Voici le replay de la conférence Immoneos sur l’immobilier de rendement du 30 mai 2024.

La question de l’investissement de rendement est un sujet souvent commenté dans la Communauté Facebook Immoneos des investisseurs immobilier expatriés. L’immobilier de rendement présente en effet l’avantage de pouvoir se constituer, grâce à l’effet de levier de la dette bancaire, un patrimoine sans avoir à impacter son épargne mensuelle. Autrement dit, investir dans l’immobilier de rendement permet de générer un cash-flow positif (les loyers couvrant PLUS que les charges, les impôts, le remboursement et le coût de la dette de l’investissement immobilier) et de rentrer dans un cercle vertueux où il devient possible d’enchainer les projets immobiliers sans affecter sa capacité d’endettement.
Cependant investir dans des villes à fort rendement (typiquement des villes moyennes comme Mulhouse, Saint-Etienne, Nîmes etc.) peut présenter des risques (notamment sur la valorisation de biens à long-terme). Car rendement rime toujours avec risque. Dans cette vidéo d’une heure environ, William, un chasseur de confiance de la Communauté Immoneos explique tout sur l’investissement de rendement, notamment en immeubles de rapport. Si vous souhaitez contacter William pour vous lancer dans l’immobilier de rendement, faites-en la demande ici et nous vous mettrons en relation.
Bon visionnage!

Extraits de la Vidéo :

William : Bonjour à tous, merci pour votre temps. Donc aujourd’hui, on va parler de cash-flow positif, comment passer du mythe à la réalité grâce à l’immeuble de rapport. Je ne vais pas parler aujourd’hui de tout ce qui est lié à la fiscalité, ni au financement par exemple. On va aborder des questions liées donc je vais aborder le sujet rapidement car ce n’est pas le sujet principal de la conférence et surtout, je ne vais pas faire de spéculation sur le prix de l’immobilier. Aujourd’hui le but c’est vraiment de voir avec vous comment mettre en place une machine à générer du revenu et générer des rentes, des rentes passives. Ça va vraiment être le thème de la conférence donc on va voir ensemble toute la partie cash-flow, comment générer du cash-flow et comment ensuite l’immeuble de rapport peut vous aider à générer ce cash-flow.

Je vais commencer par plusieurs courbes, peut être que certains d’entre vous sont familiers avec ces courbes qui sont des courbes de l’évolution du prix de l’immobilier en France. Sur la courbe de courbe noire : Paris, la courbe de grise ce sont les 10 plus grandes villes de France. Les courbes bleu et rouge qui s’entrecroisent, c’est la moyenne française en bleu et les 50 plus grandes villes de France en rouge. Et les zones rurales qui sont en vert. Le graphique est parti d’une base 100 en 2008 est fini en 2019 avec une augmentation de 56%, par exemple sur Paris. Pourquoi je vous montre ce graphique ici ? C’est pour cibler la bonne ou les bonnes villes qui vont vous permettre de générer du cash.

On va parler ensuite du cash-flow, mais d’abord je voudrais m’arrêter sur la carte de France via ce graphique où on a Paris, qui a énormément grimpé ces dix dernières années. Les dix grandes villes de France, je vais inclure Bordeaux et Lyon en tête, qui ont également fait des bonds phénoménaux sur le prix de l’immobilier. La France de manière moyenne et surtout les 50 grandes villes françaises qui ont stagné. Il n’y a pas forcément eu de gain de capital, si en plus on met l’inflation dans tout ça, on peut estimer que le gain de capital est de 0 sur 10 ans. Néanmoins, ces villes vont présenter des rendements qui vont être supérieurs par rapport à Paris. Pour ceux qui connaissent le marché parisien, bordelais ou lyonnais, vous savez que vous avez peut-être moins de risques sur le capital et du coup, ce capital est moins rémunéré, c’est à dire qu’il va être rémunéré entre 2 et 4%, et sur des villes moyennes, on va être sur un capital qui va être un peu mieux rémunéré.

Bien sûr, le rendement sur le capital est associé à un risque. Donc plus vous allez trouver un bien ou une ville avec un fort rendement, plus on peut associer un risque à ce rendement. Néanmoins, on peut essayer de maîtriser ce risque et c’est là où je veux en venir, notamment entre les zones rurales et les 50 plus grandes villes de France. On va parler tout d’abord des villes entre 100 et 200 000 habitants qui sont, selon moi, des bonnes villes dans lesquelles investir où on maîtrise son risque. C’est à dire qu’une ville entre 100 et 200 000 habitants a peu de risques de mourir toute seule et surtout, elle a une économie qui tourne par elle-même. Elle n’a pas besoin d’une ville annexe pour pouvoir tourner. Je prends l’exemple de Saint-Etienne qui est une ville de 180 000 habitants, qui vit par elle-même. Alors, même s’il y a sûrement des lyonnais d’origine qui nous écoutent et qui peuvent penser que Saint-Etienne est une ville morte, etc., ce n’est pas le cas. C’est une ville qui fonctionne et c’est une ville qui fait maintenant de 180 000 habitants.

Ensuite, on va classifier les villes entre 50 et 100 000 habitants, là aussi, il y a un risque plutôt modéré à ce qu’il y ait un exode de cette ville, mais il est toujours un petit peu plus fort.

Je prends l’exemple de Montluçon qui présente également de bons rendements. C’est une ville à côté de Clermont-Ferrand de 50 000 habitants. C’est bien, mais c’est une ville qui est naturellement un peu plus dépendante de Clermont-Ferrand, qui compte 170 000 habitants, si je ne me trompe pas. Clermont-Ferrand est également dépendant de Michelin, par exemple. Ça crée une double dépendance, par exemple sur Montluçon. Quand vous choisissez une ville en France où investir, vous devez mettre tout ça en paramètre.

Si je prends l’exemple de Mulhouse, qui est une ville de 110 000 habitants qui est à la frontière avec Bâle, donc c’est une ville frontalière de l’industrie pharmaceutique suisse, par exemple on peut voir que le risque est plutôt maîtrisé parce qu’on est dans un bassin, le bassin alsacien, qui est plutôt dynamique avec l’Europe, coincé entre Strasbourg et Bâle, et ça reste une ville qui se suffit à elle-même. Même si Bâle s’écroule, Mulhouse ne s’écroulera pas forcément.

