Les investisseurs immobiliers expatriés de la communauté de confiance Immoneos habitent aux quatre coins de la planète et se posent souvent la question : lorsqu’on est un expatrié français, comment obtenir un crédit immobilier depuis l’étranger pour financer son projet d’investissement en France.
Bonne nouvelle, il est tout à fait possible d’emprunter sous certaines conditions auprès de banques en France pour financer votre projet immobilier en France et ce depuis l’étranger.
Nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir dans ce dossier notamment :
- Quelles sont les banques en France qui offrent des crédits immobiliers aux expatriés ?
- Quels taux ont été obtenus par des Français résidant à l’étranger ? Cette section est régulièrement mise à jour avec les informations partagées par les membres de la communauté Immoneos.
- Sous quelles conditions (apport, frais, etc.) ?
- Comment entrer en contact avec ces banques et sécuriser les meilleures offres de crédit immobilier pour expatriés ?
- Comment s’applique le taux d’usure pour un crédit immobilier expatrié ?
Toutefois, les banques en France ne vont pas forcément vous accueillir à bras ouverts.
Aussi, une règle d’or bien connue des membres Immoneos les plus aguerris est d’éviter les conseillers bancaires et agences bancaires qui n’ont jamais monté de dossiers de crédit pour les expatriés tout comme il faut fuir les courtiers en crédit qui n’ont pas d’expertise pour les non-résidents.
Dès que vous rentrez en contact avec une banque ou un courtier, posez tout de suite les questions pour avoir la conviction que votre interlocuteur a bien obtenu un crédit immobilier expatrié et qu’il sait comment naviguer son organisation pour vous obtenir un crédit.
Si vous n’avez pas cette conviction lors de votre premier entretien, contactez tout de suite une autre banque ou un courtier spécialisé pour les expatriés.
Dans ce dossier, nous partageons surtout toutes les clés pour obtenir un crédit immobilier expatrié au meilleur taux possible, que vous ayez un projet d’investissement locatif en France, ou projet d’acquérir une résidence secondaire en France.
Vous découvrirez les critères considérés par les banques françaises pour évaluer votre dossier, et les solutions pour optimiser votre profil d’emprunteur expatrié.
Découvrez aussi dans ce dossier le nom des banques qui prêtent aux expatriés, leurs taux ainsi que les principales conditions obtenues par des Français expatriés pour leur crédit immobilier non-résident au cours des derniers mois/années.
En complément de cette lecture, n’hésitez pas à rejoindre la communauté Immoneos sur Facebook pour échanger directement avec d’autres investisseurs. D’ailleurs, nous avons repris les questions les plus fréquemment posées par les Français expatriés membres d’Immoneos dans ce dossier. Pour faciliter la lecture, nous les avons regroupées dans la FAQ :
Les taux et conditions obtenus par les membres Immoneos pour leur crédit immobilier expatrié
Les offres détaillées ci-dessous ont réellement été obtenues par des Français expatriés à l’étranger.
Cela vous permet d’avoir une bonne tendance des conditions du marché et de mieux évaluer l’offre que votre banque ou un courtier pourra vous proposer.
Mais gardez bien en tête que chaque profil est unique. Aussi, un taux légèrement plus élevé que ceux indiqués ci-dessous ne veut pas forcément dire que vous avez obtenu une ‘mauvaise’ offre.
Pensez à toujours comparer l’offre de votre banque avec la meilleure offre que peut vous obtenir un courtier spécialisé non résident. Cela vous permet très souvent d’obtenir de meilleures conditions auprès de votre banque et surtout de gagner du temps et de parler à des spécialistes du crédit immobilier pour les non-résidents. Les conseillers financiers des banques de réseau en France sont sous la pression du chiffre. Le dossier d’un français en expatriation est plus complexe pour lui à traiter et ne lui rapporte pas assez de « reward ».
