vous pourrez peut être négocier de ne pas effectuer cet apport au cas par cas.
  • Garder un taux d’endettement inférieur à 33% des salaires annuels
  • Avoir un emploi stage dans un groupe stable

Aussi, dès que vous remplissez les conditions ci-dessous, il est conseillé d’emprunter au maximum sur la durée la plus longue possible. Le maximum est 33% de vos salaires. Gardez bien évidement également 6 à 12 mois de loyers de liquidités afin de pouvoir gérer les aléas. Si votre situation change vous pourrez toujours revendre le bien si nécessaire afin de vous désendetter. Si vous changez de société voire même de pays, les banques peuvent alors changer l’analyse du risque de votre dossier et ne plus vous accorder de crédit. Ceci est vrai même si votre salaire augmente. Encore une fois, les banques analysent le risque lié à votre profil et non pas uniquement votre salaire.

Contacter un courtier crédit immobilier spécialisé non-résident

Vous avez tout intérêt à contacter un courtier spécialisé non-résident en même temps que votre banque. En contactant uniquement votre banque, vous prenez le risque d’avoir un taux ou bien des conditions très moyennes et surtout de perdre beaucoup de temps avec des conseillers qui ne sont ni formés et ne disposent pas des outils pour gérer des clients non-résidents à distance. De plus,  la recherche des offres de crédit par un courtier est entièrement gratuite. Le courtier est rémunéré au succès. . Les éléments à lui fournir sont identiques à ceux que votre banque vous demande. Pour être efficace, les courtiers se sont également fortement digitalisés proposant pour la plupart un accès en ligne pour compléter et télécharger vos éléments. C’est bien plus simple et fiable que les échanges d’emails que vous allez faire avec votre banque.

 

Un autre intérêt de consulter un courtier est qu’il a une vue d’ensemble du type de dossier qui intéresse quel type de banque, ainsi que des conditions que vous pourrez obtenir. D’autre part, comme les critères de sélection des dossiers et des conditions des banques changent fréquemment en fonction de leurs objectifs commerciaux et de la diversification des dossiers qu’elles souhaitent développer dans leur portfolio, le courtier est en mesure de présenter votre dossier aux banques les plus susceptibles de répondre favorablement.

Comme vous le savez déjà surement, l’obtention d’un prêt ne dépend pas uniquement des revenus et de votre taux d’emprunt au moment de la signature, mais également de l’adéquation du dossier avec les règles en cours des établissements bancaires en France. Par exemple certaines banques ont une liste très précise des pays de résidence des emprunteurs pour lesquels elles acceptent le financement. D’autres vont également attacher de l’importance à votre type de  contrat de travail (contrat d’expatriation ou contrat local), le type et la taille de l’opération à financer, le montage que vous utiliserez (achat en direct, nu-propriété, à travers une SCI,…).

L’expertise du courtier permet de capturer tous les éléments déterminants et de partager avec vous dès le départ les conditions que vous pouvez espérer. Cela vous permet de gagner beaucoup de temps et de cibler directement avec l’aide du courtier les banques qui répondront favorablement et dans les meilleurs conditions.

Avez-vous intérêt à contacter plusieurs courtiers pour votre crédit?

Comme de nombreux membres de la communauté de confiance Immoneos (par ici pour la rejoindre), vous avez choisi de passer par un courtier pour l’obtention de votre prêt immobilier. Pour les expatriés, c’est très souvent un choix judicieux puisque le courtier immobilier vous permet à distance, de gagner du temps, d’obtenir de meilleures conditions et de constituer un dossier solide de manière plus sereine. Il est également disponible quand vous l’êtes en gérant les décalages horaires. Vous vous posez la question :

Faut-il s’adresser à plusieurs courtiers en crédit immobilier ?

