Mise à jour: la conférence LMP LMNP 2024 est ici

C’est le moment de parler fiscalité non-résidents 2022 car la déclaration impôts 2022 des expatriés approche ! Voici le replay de notre webinaire du 21 janvier 2022.

Dans ce webinaire spécial fiscalité non-résidents 2022, Immoneos, communauté de confiance de 20 000 membres expatriés et son partenaire expert-comptable Amarris vous proposent de décrypter les nouveautés fiscales 2022 afin d’optimiser votre déclaration 2022.

Pour entrer en contact gracieusement avec un des experts-comptables spécialisés expats, recommandés par la Communauté Immoneos, cliquez sur ce lien. Vous aurez ainsi droit à une première consultation fiscale gratuite.

Voici la transcription complète de ce webinaire fiscalité non-résidents 2022 :

Rémi

Tout d’abord, je suis vraiment très content de vous retrouver. Bonne année à tous. Ça faisait longtemps qu’on n’avait pas fait une conférence comme ça et entre temps, la communauté a continué de croître puisqu’aujourd’hui, on a doublé le nombre de membres par rapport à janvier de l’année dernière. 

Merci encore à toutes et à tous pour toutes les invitations que vous envoyez à vos amis. Et j’ai ajouté en dessous un chiffre que, j’imagine, je ne vous ai jamais communiqué, mais pour vous donner une idée, quand il y a 1000 inscrits, il y a à peu près 10 personnes qui sont refusées et 6 qui sont bloquées. On a vraiment une volonté de continuer à développer une communauté d’entraide très active et très bienveillante. Et donc, on est vraiment vigilant au moment des inscriptions à filtrer d’une part, comme vous le savez, tous les professionnels car on veut vraiment que ça reste entre investisseurs pour que vous partagiez votre expérience. Deuxièmement, tous les trolls. Il y a beaucoup de trolls sur Facebook et également les personnes qui n’auraient rien à voir avec l’immobilier ou les non-résidents. 

Voilà le top 10 des pays que vous retrouvez à droite. Je pense que ça représente bien les noms des villes que vous nous avez communiqués en vous connectant, effectivement, mais on sait qu’on a beaucoup de membres en Asie notamment. Il y en a du Vietnam, du Japon, également du Middle East : du Qatar, d’Abou Dhabi et en l’Europe : du UK, d’Allemagne, des Pays-Bas et de la Suisse principalement. Et plutôt dans la zone Amérique, juste pour votre information, les membres viennent essentiellement des États-Unis, où il y a une très grosse communauté française, également du Canada et du Brésil et d’Argentine. Voilà donc un petit tour du monde. C’est toujours ce que l’on a avec les membres d’Immoneos. On a régulièrement 6000 membres qui sont en ligne tous les jours, ce qui veut dire que la communauté continue à être très active et pour répondre aux questions que vous posez en direct et ce qui est intéressant, c’est cette parité homme femme que l’on a dans cette communauté et également au niveau des âges. On voit vraiment qu’on est centré sur les 25-44 ans, alors on accueille tout le monde. Il n’y a aucun souci, c’est toujours intéressant. 

Voilà, merci à tous et à toutes pour vos contributions, les 6 000 actifs, et là, j’ai mis les courbes du nombre de publications, vos commentaires et vos réactions. C’est vraiment le but de cette communauté sur Facebook qui est modéré par Adeline et moi-même. Mais voilà, c’est d’être bienveillante, qu’on partage vos expériences, que vous puissiez poser vos questions. 

Vous connaissez maintenant, il y a quelques règles, on vous demande de pas poster de messages privés. L’objectif, c’est de dire que tout ce que vous êtes prêts à partager intéressera d’autres membres du groupe. On vous demande de ne pas faire de pub non plus. Ce n’est pas l’objet de ne pas publier d’annonce et véritablement d’être là pour poser vos questions. Et bien sûr, quand vous avez un contact, soit l’expérience d’une situation qui est évoquée par un des membres, pouvoir lui répondre avec sincérité en direct.

Comme vous le savez, en plus du groupe, on a aussi un site web www.immoneos.fr et on vient de faire peau neuve avec l’aide d’un copain, Benoît, qui nous a aidés à faire connaître ce site web. L’objectif étant d’être plus clair, on compte vraiment se positionner comme une communauté d’entraide entre investisseurs immobiliers et expatriés et que le message soit très clair tout à travers le site Web. Ce qu’on souhaite aussi, c’est qu’il soit plus simple pour naviguer et pour trouver le contenu, en plus des rubriques que vous avez dans la barre de navigation en haut ou regroupe tous les sujets et tous les posts sur l’investissement, la fiscalité, le crédit immobilier, les avis et les témoignages. On va regrouper ça aussi en 12 rubriques différentes qui sont un peu dans, je dirais, les différentes étapes que l’on peut avoir quand on est investisseur, donc on utilise les tags pour ça. Donc, on a commencé à populer et à sélectionner, à faire de la curation de tous les contenus que l’on a pu éditer et poster, pour que vous puissiez retrouver plus facilement du contenu qui est aujourd’hui un peu perdu dans le format blog initial que l’on avait.

Et également, il est plus complet. On a mis tous les accès pour que vous puissiez demander les contacts des chasseurs experts en local, des courtiers en crédit, bien évidemment, des experts-comptables comme Amarris et des courtiers en assurance directement sur la homepage, dans des boutons bien distincts. Comme vous savez, il vous suffit de cliquer sur ce bouton, de faire la demande et on vous envoie tout de suite les contacts directement par email suite à votre demande. 