Les taux en 2024
Mai 2024 :
Le CIC propose pour un membre résident aux UK
- Le taux de 3.75%
- Pour une durée de 15 ans (possibilité 20 ans)
- Le montant du prêt : 156 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 190 000 Euros
- Conditions particulières : 20% d’apport (possibilité d’apport inférieur mais volonté de faire une opération blanche avec les loyers qui couvrent la mensualité du prêt) – 20 000 Euros de nantissement sur le durée du prêt (environ 2 annuités)
Le Crédit Agricole (Banque privée) propose pour un membre résident à Singapour
- Le taux de 3.97%
- Pour une durée de 25 ans
- Le montant du prêt : 280 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 220 000 Euros
- Conditions particulières : 25 000 Euros de placement sur un compte à terme
Février 2024 :
La BNPP propose pour un membre résident au Brésil
- Le taux de 4.05%
- Pour une durée de 20 ans
- Le montant du prêt : 100 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 150 000 Euros
- Conditions particulières : Apport et assurances
Janvier 2024 :
La BNPP propose pour un membre résident au Danemark
- Le taux de 3.78% + 2.78%
- Pour une durée de 18 ans
- Le montant du prêt : 350 000 Euros à 3.78% + 50 000 Euros à 2.78%
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 560 000 Euros
- Conditions particulières : Placement de 40 000 Euros, Livret A pour les 2 enfants et assurance habitation
Les taux en 2023
Décembre 2023 :
Le LCL propose pour un membre résident en Allemagne
- Le taux de 6.5% (!!! le membre n’a pas souscrit le crédit)
- Pour une durée de 20 ans
- Le montant du prêt : 200 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 277 000 Euros
- Conditions particulières : Demande de 50 000 Euros de placement sur des produits maison… et surtout très mauvaise relation et très mauvais taux
Novembre 2023 :
La BNPP propose pour un membre résident à Hong Kong
- Le taux de 4.43%
- Pour une durée de 25 ans
- Le montant du prêt : 342 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 380 000 Euros
- Conditions particulières : plusieurs assurances – prévoyance, PNO et emprunteur + crédit logement
Octobre 2023 :
Le Crédit Agricole propose pour un membre résident en Suisse
- Le taux de 3.71%
- Pour une durée de 20 ans (24 mois de différé)
- Le montant du prêt : 135 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 215 000 Euros
- Conditions particulières : 30K d’apport, assurance PNO, épargne de précaution en nantissement
Septembre 2023 :
La Banque Transatlantique propose pour un membre résident à Singapour
- Le taux de 3.75%
- Pour une durée de 10 ans
- Le montant du prêt : 250 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 510 000 Euros
- Conditions particulières : nantissement
Aout 2023 :
Le Crédit Mutuel propose pour un membre résident en Italie
- Le taux de 4.12%
- Pour une durée de 20 ans
- Le montant du prêt : 98 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 112 000 Euros
- Conditions particulières : Apport 15 000 Euros, pas d’autre contrepartie car déjà client avec un autre crédit
La BNPP propose pour un membre résident au Brésil
- Le taux de 4.54% (montage SARL de famille – autour de 4% en nom propre)
- Pour une durée de 20 ans
- Le montant du prêt : 350 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 410 000 Euros
- Conditions particulières : Nantissement de 100 000 Euros sur compte titres + cautionnement personnel et solidaire
Juillet 2023 :
Le CIC propose pour un membre résident en Espagne
- Le taux de 3.40%
- Pour une durée de 20 ans
- Le montant du prêt : 160 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 340000 Euros
- Conditions particulières : assurance, ouverture d’un compte, nantissement
La BNPP propose pour un membre résident à Singapour
- Le taux de 4.5%
- Pour une durée de 20 ans
- Le montant du prêt : 130 000 Euros (2 projets en même temps de 60K et 70K)
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 164 000 Euros
- Conditions particulières : Apport, assurances PNO et emprunteur par BNPP et ‘legal opinion’ à faire signer par un avocat en local à Singapour
Juin 2023 :
La BNPP propose pour un membre résident en Suisse
- Le taux de 3.68%
- Pour une durée de 20 ans avec 24 mois de différé
- Le montant du prêt : 200 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 302 000 Euros
