Investir dans un immeuble de rapport plutôt que dans un appartement est une stratégie qui tente de plus en plus les investisseurs de la communauté Immoneos. En effet, quand on sait qu’un immeuble dans une ville de province ne coûte pas forcément plus cher qu’un appartement dans une grande ville comme Paris, on comprend que de nombreux investisseurs s’intéressent à cette option d’autant plus que le rendement est plus élevé.
Pour vous permettre d’y voir plus clair et de briser le mythe, on vous partage dans ce dossier pourquoi l’achat d’un immeuble de rendement est à la portée de tout investisseur immobilier depuis l’étranger.
On vous partage surtout les conseils de membres de la communauté de confiance Immoneos ayant investi dans un immeuble de rapport depuis l’étranger.

Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?

À moins de vous être déjà intéressé au sujet, vous êtes loin de vous douter qu’acheter un immeuble ne coûte pas une fortune. En effet, l’inconscient collectif a gardé une idée datant du 18e siècle selon laquelle les propriétaires d’immeubles font partie d’une élite.  Ce n’est plus le cas. Aujourd’hui, acheter un immeuble est à la portée de la plupart des investisseurs immobiliers. En effet, un immeuble dans une ville de province se vend au même prix qu’un studio à Paris ou un appartement de deux pièces à Lyon ou Bordeaux. 

Par exemple, pour un budget de 300 000€, soit le prix d’un studio dans Paris intra-muros, vous pouvez acquérir la totalité d’un immeuble comportant plusieurs appartements dans une ville de province de taille moyenne.

Cette stratégie d’investissement commence à se démocratiser et à séduire de plus en plus d’investisseurs, notamment des non-résidents, qui y voient un bon moyen de maximiser leur rentabilité pour un budget similaire à celui d’un appartement. 
Avant d’aller plus loin, voyons ce qu’est un immeuble de rapport. 

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

« Investir dans un immeuble de rapport consiste à acquérir le bien immobilier entier (…). Il s’agit d’un investissement à visée locative ayant pour principal objectif la rentabilité. L’immeuble est divisé en plusieurs logements qui seront par la suite proposés à la location. » Cette définition de BNP Paribas Real Estate est assez complète.

On peut ajouter qu’un immeuble de rapport est un immeuble entier qui est détenu par un seul propriétaire et donc, qui ne fait pas partie d’une copropriété. Les appartements de l’immeuble de rapport (aussi appelé immeuble à loyers) sont destinés à la location. Il existe des immeubles de rapport de taille et d’usage variables: 

• Immeuble d’habitation : constitué d’appartements loués à des particuliers. Ce type d’immeuble, le plus courant, est le plus facile à louer.
• Immeuble commercial : c’est un immeuble qui comprend des magasins ou des locaux commerciaux traditionnels avec pignon sur rue. La rentabilité est plus élevée mais le risque de vacance locative aussi. 
• Immeuble de bureaux : l’immeuble est divisé en bureaux. Les loyers sont plus élevés mais ce type d’activité est plus sensible aux problèmes économiques. Un bureau vide met plus de temps à être loué qu’un appartement.
• Immeuble de rapport mixte : ce sont des immeubles avec des commerces en rez-de-chaussée et des logements ou des bureaux en étage. Généralement plus chers à l’achat, de tels immeubles permettent de diversifier l’activité locative et de répartir les risques. 

Investir dans un immeuble versus un appartement 

Maintenant que les bases sont posées, intéressons-nous aux avantages d’investir dans un immeuble de rapport plutôt que dans un appartement :

• Économies d’échelle : étant donné que vous achetez un lot d’appartements, au final chaque appartement vous revient entre 10 et 25% moins cher que si vous l’aviez acheté individuellement. En plus de cette économie sur le prix d’achat global, acheter un immeuble vous permet de réduire vos frais d’achat annexes. En effet, vous payez les frais de notaire, les frais d’agence, de courtier immobilier, de banque, etc. une seule fois sur l’immeuble entier et non pas sur chaque appartement.
• Rentabilité plus élevée : un appartement à Paris peut coûter le même prix qu’un immeuble de rapport dans certaines villes ! Sauf qu’avec un immeuble, vous percevez les loyers de plusieurs appartements. De manière générale un immeuble de rapport est beaucoup plus rentable qu’un appartement. Ainsi dans plusieurs villes de taille moyenne de province, la rentabilité permet d’avoir un investissement qui s’autofinance.
• Répartition des risques : en louant plusieurs appartements, vos sources de revenus sont diversifiées. Si un locataire ne paie pas ou si un appartement est vide, vous pouvez compter sur les autres pour pondérer les risques et les pertes. Puisque vous disposez de plusieurs biens, vous pouvez choisir de diversifier les modes de location (court ou long séjour, meublé ou nu). Ces sources de revenus ont des rentabilités et des perspectives différentes qui vous permettent de réellement diversifier votre activité.
• Liberté d’action : vous êtes seul propriétaire du bien et n’avez pas à rendre de comptes au syndic d’une copropriété. Vous avez donc une totale liberté en ce qui concerne les travaux, l’entretien et surtout la stratégie de valorisation de l’immeuble. 