Et bien sûr, les performances passées ne présagent pas les performances futures, ça il faut bien l’avoir en tête et là, on va du coup sur des villes sur lesquelles le capital va stagner, on va du coup essayer de créer un peu plus de rendement. Ensuite, pour passer rapidement sur les villes de moins de moins de 50 000 habitants, le risque est beaucoup plus fort.

Vous pouvez avoir des rendements bien supérieurs. Je prends l’exemple de Toul, par exemple, en banlieue de Nancy, à 20 minutes de Nancy. Toul, une ville de 20/30 000 habitants, vient de perdre deux entreprises majeures il y a deux ans. Maintenant le marché de l’immobilier s’effondre. Vous pouvez trouver de très belles affaires qui semblent être très rentables, mais vous avez un risque associé qui est bien supérieur. Tout ça pour dire qu’à titre personnel, je ne prends aucun pari à la hausse sur ce graphique, donc je ne sais pas ce qui va se passer à droite de ce graphique, personne n’a de boule de cristal. Personne ne peut vous dire si Paris va continuer à monter ou chuter. Personne ne peut vous dire si les 50 grandes villes de France vont chuter pour se retrouver sur le même niveau que les zones rurales, etc. En revanche, ce qui est à peu près sûr c’est que les loyers dans toutes ces villes stagnent à peu près, c’est-à dire que les loyers suivent l’inflation. D’ailleurs, l’indice de l’Insee d’augmentation des loyers est très normé, justement pour suivre l’inflation. Donc, on va essayer de se positionner sur des villes sur lesquelles on peut dégager un rendement positif, je reviendrai sur le cash-flow positif juste après pour permettre justement de faire un pari sur 20/30 ans, sur le fait que les loyers ne vont pas baisser et donc avoir un business plan qui sera autofinancé.

Donc voilà, j’ai parlé du risque sur le capital. Ensuite, sur le risque de vacance, certaines personnes pensent que dans ces villes qui sont beaucoup plus risquées, il y a un risque de vacance. Alors il peut être justifié oui et non, mais en tout cas, là aussi, on peut essayer de maîtriser le risque. Comment on le maîtrise ? toujours en ayant un logement qui soit décent, voire neuf. C’est-à-dire faire des rénovations tous les 5 à 10 ans pour toujours attirer des locataires qui seront friands de louer et surtout, pour toujours positionner votre bien en location au-dessus de la moyenne du marché et de ma propre expérience si on arrive à faire ça, on n’a quasiment pas de vacance ou en tout cas, c’est la vacance est comparable à la vacance parisienne ou lyonnaise pour ceux qui sont fans de ces villes. Mais en effet, il faut prendre soin de ses biens, il faut considérer les locataires comme étant des clients et donc satisfaire les clients. Et pour cela, il faut bien les loger.

Voilà le premier message sur la répartition française. Je crois que j’ai tout dit, maintenant je vais vous parler du cash-flow positif, et positif, c’est très important. Sur ce graphique, sur la partie gauche en rouge, vous avez un cash-flow qui est négatif. Pourquoi? Parce que vous allez devoir joindre l’effort d’épargne aux loyers qui seront payés par les locataires pour payer toutes les charges, les crédits et les impôts. Et j’insiste vraiment sur les impôts parce que vous pouvez trouver parfois des personnes qui vendent du cash-flow positif, mais qui ne vont pas inclure votre imposition dans ce cash-flow.

C’est important parce que même si vous êtes en LMNP qui est le régime fiscal, la niche fiscale française par excellence, c’est vrai que vous allez payer pas ou peu d’impôts pendant 5 à 10 ans selon les biens, mais au bout de 10 ans, vous allez quoiqu’il arrive en payer un petit peu et il faut vous assurer que vous soyez également en cash-flow positif après avoir payé ces impôts parce que sinon, vous pouvez rentrer dans une spirale infernale où vous n’avez pas prévu de sortir ce cash pour payer des impôts. Et c’est comme ça qu’on se retrouve parfois avec des vendeurs qui doivent vendre parce qu’ils ne sont pas capables de payer les impôts. A l’inverse, le cash-flow positif de la manière dont je le conçois et je vais y revenir en détail après, mais c’est on compte 11 mois de loyer et pas 12, tout ça pour maîtriser son risque. Et ce loyer va payer toutes les charges : charges de copropriété, toutes les taxes, donc le crédit : amortissement du crédit, assurances, assurances aux propriétaires occupants et également les impôts, les taxes, taxes foncières. Et ça, j’insiste sur les impôts que le loyer va tout payer et potentiellement dégager un cash-flow excédentaire qui va pouvoir vous permettre soit d’anticiper une rénovation de bien ou de garder ce cash en réserve parce que vous prévoyez de faire des travaux dans un ou deux ans. Soit ça va vous permettre d’apporter un apport pour un nouveau bien, par exemple. Donc, c’est pour cela qu’il est essentiel, si vous voulez créer une machine à investissement, d’être exclusivement en cash-flow positif et de ne pas déroger à cette règle. Ne pas déroger à cette règle si vous voulez enchaîner. Pourquoi ? Parce que si vous êtes en cash-flow négatif après impôts, disons de 200 euros par mois, je suis certain que la plupart d’entre vous 200 euros par mois d’effort d’épargne, c’est un effort d’épargne qui est tout à fait acceptable et d’ailleurs vous le faites peut-être déjà à titre personnel, mais vous allez acheter un premier bien à 200 euros par mois d’effort d’épargne, ensuite un deuxième, un troisième. Vous allez rapidement arriver à 600 ou 1000 euros d’effort d’épargne par mois. À un moment donné, votre banque va vous dire non, Monsieur ou Madame, votre effort d’épargne est trop important, vous devez ensuite payer des impôts, etc. et elle ne prendra pas le risque de vous suivre sur ce nouveau bien, même si vous avez augmenté de salaire, etc. Les banques verront ça comme un risque. A l’inverse, si vous êtes capable de prouver à votre banque que vous êtes toujours en cash-flow positif année après année, et que vous n’avez aucun effort d’épargne à faire sur vos comptes bancaires, c’est là où les banques vont être capables de vous suivre. Les banques qui ont clairement un tableau avec les entrées et sorties sur votre compte, sont capables de le dire.