- Conditions particulières : Apport 20% à 30% min, Assurances PNO et emprunteur par BNPP et d’autres placements
Le LCL propose pour un membre résident en Allemagne
- Le taux de 3.85%
- Pour une durée de 20 ans
- Le montant du prêt : 300 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 1 185 000 Euros
- Conditions particulières : néant
Mai 2023 :
Le Crédit Agricole propose pour un membre résident à Singapour
- Le taux de 3.42%
- Pour une durée de 20 ans
- Le montant du prêt : 80 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 130 000 Euros
- Conditions particulières : Apport de 50 000 Euros
Le Crédit Mutuel propose pour un membre résident à Hong Kong
- Le taux de 3.23%
- Pour une durée de 20 ans
- Le montant du prêt : 180 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 250 000 Euros
- Conditions particulières : Apport
La BNPP propose pour un membre résident à Singapour
- Le taux de 3.40%
- Pour une durée de 20 ans
- Le montant du prêt : 160 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 230 000 Euros
- Conditions particulières : 30% d’apport
Avril 2023 :
Nextbank propose pour un membre résident en Suisse
- Le taux de 2.66%
- Pour une durée de 23 ans
- Le montant du prêt : 124 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 160 000 Euros
- Conditions particulières : 30% d’apport
La communauté Immoneos partage
Le Guide du crédit immobilier depuis l’étranger
Et c’est gratuit !
Février 2023 :
La Banque Postale propose pour un membre résident à Hong Kong
- Le taux de 3.39%
- Pour une durée de 15 ans
- Le montant du prêt : 150 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 227 000 Euros
- Conditions particulières : N/A
Janvier 2023 :
Le CIC propose pour un membre résident aux Philippines
- Le taux de 2.28%
- Pour une durée de 15 ans
- Le montant du prêt : 480 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 535 000 Euros
- Conditions particulières : N/A
La BNPP propose pour un membre résident à Hong Kong
- Le taux de 2.5% (inclus assurance prêt auprès d’un partenaire BNPP)
- Pour une durée de 20 ans
- Le montant du prêt : 143 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 158 000 Euros (125 000 Euros achat + 33 000 travaux)
- Conditions particulières : N/A
Les taux en 2022
Décembre 2022 :
La Caisse d’Epargne propose pour un membre résident à Singapour
- Le taux de 2.3% (inclus assurance prêt auprès d’un partenaire BNPP)
- Pour une durée de 20 ans
- Le montant du prêt : 250 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 380 000 Euros
- Conditions particulières : 30% d’apport
Novembre 2022 :
Le Crédit Agricole propose pour un membre résident à Singapour
- Le taux de 2.43%
- Pour une durée de 18 ans
- Le montant du prêt : 300 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 375 000 Euros
- Conditions particulières : 20% d’apport
Le Crédit Mutuel propose pour un membre résident au Canada
- Le taux de 2.1%
- Pour une durée de 15 ans
- Le montant du prêt : 135 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 135 000 Euros
- Conditions particulières : Aucun – Emprunt à 100% du montant de l’achat (hors frais de notaire et travaux) et ouverture d’un compte courant
Octobre 2022 :
Le Crédit Agricole propose pour un membre résident à Singapour
- Le taux de 1,79% (début négo avant l’été)
- Pour une durée de 20 ans
- Le montant du prêt : 240 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 240 000 Euros
- Conditions particulières : paiement des frais de notaire
La BNPP propose pour un membre résident en Suisse
- Le taux de 1,96%
- Pour une durée de 20 ans (dont 13 mois différés)
- Le montant du prêt : 200 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 283 000 Euros
- Conditions particulières : placement de 20 000 Euros sur compte titres et assurances auprès des partenaires BNPP
Septembre 2022 :
HSBC propose pour un membre résident à Singapour
- Le taux de 1.95%
- Pour une durée de 15 ans
- Le montant du prêt : 66 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 110 000 Euros
- Conditions particulières : Apport de 40%
La Banque Transatlantique propose pour un membre résident à Singapour
- Le taux de 1,95%
- Pour une durée de 15 ans
- Le montant du prêt : 272 500 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 272 500 Euros