Pour répondre à une question qui nous est souvent posée, je profite qu’on soit tous ensemble pour vous répondre. Qui sont ces contacts de confiance et chasseurs de confiance ? Ce sont simplement initialement des contacts qui nous ont été recommandés par vous, membres d’Immoneos, que David et moi avons ensuite vérifiés, pour s’assurer que c’est un réel contact et que c’est vraiment quelqu’un qui souhaite collaborer et recevoir des demandes venant de l’étranger et qui sait travailler avec des gens qui sont situés à l’étranger. Donc, aussi bien au niveau de la gestion du décalage horaire que des outils type WhatsApp, on s’assure qu’il est vraiment expert dans son domaine, donc un chasseur est vraiment expert local et spécialiste de l’investissement immobilier, parce qu’on veut vous mettre directement en relation avec des personnes sur le terrain, sans intermédiaire. Pour les chasseurs, ils font tous soit de la chasse simple, soit du clé en main. Pour de la chasse simple, il vous trouvera bien et puis vous pouvez en disposer tout de suite. Et clé en main, c’est quand il y a besoin de travaux et d’aménagement. Moi-même, dans ma vie d’investisseur avec des chasseurs, j’ai fait les deux. J’ai déjà acheté un appartement juste en chasse. Il y avait juste besoin d’un coup de peinture et j’ai mis en location et avec un autre chasseur dans une autre ville, c’était plus du clé en main puisqu’il a fallu faire des travaux à l’intérieur. Et tous nos chasseurs, savent vous proposer du clé en main, grâce à des partenaires entrepreneurs en local avec qui ils ont l’habitude de travailler. Alors forcément, le coût est un peu différent si vous faites une chasse ou clé en main. Pour cela on a fait un dossier qui, un peu, explique que les différents coûts auxquels vous pouvez vous attendre suivant la formule. 

Comme je vous disais, on vous met en relation directe, sans intermédiaire et bien sûr, gratuitement et surtout, ce qui est important, c’est là-dessus que je voulais insister aujourd’hui, c’est que David et moi, on fait vraiment un suivi. On vous envoie quelques emails pour que vous puissiez nous dire, à la suite de vos premiers contacts et même des contacts suivants, vos retours par rapport aux discussions avec les différents partenaires avec qui on vous met en relation. C’est vraiment important parce qu’il arrive que des partenaires, sans s’en rendre compte, ont été maladroits ou n’ont pas répondu. Donc, on peut leur faire le retour et ils peuvent ajuster. Et c’est important aussi parce qu’il arrive que certains partenaires ont pu être performants à un moment donné et moins à un autre moment. Et donc, ça nous amène David et moi, à décider à un moment donné de ne plus donner leur contact quand on a de nouvelles demandes qui sont faites, donc voilà. Donc quand vous faites une demande, vous avez des petits emails de suivi. Pensez simplement à nous renvoyer à David et à moi, vos retours, un avis sur ces partenaires. 

Dernier point avant de laisser la parole à Aurélie, comme vous le savez, on a lancé il y a un peu plus de six mois les ventes flash et ça fonctionne très bien à la fois les chasseurs et les membres y trouvent leur intérêt. Les chasseurs, parce qu’il leur arrive soit d’identifier des biens of market, des biens qui vont arriver sur le marché, et pour lesquels ils n’ont pas forcément à ce moment-là une demande de chasse qui correspond à cette demande. Et donc, ils seraient contents d’en faire profiter les membres d’Immoneos. Il leur arrive aussi simplement de trouver un bien lors d’une chasse qui, d’après leurs critères, correspond bien à un investissement locatif et la personne pour qui ils font la chasse ne souhaite pas s’engager pour différentes raisons qu’ils pourraient vous expliquer à chaque fois, ils trouvent ça dommage, parce qu’ils l’ont trouvé, ils ont le contact avec l’agence. Ils l’ont souvent réservé pour une petite période de temps 48 heures et à ce moment-là, ils nous l’envoient et on vous partage cette opportunité pour vous puissiez rapidement vous positionner. Deux petits points, peut-être pour vous dire, c’est que depuis le début, avec David, on a été très vigilants sur le filtrage de ces ventes flash pour que ce soit des réelles opportunités. Pour vous donner une idée, on en a refusé plus de 50% depuis le début parce qu’on ne pensait pas que ça correspondait vraiment à une réelle opportunité. Et je pense que ça a été la bonne approche, donc on en a eu peu au début et on voit maintenant les chasseurs qui ont vraiment compris ce qui est attendu. Vraiment ce qu’on appelle une opportunité. Et maintenant, ils reviennent de plus en plus avec des offres vraiment bien calibrées dans les différentes villes où ils sont experts. On reçoit du coup généralement 10 à 15 demandes par ventes flash. Et comme ce sont vraiment des belles opportunités, généralement, ça part dans les 48 heures. Il y a un membre qui réalise une offre. Ces ventes flash on les poste vous savez, sur Facebook. Mais si vous voulez les recevoir directement par email aujourd’hui, c’est très simple. Si vous avez déjà fait une demande sur Immoneos, que soit de chasseurs, de courtiers, d’experts-comptables, vous êtes dans notre mailing list. Si vous n’avez fait aucune demande de ce type pour vous mettre dans la mailing list, il vous suffit d’aller sur la homepage www.immoneos.fr, de trouver la bannière pour télécharger ce petit guide qu’on a mis en place et directement votre adresse sera ajouté dans la liste de discussion des ventes flash que vous pourrez vous récupérer directement sur votre email sera ajouté à la liste de distribution des ventes flash et du coup, vous les récupérez directement dans vote email. Ce week-end, on va en avoir une ou deux. 

Alors jusqu’à présent, on a fait beaucoup de studios et de deux pièces. Et là, ça va être des immeubles de rapport, des grandes maisons, une dans la région de Nantes et une autre à la frontière suisse. Des grandes maisons de plus de 250 mètres carrés qui ont été transformées en appartements, ce qui permet d’avoir ce qu’on appelle un immeuble de rapport où vous serez propriétaire de l’ensemble des lots que vous louez à plusieurs personnes.

