Investir dans l’immobilier de rendement : interview de William

William a 33 ans et habite Singapour depuis bientôt 7 ans. Afin de se constituer un patrimoine pour sa retraite, il investit dans l’immobilier de rendement en France depuis Singapour, à distance. Il partage son analyse et sa stratégie qui l’ont amenées à acquérir 8 biens immobilier en locatif en moins de 5 ans.

Immoneos: Bonjour William, merci de prendre le temps de répondre à quelques questions

William : Ravi de prendre quelques minutes pour partager ma stratégie et mon approche pour investir dans l’immobilier locatif en France depuis Singapour.

Immoneos: Quel est ton parcours et quelle est ta vision sur l’investissement immobilier ?

William : Pour commencer j’ai beaucoup lu pour me former et me faire ma propre idée des différentes approches possibles  pour investir dans l’immobilier. Les livres qui m’ont le plus marqués sont « L’investissement immobilier locatif intelligent » de Julien Delagrandanne et « 365 conseils pour investir dans l’immobilier d’Olivier Morel ». Avec toutes ces lectures, ma vision est que je classe maintenant l’investissement immobilier en deux types :

  • Immobilier patrimonial, où le capital n’est pas soumis à un fort risque mais les rendements sont faibles (typiquement 3% à 5% sur Paris, Lyon Bordeaux)
  • Immobilier financier, avec des rendements bien plus élevés typiquement supérieurs  à 9% et qui comprend un risque plus important sur le capital

Les 2 stratégies se valent à mon sens, les 2 sont bonnes, à différents moments de la vie et selon les objectifs et ambitions de chacun, à un moment donné.

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Immoneos : Et quelque chose me dit que tu préfères l’immobilier financier, pourquoi ce choix?

William (Rires) Oui en effet, dès le début, j’ai étudié les 2 stratégies. Je suis parti du constat suivant. Avant 50 ans, on peut (doit) prendre des risques, car le marché se relèvera toujours d’un crash avec le temps que l’on a devant nous. De plus je voulais enchainer les investissements et pour cela, il ne me fallait aucun effort d’épargne ce que certains aiment appeler avoir un « cash flow » positif.

L’effort d’épargne, c’est quand les loyers d’un bien immobilier ne couvrent pas toutes les charges, impôts inclus et qu’il est donc nécessaire tous les mois d’utiliser son épargne pour financer la location.

Par conséquent, je me suis tourné rapidement vers de l’immobilier financier, avec l’objectif sur chacun de mes biens, d’être en cash flow positif, net d’impôt.

En étant en cash flow positif, net d’impôt, cela m’a permis rapidement d’enchainer les opérations, avec une tranquillité financière. Si je perds mon travail, je n’ai pas le stress de rembourser un crédit, car mes biens s’auto-financent avec uniquement les loyers.

Immoneos : Cash flow positif net d’impôt qu’est ce que cela veut dire en pratique? Peux tu en dire un peu plus et notamment comment fais tu ce calcul?

William : Pour moi, un vrai cash flow positif c’est quand les loyers sur 11 mois couvrent à eux seuls absolument tous les frais y compris les impôts c’est à dire:

  • Les mensualités de l’emprunt
  • L’assurance de l’emprunt
  • Les charges du lot majorées de 10% par sécurité
  • L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO)
  • Le comptable si besoin
  • La taxe foncière
  • Les cotisations divers liées au régime fiscal
  • Les impôts selon mon régime fiscal (au réel, LMNP, LMP ou à l’IS)

Immoneos : Tu indiques 11 mois dans ton calcul et non 12, pourquoi? 

William : Je préfère être un peu conservateur afin d’avoir toujours une bonne surprise en fin d’année. Donc, j’enlève 1 mois de loyer dans mon calcul pour couvrir la vacance locative éventuelle entre 2 locataires. Si les mensualités sur 11 mois couvrent tous ces coûts, alors je considère que c’est du vrai cash flow positif. Beaucoup de consultants en immobilier n’intègrent pas cette approche pour vendre du cash flow positif à leurs clients. J’ajoute que faire du AirBnB est à mon sens trop risqué et donc ce cash flow doit être réalisé hors Airbnb. Par ailleurs, il faut toujours prévoir un plan B.

Immoneos : Un plan B ? Qu’entends-tu par là?