- Conditions particulières : Nantissement du épargne financière gérée sous mandat de 80 000 Euros (30% du montant financé)
Aout 2022 :
La Banque Postale propose pour un membre résident en Suisse
- Le taux de 1.82%
- Pour une durée de 20 ans
- Le montant du prêt : 230 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 300 000 Euros
- Conditions particulières : Apport de 70 000 Euros
La Banque Populaire propose pour un membre résident à Singapour
- Le taux de 1.6%
- Pour une durée de 18 ans
- Le montant du prêt : 179 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 179 000 Euros
- Conditions particulières : ouverture d’un compte courant + carte visa + dépôt de 6000€ sur un compte de placement bloqué 5 ans
Juillet 2022 :
La BNPP propose pour un membre résident aux USA
- Le taux de 1.78% (négo. été 2022)
- Pour une durée de 20 ans
- Le montant du prêt : 235 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 330 000 Euros
- Conditions particulières : Apport
Le Crédit Agricole Centre Est (Banque en ligne) propose pour un membre résident aux UK
- Le taux de 1.49%
- Pour une durée de 20 ans
- Le montant du prêt : 152 000 Euros (incluant 9 000 Euros de travaux)
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 159 000 Euros
- Conditions particulières : Pas d’offre d’assurance pour les non-residents, obligation d’ouverture d’un compte part sociale avec 40 EUR a l’ouverture (un compte ouvert par personne du couple), obligation de placer avec la banque 6 mois de remboursement de credit ou min 5000 EUR si moins
Juin 2022 :
La Caisse d’Épargne propose pour un membre résident aux US
- Le taux de 1,48%
- Pour une durée de 20 ans
- Le montant du prêt : 200 000 Euros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 315 000 Euros
- Conditions particulières : Assurance de prêt
Mai 2022 :
Le Crédit Mutuel propose pour un membre résident en Allemagne
- Le taux de 1,6%
- Pour une durée de 20 ans
- Le montant du prêt : 136 KEuros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 143 KEuros
- Conditions particulières : Apport de 7 000 Euros + Assurance habitation avec la banque
Le CIC propose pour un membre résident en Allemagne
- Le taux de 2,35% (investissement pour une SARL de famille)
- Pour une durée de 15 ans
- Le montant du prêt : 137 KEuros
- Le montant de l’achat (hors frais de notaire) : 152 KEuros
- Conditions particulières : Assurance vie 30 KEuros + Assurance PNO
Les taux avant 2022
Retrouvez toutes conditions de crédit immobilier expatrié obtenues par les membres Immoneos de 2019 à aujourd’hui en telechargeant ce fichier
FAQ crédit des Français non-résidents
Quelles sont les spécificités d’un crédit immobilier expatrié ?
L’offre que vous obtiendrez pour votre crédit immobilier expatrié sera en fonction de votre profil. Et comme vous le savez chaque profil est unique: votre pays de résidence, votre type de contrat de travail (expatrié d’une société du CAC 40, contrat local, indépendant, entrepreneur …), votre Visa de travail dans votre pays d’expatriation, vos revenus, votre endettement en cours, vos actifs et patrimoine, votre âge, votre situation familiale, le type d’investissement immobilier que vous envisagez : en nom propre, en SCI, en SARL de famille, des SCPIs…
Chaque banque évalue le profil des clients selon ses propres critères, en tenant compte de leur niveau de ‘risque’ et, surtout, des opportunités qu’ils présentent. Ces critères varient avec le temps, ce qui explique pourquoi de nombreux expatriés font appel à des courtiers en crédit immobilier spécialisés pour les expatriés. Ces professionnels sont en contact quotidien avec les banques et suivent l’évolution de leurs critères. Par exemple certaines banques vont exclures tous les dossiers de résidents aux USAm UK voire en UEA. D’autres vont se focaliser sur l’Asie. D’autres sur des dossiers de financement à plus de 500 000 Euros etc
Ils sont capables de réaliser une étude personnalisée en quelques minutes afin d’identifier les banques les plus adaptées à votre profil spécifique.
Certes, recourir à leurs services a un coût, mais cela vaut souvent la peine : ils permettent de concrétiser des projets immobiliers qui, sans leur assistance, auraient pu ne jamais voir le jour. Plus loin dans ce dossier, nous partagerons des informations sur le moment et la manière de contacter des courtiers en crédit immobilier pour expatriés.