Voilà pour l’introduction. Maintenant, je vais passer la parole à Aurélie Templé, que certains connaissent. Aurélie est experte en fiscalité immobilière chez Amarris Immo. Merci beaucoup, Aurélie, pour ta disponibilité aujourd’hui pour nous partager ton expertise. 

4 thèmes sont ressortis des discussions dans le groupe autour du LMNP et du LMP autour de ce fameux seuil de 23 000€et quelles sont les options après, les cotisations sociales en LMP et tous les sujets autour de la revente et du retour en France. 

Aurélie va aborder ces 4 thèmes et un certain nombre de questions que vous avez déjà abordées quand vous êtes inscrit. Toutefois, on gardera une bonne vingtaine de minutes à la fin de son intervention pour répondre à toutes les questions que vous pouvez poser en direct. Voilà, Aurélie, c’est à toi, je te laisse.

Aurélie

Merci Rémi. Bonjour à tous, je vais commencer cette conférence, peut-être pas vous souhaiter tous mes meilleurs vœux pour 2022. On va donc aborder ensemble peut-être quelques changements qui sont arrivés sur la location meublée. Très peu de changements, mais un qu’on abordera ensemble. 

Donc très rapidement, focus sur la location meublée et focus spécial pour vous, non-résidents. On va donc aborder la location meublée, mais d’un point de vue assez large. J’ai recensé l’ensemble des questions qui avaient été posées. On a des disparités. Je dirais peut-être dans les attentes ou dans le niveau de connaissance du statut du loueur en meublé. On va partir des bases et puis on va rentrer progressivement dans le détail pour répondre à vos questions et notamment une de vos préoccupations : le seuil des 23 000€ et le statut de loueur en meublé professionnel qui s’impose à vous, dans la plupart des cas.

Rapidement Amarris Immo, c’est un cabinet d’expertise comptable qui accompagne aujourd’hui plus de 12 000 clients investisseurs et quasiment 18 000 logements présents sur le territoire national. On a 80 collaborateurs pour vous servir et 400 nouveaux clients qui rejoignent le cabinet chaque mois. 400 nouveaux clients, au moins 350 nouveaux loueurs en meublé. Et c’est important de le préciser parce que ça me permet de vous montrer que la location meublée gagne du terrain, toujours de jour en jour, en tout cas sur le territoire français. 

Amarris Immo, donc, dans nos services d’accompagnement, on accompagne des clients qui sont présents dans le monde entier sur la partie déclaration des revenus locatifs, essentiellement sur les loueurs en meublé, puisque en optant pour le régime réel, bien les loueurs en meublé ne payent pas ou moins d’impôts que s’ils faisaient de la location vide. On accompagne également certains investisseurs sur la déclaration de leurs revenus fonciers en fonction des spécificités ou des dispositifs de déficit foncier qu’ils peuvent connaître ou des dispositifs défiscalisants, notamment pour les résidents français.

Et puis également les sociétés qui vont héberger de l’immobilier. Dans la majeure partie des cas, on est plutôt sur de la société civile immobilière ou de la SARL de famille. Il est rare d’avoir des S.A.S. ou des EURL dans ce type d’investissement. 

Alors rapidement, va balayer ensemble pourquoi la location meublée, mais de manière vraiment d’introduction : quelles sont les démarches? Parce qu’on nous l’a demandé également et ça va permettre de rappeler les démarches essentielles. On va avoir ensemble le sujet de la fiscalité de la location meublée non professionnelle et professionnelle avec ce sujet des 23 000€, la revente et à la fin, j’ai recensé quelques questions qui avaient été posées, de sorte à y répondre de manière explicite. Et enfin, je répondrai donc à vos questions, comme l’a indiqué Rémi tout à l’heure. 

Alors, pourquoi la location meublée ?

Je voudrais juste d’abord vous rappeler une chose, c’est que la location meublée gagne des parts de marché sur le territoire et je pense que c’est partout dans le monde, mais essentiellement aussi en France. En tout cas, on a une très forte demande locative et peu importe le lieu de situation de l’immeuble.

C’est important de le souligner parce que c’est souvent une question que se posent les investisseurs. Est-ce que j’ai un intérêt à faire de la location meublée dans un territoire qui n’est pas un territoire tendu, en milieu rural ? Je vais vous donner mon exemple, qui est très personnel. Je fais justement de la location meublée dans une petite commune qui a moins de 4 000 habitants et j’avais cette crainte, cette appréhension de faire de la location meublée. Dans ma communication sur mes annonces, j’avais tendance à communiquer sans ce côté meublé parce que j’avais peur de me pénaliser sur ce marché. Et en réalité, dès lors que j’indiquais que c’était meublé, ça intéressait plus mes candidats. Pourquoi ? Parce qu’on a tous ces primo locataires qui ont besoin, qui sont contents de se retrouver avec des biens qui sont meublés, correctement meublés. On a également toutes ces personnes qui se retrouvent en accident de la vie séparation et du coup, qui se retrouvent bien contents d’avoir un minimum d’équipement, et c’est toujours ça de moins à devoir racheter. 

Tout ça pour vous dire que la demande locative est très forte sur cette partie-ci et répond vraiment à une demande du marché. Pour moi, investisseur, c’est intéressant parce que j’ai plus de souplesse locative et notamment avec des durées de bail d’1 an au lieu des 3 ans habituels qu’on peut avoir. Ce qui veut donc dire que si j’ai une problématique avec un locataire, j’aurai plus de facilité à résilier mon bail. Et enfin, ça me permet également de demander deux mois de dépôt de garantie, ce qui n’est pas neutre, ce qui me couvre un petit peu plus en cas de dégradation ou de retenue à réaliser à la sortie. Ça, c’est d’un point de vue gestion locative. Après, d’un point de vue rendement et bien une étude de 2016 indiquait que lorsqu’on réalise de la location meublée, on a en règle générale un loyer entre 10 à 30% plus cher que ce qu’on peut trouver sur le marché. 