William : C’est un second business plan, encore plus pessimiste qui me permet d’investir sereinement. Si je loue en meublé (donc fiscalement plus avantageux), je dois vérifier qu’en le louant en réel, je ne m’impose pas un effort d’épargne insoutenable. On ne sait pas de quoi l’avenir est fait, des rumeurs disent que le régime LMNP va disparaître, alors il faut toujours avoir un plan B.

Ce plan B ne doit pas m’imposer un effort d’épargne supérieur à 100€/mois. C’est ma règle personnelle qui doit être adaptée à chacun.

Immoneos : Ah oui c’est impressionnant. C’est un raisonnement avec ceinture et bretelles. Et quel est ton secret pour trouver des biens qui entrent dans ces critères ?

William : Alors c’est certain que pour réaliser ce type d’investissement locatif, je ne cherche pas à Paris, Bordeaux ou Lyon. Pour faire simple, je chasse mes biens dans des villes qui correspondent aux conditions suivantes

  • 9% de rentabilité brut (loyer annuel sur 12 mois/ prix+travaux)
  • Identifier également des villes à tension locative de bon niveau, typiquement des villes moyennes au moins 50 000 habitants minimum et si possible 100 000 habitants.
  • Investir dans le centre de ces villes afin de limiter le risque de vacance locative (rappelons que je prévois déjà 1 mois par an dans mon calcul de cash flow), ou bien proche des universités/gares/transports

Il est possible de trouver des rendements encore plus élevés mais je ne souhaite pas investir dans une zone trop rurale. Ca serait trop risqué pour mon capital et le risque de vacance locative est également beaucoup plus élevé.

Immoneos : Comment fais tu pour évaluer rapidement si un bien rentre dans tes critères ?

William : Il faut de la rigueur. Je ne pousse pas les chiffres à être dans le vert. Si en 3 calculs et 10 minutes de réflexion pour optimiser un bien je ne suis pas dans le vert, je passe au prochain bien. J’ai aussi un calcul rapide : si 12 ans de loyers ne paient pas le bien immobilier, alors je sais rapidement qu’il ne va pas rentrer dans mes critères.

Immoneos : Et comment fais tu pour t’assurer que l’estimation du loyer est la bonne

William : Je fais simplement quelques recherches sur les sites de petites annonces. Ensuite je refais les biens à neuf avec une décoration soignée sans être très onéreuse finalement. Cela attire les meilleurs locataires et diminue le risque de vacance locative. Bien évidemment, je prends soin des locataires. Ils sont mes clients que je dois bichonner.

Immoneos : Concrètement, comme tu habites à l’étranger, comment réalises tu ces investissements à distance?

William : Effectivement je fais tous mes investissements à distance. J’ai visité un seul des lots achetés. Pour cela, j’ai besoin d’une personne de confiance sur place. Ce que l’on appelle les tiers de confiance. Ce sont soit des amis soit des agences immobilières, soit un chasseur de confiance sur place. Selon les villes, j’ai adopté différentes méthodes. Ce qui est certain c’est que seul, je ne peux pas y arriver. Il faut un bon chasseur, un bon notaire, une bonne banque / un bon courtier, un bon gestionnaire pour les travaux et une bonne agence pour la gestion. Certaines entreprises et la plupart des chasseurs proposent des services « clef en main » qui permettent de tout faire depuis l’achat, la rénovation et l’aménagement, dans des différentes villes et en particulier celles que je ne connais pas. C’est l’idéal pour les investissements financiers car il est peu probable de connaître les bonnes villes à investir et d’avoir des proches sur place.

Immoneos : Et comment fais tu pour la gestion locative ?

William : Personnellement je passe par une agence. Sa commission est généralement environ 7% des loyers HT mais cela est inclus dans mon business plan. Cela me permet de dormir tranquillement, de garantir un service de qualité à mes locataires et de me dégager du temps pour mon travail, ma famille, et surtout trouver de nouveaux biens dans lesquels investir.

Immoneos : Quelle est ta stratégie de crédit immobilier ?

William : Je cherche à emprunter le montant maximum pour utiliser l’effet de levier du crédit immobilier. La banque me prête l’argent, les locataires remboursent mon prêt et je me constitue un patrimoine dans la durée. En pratique mon apport est de 20% maximum et souvent entre 10 à 15% quand j’arrive à négocier avec la banque. Un emprunt sur 20 années est pour moi la bonne durée qui combine plusieurs avantages. Cela permet d’étaler les remboursements pour être à cash flow positif, de limiter les frais d’emprunt vs une durée plus longue et enfin je pourrai profiter de ma rente immobilière avant mes 60 ans, j’ai commencé à investir à 27/28 ans.