Voilà, si je peux rajouter quelque chose, c’est aussi important, parce qu’en tant qu’expatriés peu d’entre nous ont accès au chômage. Peu d’entre nous ont accès à la retraite ou à tout ce qui est sécurité sociale également sur la santé donc le fait d’être en cash-flow positif, si vous avez un coup dur de la vie, vous êtes tranquille. Votre bien est autofinancé, ce n’est pas un problème pour vous, vous pouvez l’oublier et il va continuer à tourner tout seul.

Si vous avez un aléa de la vie trop important, malheureusement, vous serez peut-être dans l’obligation de revendre un bien pour pouvoir payer l’aléa de la vie en question.

Donc, voilà. Ensuite, sur les règles du cash-flow positif. Je reste vraiment sur la colonne de droite. Donc déjà, il faut rester sur 11 mois de loyer. Pourquoi? Parce qu’on veut gérer un risque, donc on a la ceinture et les bretelles sur notre investissement. Sur 20 ans, on va considérer qu’on va toucher sur une année seulement 11 mois de loyer et pas tous. Si vous faites de la colocation ou du Airbnb pour arriver à ce cash-flow positif magique, c’est bien, mais pas suffisant. On l’a vu en 2020, le marché du Airbnb a été saccagé. On voit actuellement des personnes qui sont obligées de revendre dans certaines villes comme Paris. Pourquoi ? Parce qu’elles n’avaient pas de plan B. Le cash-flow positif, ça vient aussi avec un plan B en cash-flow positif. C’est-à-dire que si vous avez prévu de faire du Airbnb et si demain Airbnb ne fonctionne plus ou si vous avez prévu de faire une colocation et si pour X ou Y raison, dans une ville, une faculté a fermé, par exemple, il y a moins d’étudiants, on ne sait pas ce qui peut arriver en 20, 30, 40 ans, et le principe d’un business plan, c’est que ça ne va pas se réaliser comme c’était prévu. C’est pour ça que je compte toujours sur 11 mois de loyer, plus un plan B. Si je fais de la colocation ou du Airbnb. Même si je fais une location en meublé, c’est à dire que si par exemple dans la ville dans laquelle j’investis à un moment donné, il y a trop de meublés sur le marché et que je ne vais pas pouvoir réussir à louer le mien, il faut que je puisse me retourner sur une location ou un type d’habitation classique et m’assurer que mon imposition ne soit pas trop impactée.

Ça, c’est vraiment important pour pouvoir avoir l’esprit esprit serein pour les 30 prochaines années de votre investissement. Ensuite, on parle de cash-flow positif. Ce n’est pas impossible de faire des emprunts sur 15 ans en cash-flow positif, mais ça devient compliqué. 20 ans ça semble faire l’unanimité chez les investisseurs comme n’étant ni trop long, ni trop court. 25 ans ça commence à faire long.

Et ensuite, le dernier point qui est important, c’est avoir un maximum de 10-15% d’apport. Je sais qu’en étant non-résident, souvent les banques vous demandent entre 20 et 30%. Ce n’est pas grave, commencez par ça. Mais ce que je veux dire par là, c’est que c’est facile de faire du cash-flow positif à Paris si j’achète un appartement en cash, si l’appartement coûte 300 000 et que j’arrive avec 300 000 en cash, c’est sûr que je vais avoir du cash-flow positif, mais je ne vais pas pouvoir profiter de l’effet de levier qui est si cher à l’immobilier. Le principe, c’est que je n’achète pas le bien. C’est la banque qui achète le bien. Je ne rembourse pas la banque, c’est le locataire qui rembourse ta banque. C’est un principe d’enrichissement via l’effet de levier. Et si un cash-flow positif doit se faire avec un apport de 10, 15 ou 20% quand on est expatrié et qu’on n’a pas forcément accès au crédit à 100 ou 110%. Alors, je vais vous donner deux outils assez simples pour pouvoir rapidement voir si un bien est en cash-flow positif. Selon ce sur quoi vous êtes le plus à l’aise, ces deux outils arrivent à peu près la même chose et ça va dépendre également de votre régime fiscal. Les deux outils c’est simplement si vous passez une dizaine, une vingtaine ou une trentaine d’annonces par jour sur Le bon coin ou les sites, c’est une technique qui va vous permettre de rapidement sélectionner, filtrer les biens. La première, c’est de prendre le rendement brut du bien. Typiquement, c’est la somme des loyers, la multiplication des loyers sur douze mois. Donc 1 an de loyer divisé par le prix bien avec les frais d’agence, les frais de notaire et les travaux. Si ce rendement est supérieur à 7,5%, ça vaut le coup de creuser pour vous assurer qu’il soit bien en cash-flow positif. Je dis ça parce que parfois, vous allez trouver des charges de copropriété qui sont trop importantes et du coup, qui vont faire couler le business plan. Ça ou des taxes foncières, parfois, dans certaines régions de France, ça peut également arriver.

C’est la première technique rapide, un rendement brut en incluant le prix de l’appartement ou de l’immeuble, les frais de notaire et les travaux. Si le rendement est supérieur à 7,5%, ça vaut le coup de creuser.

Ensuite un deuxième moyen mémotechnique qui va encore plus vite. Vous prenez les loyers espérés sur 12 ans et vous regardez si ça rembourse le bien en totalité. Si c’est le cas, alors vous avez la possibilité d’être en cash-flow positif sur 20 ans. Pourquoi?  Parce que les 12 premières années, les loyers ont payé le bien. Mais ensuite, vous allez aussi payer tous les impôts, les taxes foncières, le crédit, etc. Donc là, en général, si sur 12 années, le bien est remboursé par les loyers, c’est en général bon signe.

Voilà sur le cash-flow positif. J’espère que c’est clair, si ça ne l’est pas je pense que les questions vous pourrez y revenir. S’il y a quelque chose à retenir, c’est que si vous voulez créer un cercle vertueux dans l’immobilier, il faut absolument être en cash-flow positif après impôts. Sinon vous allez avoir des efforts d’épargne tous les ans, sauf si vous arrivez à doubler votre salaire tous les 5 ans, ce que je vous souhaite bien sûr, vous n’allez pas pouvoir suivre la cadence d’enchaîner les investissements. C’est le message principal sur le cash-flow positif.