Et surtout contrairement à certaines idées reçues, même si vous avez de bons revenus, comme vous êtes non-résident, vous ne serez pas leur priorité. Le rationnel est expliqué plus loin dans le dossier.
D’autre part, il ressort également que les banques n’ont aucune consistance dans leur mode de traitement des demandes. Certains Français non-résidents ont des relations extrêmement bonnes avec leur agence qui est également très compétente pour traiter le plus efficacement possible leur demande.
Pour d’autre, dans une agence de la même enseigne, c’est un vrai cauchemar avec des conditions très mauvaises voire un refus de proposer un financement. On vous partage plus loin dans le dossier tous les détails sur ce sujet.
C’est d’ailleurs toute la valeur des courtiers en crédit immobilier spécialisés pour les non-résidents.
Non seulement ils sauront identifier les banques susceptibles de financer votre projet suivant votre profil, vous conseiller et monter un dossier parfait pour défendre votre profil auprès des banques et vous accompagner dans le bout en bout en étant disponible à tout moment y compris par Whatsapp alors qu’un conseiller bancaire répond désormais rarement au téléphone et après plusieurs jours parfois pour un email.
Pourquoi est ce plus dur pour les expatriés d’obtenir un crédit immobilier ?
Le crédit immobilier est un produit d’appel pour les banques pour acquérir de nouveaux clients. Elles pratiquent d’ailleurs des taux bas afin de les attirer. Leur objectif est ensuite de développer la client dans le temps et de générer des revenus plus importants.
Or dans le contexte d’un Français non-résident, les flux financiers mensuels ne vont généralement pas sur les comptes en France, les produits bancaires au catalogue de la banque ne sont souvent pas adaptés, voire peuvent ne pas être accessibles dès lors que la domiciliation fiscale même temporaire est en dehors de la France. Dans ce contexte, il ne sera pas possible de générer le même niveau de revenu pour la banque sur un crédit immobilier expatrié.
D’autre part le traitement d’un dossier de demande de crédit immobilier non-résident est plus compliqué et présente davantage de risques. Bien souvent certains documents ne sont pas écrits en français, il est plus compliqué de vérifier leur véracité…
Dans le même temps, les banques continuent d’être submergées de demandes de crédits immobiliers. Par soucis d’efficacité, elles vont donc traiter en priorité les demandes « simples » qui peuvent leur générer les meilleurs profils de recrutement c’est à dire revenu. Cela correspond à des demandes de financement de résidence principale par des français résident en France et avec un emploi stable.
Dans ce contexte, les français non-résidents ne sont pas leur priorité. Il faut savoir être agile et opportuniste à la fois. Faire appel à un courtier spécialisé non-résident devient indispensable. En effet, les courtiers sont en relation directement avec les services crédit centraux des quelques banques en France qui financent les expatriés. Mais ces mêmes banques ne répondront généralement pas aux demandes en direct des non-résidents. Elles préfèrent travailler uniquement avec les courtiers spécialisés non-résidents qui filtrent en amont les profils, leur apportent du volume et leur préparent des dossiers complets plus rapides à traiter. C’est une approche pragmatique du rapport entre l’effort, le risque et la rentabilité qui s’applique.
Quelles sont les banques qui prêtent aux expatriés ?
L’obtention de prêt en direct avec une banque en France est souvent compliquée car les banques françaises sont confrontées, en interne, à des réticences lorsqu’il s’agit de traiter les dossiers d’expatriés.
L’une des principales difficultés réside dans la vérification des documents de garantie, qui diffèrent souvent des pratiques françaises. Les entreprises à l’étranger ne fournissent pas toujours des bulletins de salaire détaillés, et en français, ce qui complique l’évaluation de la solvabilité des emprunteurs. De plus, en cas de litige, les banques se trouvent dans une position plus délicate, car les procédures judiciaires à l’étranger peuvent être incertaines et complexes.