Vous ne pouvez déposer qu’un dossier par établissement de prêt

  • Sachant que les établissements de prêt n’acceptent de traiter qu’un dossier par personne, vous adresser à plusieurs courtiers ne vous donne pas accès à plus de banques, d’autant plus que le nombre de banques qui prêtent aux non-résidents est limité. Une fois que la banque reçoit votre demande, elle n’acceptera pas de traiter le même dossier envoyé par un autre courtier.
  • De manière générale, les courtiers ont des réseaux quasi-similaires, donc le premier courtier va déposer votre demande auprès des établissements de son réseau, et les autres ne pourront se tourner que vers les établissements restants.
  • Mandater plusieurs courtiers est contre-productif. Vous risquez de saboter le travail de fond de votre courtier et de retarder votre dossier si un même établissement le reçoit par deux courtiers différents. D’autre part, si votre demande est refusée par une banque, passer par un autre courtier ne vous sera d’aucune utilité.

Plusieurs courtiers ne signifie pas meilleur taux

Vous ne pouvez pas faire jouer la concurrence entre plusieurs courtiers puisque vous ne pouvez pas négocier les taux avec eux directement. C’est au contraire le courtier, votre intermédiaire auprès des banques, qui va mettre les établissements de crédit en concurrence et négocier les meilleures conditions pour votre prêt.

Il vaut donc mieux avoir un bon courtier, avec un bon réseau, plutôt que différents courtiers, ce qui au final ne vous apportera ni plus, ni de meilleurs résultats.

Établir une relation de confiance

Après avoir bien sélectionné votre courtier, lui donner un contrat d’exclusivité (même sur une période limitée) est plus motivant pour lui. Il fera un travail de fond pour faire aboutir votre dossier sans craintes d’être court-circuité par quelqu’un d’autre et d’avoir investi du temps pour rien. Il sait que le succès de votre dossier sera aussi le sien puisqu’il est rémunéré au résultat.

La confiance est réciproque, les avantages aussi. De votre côté vous ne perdez pas de temps à monter votre dossier plusieurs fois et vous êtes assuré que votre courtier mettra tout en œuvre pour obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions pour votre prêt.

Un bon courtier en vaut deux !

Comme nous venons de le voir, vous n’avez pas grand-chose à gagner en confiant votre dossier à plusieurs courtiers. Par contre, quel que soit le type de courtier que vous sélectionnez (agence de courtage ou courtier en ligne), vous avez tout intérêt à choisir un partenaire compétent et expérimenté qui saura négocier les meilleurs taux, les meilleures conditions et booster votre dossier à distance.

Comment trouver un courtier qui sache monter un dossier de financement avec les spécificités liées au statut d’expatrié ?

Pour répondre cette à question posée à maintes reprises sur le Groupe Facebook Immoneos, nous avons vérifié les courtiers en crédit immobilier de confiance qui nous ont été recommandés par des membres de la communauté de confiance Immoneos. Pour les joindre, il suffit de faire la demande en remplissant le formulaire disponible ici : https://immoneos.fr/courtier-de-confiance

Quel apport demandent les banques aux Français non-résidents?

La règle actuelle est que la banque vous demandera d’apporter 20% du montant de l’achat plus les frais de notaire. Mais bien évidemment comme toute règle il y a de nombreuses exceptions. Par exemple certaines personnes vous diront peut-être avoir obtenu un prêt à 100% voire 110% c’est à dire sans apport (100%) voire même en finançant les frais de notaire (110%).  Ce que ces mêmes personnes ne vous diront peut-être pas, est qu’elles ont obtenu une telle offre car elles ont une relation très particulière avec leur banque:  un ami personnel de la famille ? une agence où toute la famille a ses actifs depuis de nombreuses années ? une banque privée qui gère en parallèle des actifs importants ?

A l’inverse, certaines banques peuvent être amenées à demander jusqu’à 40% d’apport. Il s’agit souvent de contextes où la banque trouve le dossier plus risqué que la moyenne. Cela est peut-être lié à votre situation personnelle (votre pays de résidence, votre type de contrat, l’industrie dans laquelle vous travaillez,…) et/ou l’achat que vous envisagez de réaliser.