Ensuite, l’immobilier, c’est bien, mais il ne faut pas que ça soit une charge de travail supplémentaire. J’ai toujours été à optimiser mon temps par rapport aux gains que ça peut apporter. Et j’aimerais vous présenter ici la courbe de sérénité, d’ailleurs, que j’ai sortie du livre de Julien qu’a présenté Remi tout à l’heure.

En bas, vous avez le rendement attendu d’un bien, c’est un rendement brut et à  gauche, vous avez le taux de sérénité. Il faut savoir que dans l’histoire, et ça c’est Piketty qui nous l’apprend, le revenu sur le capital moyen est de 5%. 5% on va dire que c’est la base et d’ailleurs, si vous achetez par exemple un bien à Aix ou un bon bien à Bordeaux ou Paris, vous pourrez peut-être tomber sur du 5%. Vous voyez, c’est un peu ce qu’on retrouve dans la majorité des villes françaises. Le rendement sur l’immobilier de base est environ 5%. C’est toujours ce que l’on retrouve de nos jours. Ensuite, on va vouloir essayer d’optimiser ce rendement parce que, comme vous l’avez vu avant sur le cash-flow, pour pouvoir avoir un cash-flow positif, il faut au moins que j’atteigne cette barre de 7,5%. Et pour ça, on va étudier cette courbe ensemble parce que vous allez voir en rouge c’est l’énergie que vous avez besoin de déployer pour augmenter le rendement. Je prends l’exemple sur cette courbe rouge, par exemple, si j’achète un studio à Aix, je vais avoir très peu d’énergie à fournir et je vais rester dans les 5%. En revanche, si je fournis un peu d’énergie, je vais par exemple faire une colocation, je vais arriver peut-être à 6,5% et si je veux faire du Airbnb sur Aix, je n’en sais rien c’est vraiment des chiffres au pif, je vais devoir mettre beaucoup plus d’énergie.

Je vais arriver à un rendement à 9%, mais je vais avoir du risque de vacance, je vais avoir du stress pour x ou y raisons : la personne a cassé la table il faut vite que je la remplace parce que sinon je ne vais pas pouvoir le relouer, etc.  Je connais des personnes qui font du 25% sur Airbnb à Laon (c’est une ville au nord de Reims de 20 000 habitants), mais si vous voulez sur la courbe de sérénité ils sont ici. Parce qu’essayer de faire du Airbnb en ce moment sur Laon, je ne serais pas forcément serein. Ils dépensent beaucoup d’énergie et ne sont pas vraiment sereins. J’espère que vous comprenez un peu l’idée de cette courbe. Donc, la relation reprend l’exemple d’Aix, je suis serein à 90%. D’ailleurs, si vous remarquez, je ne mets pas 100% parce qu’on n’est jamais serein dans l’immobilier, dans le sens où on ne sait jamais ce qui va se passer. Une chose se passe, une vacance, un robinier qui est cassé alors qu’on est en vacances et on n’a pas du tout envie de s’en occuper, etc. On n’est jamais serein dans l’immobilier, ça il faut le savoir avant d’investir. Mais en tout cas, plus je vais déployer d’efforts, plus cette courbe de sérénité va descendre. Et c’est pour ça que si on reprend le livre de Julien, on voit que la zone où on peut faire du cash-flow positif où on reste toujours serein en gros, le bon ratio, c’est dans cette zone-là entre 7% et 9-10% de rendement pour pouvoir toujours dormir tranquillement tout en optimisant au maximum la rentabilité.

Si je suis dans cette zone, je vais tomber sur des projets casse-gueule. J’ai encore lu il n’y a pas longtemps sur le groupe, peut être que la personne est ici, qui a acheté un bien qui a été divisé par propriétaires, mais de manière pirate. Donc, il va falloir ensuite le déclarer chez le notaire. C’est sûrement très rentable, c’est sûrement un bien qui n’est pas cher, mais ça va demander énormément d’efforts. Et en plus, le succès n’est pas garanti. Pour pouvoir officialiser ces trois appartements qui ont été créés et faire venir EDF pour créer les compteurs, etc. Et là, du coup, on va rentrer dans cette zone où vous ne dormirez pas forcément bien. Vous ne serez pas tranquillement en vacances, etc. Donc ça, c’est important de le garder en tête parce que dans l’immobilier n’est pas là pour vous rajouter une charge de travail. Laissez ça aux professionnels de l’immobilier. C’est surtout pour vous créer une rente à vie en plus, pour vous maintenant, pour vos vieux jours, vos enfants, peu importe.

Ensuite, je vais parler de l’immeuble de rapport. Donc ça, c’est un bel immeuble que vous pouvez trouver sur Mulhouse qu’on est en train de vendre à un de nos clients. Pourquoi on a identifié l’immeuble de rapport comme étant l’une des meilleures solutions pour l’immobilier de rente? La première, c’est que vous n’avez pas de copropriété. Je ne sais pas si certains d’entre vous ont des copropriétés en France, mais vous êtes en général assujettis à des charges de syndic, vous devez vous entendre avec vos copropriétaires, la réunion de copropriété, c’est quand même une grosse perte de temps et tout le monde se plaint de tout. Voilà donc le premier avantage c’est que vous n’avez pas de copropriétaires et surtout, le fait de pas avoir de copropriétaires, c’est que vous avez un énorme pouvoir de décision. Vous avez un pouvoir de décision sur les travaux, vous pouvez refaire comme vous voulez. Si vous voulez rajouter un climatiseur, vous pouvez le faire sans demander à la copropriété. Parfois, sur des façades comme celle-ci, il faut demander l’autorisation à la ville, il va falloir mettre le climatiseur derrière. Vous avez aussi la liberté si vous devez refaire une façade de le faire plus tard. Vous n’êtes pas obligé de le faire maintenant. Donc, par rapport à votre cash-flow, vous pouvez gérer et si vous souhaitez faire du Airbnb, etc., vous n’êtes pas obligé de demander à la copropriété. Dans certaines villes, il faut demander l’accord à la Ville, bien sûr, mais vous restez libre chez vous. C’est important.

