Le baromètre de l’investissement immobilier locatif non-résident

[MISE A JOUR OCTOBRE 2020]

Les trois questions majeures qui reviennent dans les discussions au sein de la communauté des expatriés investisseurs Immoneos sont “où investir”,  “combien?” et “comment” réussir son investissement immobilier non-résident. Vue de l’étranger, la France est variée, parfois mal connue dans sa diversité, et ses villes et régions, éparses, offrent des opportunités d’investissement locatif très différentes, en terme de budget, de typologie de locataires et de rendement.

Quand vous souhaitez faire un investissement immobilier en France à distance, que ce soit pour vous constituer un patrimoine, des revenus additionnels, améliorer votre retraite, ou préparer votre retour d’expatriation, le plus important est évidemment de bien choisir votre stratégie d’investissement locatif. Stratégie d’investissement immobilier non-résident sur laquelle il n’y  pas forcément une seule bonne réponse: certains investissements sont davantage patrimoniaux c’est à dire moins risqués dans des villes chères et en vogue comme Bordeaux et Lyon; d’autres de pur rendement dans des villes plus abordables comme Mulhouse ou Saint-Etienne.

 

barometre immobilier

Le barometre des investissements immobilier des non-résidents d’Immoneos

Pour vous aider dans vos choix d’investissement immobilier locatif, Immoneos sonde régulièrement les membres de la communauté d’expatriés pour vous offrir un baromètre des investissements en immobilier locatif que les membres expatriés d’Immoneos font en France – permettant à chacun de se faire une opinion grâce aux options que choisissent les expatriés de la Communauté Immoneos. Au fur et à mesure que la communauté grandit, ce graphique sera enrichi de nouveaux projets immobiliers locatifs, statistiques et tendances.

barometre OCT2020

Ces rendements sont issus de transactions vérifiés par nos soins et exprimés en rendement annuel brut (le loyer annuel divisé par le prix du bien et de tous les frais y afférent) dont voici le détail. A noter que la plupart des investisseurs de la Communauté adoptent des approches intelligentes pour optimiser leurs rendements comme la colocation, la location en meublé (en courte ou longue durée), pour augmenter le rendement de son investissement. Il n’est donc pas surprenant que nombre de ces transactions soient au dessus des moyennes nationales (décrites plus bas).

Lieu Date Achat Type Achat Notaire Travaux + Meubles Total Loyer Rentabilité brute
Créteil Q3 2020 Colocation 3 chambres €210,000 €19,950 €85,000 €314,950 €1,900 7.24%
Nantes Q3 2020 Meublé 3 chambres €243,000 €19,440 €40,000 €302,440 €1,500 5.95%
Nice Q3 2020 Studio avec terrasse €80,000 €6,400 €18,000 €104,400 €600 6.90%
Toulouse Q2 2020 Colocation 3 chambres €230,000 €18,400 €11,000 €259,400 €1,305 6.04%
Toulouse Q2 2020 Colocation 3 chambres €194,000 €15,520 €20,000 €229,520 €1,230 6.43%
Nantes Q2 2020 2 maisons, location nue €400,000 €32,000 €137,000 €569,000 €4,000 8.44%
Toulouse Q2 2020 Colocation 3 chambres €145,000 €11,600 €30,000 €186,600 €1,200 7.72%
Nancy Q2 2020 Colocation 2 Chambres €63,000 €5,040 €15,000 €83,040 €470 6.79%
Nantes Q2 2020 Colocation 2 chambres €140,000 €11,200 €30,000 €181,200 €900 5.96%
Toulouse Q2 2020 Courte durée 2 chambres €130,000 €10,400 €11,000 €151,400 €790 6.26%
Toulouse Q2 2020 Studio meublé €105,000 €8,400 €5,000 €118,400 €500 5.07%
Nantes Q1 2020 Colocation 4 chambres €240,000 €30,000 €40,000 €310,000 €1,850 7.16%
Lille -vieux Lille Q1 2020 1 chambre, Location nue €200,000 €16,000 €0 €216,000 €790 4.39%
Marseille (1er) Q1 2020 Meublé 2 chambres €110,000 €8,800 €47,000 €165,800 €1,050 7.60%
Marseille (6e) Q4 2019 Studio meublé €57,000 €4,560 €26,000 €87,560 €550 7.54%
Saint-Denis (93) Q4 2019 Studio meublé €74,000 €5,920 €27,000 €106,920 €620 6.96%
Marseille (5e) Q4 2019 meublé 2 chambres €107,000 €8,560 €50,000 €165,560 €850 6.16%
Paris (20) Q3 2019 Meublé 1 chambre €263,000 €24,985 €40,000 €327,985 €1,090 3.99%
Paris (3) Q3 2019 Colocation 2 chambres €400,000 €32,000 €60,000 €492,000 €2,000 4.88%