Pour obtenir votre crédit, gardez donc en tête qu’une demande d’apport de 20% du montant de l’achat est la norme. Certaines banques seront inflexibles et d’autres peuvent être en mesure de baisser ce montant, notamment si vous avez souscrit ou vous engagez à souscrire des produits financiers pour placer des actifs. A vous de faire votre calcul et vos choix. En tout état de cause, une relation saine avec une banque est clef pour obtenir un crédit et ainsi pouvoir investir dans l’immobilier locatif.

Conclusion

Il n’y a pas de règles établies pour savoir s’il faut passer par sa banque en direct ou par un courtier. Il est tout de même conseillé de contacter un courtier qui dispose d’une expertise non-résident. Vous pourrez ainsi obtenir gratuitement un conseil personnalisé en amont et comparer avec la proposition de votre banque.

Les politiques d’octroi de crédit des établissements bancaires aux non-résidents varient régulièrement et la capacité de financement dépend également des compétences, de la disponibilité et de la motivation de votre interlocuteur. Une banque peut être efficace sur une opération et mauvaise sur la suivante, efficace dans une agence et désastreuse dans une autre…

Poursuivez votre lecture en consultant :

Note : Toutes les offres de crédit immobilier non résident de 2019 à Octobre 2021
  • Octobre 2021 :
    • Le CIC propose un prêt pour un montant de 150 000 Euros pour un projet de 285 000 Euros au taux de 1% sur 20 ans pour un résident du Luxembourg.
    • Le CIC propose un prêt pour un montant de 356 000 Euros pour un projet de 515 000 Euros au taux de 1.1% sur 20 ans pour un résident du Koweit.
  • Septembre 2021 :
    • La BNPP propose un prêt pour un montant de 140 000 Euros (prix d’achat 148 000 Euros) au taux de 1,45% sur 20 ans pour un résident de Singapour.
    • HSBC propose un prêt pour un montant de 140 000 Euros (prix d’achat 195 000 Euros) au taux de 1,1% sur 20 ans pour un résident en Allemagne.
    • Le Crédit Agricole finance un prêt de 122 000 Euros pour un projet à 146 000 Euros sur Rennes au taux de 1,05% sur 15 ans pour un résident en Australie.
    • Le Crédit Agricole finance un prêt de 118 000 Euros pour un projet de 144 000 Euros au taux de 0,8% sur 20 ans pour un résident en Espagne.
  • Aout 2021 :
    • Un résident de Singapour à obtenu un prêt de 159 000 Euros pour un projet de 260 000 Euros au taux de 1,4% sur 20 ans auprès de la BNPP. Il lui a été demandé de nantir 10 000 Euros et de prendre un contrat de prévoyance de 45 Euros par mois.
  • Juin 2021 :
    • Le Crédit Mutuel propose un prêt de 550 000 Euros pour une transaction de 610 000 Euros au taux de 1% sur 20 ans pour un résident Suisse. La banque lui a demandé de placer 60 000 Euros en nantissement.
    • Le Crédit Mutuel propose 1,10% sur 20 ans pour financer 100% d’un projet (hors frais de notaire) de 150 000 Euros pour un résident du Royaume-Uni.
    • La Banque Populaire propose le taux de 1,4% sur 15 ans pour financer à 100% un projet de 235 000 Euros pour un résident de Hong Kong.
    • La BNPP propose le taux de 1,35% sur 20 ans pour  financer 85 000 Euros d’un projet à 100 000 Euros pour un Français établi à Dubaï.
    • La Banque Palatine propose le taux de 1,05% sur 15 ans pour financer 1 200 000 Euros d’un projet de 2 265 000 Euros pour un Français établi en Israël.
    • La Banque Populaire propose le taux de 1,55% sur 18 ans pour financer 100% de l’achat (hors frais de notaire) + les travaux, soit un total de 167 500 Euros à un Français résidant à Singapour.
    • Le Crédit Mutuel finance 100% d’un projet à 370 000 Euros au taux de 2,43% sur 20 ans pour un Français résidant en Suisse.
    • Le Crédit Agricole finance 145 000 Euros d’un projet de 151 000 Euros (hors frais de notaire) au taux de 1,44% sur 20 ans pour un résident de Singapour. La banque demande également de placer en épargne (sans nantissement) 20% du montant du prêt.