Le deuxième énorme avantage, c’est le fait d’acheter en gros. C’est -à -dire que si vous achetez 4 appartements de manière séparée dans une ville, vous allez devoir faire 4 compromis de vente, 4 actes chez le notaire, 4 emprunts à la banque. Et pour ceux qui ont déjà acheté, vous savez ce que c’est comme le travail à faire, c’est beaucoup de paperasse. En plus quand vous êtes à l’étranger comme moi, vous allez devoir attendre que la banque vous envoie l’offre de prêt à attendre dix jours sagement qu’elle dorme dans votre bureau, vous allez la renvoyer par DHL…

Bref, tout ça pour dire que le fait d’acheter un immeuble avec 4 ou 5 appartements, vous allez avoir un seul acte chez le notaire, 1 compromis de vente, un seul emprunt et ensuite aussi une seule taxe foncière. Bien sûr, c’est aussi une économie de temps.

Un autre avantage qui peut être un inconvénient, c’est le risque de vacance qui est réparti sur l’immeuble.

Si aujourd’hui, vous achetez un appartement à Paris pour 3 ou 400 000 euros, si le locataire vous le loue, je n’en sais rien je connais mal le marché parisien, mais à peu près 1 200 euros à Paris, je pense que c’est plus. Bref, si vous avez de la vacance, vous allez perdre 1200 euros par mois sur la base du temps de vacance, d’un coup.

Tout votre capital va être à l’arrêt, tout votre capital ne va pas être rémunéré, alors que si vous achetez un immeuble à l’inverse, un seul appartement peut être en vacance, par exemple sur 2 mois, on a 4 appartements dans l’immeuble, j’ai deux mois de vacances sur un appartement cette année-là, répartis sur les quatre appartements. En fait, ça veut dire que j’ai eu seulement 15 jours de vacances sur mon capital. Donc vous répartissez le risque de vacance sur les quatre appartements et pas simplement sur un seul appartement, donc votre capital est assujetti à moins de risques. A l’inverse, vous avez un risque supérieur dans le sens où votre immeuble est un seul bloc à un seul endroit. Il y a un dégât des eaux, par exemple, sur l’appartement du troisième étage et qui affecte tout l’immeuble, vous êtes affecté également entièrement. Il y a des catastrophes naturelles sur votre immeuble, vous avez également un risque qui est localisé sur un seul des immeubles.

Il faut également en avoir conscience. On répartit le risque sur la vacance locative, mais on concentre le risque de catastrophe sur un seul bâtiment. C’est pour cela que ceux qui investissent dans plusieurs immeubles en général essaient à un moment donné de changer de ville. Je prends l’exemple de Rouen, par exemple, qui a eu une catastrophe industrielle il y a 1 ou 2 ans qui a été maîtrisée et qui n’a pas affecté le marché de l’immobilier. Mais si

vous avez tous vos immeubles, tous vos biens dans une seule et même ville et que cette ville a un problème X ou Y, tous vos biens sont dans le même panier. C’est bien de diversifier votre risque sur une ville en elle-même et après sur différentes villes. Ensuite, pour les autres risques qui se sont liés à ça, il faut également vérifier que les divisions soient bien faites dans l’immeuble. C’est-à -dire que si vous achetez un bloc, vous assurer que les compteurs électriques soient bien divisés, en général c’est le cas. Et bien sûr nous on fait tout ça pour nos clients. Mais c’est un risque qu’il ne faut pas négliger.

Il y a un troisième risque. Ce n’est pas forcément un risque, mais on vit dans une société française où l’argent est tabou. Il faut rester modeste dans le sens où, même si vous parlez entre amis, que votre ami en face de vous a un appartement à Paris qui coûte 500 000 euros, vous vous avez un immeuble, peut-être à Mulhouse, qui en vaut 300 000. Donc un capital qui est moins important. Le fait d’avoir un immeuble dans la société française peut avoir un certain impact sur votre famille ou vos amis. C’est important également de rester discret par rapport à ça et pas forcément de l’étaler.

Donc voilà sur les avantages et les inconvénients des immeubles. Alors pour conclure, avant de passer aux exemples, voilà des villes qui ont été identifiées clairement comme étant plus de 100 000 habitants, avec un rendement brut de plus de 8%. Nous, on est très présent sur Mulhouse et Saint-Etienne, par exemple, pour ceux qui nous connaissent. Il y a d’autres villes en France qui présentent ces caractéristiques sur lesquelles on n’est pas présent. Il y a aussi Le Havre, par exemple. On peut penser à Limoges, Toulon, Nîmes.

On a choisi ces deux villes parce qu’on a un potentiel plus important sur ces deux villes. Mulhouse qui est une ville frontalière qui a été oubliée pendant plus de 30 ans, Saint-Etienne qui également est une ville oubliée, mais on voit beaucoup de Lyonnais qui commencent à se rapprocher de cette ville. Après, on n’a pas parlé d’un risque. Oui, je veux parler de 2 choses encore. Ça va être rapide.

La première, c’est le risque de la perte de capital. A titre personnel, je m’en fiche et ça va en choquer plus d’un que de perdre 20% sur un immeuble à Mulhouse. C’est-à-dire que sur 20 ans, si j’achète un immeuble 300 000 euros et qui perd 20% de sa valeur donc 60 000 euros, pour moi, ce n’est pas un problème dans le sens où cet immeuble, je ne l’aurais pas payé. Je m’explique. L’immeuble a été acheté par la banque, j’ai mis très peu d’apport dans cet immeuble, il a était remboursé pendant tout ce temps-là par les locataires et j’aurais même fait un excédent de cash-flow pendant tout ce temps-là. Si l’immeuble à la fin ne vaut plus que 240 000 euros, au final j’aurais 240 000 euros de capital que je n’aurais pas acheté, que j’aurais simplement créé via la dette. Donc, ce que je veux dire par là c’est que c’est vrai qu’en France, il y a eu des générations dorées qui ont fait beaucoup de plus-values sur certaines villes. En France, on a un peu ce modèle en tête, mais il faut essayer de décrocher de ce modèle pour rentrer dans l’immobilier de rente. Ce n’est pas grave si le bien perd de la valeur, ce n’est pas le sujet. Le sujet, c’est de faire de la rente. Et on l’a vu ensemble, les loyers ont beaucoup moins de chance de baisser que les prix. Vous avez un business plan qui est stable sur le long terme.

