Samuel vit à Hong Kong depuis 11 ans, en famille, et ne cotise pas à la retraite en France : il la prépare avec de l’immobilier qui s’autofinance. Après Marseille et Montpellier, il a acheté à distance un immeuble entier à Saint-Étienne, une ville où le mètre carré se négociait autour de 1 040 € en 2020, selon les notaires. Prix : 300 000 €. Les loyers, plus de 2 000 € par mois, remboursent le crédit. Il partage son analyse du marché stéphanois et sa méthode.
Témoignage recueilli en avril 2021, mis à jour le 08/10/2026.
Le projet en un coup d’œil
| Membre | Samuel |
| Vit à | Hong Kong, depuis 11 ans (expatrié depuis 20 ans) |
| A investi à | Saint-Étienne, après Marseille et Montpellier |
| Type de bien | Immeuble entier, remis aux normes et embelli |
| Prix | 300 000 € |
| Financement | Crédit bancaire obtenu à distance, remboursé par les loyers |
| Loyers | Plus de 2 000 € par mois pour l’ensemble de l’immeuble |
| Gestion | Le plus souvent confiée aux professionnels qui ont trouvé ses biens |
Qui est Samuel ?
« Je vis à Hong Kong depuis 11 ans avec ma famille et je travaille dans l’assurance. Je suis expatrié depuis 20 ans, surtout en contrats locaux. J’ai 3 enfants, scolarisés dans le système français depuis le début ; l’aîné part bientôt étudier en Australie. Je compte rentrer en France quand mes 3 enfants auront quitté la maison. Je suis membre de la communauté Immoneos depuis le début, ou presque. »
Son parcours : Marseille, Montpellier, puis Saint-Étienne
« Expatrié depuis des années, je ne cotise pas à la retraite en France. Il me fallait des investissements de long terme, sans trop de risque, avec l’effet de levier du crédit. J’ai donc investi dans plusieurs villes françaises.
- Marseille, ma ville d’origine : un appartement acheté il y a longtemps pour loger mes parents, puis deux petits appartements. La ville est peu chère, on y trouve encore de bons rendements, et je la connaissais bien.
- Montpellier, que je connaissais pour y avoir passé du temps dans ma jeunesse : il était important de ne pas mettre tous mes œufs dans la même ville.
- Un peu de SCPI, de façon limitée, car je crains pour la liquidité en cas de crise du secteur, et des actions et ETF.
L’immobilier physique représente environ 60 % de mon portefeuille. Je compte dessus pour ma retraite : c’est un actif durable et finalement peu risqué, si les investissements sont bien réfléchis. »
Comment investir depuis Hong Kong ?
« Je me fais accompagner par des professionnels, notamment des chasseurs immobiliers de confiance, dont certains trouvés via Immoneos. Je gagne du temps, j’ai une sélection de biens à un prix correct et surtout une présence sur place. Les biens partent souvent dans la journée, ou ne passent même pas en agence : seul un professionnel local bien connecté ouvre ces portes.
Je ne gère pas en direct : c’est compliqué depuis Hong Kong, et ma femme et moi sommes très occupés. Nous avons le plus souvent laissé les biens en gestion aux professionnels qui les avaient trouvés. C’est une relation de confiance qui m’est chère, et qui paie : mes appartements ont peu de vacance locative. »
Pourquoi Saint-Étienne ?
« Je voulais un immeuble dans une ville pas trop chère, à fort rendement. J’ai étudié Mulhouse, Angers et Saint-Étienne, souvent citées pour l’immobilier de rendement. Je voulais une ville très rentable, pas trop loin de mes bases.
J’ai choisi Saint-Étienne : on y achète un immeuble à partir de 200 000 €, avec une très bonne rentabilité (de l’ordre de 10 %) et de faibles charges. Et comme Marseille, qui a beaucoup augmenté depuis mes premiers achats, j’ai bon espoir que Saint-Étienne suive une courbe ascendante. De plus en plus de Lyonnais s’y installent ou y investissent. On parle d’un raccordement TGV à Paris en 2040 : c’est loin, mais prometteur. Pour moi, l’immobilier est un jeu de très long terme. »
Comment fonctionne le marché stéphanois ?
« Saint-Étienne est un marché très hétérogène : il faut choisir son quartier avec soin. Je recommande soit les abords du cours Fauriel, très coté, soit les quartiers étudiants, propices à l’investissement locatif.
Beaucoup de propriétaires âgés commencent à vendre des immeubles entiers, ce qui dynamise le marché. Le centre-ville se rénove et attire des populations plus jeunes et plus actives. Je pense que le télétravail, la proximité de Lyon et la nature environnante vont soutenir le marché sur le long terme. La ville reste grande, près de 200 000 habitants, avec beaucoup d’étudiants : un gage de confiance pour l’avenir.
Dans mes calculs, je considère que la plus-value à très long terme doit au moins suivre l’inflation. Grâce à la forte rentabilité, je suis en cash-flow positif pendant toute la durée du crédit. »
Un immeuble à Saint-Étienne, depuis l’étranger ? D’une rue à l’autre, le prix au m² peut varier du simple au double : comme Samuel, faites-vous accompagner par un chasseur recommandé par les membres, qui travaille sur place. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un chasseur recommandéUn immeuble à 300 000 €, choisi en moins de deux semaines
« Je voulais un immeuble entier pour ne pas dépendre d’une copropriété, réduire mes charges et surtout être en cash-flow positif, pour ne pas entamer ma capacité d’emprunt si d’autres occasions se présentent. Saint-Étienne coche les cases : rentabilité, proximité d’une grande ville chère (Lyon) et immeubles à budget raisonnable.