 

Source: réalisations concrètes et vérifiées des membres de la Communauté des expatriés Immoneos, 2019-2020

 

Les villes préférées des membres Immoneos pour l’investissement locatif

Paris 20.87%
Marseille 12.17%
Région Parisienne 8.70%
Lyon 5.22%
Bordeaux 4.35%
Nantes 4.35%
Nice 3.48%
Lille 3.48%
Mulhouse 2.61%
Toulouse 2.61%
Montpellier 1.74%
Autres villes 30.43%

Source: demandes de financement sur le site Immoneos.fr, Année courante 2020

Quelle stratégie de rendement locatif adopter?

Le choix de sa stratégie d’investissement immobilier locatif est très personnel; il faut être à l’aise sur le budget, la ville et le région et le mode d’exploitation du bien, que ce soit en location nue, meublée, en colocation ou en location courte durée. Les débutants préfèreront une petite surface en meublé idéalement dans le centre d’une grande ville où ils ont des proches. Les investisseurs plus expérimentés,  à la recherche de rendements élevés, privilégieront des investissements dans des immeubles ou des colocations dans des villes moins côtées où les rendements sont plus forts. En France il y a des investissement pour tous les budgets à partir de 80,000 Euros environ.

Le premier critère d’investissement immobilier non-résident: le rendement

La première question à se poser pour un investissement immobilier non-résident est évidemment celle du rendement: Quelle rentabilité peut on viser en immobilier locatif en France en 2020. Voici une photo de la France cette année…

Prix m2 
appartement
Loyer m2
appartement
Taux de vacance Rendement brut
Mulhouse €1,091 €9 12.0% 8.2%
Saint-Étienne €1,044 €8 9.6% 7.9%
Grenoble €2,393 €11 7.4% 5.2%
Rouen €2,389 €11 7.4% 5.1%
Lille €3,224 €14 6.8% 4.9%
Montpellier €2,990 €13 6.6% 4.8%
Toulon €2,583 €11 6.4% 4.8%
Marseille €2,943 €12 7.1% 4.6%
Strasbourg €3,102 €12 7.3% 4.3%
Toulouse €3,347 €12 7.0% 4.0%
Nantes €3,468 €12 5.4% 3.8%
Nice €4,506 €16 8.7% 3.8%
Rennes €3,533 €12 6.5% 3.7%
Aix en Provence €4,739 €15 7.1% 3.5%
Bordeaux €4,495 €14 6% 3.4%
Paris €10,593 €29 6.6% 3.0%
Lyon €4,980 €13 7.2% 2.9%

Source: meilleursagents.com (données prix, Septembre 2020) et INSEE (la population en 2017 et la vacance des logements en 2019)

ll s’agit bien évidemment de moyennes nationales et l’investisseur pourra augmenter sa rentabilité en jouant à la fois sur (1) le taux de vacance locative  (en proposant à la location un logement bien situé et bien rénové) et, par ces mêmes efforts de rénovation de de localisation (2)  le prix de location au mètre carré (3) le mode d’exploitation en utilisation, là où cela fait du sens, par exemple la Location Courte Durée ou la colocation. Dernier point, votre rendement augmente naturellement avec le temps. En effet votre investissement reste le même alors que les loyers augmentent régulièrement (même à Paris où le prix des loyers est encadré). Mais le rendement n’est pas le seul critère à suivre…