Ensuite, le dernier risque, c’est que vous même. Et ça c’est un vrai sujet parce qu’ en général, les gens ne se rendent pas compte du capital temps et de la valeur de ce capital temps. Quand on a 30 ans, on peut dire qu’on a un capital temps de 50 ans encore. C’est là, on va vivre encore 50 ans et surtout le capital temps dans l’investissement de rente c’est très important. Je prends l’exemple d’un immeuble sur Mulhouse qui rapporte 25 000 euros chaque année. Si j’attends 2 ans pour trouver la perle rare, par exemple, je vais perdre aussi 2 ans de loyer donc 50 000 euros. Est-ce que ça vaut le coup sur un immeuble à 300 000 de perdre 50 000 euros de loyer juste pour 2 ans ? Je ne pense pas. Parce qu’au final, vous n’allez pas capitaliser pendant ce temps-là. Le temps est votre ennemi dans l’investissement. Je ne dis pas ça pour vous précipiter, ni rien, mais juste pour prendre conscience que tout le temps que vous perdez à chercher l’affaire du siècle qui va tomber par définition une fois par siècle, si vous n’avez que 50 ans, potentiellement, vous n’allez jamais la trouver. Si vous voulez trouver l’affaire de la décennie, très bien, faites-le, mais vous allez potentiellement perdre 10 ans et ainsi de suite jusqu’à 2 ans ou 6 mois. Moi, je pense que trouver l’affaire du mois ou des quatre ou cinq prochains mois, c’est déjà une bonne affaire en général et ça vous permet d’avancer. L’ennemi numéro un de l’investisseur, c’est de ne pas investir parce que tant que votre argent dort sur votre compte , l’argent est dévalué, c’est vraiment quelque chose d’important à avoir en tête. Je ne dis pas qu’il faut investir à tire l’arigot, mais tant qu’on a un cash-flow positif sur lequel on est assuré, un cash-flow positif encore une fois basé sur 11 mois, etc. avec ceinture et bretelles et un business plan solide sur 20 ans, il ne faut pas forcément aller chercher l’affaire du siècle, il faut commencer à capitaliser et enchaîner les investissements. En général, dès qu’on met la main dedans, après il y a tout le bras qui part parce qu’on voit que ça tourne et que ça devient une drogue.

Remi

Merci beaucoup, c’était très complet. Comme on a beaucoup de questions, il nous reste une dizaine de minutes. Je te propose de passer aux questions.

Il y avait beaucoup de questions qui avaient été posées initialement et il y a des questions qui sont venues en plus, et notamment certaines sur la gestion locative et je te les indique :

– l’investissement en immeubles de rendement est très certainement un très bon plan financier. En revanche, un mauvais locataire bruyant, ou autre peut impacter la location de tout l’immeuble. En France, il sera très difficile de le déloger (expériences passées). Les agences de location refusent même parfois de gérer ce bien en raison des problèmes.

– Et j’ai eu une autre question sur la location, la gestion locative en ce qui concerne la gestion des locataires : « Comment faites-vous pour vous blinder en ce qui concerne les impayés et les déclarations ? »

Voilà deux questions sur la gestion locative.

William

Alors, les impayés ça représente de mémoire entre 1,5 et 2% en France. Je ne dirais pas que c’est un mythe, mais en général, c’est bien géré.

Il faut faire la différence entre impayés et mauvais payeurs. Parfois, on a des mauvais payeurs, ça votre agence le gère, et vous avez aussi des non-payeurs, et ça votre agence doit le gérer. Si elles ne gèrent pas cette partie de leur mandat de gestion, nous on le gère, c’est très important qu’elles le fassent. Ensuite, comment gérer ce risque ? C’est un peu comme tout, un il faut faire confiance à son agence et si c’est vous qui recrutez vous-même les locataires à distance, c’est compliqué. Il y a énormément de feeling. Il va falloir demander des garanties.

Vous avez des solutions aussi, qui sont des assureurs, des néo assureurs qui vous permettent de demander à votre locataire de lui-même de souscrire à ce garant. C’est le garant qui va être la garantie. Maintenant, il existe pleins de solutions pour garantir vos loyers si vous le souhaitez. Le premier, c’est l’agence traditionnelle comme nous qui le faisons, le deuxième ce sont des établissements qui vont prendre 2-3% du loyer pour vous garantir le loyer et du coup, c’est eux qui vont porter le risque. Donc, ça se règle et à  titre personnel je ne prends aucune assurance. J’ai eu aucun impayé. J’ai eu des mauvais payeurs, mais aucun impayé. Pourquoi ? Parce que les locataires ont toujours été bien choisis, avec beaucoup de bon sens. Et si vous lisez le livre de Julien, il en parle. C’est énormément de bon sens : si vous voyez que la personne déjà, pendant le rendez-vous est un peu foireuse, etc., ne cherchez pas ce n’est pas la bonne personne. Travaillez avec des personnes de confiance, il y a énormément de feeling même au téléphone. Et nous, on est sur place pour voir les locataires et on a l’expérience pour avoir ce feeling. Ensuite, on a certains clients qui prennent des assurances de loyers impayés en plus de ça, c’est très bien et on ne l’empêche pas. Mais voilà ma réponse un peu sur la gestion du risque d’impayés.

Remi

Je fais un aparté. On a écrit un dossier sur ce sujet :  « Comment éviter les loyers impayés » que vous trouvez dans la section « Comment investir » sur le site www.immoneos.fr  et qui reprend point par point tout ce que vous pouvez mettre en place dans la sélection du locataire pour éviter les loyers impayés.

La deuxième question, c’était vraiment sur la partie mauvais voisinage, des personnes bruyantes.

William

L’avantage de l’immeuble, c’est que c’est vous qui gérez tout l’immeuble. Donc, si vous allez faire entrer une personne qui nuit aux autres locataires, vous êtes le seul responsable. Vous êtes aussi en capacité de le virer. Le pire, c’est que j’ai un ami qui investit à Marseille, qui a fait Airbnb sur Marseille, il se trouve que l’appartement voisin, qui est tenu par d’autres copropriétaires à des personnes nuisibles dedans, il ne peut rien faire. Il n’est pas propriétaire de l’appartement. Il ne peut même pas enclencher des procédures d’expulsion alors que là, dans un immeuble, même si c’est la faute à pas de chance, on va dire vous avez une personne nuisible, vous avez au moins le contrôle pour enclencher des démarches. Je ne dis pas que ça va être facile, mais au moins, vous aurez la main pour le faire et le pouvoir de le faire. Alors que si vous êtes en copropriété, vous n’avez même pas ce moyen.