  • Mai 2021:
    • La Société Générale propose le taux de 1,15% sur 20 ans pour couvrir 100% d’un investissement (hors frais de notaire) + 10 000 Euros de travaux soit un total de 148 000 Euros pour un couple établi au Danemark. A noter qu’il s’agit de la banque historique et que la personne est en contrat français expatrié.
    • La BNPP propose le taux de 1,40% sur 20 ans pour  financer 108 000 Euros d’un projet (hors frais de notaire) à 120 000 Euros pour un Français établi en Suisse.
    • Le Crédit Agricole propose le taux de 1,05% sur 15 ans pour  financer 122 000 Euros d’un projet à 146 000 Euros. Le membre Immoneos est client depuis toujours dans cette banque qu’il a contactée pour cet investissement depuis l’étranger.
    • Le Crédit Mutuel a proposé le taux de 1,6% sur 20 ans pour un prêt de 114 000 Euros. Le membre Immoneos a simplement du financer 20% du projet.
    • Le Crédit Mutuel (encore) a cette fois financé 100% d’un projet à 78 000 Euros au taux de 1.4% sur 20 ans.
  • Avril 2021 :
    • LCL Banque Privée (banque historique du membre Immoneos) a proposé un prêt in fine sur 15 ans à 1,27% hors assurance pour la valeur du bien (160k euros), l’apport correspond aux frais de notaire, chasseur, quelques travaux de rénovation et ameublement. En contrepartie, l’équivalent de la somme a été placé sur une assurance vie en unités de compte.
    • La Banque Populaire propose le taux de 1,3% sur 15 ans pour un emprunt de 295 000 Euros. Il a été demandé à l’investisseur de payer les frais de notaire et les travaux.
  • Mars 2021 :
    • Le Crédit Agricole propose le taux de 1,42% sur 20 ans pour un emprunt de 136 000 Euros. Il a été demandé à l’investisseur de faire un apport de 20 000 Euros et de nantir 10 000 Euros supplémentaires sur toute la durée du prêt.
    • Le Crédit Agricole propose le taux de 1,44% sur 20 ans pour un emprunt de 145 000 Euros. L’investisseur qui habite Singapour fait un apport de 20 000 Euros et place une épargne de 30 000 Euros sur des produits financiers sans être contraint de nantissement.