Et enfin, on le sait tous, pour améliorer notre rendement, on a cette fiscalité avantageuse du loueur en meublé qui nous permet évidemment de ne pas venir pénaliser ce rendement locatif.

Rappel pour faire de la location meublée, il y a seulement deux éléments : c’est d’avoir un bail en location meublée et le mobilier. Sur le mobilier, j’ai renoté ici la liste pour contextualiser. C’est important d’avoir obligatoirement ces onze éléments qui sont publiés par décret. Je précise juste que sur ces 11 éléments, il ne faut pas qu’un seul élément soit manquant, ce qui pourrait remettre en cause le statut de loueur en meublé en cas de contrôle. En cas de contrôle, c’est la liste de l’inventaire qui est précisée, qui est annexée à votre contrat si on parle de biens d’habitation qui fera foi pour pouvoir justifier. 

Donc rapidement, on a besoin de :

1. literie, couette, couverture, 
2. dispositif d’occultation dans les pièces à coucher, 
3. plaques de cuisson,
4. four ou four à micro-ondes,
5. réfrigérateur 
6. congélateur ou réfrigérateur avec compartiment pour produits congelés,
7. ustensiles de cuisine, vaisselle,
8. table et sièges,
9. étagère de rangement,
10. luminaires,
11. et matériels d’entretien ménager.

La liste est light. Évidemment, vous pouvez aller bien au-delà si c’est votre stratégie locative, mais il est important d’avoir tous ces éléments fournis a minima. Donc, voilà pour cette petite introduction. 

Maintenant, les démarches quand on fait de la location meublée, souvent les questions qui nous sont posées, c’est est-ce que j’ai besoin d’obtenir une autorisation. Au-delà d’une autorisation ou d’un permis de louer qu’on peut connaître sur certains territoires, mais qui est lié au fait de louer un logement s’il s’agit d’un logement nu ou meublé, la question qu’on se pose est : est-ce que le syndic peut s’opposer à la location meublée si votre bien est destiné à l’habitation ? Non, vous n’avez pas d’obligation, vous ne changez pas l’usage de votre bien. Donc, non, pas d’autorisation du syndic. En revanche, si vous faites de la location saisonnière, assurez-vous effectivement que vous y êtes d’abord autorisé par la copropriété avant d’aller regarder les démarches qui sont propres au territoire du lieu de situation de l’immeuble, à savoir des autorisations de changement d’usage qui pourraient être imposées par l’urbanisme. 

Quand on investit en location meublée, la formule la plus répandue est d’investir en nom propre 99,5% de nos de nos investisseurs aujourd’hui en location meublée sont des personnes physiques. On n’a pas ou peu d’intérêt à investir via une société. Les sociétés qui se prêteraient à héberger une activité de location meublée, ce serait plutôt la SARL de famille, éventuellement l’EURL et la SNC, mais avec quelques contraintes qui y sont liées, des contraintes de cotisations sociales, par exemple, et qui ne répondent pas aux objectifs de l’investisseur.

La SCI n’a pas pour vocation d’héberger une activité de location meublée. Si elle héberge une activité de location meublée, ça va forcément basculer sa fiscalité. La SCI de nature est à l’impôt sur le revenu. Elle est censée avoir des revenus de nature civile, donc une activité de location vide et des revenus fonciers en déclaration. Et dès lors qu’on a une activité de location meublée, si ça représente plus de 10% du chiffre d’affaires de la SCI, elle va basculer à l’impôt sur les sociétés. Ça veut donc dire qu’elle va être fiscalisée complètement à part. Et donc vous, en tant qu’investisseur, sauf si c’est une attente particulière, et c’est parfois le choix de certains de vos clients investisseurs, mais dans la plupart des cas, ce n’est pas l’objectif qui est recherché. Donc, on a tendance à dire que la SCI n’est pas faite pour héberger de l’activité de location meublée et on ne vous le conseillerait pas, sauf si ça fait partie de vos attentes et qu’on l’aurait évidemment validé avec nous. Donc, c’est plutôt en location en nom propre qu’on va faire cette activité de location meublée et dans les étapes, on va être amené à déclarer son activité.

C’est la première chose qu’on doit faire dans les quinze jours qui suivent son début d’activité. On doit s’immatriculer et donc la question de savoir si le numéro de SIRET est obligatoire en location meublée. La réponse est oui, évidemment, parce qu’à partir du moment où on va déclarer cette activité, ça va générer son numéro de SIRET. Et lorsqu’on va faire cette déclaration d’activité, il y a deux situations : soit on a acheté le bien en nom propre, mais seul ou on l’a acheté en couple et on est marié sous le régime de la communauté, et dans ce cadre-là, eh bien, on va avoir un imprimé P0i qui est un formulaire Cerfa tout simple où on va indiquer qu’on fait cette activité de location meublée. Dans le cadre de ce Cerfa, on va avoir la possibilité d’opter soit pour le régime du micro BIC, soit pour le régime réel. Attention, si on achète ce bien sous le régime de la séparation de biens et on est marié sous le régime de la séparation de biens, ou alors on achète avec son conjoint ou avec un tiers, on est placé sous le régime de l’indivision et c’est donc un formulaire FCMB, et à ce moment-là, l’option pour le régime du micro BIC ne s’offre pas à vous. Vous êtes obligatoirement au régime réel, ce qui est normalement une bonne nouvelle. Donc il n’y a pas de craintes de ce côté-là mais je vous le précise. Concernant le régime du micro BIC ou du régime réel, il y a une petite actualité sur la loi de finances 2022. Auparavant, si on s’était placé sous le régime du micro ou du régime réel et qu’on souhaitait modifier son option, on avait jusqu’au 1er février de l’année concernée pour faire cette modification. Aujourd’hui, on a jusqu’à la prochaine déclaration d’impôts. Donc, c’est à dire mai/juin en fonction du lieu de situation. Alors pour vous, c’est plutôt juin. Les non-résidents en général, le délai déclaratif est plutôt en juin. Donc, où vous avez jusqu’au mois de juin pour changer votre option pour l’année 2022 si vous envisagez de le faire. Pour rappel, le statut du micro-BIC c’est un abattement de 50% sur vos revenus locatifs. Je dirais que les membres de la communauté Immoneos sont plutôt bien avertis et savent que le régime réel est plutôt à préférer.