Remi

J’ai des questions, des personnes qui reviennent sur ton calcul du cash-flow positif, donc il y a deux questions :

• La première, c’est qu’on me demande si le cash-flow compte l’amortissement, si l’amortissement est pris en compte dans le cash-flow
• Et deuxièmement, c’est sur  positif. Un des outils présentés pour le calcul du rendement était 12 ans de loyer = le remboursement du bien en totalité, donc c’est 12 ans x 12 mois de loyer, alors que tu présentais 11 mois précédemment.

Donc, est ce que tu peux un peu réexpliquer ces deux points ?

William

Sur les 12 mois de loyer, c’est simple en fait, il y a deux étapes pour vous pour identifier un bien. Le premier, c’est comme quand vous filtrez du sable. D’abord, vous allez enlever les gros cailloux. Vous faites simplement un calcul basé sur 12 mois de loyer, pour voir si les 12 mois de loyer en 12  vont rembourser le bien.

Ensuite, pour vérifier que le bien est viable, pour être en cash-flow positif, vous faites les calculs sur 11 mois de loyer, en mettant bien votre crédit, les charges liées à l’appartement ou la taxe foncière et tous les détails qui vont avec. La première étape, basée sur 12 mois, c’est vraiment pour pouvoir filtrer le gros et ensuite, vous passez sur 11 mois pour pouvoir valider la viabilité d’un investissement ou d’un bien.

Est-ce que tu calcule l’amortissement ? Oui, ça en fait bien partie. Sur le filtrage de gros je procède sur cette technique, que je vous ai donnée. Après, je ne réinvente pas la roue. Je ne sais pas si je peux les citer ici, mais j’utilise un site qui s’appelle rendementlocatif.com , qui est très bien, qui est même conseillé par Julien dans son bouquin. Ce n’est pas très cher par mois si vous voulez avoir le pack : 10 ou 15 euros par mois. Si vous allez chercher un investissement pendant 6 mois, ce n’est pas la mer à boire et surtout, ça va vous permettre de valider. Donc là, vous pouvez mettre toutes les options, vous pouvez même mettre 1 mois de vacances par an ou deux mois tous les 3 ans, etc. Vous avez tout paramétré comme vous le souhaitez. Et là-dessus, moi, je ne réinvente pas la roue, je réutilise cet outil.

Remi

C’est le leader du marché, il fait ça très bien. Je sais que l’Agence nationale d’information sur le logement, a lancé aussi son simulateur de rendement. Je ne l’ai pas testé moi-même, mais j’ai vu des retours plutôt positifs. Effectivement, là, vous avez deux simulateurs qui sont très bons.

Il y a quelques autres questions. Je vais prendre la première : «  Pensez-vous que l’immobilier de rendement est une stratégie intéressante pour les séniors plus de 65 ans ? »

Je te laisserai répondre après moi, mais moi je vais vous donner ma réponse. Comme je le disais en introduction, l’immobilier, c’est s’enrichir avec de l’argent qu’on n’a pas, c’est d’avoir du crédit et d’avoir son locataire qui rembourse au moins en partie. Et là, dans l’immobilier de rendement : totalement son emprunt. Je dirais que quand est ce qu’on emprunte ? Je prendrais plutôt à l’inverse, si vous avez, je dirais, moins de 55 ans que vous avez un contrat dans une dans une société, que ce soit en contrat local ou un contrat d’expatriation, il faut absolument emprunter. Vous êtes là si vous n’en avez pas assez emprunté. C’est là où vous oubliez de vous enrichir, c’est le fameux délai dont parlait William, vous n’avez pas pris la décision au bon moment. Donc je dirais qu’à l’inverse, il faut absolument s’endetter. Moi, je dirais qu’ en revanche, arrivé plutôt dans des âges seniors 55 plus et  jusqu’à 65 ans, on serait plutôt dans une phase de se désendetter. Potentiellement si on a des biens souvent les garde ou on les revend ensuite à des placements financiers.

Alors pourquoi ? C’est parce qu’il reste quand même en France sur le patrimoine quand on n’a plus de crédit, une imposition qui est plutôt élevée et finalement, la flat tax pour les investissements financiers est inférieure. Donc, voilà ma réponse, c’est plutôt de dire que vous avez moins de 55 ans, à partir de 25 à 55 ans, quand vous êtes en vie active et que vous avez un contrat à durée indéterminée par contrat local, voire d’expatriation, endettez vous,

c’est vraiment le bon moment d’investir. Et à partir de 55 ans, commencez progressivement à désinvestir ou à arrêter les investissements de sorte qu’arrivé à la retraite, vous pouvez tout revendre et vivre de votre capital.

Tu aurais  une réponse aux différentes Wiliam?

William

Oui, et je vais retourner sur cette courbe de sérénité. L’immobilier, vous ne serez jamais serein parce que vous aurez toujours du travail à faire dessus. Moi à titre personnel, je vais garder de d’immobilier de rente à vie, mais je vais aussi, à terme, en revendre un peu pour le placer uniquement en Bourse. Pourquoi ? Parce que la bourse, à mon sens, reste également un moyen très facile d’avoir du rendement plutôt garanti sur le long terme en ne faisant strictement rien, mais vraiment rien, contrairement à l’immobilier où vous aurez toujours des impôts à déclarer, etc. En bourse aussi mais ça sera beaucoup plus facile à déclarer.

Je rejoins le fait de se désendetter à partir d’un certain âge ou de revendre une partie du patrimoine immobilier pour le placer ailleurs

Remi

On va prendre une autre question où on peut avoir des vues différentes et complémentaires.

C’est une question de Benoît qui demande « quand on voit que des plus petites villes comme Mulhouse, Saint-Etienne avec  100 000 – 250 000 habitants avec des rendements de 8% et plus. Est-ce que ça vaut quand même le coup d’investir un top 10 des villes françaises comme Lyon, Marseille, Bordeaux qui ont des rendements plus proches entre 3 et 4%? » Je te laisse répondre.

William

Oui, je pense qu’on ne sera pas du même avis là-dessus. Moi, ma religion, c’est le cash-flow positif. J’investis. J’arrive à investir sur Nice parce que je viens de Nice à la base, mais j’investis dans un seul appartement par an malheureusement, parce que j’ai beaucoup de mal à trouver des appartements en cash-flow positif sur Nice. Pourquoi je suis allé sur d’autres villes? Parce que je pouvais enchaîner, en acheter plus. J’avais plus d’opportunités d’achat en cash-flow positif.