 

Les autres indicateurs à suivre pour un bon investissement immobilier non-résident

indicateurs investissement immobilier

La performance d’un investissement immobilier (dans l’ancien ou le neuf en Pinel, dans une maison ou un appartement) ne dépend pas que du rendement locatif (le loyer annuel divisé par le prix du bien, réduit de sa vacance locative), mais aussi de la plus ou moins-value en capital réalisée à terme de l’investissement. Il est donc essentiel de bien suivre l’évolution de la population des villes dans le temps, qui est la meilleure mesure à long terme de leur attractivité – et donc de la valeur immobilière de la commune.  Le site de référence pour ce faire est bien évidemment l’INSEE qui mesure régulièrement la population exacte des villes – on peut donc trouver sur le site de l’INSEE la mesure des soldes de population des villes françaises. Bien entendu, plus une ville attire, mieux c’est . Une ville à flux migratoire positif a forcément plus de potentiel d’appréciation sur le long terme.

On constate ici que les villes à fort rendement sont aussi celles où la population progresse le moins, voire recule sur moyenne période, entraînant les prix de l’immobilier avec elle. En cinq ans, les prix ont baissé de 10% environ dans les dix villes à fort rendement: Saint-Etienne, Mulhouse, Limoges, Bourges, Béziers, Le Mans, Perpignan, Brest, Poitiers  et Le Havre. Alors qu’ils ont progressé de 5% environ dans les dix villes qui affichent les rendements locatifs les plus faibles : Paris, Bordeaux, Lyon, Cannes, La Rochelle, Antibes, Ajaccio, Aix-en-Provence, Nice, Nantes. Une évolution en ciseau qui doit interpeller l’investisseur immobilier: il y un choix à faire entre rendement et appréciation sur le long-terme:

Population Démographie 5ans Evolution Prix m2 (5ans) Rendement brut
Mulhouse 285,948 0.1 -11.1% 8.2%
Saint-Étienne 520,640 0.3 6.0% 7.9%
Grenoble 689,840 0.3 3.7% 5.2%
Rouen 666,035 0.2 8.8% 5.1%
Lille 1,191,117 0.4 15.7% 4.9%
Montpellier 616,296 1.6 9.9% 4.8%
Toulon 629,334 0.6 -7.2% 4.8%
Marseille 1,760,653 0.4 8.1% 4.6%
Strasbourg 790,087 0.5 16.7% 4.3%
Toulouse 1,360,829 1.4 19.7% 4.0%
Nantes 972,828 1.4 22.5% 3.8%
Nice 1,006,201 0 11.0% 3.8%
Rennes 733,320 1.2 21.5% 3.7%
Aix en Provence 450,801 0.7 6.1% 3.5%
Bordeaux 1,247,977 1.5 38.5% 3.4%
Paris 12,628,266 0.5 25.2% 3.0%
Lyon 2,323,221 1 27.7% 2.9%

(Source INSEE – dernières données 2017)

 

Les types d’investissement immobilier non-résident des membres d’Immoneos

 

Armés de toutes ces données, au sein de la communauté Immoneos, on distingue trois types d’investissement immobilier non-résidents de la part des membres d’Immoneos:

stratégie investissement immobilier non-résidents

1- Investissement immobilier Patrimonial – Rendement locatif brut entre 3% à 5%

L’investisseur expatrié privilégie un marché stable et sous tension. Les avantages sont multiples. La tension locative est élevée et ainsi il sera très facile et rapide de trouver un locataire. Le marché est tendu aussi bien à l’achat que pour la vente. Il faut donc être très agile et réactif pour finaliser un achat. Vous serez souvent plusieurs à vouloir acheter le bien. A l’inverse, il vous sera facile et rapide de revendre votre bien dans ce marché très liquide. Enfin, votre capital foncier (ie la valeur du bien) continue d’avoir un vrai potentiel de hausse dans le temps.