Immoneos : Estimes-tu que cette approche est risquée pour ton capital?

William : Oui le risque sur le capital est plus important que pour un investissement à Paris, Bordeaux ou Lyon. D’ailleurs tout fort rendement vient avec un risque associé. A tout moment il peut y avoir un crack et l’immobilier peut chuter de 20 à 30%. Ca s’est déjà vu. Mais il y a plusieurs choses à mettre dans la balance qui me permettent de dormir tranquille:

  • Je ne paie pas mon bien. C’est la banque qui le paie, et le locataire qui paie la banque. Donc quand je mets 20 000 € d’apport pour un bien qui en vaut 200 000 €, même si la valeur  perd 10%, j’ai un bien qui vaut 180 000 Euros que je n’aurais pas payé. Donc mon capital grandit, même avec une baisse de l’immobilier
  • Les taux d’emprunt sont encore très bas. C’est donc toujours le moment pour s’endetter
  • Les loyers ne sont pas corrélés aux prix de l’immobilier. Donc même si les prix de l’immobilier baissent, les loyers ne devraient pas baisser. Il y a un manque de logement en France, l’offre reste donc inférieure à la demande et cela n’est pas prêt de s’inverser.

Donc mon cash flow positif est sécurisé, et mon business plan qui consiste à me constituer un patrimoine sur le long terme payé par les locataires qui remboursent mon crédit immobilier aussi.

Immoneos : On comprend que c’est le levier du crédit immobilier qui te permet d’avoir cette stratégie. Avec 8 biens en 5 ans , ta banque va bientôt  refuser de te prêter de l’argent en te disant que tu es trop endetté, non ?

William : Au contraire, grâce à mon cash flow positif, ma banque considère cet extra de cash flow comme une nouvelle source financière, qui s’ajoute à mon salaire. Donc en 5 ans, ma capacité d’emprunt a même augmenté. C’est un comble d’entendre ça qu’en j’en parle à mes amis, mais c’est la réalité. Cela permet de rentrer dans un effet « boule de neige », ou un cercle vertueux.

Immoneos : Quels sont tes conseils pour les débutants dans l’immobilier financier ?

William : Le premier conseil est de commencer les plus tôt possible ! J’ai commencé trop tard, à 28 ans. J’ai des amis qui ont commencé à 23 ans et qui ont 10 lots à 30 ans. Mais en fait, il n’est jamais trop tard pour commencer non plus. Je vois des amis qui constituent leur patrimoine après 50 ans, ce n’est pas un problème, les banques suivent car le cash flow est positif.

Le second conseil est d’être rigoureux et ne pas mettre ses émotions en jeux. Je n’habiterai jamais dans les biens que j’achète, ni dans les villes dans lesquelles j’investis. Encore une fois, l’immobilier financier doit s’arrêter à des chiffres, à de la rigueur. Acheter une maison de famille et la louer avant de l’habiter n’est pas un achat financier, car nous allons nous projeter dans cette maison et donc faire parler nos émotions.

Mon dernier conseil est de passer à l’action : lire un ou deux livres si on est débutant, contacter sa banque et un courtier pour comprendre sa capacité d’emprunt, contacter un ou deux chasseurs immobiliers pour explorer un investissement concret et se lancer.

Immoneos : Tu parlais de l’immobilier patrimonial au début, penses tu que tu en feras un jour?

William : Absolument, c’est certain ! Dans mon cas personnel je vois les choses en 2 phases. Je préfère attendre 20 ans pour réaliser mon premier investissement immobilier patrimonial. Mes biens acquis en mode immobilier financier financeront entièrement mon immobilier patrimonial. J’ai commencé à 28 ans. A partir de 50 ans j’envisage de me constituer un patrimoine plus sûr à Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille ou bien des belles villes comme Lille, Rennes, Nantes, Toulouse, etc. Mais avant 50 ans, j’ai tout mon  temps de prendre des risques et d’investir là où c’est vraiment rentable.

Immoneos : Merci William pour cette interview détaillée sur ton approche de l’immobilier de rendement. Si vous avez d’autres questions pour William , rejoignez le groupe FaceBook « La communauté de confiance entre investisseurs immobilier expatriés »  ou bien le champ commentaire en dessous.

Pour aller plus loin, vous pouvez aussi lire le baromêtre des investissements des membres de la communauté Immoneos et leurs dernières offres de financement.

 

 

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