Pourtant, dans les chiffres, de manière globale, en 2018 notamment, on avait seulement 12% des loueurs qui optaient pour le régime réel. Ça veut donc dire que tous les autres avaient opté pour le régime du micro BIC, très souvent par simplicité et méconnaissance du statut de l’option pour le régime réel. Ce qui est dommage parce que, évidemment, il y a des économies d’impôt à la clé, en tout cas sur ces revenus locatifs. Ensuite, lorsqu’on fait cette déclaration d’activité et qu’on a choisi son option fiscale, on a aussi la possibilité d’opter pour le centre de gestion agréé. Alors, le Centre de gestion agréé, la loi de finances 2021, a décidé de mettre fin à la majoration. C’est à dire que le loueur qui n’optait pas pour une adhésion à un centre de gestion agréé voyait son résultat majoré avant le calcul de l’impôt. Auparavant, c’était 25%, et puis comme le gouvernement a décidé de mettre fin à cette majoration. Eh bien, elle est aujourd’hui dégressive, c’est à dire que pour les revenus 2021, ce n’est plus 25%, mais c’est 15% de majoration. Et pour les revenus 2022, ce sera 10% de majoration. Et en 2023, plus du tout. Ce qui veut donc dire qu’en 2023, vous n’aurez plus intérêt d’adhérer au Centre de gestion agréé pour vous non-résidents, puisque votre seul intérêt est d’échapper à cette majoration. Concrètement, qu’est-ce que ça donnait en fait, cette majoration ? Et là, c’est l’exemple que je donnais ici. Si vous aviez un résultat fiscal de 8500 euros, donc avant le calcul de l’impôt, eh bien en adhérant à un centre de gestion agréé, vous aviez une base à 3500 euros. Si vous n’adhériez pas, cette base taxable passait à 9 775 euros, soit 15%. Et enfin, ça découlait le calcul de l’impôt et dans le premier cas, on payait 3162 euros d’impôts et prélèvements sociaux. Et dans le second cas, eh bien, on payait 3 636 euros.

Donc, l’adhésion au Centre de gestion agréé vous permettait une économie de 474 euros d’impôts. 

La question qui m’a été posée dans le groupe, c’était est-ce que j’ai encore intérêt d’adhérer au Centre de gestion agréé ? Sachez qu’en 2021, si votre résultat était supérieur à 2000 euros, oui, vous aviez un intérêt à adhérer en 2022 si vous projetez un résultat supérieur à 3 000 euros oui, vous avez encore intérêt d’adhérer et sinon, il n’y a aucun intérêt d’adhérer au Centre de gestion agréé pour vous. Alors voilà pour la parenthèse sur le centre de gestion agréé aujourd’hui maintenant, on va plutôt comparer rapidement la location meublée à la location vide, puisque c’était aussi une question qui était qui était indiquée. On est parti sur un bien à 231 000 euros, avec une valeur de 231 000 euros qui génère 20 000 euros de loyers. Donc on est sur un rendement qui est très, très intéressant. L’objectif était de vous montrer tout simplement qu’en tant que non-résident sur ces revenus locatifs en location vide, vous vous payeriez 5208 euros d’impôts sur ces revenus locatifs, contre 0 euros d’impôts en location meublée grâce à l’amortissement qui représente sur ce bien immobilier 17231 euros. L’amortissement à lui tout seul, gomme en règle générale entre 60% et 100% des revenus locatifs.

Donc, l’intérêt pour le régime réel en location meublée n’est plus à démontrer. Le comparatif entre les revenus fonciers et les locations meublées est quand même important puisqu’on voit une économie de 5200 euros en formulant cette option pour la location meublée, soit 52 000 euros sur 10 ans et bien plus si on a une projection plus importante. 

Alors maintenant, la grande question, c’est de se dire est ce que je suis en location meublée, non professionnelle ou pas ?Pour être loueur en meublé professionnel, il faut réunir deux conditions. Soit plus de 23000 euros TTC de loyer et que ces recettes locatives soient la source essentielle des revenus du foyer. Pour vous, non-résidents, évidemment, vous êtes de facto en location meublée professionnelle à partir du moment où vous avez plus de 23000 euros de revenus puisqu’en fait, on va comparer ces revenus aux seuls revenus du foyer en France et donc on ne comparerait pas ces revenus à vos autres revenus de source internationale. Donc, c’est un point en tout cas, qui soulève beaucoup de questions chez vous. Ce que je voudrais d’ailleurs préciser par rapport à ça, c’est que l’appréciation se fait au sein du foyer fiscal et donc cela s’applique à l’ensemble des locations meublées du foyer. C’est à dire que si j’ai monsieur d’un côté qui a 15 000, j’ai madame qui a 15000 également. De l’autre, on est bien d’accord qu’on a 30 000 de revenus locatifs au sein du foyer et qu’on réunit donc les conditions pour être LMP. Alors, par rapport à ça qu’est-ce que ça va impacter comme différence de traitement ? Donc, d’un point de vue des déficits, déjà, vous savez qu’en location meublée, si vous avez des déficits, on ne peut les imputer que sur vos revenus de même nature et pendant 10 ans. En location meublée, on pourrait les imputer sur votre revenu global, mais dans la plupart des cas, vous n’avez pas d’autres revenus en France, donc je dirais que cela n’a pas de sens pour vous et on va pouvoir reporter ce déficit pendant les six années suivantes. Les impacts, ça va plutôt être au niveau de la plus-value et on va le voir dans un exemple qui va être détaillé tout à l’heure, puisqu’en location meublée non professionnelle, vous êtes sur la plus-value des particuliers. Quand bien même vous avez pratiqué des amortissements pendant la durée de détention, lors de la vente ils ne sont pas repris, ils ne sont pas réintégrés. Ce qui est un peu différent d’un point de vue de loueur en meublé professionnel, mais que je prendrai le temps de détailler tout à l’heure.
En location meublée non professionnelle, vous savez que dès lors que vous détenez votre bien depuis plus de 22 ans, vous êtes exonéré de plus-value tout simplement et de cotisations sociales au-delà de 30 ans. Donc passé 30 ans. Vous ne payez aucune fiscalité sur votre vente.