Ces contraintes conduisent généralement les banques qui accordent des prêts aux non-résidents à appliquer des taux d’intérêt plus élevés (environ +0,2 à 0,5 point de plus) , plus d’apport (typiquement 30% au lieu de 20%). Et à preférer les dossiers qui arrivent bien ficelés de chez un courtier spécialisé non-résident, ce qui leur évite le fastidieux travail de récolte des documents.
Comment trouver un courtier spécialiste expatriés ?
Pour répondre cette à question posée à maintes reprises sur le Groupe Facebook Immoneos, nous avons vérifié les courtiers en crédit immobilier de confiance qui nous ont été recommandés par des membres de la communauté de confiance Immoneos. Pour les joindre, il suffit de faire la demande en remplissant le formulaire disponible ici : https://immoneos.fr/courtier-de-confiance
Quel apport pour un crédit immobilier expatrié ?
La règle actuelle est que la banque vous demandera d’apporter 20% du montant de l’achat plus les frais de notaire. Mais bien évidemment comme toute règle il y a de nombreuses exceptions. Par exemple certaines personnes vous diront peut-être avoir obtenu un prêt à 100% voire 110% c’est à dire sans apport (100%) voire même en finançant les frais de notaire (110%). Ce que ces mêmes personnes ne vous diront peut-être pas, est qu’elles ont obtenu une telle offre car elles ont une relation très particulière avec leur banque: un ami personnel de la famille ? une agence où toute la famille a ses actifs depuis de nombreuses années ? une banque privée qui gère en parallèle des actifs importants ?
A l’inverse, certaines banques peuvent être amenées à demander jusqu’à 40% d’apport. Il s’agit souvent de contextes où la banque trouve le dossier plus risqué que la moyenne. Cela est peut-être lié à votre situation personnelle (votre pays de résidence, votre type de contrat, l’industrie dans laquelle vous travaillez,…) et/ou l’achat que vous envisagez de réaliser.
Pour obtenir votre crédit, gardez donc en tête qu’une demande d’apport de 20% du montant de l’achat est la norme. Certaines banques seront inflexibles et d’autres peuvent être en mesure de baisser ce montant, notamment si vous avez souscrit ou vous engagez à souscrire des produits financiers pour placer des actifs. A vous de faire votre calcul et vos choix. En tout état de cause, une relation saine avec une banque est clef pour obtenir un crédit et ainsi pouvoir investir dans l’immobilier locatif.
Faut-il contacter sa banque en France ?
Bien évidemment, votre chargé de clientèle de votre banque en France est la première personne à contacter pour une demande de crédit immobilier expatrié. Comme vous avez pu le lire ci-dessus, la plupart des établissements bancaires français disposent d’offres pour les français non-résidents. Ils appliquent souvent des conditions d’octroi et des barèmes pour les crédits spécifiques aux emprunteurs non-résidents. Attention toutefois, les retours des français de l’étranger sont très disparates. Ils obtiennent parfois le meilleur, c’est à dire des conditions très proches voire équivalentes à un français résident en France, mais parfois le pire. C’est à dire avec des conditions très désavantageuses avec des taux bien plus élevés, des demandes d’apport pour aller jusqu’à 40% du montant à financer, des demandes de nantissement en cash supplémentaire jusqu’à 30% du montant emprunté sur des supports « maison » qui seront donc nantis, c’est à dire non liquides, durant toute la durée de l’emprunt, ou encore d’autres souscriptions de services à forte marge pour la banque et à faible valeur pour vous. Dans certains cas, après plusieurs mois d’échanges, malgré un conseiller bienveillant et dynamique, le prêt est tout simplement refusé sans aucune raison rationnelle.
Ce qu’il ressort également en interrogeant les français vivant à l’étranger est qu’il n’y a pas du tout de règle entre les banques qui seront positives, compétentes et efficaces pour traiter votre demande de crédit immobilier non résident et celles qui refuseront voire pire vous feront perdre un temps important de dossier et discussion avant de vous octroyer de très mauvaises conditions, voire de refuser le crédit. On note en particulier que si, pour une quelconque raison, le Crédit Logement refuse de cautionner votre dossier alors la banque refuse systématiquement le financement alors qu’une hypothèque type PPD auprès de votre notaire aurait pu servir de caution au financement. Il y a donc de nombreux facteurs qu’il n’est pas possible d’influencer qui peuvent obstruer l’obtention du prêt.