  • Février 2021 :
    • Un couple de résidents à Hong Kong a obtenu un financement à 100% + travaux (15% supplémentaires) pour un taux de 1.40% sur 18 ans avec différé d’amortissement de 6 mois pour réaliser les travaux et trouver un locataire, Apport strictement limité aux frais annexes (Frais de notaires).
    • Un résident de Singapour a souhaité optimiser l’effet de levier au maximum pour un financement à 110% (transaction et frais de notaire) pour un taux de 1.45% sur 20 ans. Un courtier de confiance lui a permis de rentrer en relation avec une banque privée qui lui a demandé de placer 250 000 Euros dont 100 000 Euros en nantissement pendant 5 ans.
    • Un résident Suisse a obtenu un taux de 1.20% sur 20 ans en réalisant un apport de 30% de l’opération pour un investissement locatif à Paris.
  • Janvier 2021 :
    • La banque de Savoie propose l’excellent taux de 0,85% sur 20 ans pour un prêt de 752 000 Euros. L’achat de cette famille française habitant aux Pays-Bas était de 1 050 000 Euros.
    • La Banque Populaire propose le taux de 1,5% sur 20 ans pour un prêt de 190 000 Euros. Il a été demandé à l’investisseur habitant à Singapour de financer tous les frais (notaire, courtier pour le crédit, chasseur, les meubles) mais aucun nantissement ni souscription de produit maison a été demandé.
    • Le Crédit Agricole propose le taux de 1,25% sur 15 ans pour un prêt de 500 000 Euros. Il a été demandé au Français résidant en Angleterre de nantir 20% sur montant.
    • La Banque de Savoie propose le taux de 1,40% sur 20 ans pour un prêt de 630 000 Euros où le Francais résidant en Suisse a du faire un apport de 15% du projet total ainsi que nantir 15% du montant avec la banque.
  • Décembre 2020 :
    • La BNPP propose le taux de 1,5% sur 20 ans pour un projet de 165 000 avec un apport de 10%.
    • La Société Générale propose le taux de 1,1% sur 17 ans pour un project de 185 000 Euros avec un apport de 20%. A noter que le retour d’autres membres de la communauté de confiance Immoneos est que la Société Générale a refusé de leur faire une offre de crédit alors qu’ils étaient clients depuis de nombreuses années. Il semble que la Société Générale ait des règles très strictes sur le profil des demandeurs (type de contrat, type d’industrie, lieu de résidence fiscale,…).
  • Novembre 2020 :
    • Le Crédit Mutuel propose le taux de 1.25% sur 20 ans pour un prêt de 154 KEuros où l’emprunteur non-résident apporte 25 KEuros soit 15% du financement du projet.
  • Octobre 2020 :
    •  Le LCL propose le taux de 1,26% sur 15 ans pour un prêt de 500 KEuros où l’emprunteur non-résident apporte 35% du montant du projet. Un nantissement de l’équivalent de 24 mensualités pendant la durée du prêt est demandé.

