Mai 2022 :

Avril 2022 :

Pensez à toujours comparer l’offre de votre banque avec la meilleure offre que peut vous obtenir un courtier spécialisé non résident. Cela vous permet très souvent d’obtenir de meilleures conditions auprès de votre banque et surtout de gagner du temps et de parler à des spécialistes du crédit immobilier pour les non-résidents. Les conseillers financiers des banques de réseau en France sont sous la pression du chiffre. Le dossier d’un français en expatriation est plus complexe pour lui à traiter et ne lui rapporte pas assez de « reward ».

Contexte particulier des demandes de crédit des Français non-résidents

Le crédit immobilier est un produit d’appel pour les banques pour acquérir de nouveaux clients. Elles pratiquent d’ailleurs des taux bas afin de les attirer. Leur objectif est ensuite de développer la client dans le temps et de générer des revenus plus importants.

Or dans le contexte d’un Français non-résident, les flux financiers mensuels ne vont généralement pas sur les comptes en France, les produits bancaires au catalogue de la banque ne sont souvent pas adaptés, voire peuvent ne pas être accessibles dès lors que la domiciliation fiscale même temporaire est en dehors de la France. Dans ce contexte, il ne sera pas possible de générer le même niveau de revenu pour la banque.

D’autre part le traitement d’un dossier de demande de crédit pour un non-résident est plus compliqué et présente davantage de risques. Bien souvent certains documents ne sont pas écrits en français, il est plus compliqué de vérifier leur véracité…

Dans le même temps, les banques continuent d’être submergées de demandes de crédits immobiliers. Par soucis d’efficacité, elles vont donc traiter en priorité les demandes « simples » qui peuvent leur générer les meilleurs profils de recrutement c’est à dire revenu. Cela correspond à des demandes de financement de résidence principale par des français résident en France et avec un emploi stable.

Dans ce contexte, les français non-résidents ne sont pas leur priorité. Il faut savoir être agile et opportuniste à la fois.  Faire appel à un courtier spécialisé non-résident devient indispensable. En effet, les courtiers sont en relation directement avec les services crédit centraux des quelques banques en France qui financent les expatriés. Mais ces mêmes banques ne répondront généralement pas aux demandes en direct des non-résidents. Elles préfèrent travailler uniquement avec les courtiers spécialisés non-résidents qui filtrent en amont les profils, leur apportent du volume et leur préparent des dossiers complets plus rapides à traiter. C’est une approche pragmatique du rapport entre l’effort, le risque et la rentabilité qui s’applique.

Faut-il faire une demande à votre banque en France?

Bien évidemment, votre chargé de clientèle de votre banque en France est la première personne à contacter. Comme vous avez pu le lire ci-dessus, la plupart des établissements bancaires français disposent d’offres pour les français non-résidents. Ils appliquent souvent des conditions d’octroi et des barèmes pour les crédits spécifiques aux emprunteurs non-résidents. Attention toutefois, les retours des français de l’étranger sont très disparates. Ils obtiennent parfois le meilleur, c’est à dire des conditions très proches voire équivalentes à un français résident en France, mais parfois le pire. C’est à dire avec des conditions très désavantageuses avec des taux bien plus élevés, des demandes d’apport pour aller jusqu’à 40% du montant à financer, des demandes de nantissement en cash supplémentaire jusqu’à 30% du montant emprunté sur des supports « maison » qui seront donc nantis, c’est à dire non liquides, durant toute la durée de l’emprunt, ou encore d’autres souscriptions de services à forte marge pour la banque et à faible valeur pour vous. Dans certains cas, après plusieurs mois d’échanges, malgré un conseiller bienveillant et dynamique, le prêt est tout simplement refusé sans aucune raison rationnelle.