Ça, c’est la bonne nouvelle quand on est en location meublée non professionnelle. Sur la partie loueur en meublé professionnel, c’est dans l’exemple que je vais vous détailler tous ces éléments-là. Ensuite, la vraie question pour vous, c’est de dire et les cotisations sociales ? Eh bien, lorsqu’on fait de la location meublée non professionnelle, sauf si on a une activité de location saisonnière, mais qui est supérieure à 23000 euros, lorsqu’on est en location meublée non professionnelle, donc moins de 23000 pour vous, on n’est pas assujetti aux cotisations sociales, alors qu’en location meublée professionnelle, vous devez vous assujettir de ses cotisations sociales. Et on va le voir juste après, notamment, la différence de traitement entre les personnes qui sont résidentes d’un pays membre de l’Union Européenne et les autres. Petit point concernant la location meublée non professionnelle, c’est à dire que vos biens sont taxables à l’impôt sur la fortune immobilière. En revanche, lorsqu’on a une activité de loueur en meublé professionnel avec un résultat d’activité positif et s’il s’agit de votre activité principale, vous pouvez profiter d’une exonération d’impôt sur la fortune immobilière, ce qui peut être aussi intéressant pour certains investisseurs.

Alors, les cotisations sociales, le vrai sujet : Où cotiser ? Comment ? Comment ça se passe ? 

Il faut savoir que le Code de la Sécurité Sociale applique des règles qui sont liées à la territorialité. Et ça veut donc dire que si vous faites plus de 23000 euros, ses cotisations vont s’appliquer. Toutefois, si vous résidez dans un pays membre de l’Union Européenne ou de l’UE, ou encore de la Suisse, on a un règlement communautaire qui indique qu’il n’y a qu’un seul État qui est compétent pour vous affilier et pour collecter ces cotisations sociales et ce seul État compétent, c’est votre état de résidence, votre pays de résidence. Ça veut donc dire que si vous êtes en Suisse, par exemple, et que vous avez plus de 23000 euros, vous devez donc payer des cotisations sociales en Suisse sur ces revenus qui proviennent de la France. En tout cas, vous devez les déclarer et c’est votre instance suisse qui vous dira combien vous devez collecter, quand et comment, le cas échéant.

Sachez qu’il faudra compléter un formulaire A1 que vous devrez faire compléter par cette instance du lieu du pays de résidence. Et c’est ce formulaire-là qui pourra vous permettre de vous justifier auprès de l’Urssaf si toutefois vous aviez un contrôle en France. Après ça, c’est la règle communautaire pour les pays qu’on vient d’évoquer. Ensuite, pour tous les autres pays, il faudra se référer à la convention. Attention ! La convention évoque rarement ce sujet d’affiliation. Évidemment, c’est assez rare, finalement alors, à part pour les loueurs en meublé professionnel, mais de se retrouver dans cette position dans les autres cas. Et c’est la raison pour laquelle, dans les conventions, on traite uniquement des prestations sociales en règle générale. Si on pouvait donner un exemple pour la convention signée entre la France et Singapour, il n’est pas évoqué ce sujet d’affiliation. Donc, quand ce n’est pas évoqué, c’est la règle de territorialité française qui prend le dessus. Et donc, vous devez cotiser donc en France pour cette fameuse cotisation sociale.

Alors auprès de qui vous devez cotiser ? Est-ce que c’est auprès du régime général ? Ou est-ce que c’est auprès de la SSI ? Ces cotisations se font auprès de la SSI. Le seul cas où vous pouvez cotiser auprès du régime général, c’est pour les locations saisonnières de location courte durée. Mais je ne suis pas certaine que ce soit la majorité d’entre vous ici. Donc, une inscription au SSI qui se fait avec un coût de cotisation qui est estimée en moyenne à 40%, c’est entre 35% et 45% de votre résultat. La plupart du temps, vous avez un résultat qui est nul. Donc, dans ce cadre-là, on a des cotisations minimales qui sont autour des 1200 euros et qui vous sont appelées la première année et qui sont après demandées de manière mensuelle ou trimestrielle.

Alors cette couverture, ses cotisations sociales, il faut aussi les voir de bon augure, c’est que ça vous permet d’obtenir une couverture sociale en France et dans certains cas, pour les personnes qui ont un résultat d’activité au minimum de 4730 euros, ça vous permet également de valider au moins trois trimestres de retraite. Donc ça, ça peut être aussi un second point positif pour vous, non-résident, de pouvoir profiter de cette couverture. La seule chose sur cette partie cotisations sociales est qu’il était prévu qu’un décret paraisse, notamment sur les modalités de collecte, etc., et sur la fin du LMP. C’est à dire comment ça se passe si demain je ne fais plus 23000 euros, eh bien aujourd’hui, ce décret n’est toujours pas paru. Donc, on reste encore dans cette zone de flottement. 