J’ai écrit un brief très clair pour un chasseur immobilier, qui a d’ailleurs une antenne en Asie. En moins de deux semaines, j’ai pris ma décision sur un immeuble à 300 000 € qu’il m’a présenté.
L’immeuble a été financé à distance par un crédit, lui-même remboursé par les loyers : plus de 2 000 € par mois au total. Je ne débourse rien chaque mois pour rembourser le prêt. Le chasseur a géré tous les travaux de remise aux normes et d’embellissement, et je loue presque sans vacance locative depuis.
Je crois beaucoup aux biens de qualité supérieure à la moyenne, pas forcément plus chers, qui se louent vite et attirent des locataires stables. »
Ses conseils pour se lancer à Saint-Étienne
« Il faut se faire accompagner. Je vois trop d’amis à Hong Kong qui veulent investir en France et ne le font jamais, faute de bon relais local pour passer à l’action.
À Saint-Étienne, le marché n’est pas simple : les quartiers ont des cotes très différentes et beaucoup de vendeurs veulent vendre au prix fort. Quand on arrive d’une grande ville, on a l’impression de faire une bonne affaire avec un prix au mètre carré si bas. Ce n’est pas toujours vrai : restez vigilant et ayez sur place quelqu’un de confiance qui protège vos intérêts. »
Ce qu’il faut retenir
- Sans retraite française, l’immobilier à crédit permet de se constituer un patrimoine de long terme.
- Diversifiez les villes : Samuel a investi à Marseille, Montpellier puis Saint-Étienne.
- Un immeuble entier évite la copropriété, réduit les charges et, s’il est en cash-flow positif, préserve la capacité d’emprunt.
- Un brief clair permet de décider vite : moins de deux semaines pour Samuel.
- Un prix au mètre carré bas n’est pas forcément une bonne affaire : le quartier fait tout.
Saint-Étienne depuis l’achat de Samuel : ce qui a changé
- Des prix plus hauts qu’en 2020 : les notaires relevaient environ 1 040 €/m² en 2020 ; Meilleurs Agents estime les appartements à 1 230 €/m² au 01/10/2026 (+28,7 % en dix ans). Les deux sources ne mesurent pas exactement la même chose, mais la tendance est nette. Sur la dernière année, les appartements reculent toutefois de 3,2 %.
- Un rendement d’achat préservé : avec plus de 2 000 € de loyers par mois pour 300 000 €, l’immeuble de Samuel rapporte plus de 8 % brut. Les loyers stéphanois restent modestes (7,4 €/m² hors charges en médiane pour un 3 pièces, données 2023 des observatoires locaux des loyers), mais rapportés à des prix bas, ils couvrent le crédit.
- Une population stabilisée : après des années de baisse, Saint-Étienne compte 173 136 habitants en 2023, contre 172 565 en 2017 (Insee). 56 % des ménages sont locataires.
- Plus d’étudiants : l’université Jean-Monnet compte environ 21 000 étudiants, plus de 2 500 de plus en deux ans, avec +14 % d’inscrits en première année de master à la rentrée 2025. Un centre de santé étudiant doit ouvrir en centre-ville, sur l’ancien site Manufrance, en septembre 2027.
- Le revers à connaître : 12 % des logements sont vacants (Insee, via Meilleurs Agents). La demande se concentre sur les biens rénovés et bien situés, ceux que vise Samuel : d’une rue à l’autre, le prix moyen au m² va de moins de 950 € à plus de 2 300 €.
- Les conditions de 2026 : crédit autour de 3,5 % sur 20 ans en septembre 2026 (Pretto), 35 % d’endettement maximum et 25 ans de durée (27 ans avec au moins 10 % de travaux) selon le HCSF ; location interdite pour les logements G depuis le 01/01/2025, F au 01/01/2028, E au 01/01/2034 ; un immeuble d’habitation en monopropriété dont le permis de construire date d’avant le 01/01/2013 doit en principe disposer d’un DPE collectif, à demander au vendeur.
Pour Samuel, qui a acheté un immeuble entier 300 000 € pour plus de 2 000 € de loyers mensuels, la ville offre aujourd’hui des prix plus hauts qu’à l’époque, une population stable et davantage d’étudiants. Prix et quartiers : voir notre page investir à Saint-Étienne.
Sources : chambre des notaires de la Loire (prix 2020) ; Meilleurs Agents, « Prix immobilier Saint-Étienne (42000) », estimations au 01/10/2026 ; ANIL et réseau des observatoires locaux des loyers, « Les loyers du parc privé en France » (mars 2025, données 2023) ; Insee, recensements de la population 2017 et 2023 (série reprise par habity.fr) ; News Tank Éducation & Recherche, conférence de rentrée de l’université Jean-Monnet (30/09/2025) ; Pretto, « Taux immobilier en septembre 2026 » (31/08/2026) ; décision du HCSF n° D-HCSF-2021-7 modifiée et CAFPI (06/03/2026) ; service-public.fr, actualités A17975 (03/01/2025) et A18446 (01/09/2026) ; justice.fr, fiche « DPE collectif » (01/01/2026) (consultées le 08/10/2026).
Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
Pour aller plus loin
- Investir à Saint-Étienne avec un chasseur immobilier
- Investir dans un immeuble depuis l’étranger
- Calculer le rendement locatif de votre projet
- Tous les témoignages des membres
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