Ce qu’il ressort également en interrogeant les français vivant à l’étranger est qu’il n’y a pas du tout de règle entre les banques qui seront positives, compétentes et efficaces pour traiter votre demande de financement immobilier et celles qui refuseront voire pire vous feront perdre un temps important de dossier et discussion avant de vous octroyer de très mauvaises conditions, voire de refuser le crédit. On note en particulier que si, pour une quelconque raison, le Crédit Logement refuse de cautionner votre dossier alors la banque refuse systématiquement le financement alors qu’une hypothèque type PPD auprès de votre notaire aurait pu servir de caution au financement. Il y a donc de nombreux facteurs qu’il n’est pas possible d’influencer qui peuvent obstruer l’obtention du prêt.

Enfin un autre sujet sur lequel les français non-résidents sont quasi-unanimes, c’est la très mauvaise qualité du service pour le traitement de leur dossier. Il apparait clairement que les chargés de relation client des banques ne sont ni formés ni équipés pour traiter efficacement les demandes à distance. Aussi, pensez dès la signature du compromis de vente à demander de un à un mois et demi supplémentaire pour la signature de l’acte, afin de permettre à votre banque de sortir une offre de crédit, vous transmettre les documents par courrier, les retourner et gérer tout le processus à distance. Pensez aussi à bien vous faire préciser dès le début de votre demande si votre banque vous demandera de venir physiquement sur place pour signer les documents. Et oui, cela arrive encore…

En conclusion, étant donné les aléas pour obtenir un crédit auprès d’une banque, nous vous conseillons d’initier une demande auprès d’un courtier en parallèle.  Cela vous permettra de gagner du temps, d’éviter les angoisses des retards et de comparer les taux et conditions pour faire votre choix final. Comme vous le savez, les services du courtier sont facturés au succès à l’obtention du prêt par son intermédiaire. Toute la phase de recherche est entièrement gratuite.

Avez-vous pensé au viager pour ne pas avoir besoin de crédit?

Si vous cherchez une manière originale d’investir dans l’immobilier sans avoir à souscrire un crédit immobilier, l’investissement en viager peut être une option intéressante à considérer. Le principe est simple : vous versez un bouquet au vendeur au moment de la signature de l’acte chez le notaire, puis vous lui versez une rente mensuelle ou trimestrielle jusqu’à son décès. Et l’un des avantages de ce type d’investissement est qu’il n’y a pas d’impôt sur les revenus locatifs à payer, étant donné que ce n’est pas considéré comme un loyer. Ainsi, vous n’aurez pas à vous soucier des impôts fonciers.

En outre, l’investissement en viager peut offrir des avantages fiscaux au niveau de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, le bien immobilier acquis en viager ne rentre pas dans le calcul de l’IFI, ce qui peut être un atout non négligeable pour les investisseurs possédant un patrimoine immobilier important.

De plus, l’investissement en viager peut également offrir des avantages fiscaux au moment de l’achat en réduisant les frais de mutations tels que les droits d’enregistrement et les honoraires de notaire. Cette réduction peut aller jusqu’à 50% dans certains cas, selon les départements. Il est donc recommandé de se renseigner auprès des autorités compétentes pour savoir si cette réduction s’applique dans votre situation.

Cependant, il est important de garder à l’esprit que l’investissement en viager comporte également des risques, comme la durée de vie du vendeur ou l’état du bien immobilier. Il est donc crucial de bien se renseigner et de bénéficier de l’accompagnement d’experts en investissement en viager pour éviter les erreurs courantes et maximiser les avantages de cette forme d’investissement.

Et vous, êtes-vous intéressés par le viager ? On vous passe les contacts de confiance pour étudier un projet d’achat de viager, libre ou occupé, partout en France, sur cette page  !