Maintenant, intéressons-nous à la vente puisque c’est vraiment la question. Je vous l’ai déjà dit tout à l’heure, mais on l’étoffe sur un exemple. J’achète un bien 350 000 euros. Je le revends 450 000 euros. Eh bien, voilà les situations dans lesquelles on se retrouve et la plus-value qui serait demandée. Si vous êtes sous le régime de la location meublée non professionnelle, alors il faut savoir que sur le prix de base on majore pour des frais de 22,5%, pour couvrir des frais de forfait travaux et un forfait frais d’acquisition, ça veut donc dire que dans cet exemple, on voit apparaître 100 000 euros finalement de plus-value brute, on ne retiendrait que 21250 pour le calcul de la plus-value et on se retrouve avec 7600 euros de plus-value au bout de 5 ans. Et puis, pour atteindre que 0 euro au bout de 30 ans, plus-value et prélèvements sociaux, évidemment. Donc, voilà l’exemple. Et ça vient conforter ce que je disais tout à l’heure sur la plus-value des particuliers, alors que sur la plus-value des professionnels, c’est différent. Donc évidemment, j’ai pris une projection sur un bien détenu au bout de 30 ans, dans une hypothèse où on aurait passé 100% des amortissements, ce qui n’est pas possible. Mais on n’amorti pas un bien immobilier sur 30 ans, notamment le gros œuvre, on a des recommandations de l’administration fiscale qui peuvent aller jusqu’à 80 ans, donc, mais c’était pour mettre en avant ce sujet. Sachez qu’en tout cas, si votre activité, si vous êtes reconnu loueur en meublé professionnel pendant au moins 5 ans, de manière continue ou discontinue, et si votre chiffre d’affaires est inférieur à 90 000 euros, vous serez exonéré de plus-value.

Ensuite, si votre activité, votre statut est reconnu depuis plus de 5 ans et que vous avez un chiffre d’affaires entre 90000 et 125 000 euros, vous aurez une exonération partielle. Et au-delà de 126 000 euros, vous n’avez pas d’exonération sur le traitement de votre plus-value. Donc ça, c’est un point qui est relativement important. Mais malgré le fait d’être exonéré de plus-value, il existe des cotisations sociales désormais, puisqu’on a ce fameux retour des cotisations sociales depuis l’année dernière dès lors que vous avez plus de 23000 euros. Ce qui sous-entend que vous allez avoir un montant de cotisations sociales qui va être à payer sur ce qu’on appelle la plus-value dite court terme. La plus-value court terme correspond aux amortissements que vous avez pratiqués ; dans notre exemple, quand bien même je ne paye pas de plus-value, parce que c’est volontaire de prendre cet exemple-ci, j’ai amorti 100% mon bien, donc, c’est à dire que j’ai amorti 350 000 euros. Et bien sur ces 350 000 euros, j’ai un calcul de 40% de cotisations sociales. Donc c’est volontaire de prendre un exemple comme celui-ci et de vous montrer en fait la puissance des cotisations sociales, mais dans la réalité, ça ne se passe pas souvent comme ça, mais en tout cas, si vous aviez 40% ce serait 140 000 euros de cotisations sociales à payer sur ce bien, sur cette transaction immobilière. 

Donc, un petit point également je vous parle des cas d’exonération de la plus-value, dans l’hypothèse où vous seriez dans des sujets à plus de 126 000 euros, sachez que la plus-value long terme est également anéantie systématiquement au-delà de 15 ans de détention. C’est un peu complexe le sujet des plus-values sur les loueurs en meublé professionnel, c’est assez compliqué aussi de se dire combien je vais payer parce que tout va dépendre de si on a bien ces cinq années déjà, reconnues ou pas, ça, c’est le premier point. Alors souvent, la question, c’est de se dire qu’est-ce que je fais, moi, dès lors où j’ai plus de 23000 euros ? Alors il ne faut peut-être pas non plus se précipiter et dire j’arrête la location meublée, parce que de toute façon, à partir du moment où vous avez plus de 23000 euros, vous êtes considéré comme un loueur de meublé professionnel, vous avez cette reconnaissance-ci ? Eh bien, même si vous arrêtez votre activité de location meublée professionnelle, vous sortez de votre activité, il y a un traitement de plus-value qui devrait s’opérer de la même manière. Donc, ce n’est pas ce n’est pas judicieux de se dire j’arrête immédiatement. Donc, soit vous arrivez à vous repositionner sur un chiffre d’affaires inférieur à 23 000 euros par une baisse naturelle, une vacance locative ou autre, et auquel cas, mais sans avoir un intérêt de déjouer la fiscalité, mais auquel cas vous vous repositionnez l’année de la vente sur un statut de location meublée non professionnel. C’est bien l’année où vous allez vendre qu’on va se positionner, qu’on va se dire est-ce que je suis en loueur, en meublé pro ou non professionnel ? C’est vraiment l’année de la vente ou de l’arrêt de cette activité qui sera déterminante pour le calcul. Après si vous revenez en France à ce moment-là et que vous avez vos autres revenus qui vont être fiscalisés en France, eh bien il faudra regarder cette situation aussi au moment de votre retour en France, et il est probable que vous vous retrouviez en location meublée non professionnelle.

Donc il ne faut pas réagir rapidement en se disant Stop, j’arrête et je m’interdis d’avoir plus de 23000 euros. Il faut regarder votre situation au cas par cas, vos situations à vous, vos projections et vos projets de vie derrière. Après, certains se disent pour éviter d’échapper aux 23000 euros, moi, je vais faire le choix plutôt d’investir en société civile à l’impôt sur les sociétés. Ça peut être un choix qui est pertinent. On vous a fait un tableau comparatif juste pour que vous puissiez comprendre la différence entre LMNP et LMP et société civile à l’impôt sur les sociétés. D’abord, la première chose que vous devez savoir, c’est qu’en société civile à l’impôt sur les sociétés, vous allez avoir une contribution sur vos revenus locatifs. Dans la plupart des cas, c’est une petite imposition sur vos revenus locatifs, mais il faut aussi le prendre en compte. Le deuxième point, c’est qu’en location meublée, vous disposez de votre trésorerie. Vous faites ce que vous voulez de cet argent alors que dans votre société civile, l’argent reste dans la société. Et donc, si vous voulez le sortir, vous allez pouvoir le sortir, mais uniquement à hauteur de votre résultat comptable. Et donc, vous allez avoir une taxation à chaque fois que vous allez avoir besoin d’utiliser cette trésorerie. Dans tous les cas, vous profitez du régime de l’amortissement. Ça, c’est l’avantage commun à ces trois statuts. Vous n’avez pas de déficit possible sur la société civile et l’impôt sur les sociétés, donc ça, en tout cas pas possible qu’il puisse impacter vos autres revenus par ailleurs. Et puis, dans le traitement de la plus-value, eh bien, on n’est pas sur les schémas qu’on a évoqué tout à l’heure. Mais on est sur la plus-value professionnelle d’une société à l’impôt sur les sociétés. Et là aussi, je vais vous donner un exemple pour que vous puissiez comprendre comment ça va fonctionner avec une particularité en société civile à l’impôt sur les sociétés, c’est que vous ne profitez d’aucun abattement, donc aucun abattement possible pour durée de détention.