  • Septembre 2020 :
    • La BRED propose le taux de 1.75% sur 20 ans pour un projet de 130 KEuros avec un apport de 20%.
    • La  BNPP propose le taux de 2.25% sur 20 ans pour un projet de 130 KEuros avec un apport de 25%.
    • HSBC propose le taux de 1,7% sur 20 ans pour un projet de 130 KEuros avec un apport de 10% apport + 20% nantissement.
    • Un courtier propose le taux de 1,39% sur 20 ans pour un projet de 130 Keuros  pour financement à 100% +20% de nantissement sur compte titre.
  • Août 2020 :
    • un partenaire courtier de confiance a trouvé un financement pour un couple de Français résidant aux USA à 80% du prix d’un appartement à Bordeaux de 131 000 Euros pour un taux de 1.7% sur 20 ans sans placement ni condition à mettre avec la banque.
    • La BNPP propose un taux de 1,5% sur 20 ans pour un projet de 350 KEuros avec un apport de 20% et la contrainte d’investir environ 35 KEuros supplémentaires sur des produits financiers maison.
    • La BRED propose un taux de 1,75% sur 20 ans pour un projet de 350 KEuros avec un apport de 20%. Les conditions associées consistent à ouvrir un livret A, prendre une carte de crédit, l’assurance PNO ainsi que des parts BRED pour un montant d’environ 300 Euros.
  • Juillet 2020 :
    • LCL banque privée propose un taux de 1,35% sur 20 ans pour un projet de 330 KEuros avec un apport d’environ 15% (50 KEuros). LCL a également demandé le nantissement d’une somme supplémentaire de 32 KEuros sur 20 ans qui a pu être placée sur des ETFs et compte titre.
    • La BRED a proposé un taux de 1% sur 20 ans pour un emprunt de 350KEuros financé à 110%. Le taux initialement proposé était de 1.4%. Ce français résident actuellement à Bucarest à bénéficié de son statut de fonctionnaire et de sa fidélité à la BRED depuis 20 ans pour obtenir ces conditions.
  • Juin 2020 :
    • La Société Générale propose un financement de 240 KEuros à un taux de 1,25% sur 20 ans sans demande d’apport, puis dans la foulée un autre prêt de 455 KEuros avec un apport de 35 KEuros au même taux de 1,25% sur 20 ans. A noter que par ailleurs des personnes ont eu la mauvaise surprise d’avoir leur demande de prêt refusée par cette même Société Générale car ils sont non-résidents. Les critères de sélection des demandes sont très tranchés.
    • La BNPP propose un taux de 1,65% sur 20 ans pour un investissement de 290 KEuros avec un apport d’environ 15% (43 KEuros).
    • La Banque Populaire a proposé  le taux de 1.55% sur 18 ans. Aucun apport n’était demandé, uniquement le dépôt d’un montant de 10% sur des comptes. Les avis sont également très bons sur la qualité de la relation client (réactivité, professionnalisme, conseils, …) à travers leur entité spécialisée expatriés.
  • Mars 2020 :
    • La BNPP proposait également un taux de 1,65% sur 20 ans, 1.4% sur 15 ans et 1,25% sur 10 ans pour un investissement de 150 KEuros avec un apport de 20% (30 KEuros).
    • La Banque Populaire a proposé le taux de 1,15% sur 20 ans pour un prêt de 160KEuros. Un apport important de 100 KEuros a été nécessaire car la personne n’avait pas de compte en France et étant Franco-Américain est soumis à FATCA. Très peu de banques acceptent les clients sous contraintes FATCA.
  • Fin 2019 :
    • La BNPP proposait un taux de 1.6% sur 20 ans avec 10% d’apport. A noter que plusieurs Français non-résidents partagent ne pas avoir accepté les offres de la BNPP. La relation client n’était pas de bon niveau et la procédure longue et compliquée : pas réactif, pas de conseil, des erreurs et énormément de documents à fournir.
  • Mi 2019 :
    • Le Crédit Lyonnais a proposé également 1.2% sur 20 ans MAIS exigeait de nantir 20% supplémentaire en « cash » du montant de l’emprunt sur des fonds Crédit Lyonnais. Comme son nom l’indique, les fonds nantis ne sont alors plus liquides durant toute la durée de l’emprunt. La personne a préféré ne pas donner suite; ce type de placement financier ne présentant pas grand intérêt.
    • La Palatine a proposé 1.1% sur 10 ans MAIS exigeait également de nantir 30% du montant sur des fonds en Euros à très faible rendement. De même, la personne a préféré ne pas donner suite, partant avec une autre banque avec un taux supérieur mais aucune demande de nantissement.
    • La BNPP at proposé un taux de 1.4% sur 20 ans avec 15% d’apport.
    • La BRED a proposé 1.9% sur 20 ans mais surtout demandait également la souscription de services onéreux et peu utiles comme une carte Visa à 360 Euros par an.
    • HSBC a proposé des taux très intéressants comme 0.95% sur 15 ans ou 1.05% sur 20 ans, mais  demandait dans le même temps 40% d’apport. Les investisseurs immobiliers cherchent à effectuer un apport minimum. Les personnes n’ont pas donné suite à ce type d’offre en raison de l’apport beaucoup trop important.
  • Début 2019 :
    • La Poste proposait un taux de 1.2% pour un emprunt sur 20 ans avec 10% d’apport et sans aucune autre demande nantissement.
    • La Société Générale refuse des demandes de prêt à plusieurs français non-résidents. D’après nos informations, la Société Générale refuse les demandes systématiquement aux français résidant à l’étranger sous contrat local. Seuls les expatriés venant de grandes sociétés type CAC40 peuvent encore obtenir un prêt.

 

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