Ayez le réflexe d’emprunter à tout moment où votre situation personnelle le permet

• Etre en mesure d’apporter 20% du coût du projet ainsi que tous les frais (notaire, agence, financier): vous pourrez peut être négocier de ne pas effectuer cet apport au cas par cas.
• Garder un taux d’endettement inférieur à 33% des salaires annuels
• Avoir un emploi stage dans un groupe stable

Contacter un courtier crédit immobilier spécialisé non-résident

Vous avez tout intérêt à contacter un courtier spécialisé non-résident en même temps que votre banque. En contactant uniquement votre banque, vous prenez le risque d’avoir un taux ou bien des conditions très moyennes et surtout de perdre beaucoup de temps avec des conseillers qui ne sont ni formés et ne disposent pas des outils pour gérer des clients non-résidents à distance. De plus,  la recherche des offres de crédit par un courtier est entièrement gratuite. Le courtier est rémunéré au succès. . Les éléments à lui fournir sont identiques à ceux que votre banque vous demande. Pour être efficace, les courtiers se sont également fortement digitalisés proposant pour la plupart un accès en ligne pour compléter et télécharger vos éléments. C’est bien plus simple et fiable que les échanges d’emails que vous allez faire avec votre banque.

Un autre intérêt de consulter un courtier est qu’il a une vue d’ensemble du type de dossier qui intéresse quel type de banque, ainsi que des conditions que vous pourrez obtenir. D’autre part, comme les critères de sélection des dossiers et des conditions des banques changent fréquemment en fonction de leurs objectifs commerciaux et de la diversification des dossiers qu’elles souhaitent développer dans leur portfolio, le courtier est en mesure de présenter votre dossier aux banques les plus susceptibles de répondre favorablement.

Comme vous le savez déjà surement, l’obtention d’un prêt ne dépend pas uniquement des revenus et de votre taux d’emprunt au moment de la signature, mais également de l’adéquation du dossier avec les règles en cours des établissements bancaires en France. Par exemple certaines banques ont une liste très précise des pays de résidence des emprunteurs pour lesquels elles acceptent le financement. D’autres vont également attacher de l’importance à votre type de  contrat de travail (contrat d’expatriation ou contrat local), le type et la taille de l’opération à financer, le montage que vous utiliserez (achat en direct, nu-propriété, à travers une SCI,…).

L’expertise du courtier permet de capturer tous les éléments déterminants et de partager avec vous dès le départ les conditions que vous pouvez espérer. Cela vous permet de gagner beaucoup de temps et de cibler directement avec l’aide du courtier les banques qui répondront favorablement et dans les meilleurs conditions.

Avez-vous intérêt à contacter plusieurs courtiers pour votre crédit?

Comme de nombreux membres de la communauté de confiance Immoneos (par ici pour la rejoindre), vous avez choisi de passer par un courtier pour l’obtention de votre prêt immobilier. Pour les expatriés, c’est très souvent un choix judicieux puisque le courtier immobilier vous permet à distance, de gagner du temps, d’obtenir de meilleures conditions et de constituer un dossier solide de manière plus sereine. Il est également disponible quand vous l’êtes en gérant les décalages horaires. Vous vous posez la question :

Faut-il s’adresser à plusieurs courtiers en crédit immobilier ?

Vous ne pouvez déposer qu’un dossier par établissement de prêt

• Sachant que les établissements de prêt n’acceptent de traiter qu’un dossier par personne, vous adresser à plusieurs courtiers ne vous donne pas accès à plus de banques, d’autant plus que le nombre de banques qui prêtent aux non-résidents est limité. Une fois que la banque reçoit votre demande, elle n’acceptera pas de traiter le même dossier envoyé par un autre courtier.
• De manière générale, les courtiers ont des réseaux quasi-similaires, donc le premier courtier va déposer votre demande auprès des établissements de son réseau, et les autres ne pourront se tourner que vers les établissements restants.
• Mandater plusieurs courtiers est contre-productif. Vous risquez de saboter le travail de fond de votre courtier et de retarder votre dossier si un même établissement le reçoit par deux courtiers différents. D’autre part, si votre demande est refusée par une banque, passer par un autre courtier ne vous sera d’aucune utilité.

Plusieurs courtiers ne signifie pas meilleur taux

Vous ne pouvez pas faire jouer la concurrence entre plusieurs courtiers puisque vous ne pouvez pas négocier les taux avec eux directement. C’est au contraire le courtier, votre intermédiaire auprès des banques, qui va mettre les établissements de crédit en concurrence et négocier les meilleures conditions pour votre prêt.