Typiquement ce sont les centres des très grandes et belles villes françaises comme Paris, Lyon, Bordeaux dont les prix de l’immobilier ont augmenté respectivement de plus de 3% sur les 5 dernières années.

 

2- A l’inverse, l’immobilier de rendement

Ce sont des investissements dans des villes de province de 100,000 habitants environ, au rendement plus élevé (supérieur à 7.5%), autofinancés mais plus risqués car le capital foncier (=la valeur du bien) peut se déprécier dans ces villes situées dans des régions moins porteuses: Troyes, Mulhouse, SaintEtienne, Limoges. Comme dans tout investissement, rendement rime avec risque. Dans ces villes, l’investisseur averti veille à investir dans des biens bien placés et investir dans des rénovations de qualité afin de se distinguer du marché et minimiser sa vacance locative. Par exemple en offrant des appartements meublés près des sites touristiques, des colocations près des universités. In fine le risque est mesuré car les loyers paient souvent l’intégralité de mensualités de prêt, des charges, voire souvent même génèrent un cash-flow non-négligeable. C’est dans ces villes que les investisseurs peuvent rapidement créer de la valeur. Voir par exemple l’interview de William, membre Immoneos, sur des investissements à Mulhouse qui illustrent ces bons investissements immobilier non-résident.

 

3- Entre les deux se situent les villes françaises moins établies que Paris, Lyon ou Bordeaux, qui offrent donc un rendement plus fort (de 5 à 7%) et des potentiels de hausse

C’est le cas de villes comme Nantes, Toulouse, Marseille, Montpellier ou Rennes. La vacances locative y est faible, il y de belles opportunités d’investissement immobilier non-résident sur des segments de marché en forte croissance comme les étudiants par exemple. De nombreux investisseurs non-résidents Immoneos ont investi dans des colocations dans ces villes, ou dans des petits immeubles de rapport. Vous pouvez lire ici les interviews de Thierry à Marseille ou de Ludovic à Nantes.

 

 

Où investir en France en 2020?

 

Paris 

Prix m2 Location m2 Rendement Brut Evolution m2 sur 5 ans Montant min investissement
10 593 29 3% +25.2% 250 000 Euros

Commune de France la plus peuplée avec plus de 2 millions d’habitants intra-muros, capitale mondiale pour ses monuments, sa vie artistique et culturelle mais aussi pour sa place en tant que centre politique, économique et touristique (30 millions de visiteurs par an), Paris, malgré un niveau de prix parfois très élevé, est la ville la plus sûre en matière de placement immobilier sûr et rentable. Et ce n’est pas fini. Nous avons vérifié trois chasseurs de confiance pour vous aider à trouver un bien bien positionné à Paris.  Mais à Paris, marché tendu par excellence, il faudra être prêt (financement notamment) bien en amont de la chasse.

La région parisienne

Et la région parisienne va aussi continuer à attirer des investisseurs en immobilier locatif. Les villes de la banlieue proche de Paris dans le cadre du projet du Grand Paris, vont se déveloper vite : délocalisation de sièges d’entreprises, rénovations de quartiers, prolongation de lignes de transport… Ce dynamisme qui vise à intégrer la proche banlieue de la capitale dans une grande entité globale, attise l’intérêt des investisseurs immobiliers qui ont accès à des biens moins chers que dans Paris intra-muros, et dont la valorisation future semble acquise. 

Toulouse

Prix m2 Location m2 Rendement Brut Evolution m2 sur 5 ans Montant min investissement
3 382 12 4% +19.7% 100 000 Euros

Prix moyen du m² y raisonnable à 3 382 € le m², en hausse de de 6% en un an avec la mise en place de la LGV (ligne à grande vitesse) et un dynamisme démographique (+5 620 habitants annuels). Toulouse compte aussi environ 100 000 étudiants. Selon le baromètre, les quartiers à privilégier pour un investissement locatif sont l’hyper-centre, le quartier de la Croix de Pierre et le secteur de Rangueil. Contactez nous pour être mis en relation avec un Chasseur de Confiance, souvent utilisé dans la Communauté Immoneos pour des opérations de meublé, colocation, ou location courte durée.