Ma réponse, c’est simplement que ça dépend de ce que vous voulez faire. Si vous êtes attaché, si vous avez des émotions, allez dans votre ville de cœur, mais ce ne sera pas le même investissement et vous ne pourrez pas les enchaîner. Si vous voulez enchaîner les investissements ou avoir la conscience tranquille, si vous avez un incident de la vie à avoir uniquement du cash-flow positif, alors pourquoi ne pas aller à Paris, mais gardez en tête le cash-flow.

Remi

Moi, j’ai une vue un peu différente sur le sujet, mais complémentaire. C’est notamment votre premier investissement. Quelqu’un qui se dit mais qu’est-ce que je dois faire en premier investissement ? Je dis choisis une grande ville Française, achète une petite surface et mets-le en meublé en LMNP et comme c’est une grande ville française il y aura la tension locative et vous trouvez toujours un locataire et en plus, ça reste des marchés très liquides. On a vu et je l’ai diffusé dans le groupe ce matin, Lyon a pris 11% l’année dernière, Paris, Bordeaux, Nantes, Toulouse, Marseille, Lille sont des villes où, si je ne me trompe pas, l’immobilier a pris 4 ou 5% l’année dernière. Vous êtes dans des villes dynamiques ou votre bien est liquide, vous pouvez le revendre et donc voilà dans la courbe de sérénité, vous êtes à un autre endroit.

Donc moi, je ne les opposerais pas. Je dirais que tout comme vous pouvez acheter l’immobilier plus patrimonial, donc plus liquide dans ces grandes villes, vous pouvez aussi avoir l’immobilier de rendement et tout ça est complémentaire.

Des questions sur les villes que tu as présentées, c’est intéressant. Donc, les villes présentées, c’était Toulon, Limoges, Saint-Etienne, Mulhouse et ne concerne que les immeubles de rapport. Est-ce que c’est parce que t’es spécialisé dessus ?

William

Je ne fais pas du tout Toulon, Nîmes, je voulais prendre d’autres villes. Il y a d’autres villes : Le Havre aussi, qui est très bien, il y a Roubaix j’aimerais bien aller à Roubaix à titre personnel. Justement j’ai voulu rester un petit peu neutre là-dessus. Après, chacun trouvera midi à sa porte. Mulhouse est une ville qui me plait parce que c’est frontalier avec la Suisse. Donc, naturellement, dans l’inconscient collectif, la Suisse reste un pays très stable et donc ça va créer une dynamique de marché.

Nîmes pour moi, il y a déjà Montpellier qui est dynamique à côté. J’ai moins d’affect avec Nîmes à titre personnel, mais encore une fois, c’est personnel. Peut-être que des personnes qui viennent de la région. En revanche, on est très fort sur Montpellier. On va faire de la colocation sur Montpellier pour rester en cash-flow positif et je ne l’ai pas cité ici dans la présentation, on est présent sur d’autres villes. Sur les immeubles de rapport on fait exclusivement des immeubles de rapport sur Saint-Etienne et Mulhouse, on regarde pour ouvrir d’autres villes, mais vous pouvez aussi trouver. Cette semaine, j’ai recherché des immeubles sur Toulon, si vous allez sur seloger, vous avez une quarantaine d’annonces donc voilà existe d’autres choses.

Remi

Alors je vois qu’il y a plein d’autres questions et malheureusement, on arrive à la fin du temps et je sais qu’il y a des personnes qui doivent arrêter. Il y a des questions sur la partie financement. Donc, on aura une conférence sur le financement potentiellement pas le mois prochain, mais le mois suivant. Donc au printemps, vous pourrez poser toutes vos questions.

Des questions sur l’IFI, très bonne question. Il y a un dossier sur www.immoneos.fr qui traite de l ‘IFI et pour voir comment vous pouvez optimiser votre IFI ou ne plus payer d’IFI. Donc c’est traité.

Et après il y a des questions qui demandent vraiment des points de vue plus personnels, de l’expertise. On me demande qu’est-ce qu’on pense d’Annecy? Qu’est-ce qu’on pense de telle ville? Là, typiquement, le groupe Facebook Immoneos est vraiment destiné à poser ce type de questions. Vous aurez une vue bien plus large que Wiliam et moi-même, et obtenir de nombreux avis.

Un petit mot de ton côté, Wiliam, avant que je puisse conclure ?

William

Alors moi, il y a une seule question qui m’intéresse, c’est par où commencer? Je ne veux pas dénigrer les autres questions qui ont été posées qui étaient toutes pertinentes et je pense avoir répondu à la majorité, sauf sur la fiscalité, etc. Ce n’était pas forcément le sujet de la conférence, mais par où commencer? J’ai 25 ans, je commence à m’y intéresser. Ma réponse, c’est déjà commencer. Commencez par un parking, par n’importe quoi, mais commencez à vous endetter.

Et ça, c’est vraiment la clé. J’ai 33 ans, j’ai commencé l’immobilier vers 28 ans et je regrette de ne pas avoir commencé avant. Donc commencez le plus tôt possible, vous ne le regretterez pas. Par où commencer ? La réponse est dans la question : Il faut commencer.

Remi

Merci beaucoup, c’est très inspirant. Présentation hyper complète et inspirante. Tu nous as présenté 6 biens, je le répète si vous voulez en savoir davantage, allez juste sur www.immoneos.fr section Chasseurs de confiance, et dans la partie projet, vous nous indiquez tout de suite que vous voulez en savoir davantage et on va vous mettre en relation tout de suite avec William qui reviendra vers vous. Le replay va être disponible dans quelques jours en ligne pour vous permettre aussi de le revoir, si vous voulez revoir des points.

Utilisez le groupe Facebook pour poser vos questions et on essayera également soit dans le replay, les commentaires du replay ou la transcription du replay, de vous apporter des réponses complémentaires.

Merci encore à tous pour votre confiance. Continuez à inviter vos amis comme vous le faites et je vous dis à très bientôt.

Le mois prochain, une conférence sur le démembrement et au printemps, une conférence sur Marseille, sur le financement et sur d’autres villes.

A très bientôt. Et merci encore pour votre confiance. Merci William.

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