Il vaut donc mieux avoir un bon courtier, avec un bon réseau, plutôt que différents courtiers, ce qui au final ne vous apportera ni plus, ni de meilleurs résultats.

Établir une relation de confiance

Après avoir bien sélectionné votre courtier, lui donner un contrat d’exclusivité (même sur une période limitée) est plus motivant pour lui. Il fera un travail de fond pour faire aboutir votre dossier sans craintes d’être court-circuité par quelqu’un d’autre et d’avoir investi du temps pour rien. Il sait que le succès de votre dossier sera aussi le sien puisqu’il est rémunéré au résultat.

La confiance est réciproque, les avantages aussi. De votre côté vous ne perdez pas de temps à monter votre dossier plusieurs fois et vous êtes assuré que votre courtier mettra tout en œuvre pour obtenir le meilleur taux et les meilleures conditions pour votre prêt.

Un bon courtier en vaut deux !

Comme nous venons de le voir, vous n’avez pas grand-chose à gagner en confiant votre dossier à plusieurs courtiers. Par contre, quel que soit le type de courtier que vous sélectionnez (agence de courtage ou courtier en ligne), vous avez tout intérêt à choisir un partenaire compétent et expérimenté qui saura négocier les meilleurs taux, les meilleures conditions et booster votre dossier à distance.

Comment trouver un courtier qui sache monter un dossier de financement avec les spécificités liées au statut d’expatrié ?

Pour répondre cette à question posée à maintes reprises sur le Groupe Facebook Immoneos, nous avons vérifié les courtiers en crédit immobilier de confiance qui nous ont été recommandés par des membres de la communauté de confiance Immoneos. Pour les joindre, il suffit de faire la demande en remplissant le formulaire disponible ici : https://immoneos.fr/courtier-de-confiance

Quel apport demandent les banques aux Français non-résidents?

La règle actuelle est que la banque vous demandera d’apporter 20% du montant de l’achat plus les frais de notaire. Mais bien évidemment comme toute règle il y a de nombreuses exceptions. Par exemple certaines personnes vous diront peut-être avoir obtenu un prêt à 100% voire 110% c’est à dire sans apport (100%) voire même en finançant les frais de notaire (110%).  Ce que ces mêmes personnes ne vous diront peut-être pas, est qu’elles ont obtenu une telle offre car elles ont une relation très particulière avec leur banque:  un ami personnel de la famille ? une agence où toute la famille a ses actifs depuis de nombreuses années ? une banque privée qui gère en parallèle des actifs importants ?

A l’inverse, certaines banques peuvent être amenées à demander jusqu’à 40% d’apport. Il s’agit souvent de contextes où la banque trouve le dossier plus risqué que la moyenne. Cela est peut-être lié à votre situation personnelle (votre pays de résidence, votre type de contrat, l’industrie dans laquelle vous travaillez,…) et/ou l’achat que vous envisagez de réaliser.

Pour obtenir votre crédit, gardez donc en tête qu’une demande d’apport de 20% du montant de l’achat est la norme. Certaines banques seront inflexibles et d’autres peuvent être en mesure de baisser ce montant, notamment si vous avez souscrit ou vous engagez à souscrire des produits financiers pour placer des actifs. A vous de faire votre calcul et vos choix. En tout état de cause, une relation saine avec une banque est clef pour obtenir un crédit et ainsi pouvoir investir dans l’immobilier locatif.

Conclusion

Il n’y a pas de règles établies pour savoir s’il faut passer par sa banque en direct ou par un courtier. Il est tout de même conseillé de contacter un courtier qui dispose d’une expertise non-résident. Vous pourrez ainsi obtenir gratuitement un conseil personnalisé en amont et comparer avec la proposition de votre banque.

Les politiques d’octroi de crédit des établissements bancaires aux non-résidents varient régulièrement et la capacité de financement dépend également des compétences, de la disponibilité et de la motivation de votre interlocuteur. Une banque peut être efficace sur une opération et mauvaise sur la suivante, efficace dans une agence et désastreuse dans une autre…

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