Enfin un autre sujet sur lequel les français non-résidents sont quasi-unanimes, c’est la très mauvaise qualité du service pour le traitement de leur dossier. Il apparait clairement que les chargés de relation client des banques ne sont ni formés ni équipés pour traiter efficacement les demandes à distance. Aussi, pensez dès la signature du compromis de vente à demander de un à un mois et demi supplémentaire pour la signature de l’acte, afin de permettre à votre banque de sortir une offre de crédit, vous transmettre les documents par courrier, les retourner et gérer tout le processus à distance. Pensez aussi à bien vous faire préciser dès le début de votre demande si votre banque vous demandera de venir physiquement sur place pour signer les documents. Et oui, cela arrive encore…
En conclusion, étant donné les aléas pour obtenir un crédit auprès d’une banque, nous vous conseillons d’initier une demande auprès d’un courtier en parallèle. Cela vous permettra de gagner du temps, d’éviter les angoisses des retards et de comparer les taux et conditions pour faire votre choix final. Comme vous le savez, les services du courtier sont facturés au succès à l’obtention du prêt par son intermédiaire. Toute la phase de recherche est entièrement gratuite.
A quel moment de mon expatriation contracter un crédit immobilier expatrié?
Comme le dit le dicton “S’endetter c’est s’enrichir”. C’est d’autant plus vrai avec l’immobilier locatif puisque c’est votre locataire qui remboursera (au moins en partie) votre crédit immobilier non résident tandis que la valeur de votre bien augmente. Vos crédits immobiliers deviennent comme des comptes d’épargne qui à terme vous apportent soit une rente locative à hauteur de l’investissement si vous faites le choix de l’immobilier de rendement comme l’explique William dans son interview que vous retrouvez ici, soit un mix de rentabilité locative pour rembourser en partie votre crédit ainsi qu’un “capital gain” à la revente. Une personne qui aurait investit 300 000 Euros dans un bien à Lyon il y a 5 ans aurait aujourd’hui un patrimoine de 435 000 Euros.
Le crédit, c’est donc de l’épargne (avec du risque bien sûr). La question que vous vous posez est donc quand faut-il s’endetter? La réponse est le plus tôt possible à chaque fois que vous le pouvez.
En France, les taux des crédits immobiliers sont bas et surtout fixes. Emprunter entre 1.5% et 2% sur 15 à 20 ans est une excellente offre pour développer son patrimoine. Les banques en France vont financer les projets immobiliers des Français non-résidents qui présentent peu de risques. Pour faire une analogie, c’est comme vous pour le choix de votre locataire. Vous allez préférer celui qui gagne suffisamment d’argent, avec un emploi stable, dans un grand groupe et avec une caution solidaire solide, non? Pour une banque qui doit se décider sur des demandes de crédit immobilier cela se traduit à par un profil avec les critères suivants:
- Etre en mesure d’apporter 20% du coût du projet ainsi que tous les frais (notaire, agence, financier): vous pourrez peut être négocier de ne pas effectuer cet apport au cas par cas.
- Garder un taux d’endettement inférieur à 33% des salaires annuels
- Avoir un emploi stage dans un groupe stable
Aussi, dès que vous remplissez les conditions ci-dessous, il est conseillé d’emprunter au maximum sur la durée la plus longue possible. Le maximum est 33% de vos salaires. Gardez bien évidement également 6 à 12 mois de loyers de liquidités afin de pouvoir gérer les aléas. Si votre situation change vous pourrez toujours revendre le bien si nécessaire afin de vous désendetter. Si vous changez de société voire même de pays, les banques peuvent alors changer l’analyse du risque de votre dossier et ne plus vous accorder de crédit. Ceci est vrai même si votre salaire augmente. Encore une fois, les banques analysent le risque lié à votre profil et non pas uniquement votre salaire.
Faut-il contacter plusieurs courtiers pour votre crédit immobilier expatrié ?
