Samuel est expatrié en famille à Hong-Kong depuis de nombreuses années. Dans cet article, il nous raconte son investissement dans l’immobilier locatif à
Saint-Etienne, où il a acheté un immeuble de rendement à distance. Il partage aussi son analyse du marché de Saint-Etienne et comment investir à Saint-Etienne. Saint-Etienne est en effet souvent citée dans la presse comme une ville à fort rendement, avec un mètre carré accessible
, selon les notaires, à 1 040 €/m² en 2020. C’est un donc un marché très abordable, pour cette ville-préfecture (de la Loire), forte de de 180 000 habitants.
Bonjour, je suis Samuel, je vis à Hong Kong depuis 11 ans maintenant avec ma famille, je travaille dans le secteur des assurances. Cela fait 20 ans que je suis expatrié, majoritairement en contrats locaux. J’ai 3 enfants, qui sont dans le cursus éducatif français depuis le début. Mon premier fils qui va bientôt partir étudier en Australie, une nouvelle page se tourne. Je compte rentrer en France quand mes 3 enfants auront quitté le foyer familial. Je suis membre depuis le début, ou presque, de la Communauté Immoneos.
En étant expatrié depuis des années, je ne cotise pas au système de retraite en France. Il me fallait donc des solutions d’investissement à long-terme, sans trop de risque, et avec un effet de levier bancaire. J’ai donc investi en immobilier dans plusieurs villes de France. Originaire de Marseille, j’ai acheté il y a longtemps un appartement pour y loger mes parents, puis deux autres petits appartements pour me constituer un patrimoine immobilier en France. Marseille est une ville peu chère ou il est encore possible de trouver de bons rendements. Et je connaissais bien la ville et ses spécificités. Ensuite j’ai décidé de me diversifier, toujours dans le Sud, à Montpellier, que je connaissais bien pour y avoir passé du temps dans ma jeunesse. Il était important pour moi de ne pas mettre tous mes œufs dans la même ville. Dans cette même démarche de diversification, j’ai également acheté un petit peu de pierre-papier (SCPI), mais de façon limitée car j’ai peur de la liquidité en cas de crise dans le secteur. J’ai également des actions/ETF pour compléter mon portefeuille et préparer ma retraite sereinement. L’immobilier physique représente environ 60% de mon portefeuille, et je compte bien sur cela pour ma retraite car c’est un actif durable et finalement peu risqué, si les investissements sont bien réfléchis.
Comment as-tu investi en France de l’étranger ?
Je me fais accompagner par des professionnels, notamment des chasseurs immobilier de confiance, dont certains que j’ai trouvés via le site
Immoneos. Cela me permet de gagner du temps, d’avoir une sélection en amont de biens à un prix correct, et surtout une présence sur place. Le marché immo en France est tellement tendu que les biens partent souvent dans la journée, ou ne sortent même pas en agence. Seul un professionnel local et bien connecté ouvre ces portes. Ensuite je ne gère pas en direct, c’est compliqué depuis Hong-Kong et ma femme et moi sommes tous deux très occupés. Nous avons le plus souvent laissés les biens en gestion aux professionnels qui les ont trouvés. C’est une relation de confiance qui m’est chère et qui paie. Jusqu’à présent, je ne suis pas déçu car mes appartements ont peu de vacance locative.
Pourquoi as-tu décidé d’investir à Saint-Etienne?
A l’origine je voulais investir dans un immeuble dans une ville pas trop chère à fort rendement. J’ai étudié
Mulhouse,
Angers et
Saint-Etienne qui sont souvent citées dans les magazines ou les sites internet pour l’immobilier de rendement (
NDLR: voir notre video sur l’immobilier de rendement ici). Je souhaitais trouver une ville très rentable et pas trop loin de mes bases. J’ai donc finalement choisi Saint-Etienne, qui permet d’acheter un immeuble à partir de 200 000€, avec un très bonne rentabilité (de l’ordre de 10%) et de faibles charges. De plus, tout comme Marseille qui a fortement monté en prix depuis mes premiers investissements, j’ai bon espoir que Saint-Etienne suive une courbe ascendante dans les prochaines années. On commence à voir de plus en plus de Lyonnais s’y installer ou investir à Saint-Etienne. On parle d’un raccordement à Paris via le TGV en 2040… c’est loin, mais prometteur. Pour moi, l’immobilier est un jeu de très long-terme de toutes façons.
Comment est organisé le marché stéphanois ? Quelles sont les grandes tendances ?
Saint-Etienne est avant tout un marché très hétérogène et il faut choisir son quartier avec soin pour investir à Saint-Etienne. Je recommande soit les abords du Cours Fauriel, très coté ou alors les quartiers étudiants de la ville, propices à l’investissement locatif. Beaucoup de propriétaires âgés commencent à vendre des immeubles entiers, ce qui est bien pour le marché, qui devient donc plus dynamique. Le centre-ville se rénove ainsi et devient plus attractif pour des populations plus jeunes et plus actives. Je pense aussi que l’essor du télé-travail, ajouté à la proximité de Lyon et d’une belle nature environnante, vont doper le marché sur le long-terme. De plus, la ville reste grande, presque 200 000 habitants et la population d’étudiants y est importante. Ce qui est un gage de confiance pour l’avenir. Dans les « business plans » de mes investissements, je considère que ma plus-value sur le très long terme doit au moins coller à l’inflation. Grâce à la forte rentabilité locative, ça me permet d’être en cash flow positif sur mes années d’emprunt bancaire.
Peux-tu nous décrire le cheminement de ton investissement immobilier à Saint-Etienne?
Je souhaitais acquérir un immeuble pour ne pas dépendre d’une copropriété, réduire mes charges, et surtout être en cash flow positif pour ne pas amputer ma capacité d’emprunt, au cas où d’autres opportunités se présentent dans le futur. Saint-Etienne, pour moi, coche les cases de la rentabilité, de la proximité d’une grande ville chère (Lyon), et la possibilité d’y acheter des immeubles avec un budget raisonable. J’ai écrit un brief très clair pour un chasseur immobilier (qui se trouve avoir une antenne en Asie d’ailleurs) et j’ai rapidement pris ma décision sur un immeuble à 300 000€ présenté par ce chasseur en moins de deux semaines. L’immeuble a pu être financé, à distance aussi, par un emprunt bancaire, payé lui-même par les loyers, qui sont de plus de 2 000 Euros par mois au total de l’immeuble. Un mécanisme qui me permet de ne pas débourser d’argent tous les mois pour rembourser mon prêt. Il est à noter que le chasseur a géré tous les travaux de remise aux normes et d’embelissement qui me permettent de louer presque sans vacance locative depuis. Je crois beaucoup au fait de louer des biens de qualité supérieure à la moyenne, pas forcément plus cher, mais qui du coup se louent vite et ont des locataires stables.
As-tu d’autres conseils pour un expat qui voudrait commencer à investir à Saint-Etienne ?
Pour moi, il faut se faire accompagner. Je vois trop de mes amis à Hong-Kong qui veulent investir en France mais ne le font jamais car il n’ont pas le bon support local pour « actionner » leur envie. De plus, à Saint-Etienne, le marché n’est pas simple : les quartiers ont des cotes très différentes et il y a beaucoup de personnes qui veulent vendre au prix fort. Quand on vient d’acheter dans une grande ville et que l’on arrive ensuite à Saint-Etienne, on a l’impression de faire une bonne affaire avec un prix au mètre carré si bas. Mais ce n’est pas toujours vrai, il faut rester vigilant et avoir quelqu’un de confiance sur place qui protège ses intérêts.