Comme dans tout investissement il n’y a pas de rentabilité sans un minimum de contraintes. En ce sens, voici quelques éléments à noter concernant l’achat d’un immeuble plutôt que d’un seul appartement :

• Un effort financier plus important au départ : investir dans un immeuble de rapport nécessite un montant minimum d’investissement d’environ 300 000 Euros alors qu’il est possible d’investir dans un appartement pour un montant inférieur. D’autre part, le budget des travaux éventuels est aussi à intégrer dans votre budget. Enfin, vous bénéficiez des avantages de ne pas faire partie d’une copropriété mais du coup, tous les travaux (ravalement de façade, toiture), sont à votre charge.   
• Concentration des risques : en quelque sorte, vous avez tous vos œufs dans le même panier. Si vous n’avez pas choisi le meilleur emplacement ou si le quartier devient moins attractif pour une raison ou pour une autre, c’est votre portefeuille d’investissement complet qui est affecté. De même, si l’immeuble connaît un dégât ou un problème structurel, les conséquences sont plus lourdes que si vous étiez propriétaire d’appartements situés dans des immeubles différents.
• C’est un investissement peu liquide : un immeuble ne se revend pas aussi facilement qu’un appartement, car le marché est plus restreint.
• Les immeubles de rapport sont plus rares : l’offre est plus rare et la bonne affaire n’est pas toujours facile à dénicher. Cet inconvénient est remédiable et nous l’abordons dans le paragraphe suivant.

Où et comment choisir votre bien : les conseils des membres de la communauté d’entraide Immoneos

Investir dans un immeuble de rapport depuis l’étranger est un sujet qui fait souvent l’objet d’échanges entre membres de la communauté de confiance Immoneos. Notamment, de la part de membres résidant en Suisse, à Singapour ou aux États-Unis ; et sur des questions portant sur l’achat, la fiscalité, les travaux, la gestion à distance. Voici quelques conseils pour vous assister dans votre démarche :

• La division en lots : les membres aguerris conseillent des biens dont la division en lots a été faite. Le cas contraire, la gestion locative de l’immeuble de rapport peut être plus compliquée car chaque appartement n’est pas défini de manière individuelle, vous allez par exemple avoir des difficultés à installer des compteurs électriques pour chaque appartement. 
• La fiscalité : plusieurs questions ont été posées à ce sujet sur le groupe Immoneos. Le régime fiscal concerne la propriété (SCI par exemple) et le mode de location (LMNP par exemple). Les membres de la communauté d’entraide notent qu’un expert-comptable peut vous orienter dans le choix du régime fiscal optimal selon votre situation car des économies d’impôt sont possibles. 
  Cliquez ici pour contacter un expert-comptable de confiance spécialiste en immobilier locatif et validé par nos membres.
• La prospection : on a abordé ce point plus haut. Il est vrai qu’il n’est moins facile de trouver des immeubles de rapport en vente car ceux-ci ne sont généralement pas publiés sur les portails classiques. L’offre est plus rare et la demande augmente, donc les biens se vendent souvent off market. Les membres recommandent de passer par un chasseur immobilier pour pouvoir mettre la main sur un immeuble de rapport rentable et abordable. Les chasseurs ont accès aux biens off market grâce à leur réseau. De plus, ils ont l’œil et savent identifier les bonnes comme les mauvaises affaires. 
  Cliquez ici pour être mis en relation avec un chasseur immobilier confiance, recommandé par les membres de la communauté de confiance.

Vous savez tout sur l’investissement locatif dans un immeuble de rendement. Si le sujet vous intéresse continuez votre lecture avec nos dossiers complets sur le même thème :

• Dans quelles villes investissent les expatriés ? (Étude Immoneos parue dans Les Échos et mise à jour régulièrement)
• Quels taux obtiennent les membres Immoneos pour leur crédit depuis l’étranger?
• [WEBINAR] Investir dans l’immobilier de rendement

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