(Spoiler, la réponse est NON car de manière contre intuitive cela va réduire vos chances !!!)
Comme de nombreux membres de la communauté de confiance Immoneos (par ici pour la rejoindre), vous avez choisi de passer par un courtier pour l’obtention de votre prêt immobilier. Pour les expatriés, c’est très souvent un choix judicieux puisque le courtier immobilier vous permet à distance, de gagner du temps, d’obtenir de meilleures conditions et de constituer un dossier solide de manière plus sereine. Il est également disponible quand vous l’êtes en gérant les décalages horaires. Vous vous posez la question :
Vous ne pouvez déposer qu’un dossier par établissement de prêt
- Sachant que les établissements de prêt n’acceptent de traiter qu’un dossier par personne, vous adresser à plusieurs courtiers ne vous donne pas accès à plus de banques, d’autant plus que le nombre de banques qui prêtent aux non-résidents est limité. Une fois que la banque reçoit votre demande, elle n’acceptera pas de traiter le même dossier envoyé par un autre courtier.
- De manière générale, les courtiers ont des réseaux quasi-similaires, donc le premier courtier va déposer votre demande auprès des établissements de son réseau, et les autres ne pourront se tourner que vers les établissements restants.
- Mandater plusieurs courtiers est contre-productif. Vous risquez de saboter le travail de fond de votre courtier et de retarder votre dossier si un même établissement le reçoit par deux courtiers différents. D’autre part, si votre demande est refusée par une banque, passer par un autre courtier ne vous sera d’aucune utilité.
Plusieurs courtiers ne signifie pas meilleur taux
Vous ne pouvez pas faire jouer la concurrence entre plusieurs courtiers puisque vous ne pouvez pas négocier les taux avec eux directement. C’est au contraire le courtier, votre intermédiaire auprès des banques, qui va mettre les établissements de crédit en concurrence et négocier les meilleures conditions pour votre prêt.
Il vaut donc mieux avoir un bon courtier, avec un bon réseau, plutôt que différents courtiers, ce qui au final ne vous apportera ni plus, ni de meilleurs résultats.
Établir une relation de confiance
Après avoir bien sélectionné votre courtier, lui donner un contrat d’exclusivité (même sur une période limitée) est plus motivant pour lui. Il fera un travail de fond pour faire aboutir votre dossier sans craintes d’être court-circuité par quelqu’un d’autre et d’avoir investi du temps pour rien. Il sait que le succès de votre dossier sera aussi le sien puisqu’il est rémunéré au résultat.
La confiance est réciproque, les avantages aussi. De votre côté vous ne perdez pas de temps à monter votre dossier plusieurs fois et vous êtes assuré que votre courtier mettra tout en œuvre pour obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions pour votre prêt.
Un bon courtier en vaut deux !
Comme nous venons de le voir, vous n’avez pas grand-chose à gagner en confiant votre dossier à plusieurs courtiers. Par contre, quel que soit le type de courtier que vous sélectionnez (agence de courtage ou courtier en ligne), vous avez tout intérêt à choisir un partenaire compétent et expérimenté qui saura négocier les meilleurs taux, les meilleures conditions et booster votre dossier à distance.
L’avis de l’expert au sujet des demandes de crédit immobilier non résident
Pour vous donner les clés d’une demande de crédit immobilier non-résident réussie, nous avons invité un courtier expert des non-résidents dans un webinaire exclusif Immoneos le 12 mai 2022, dont voici le replay:
Conclusion
Il n’y a pas de règles établies pour savoir s’il faut passer par sa banque en direct ou par un courtier. Il est tout de même conseillé de contacter un courtier qui dispose d’une expertise non-résident. Vous pourrez ainsi obtenir gratuitement un conseil personnalisé en amont et comparer avec la proposition de votre banque.
Les politiques d’octroi de crédit des établissements bancaires aux non-résidents varient régulièrement et la capacité de financement dépend également des compétences, de la disponibilité et de la motivation de votre interlocuteur. Une banque peut être efficace sur une opération et mauvaise sur la suivante, efficace dans une agence et désastreuse dans une autre…
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