Nantes

Prix m2 Location m2 Rendement Brut Evolution m2 sur 5 ans Montant min investissement
3 468 12 3.8% +22.5% 100 000 Euros

Prix plus modérés (3 468 € le m² en moyenne) qu’à Bordeaux, en croissance de 6,3% en un an. Il y a du potentiel sur les maisons et grands appartement pour les familles et les colocations. Selon le baromètre, les quartiers à privilégier sont l’hyper-centre, et le Hauts-Pavés – Saint-Félix, le quartier des étudiants et des jeunes actifs.

Lille

Prix m2 Location m2 Rendement Brut Evolution m2 sur 5 ans Montant min investissement
3 224 14 4.9% +15.7% 100 000 Euros

Les prix restent accessibles (3 224 € le m² en moyenne) dans une ville dynamique économiquement , avec un gros pôle étudiant, à la croisée des chemins entre Paris, Bruxelles et Amsterdam. Les quartiers à privilégier sont le quartier Vauban et les environs des gares (Lille-Flandres et Lille-Europe). La Communauté Immoneos recommande deux chasseurs immobiliers à Lille ici.

Lyon

Prix m2 Location m2 Rendement Brut Evolution m2 sur 5 ans Montant min investissement
4 980 13 2.9% +27.7% 150 000 Euros

La plus chère des villes de Province à près de 5 000 € le m2 en moyenne, en croissance de  6,3% sur un an.  Il faut donc désormais se diriger vers les secteurs “secondaires” comme Bron, la Part-Dieu, Gerland et le 9ième arrondissement.

Rennes

Prix m2 Location m2 Rendement Brut Evolution m2 sur 5 ans Montant min investissement
3 533 12 3.7% +21.5% 100 000 Euros

Le prix moyen du m² est à 3 533 €, en forte hausse de 9,5% sur un an. Très concentré sur les studios dans cette ville étudiante.  Ici aussi, il convient de privilégier l’hypercentre.

Montpellier

Prix m2 Location m2 Rendement Brut Evolution m2 sur 5 ans Montant min investissement
2 990 13 4.8% +9.9% 100 000 Euros

A tout juste 3 000 € le m², Montpellier offre les certitudes d’une économie dynamique, d’une démographie en forte augmentation et d’une forte population étudiante. Les quartiers à privilégier sont le centre ville bien sûr, ainsi que le quartier Hôpitaux-Facultés. Vous pouvez nous contacter pour avoir une discussion avec un chasseur spécialisé Montpellier qui pourra vous aider à mettre en place une stratégie rentable comme de la colocation

Strasbourg

Prix m2 Location m2 Rendement Brut Evolution m2 sur 5 ans Montant min investissement
3 102 12 4.3% +16.7% 100 000 Euros

Avec des prix abordables (3 102 € le m²) et en croissance (+ 3,1% sur un an), Strabourg reste une ville attractive dont la population croît, notamment les étudiants. Les quartiers à privilégier seraient le coeur de ville (étudiants et jeunes actifs) et le quartier Robertsau-Wacken (fonctionnaires européens).

Marseille

Prix m2 Location m2 Rendement Brut Evolution m2 sur 5 ans Montant min investissement
2 943 12 4.6% +8.1% 100 000 Euros

Avec plus de 50% de locataires parmi ses résidents, Marseille est un placement stratégique. Plus d’un appartement sur deux est mis en location à Marseille. Etudiants, jeunes actifs ou familles, le marché locatif marseillais touche plusieurs populations, attirées par le dynamisme de la ville, l’emplacement idéal et le cadre de vie. Depuis 10 ans, le prix de l’immobilier est resté relativement stable dans la cité phocéenne (de 2009 à 2019, le prix de l’immobilier a baissé de 1%) rendant les rendements élevés. Vous pouvez nous contacter pour avoir une discussion avec un chasseur spécialisé Marseille qui a aidé plusieurs membres de la Communauté à investir clé-en-main à Marseille.

Bordeaux 

Prix m2 Location m2 Rendement Brut Evolution m2 sur 5 ans Montant min investissement
4 495 14 3.4% +38.5% 130 000 Euros

La côte à l’achat, en voie de stabilisation, a sans doute atteint un palier. A 3.000 euros le mètre carré en moyenne dans l’agglomération, et jusqu’à 6.000 euros en centre-ville, les bonnes affaires se font rares. Mais le marché de Bordeaux est très actif. ici 66% des habitants sont locataires parmi.  Cela s’explique en grande partie par la présence importante d’étudiants dans la ville (12% de la population bordelaise)

Mulhouse 

Prix m2 Location m2 Rendement Brut Evolution m2 sur 5 ans Montant min investissement
1 091 9 8.2% -11.1% 80 000 Euros

Une des champions du rendement en France. Dans cette ville à fort rendement, les loyers suffisent à rembourser les banques. Vous pouvez donc vous constituer un patrimoine immobilier à crédit sans capital de départ, ce qui est impossible à Paris ou Bordeaux. Contactez nous pour être mis en relation avec un Chasseur de Confiance, souvent utilisé dans la Communauté Immoneos

 

Les approches pour maximiser le rendement de l’investissement immobilier non-résident

 

On peut dans la majorité des villes en France booster son rendement locatif à l’aide d’investissements ciblés dans certains segments plus porteurs que la location nue.

> le meublé bien sur qui vous permet non seulement de louer un peu plus cher (de l’ordre de 11% à 13% selon PAP ) mais aussi de payer moins d’impôt

> organiser une colocation, ce qui permet souvent d’augmenter la rentabilité de 10 à 30%. En effet le loyer peut être augmenté plus fréquemment, puisqu’il est possible de le réévaluer à chaque départ d’un colocataire (donc le plus souvent chaque année). Ensuite vous pouvez mettre en location de grandes surfaces plus facilement, pour des loyers plus élevés que s’il s’agissait d’une famille. Enfin les colocataires se repassent souvent l’appartement de colocataire en colocataire, vous permettant de renouveler les baux assez facilement et en direct. Ce mode de location est bien sur particulièrement attractif dans les villes étudiantes comme Toulouse, Lyon, Montpellier, Rennes ou Grenoble (TOP5 des villes étudiantes en France selon L’étudiant)

> location courte durée: LCD : dans les villes françaises à potentiel touristique, et dont la législation le permet, louer en courte durée , pour des touristes bien sûr, mais aussi parfois pour des déplacement d’affaires ou des périodes plus longues (par exemple un Professeur en visite dans une université pour un trimestre), se révèle toujours plus rentable. Attention cependant à bien cibler votre emplacement (proche de la gare, des commerce, des quartiers d’affaires, des universités). Autre avantage de la location courte durée: elle vous permet de rester chez vous quand vous êtes de passage en France pour les vacances, ou les affaires.

choix investissement immobilier non-résidents

Alors, “où investir”,  “combien?” et “comment” ? Comme nous l’avons montré plus haut, le rendement investissement locatif est assez simple à évaluer dans les villes françaises à partir de données disponibles via l’INSEE, les notaires et le site Meilleursagents.com via un le calcul recette locatives / prix d’acquisition. C’est forcément le premier pas, nécessaire mais pas suffisant, pour une stratégie d’investissement locatif.

En effet rendement rime avec risque. Si le rendement est fort, la zone est forcément moins attractive. Dans ce cas, le risque locatif n’est donc pas à négliger même s’il est plus ardu à appréhender car il dépend de plusieurs facteurs: le taux de vacance du parc immobilier dans la commune où il se situe,  la répartition entre habitants, locataires et propriétaires, le risque de dépréciation immobilière, l’évolution de la population et la santé de l’économie locale.

Maintenant, l’immobilier reste un investissement de choix, surtout dans une période où les taux sont au plus bas et permettent de fort effet de levier.  Lisez ici notre baromètre des taux non-résident, puis Rejoignez notre groupe d’investisseurs expatriés pour échanger et évaluer dans le groupe votre stratégie d’investissement.

 Vous pouvez aussi lire nos conseils pour l’investissement locatif

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