Mais dans tous les cas, ça peut être une solution qui répond à vos attentes. Malgré tout, en termes d’investisseur, ne serait-ce que pour diversifier votre mode de détention de vos biens immobiliers ou, pour ceux qui le souhaitent, échapper au statut du loueur en meublé professionnel. Après ce que j’ai voulu mettre en avant, c’est un exemple qui vous permet de comprendre toujours sur ce bien qu’on a évoqué tout à l’heure : j’achète 350 000, je revends 450 000. Qu’est-ce qui se passe ? Forcément, je suis dans une situation où je revends au bout de 30 ans et j’ai amorti 100% parce que là aussi, c’est encore pour vous mettre en avant le même exemple, en location meublée non professionnelle, on l’a compris, on ne paie pas d’impôt, on ne revient pas dessus. En location meublée professionnelle on a un statut plus de 5 ans, moins de 90 000 euros donc on n’a pas de plus-value, mais on a des cotisations sociales dans notre exemple de 140 000 euros, ce qui est important. Et dans la société civile, à l’impôt sur les sociétés, on a une plus-value qui est de 94 304 euros, payée directement par la société civile immobilière. En fait, c’est une plus-value professionnelle donc tous les amortissements qui ont été pratiqués vont être réintégrés, c’est à dire que dans notre exemple, et bien la valeur de notre appartement est à zéro, donc, on a une plus-value qui est calculée sur les 0 à 350 000. Seulement, elle est calculée sur les taux d’imposition connus, qui étaient de 15% jusqu’à 38 000 euros et de 28% au-delà. Sachant que ce taux d’ailleurs baisse en 2022 à 25%. Donc, on a une plus-value qui est payée par la société civile à l’impôt sur les sociétés et ensuite il y a un autre sujet c’est sortir cet argent. Eh bien on va avoir une flat tax de 30% à payer puisque l’argent est détenu dans la société. Donc, si vous voulez en profiter, vous allez payer 30% de l’argent que vous allez sortir en complément. 

C’est un comparatif qui a des limites puisqu’ici, je n’ai pas parlé non plus de la fiscalité des loyers que vous auriez sortis, donc la flat tax qu’on aurait sortie sur ces loyers aussi sur les 30 ans, c’est un peu réducteur comme comparaison, mais c’était important en tout cas de pouvoir vous le mettre en avant parce que la SCI à l’IS est parfois vue comme une solution un peu miraculeuse pour échapper au statut de loueur en meublé professionnel, mais il y a aussi des contraintes qui existent, des contraintes qui sont liées à la plus-value en cas de cession. Et c’est important de le prendre en compte.

Alors maintenant, j’ai recensé les questions qui m’ont été posées. 

La première question, c’est surtout comment j’apprécie mon statut. C’est vraiment une de vos préoccupations et bien là, on va apprécier le statut au moment de la vente. Donc, on va regarder la situation de l’année de la vente et si on n’est pas en mesure de se prononcer parce qu’on est dans une situation un peu un peu particulière où on flirte entre le LMNP et LMP, on a la possibilité de se retrancher à la situation N- 1, puis régulariser ultérieurement, sans majoration complémentaire.

Quelles sont les conséquences si vous arrêtez votre activité de location meublée non professionnelle, enfin avec un statut non professionnel ? Si c’est pour reprendre votre bien, il n’y a aucune conséquence, vous pouvez arrêter votre location meublée à tout moment, même pour en faire de la location vide. 

Quelles sont les démarches à effectuer si vous décidez d’arrêter cette activité ? Eh bien, c’est un formulaire que vous devez adresser un certificat, un Cerfa P2P4 où on indique que sur le bien en question, on a cessé son activité de location meublée. Si toutefois c’était votre seul bien dans cette activité location meublée, vous devez également adresser un bilan de clôture dans les 60 jours qui suivent la cession de votre activité. De même, si vous achetez un second, bien que vous amenez sur votre activité de location meublée, c’est la même démarche Cerfa P2P4 où on va indiquer pour le coup la nouvelle activité de location meublée sur ce bien. 

Quelles sont les conséquences d’un arrêt de location en location meublée professionnelle ? Si vous arrêtez votre bien sur le statut LMP, ça, c’est considéré finalement comme une sortie de l’actif, et donc, vous allez avoir un traitement de plus-value qui va s’opérer même si on n’est pas dans une vente. Donc, si jamais vous êtes concernés sur ces sujets-ci, n’hésitez pas à peut-être consulter votre expert-comptable pour regarder quel serait le montant de la plus-value associée que vous seriez amené à payer le cas échéant. 

Est-ce que je peux investir en location meublée avec mes enfants ? Oui, vous pouvez investir avec vos enfants. Aucun problème. Après, soit vous vous retrouvez dans le régime de l’indivision, soit vous investissez avec une SARL de famille. C’est une possibilité qui peut s’offrir à vous. La SARL de famille, est complètement faite d’ailleurs pour héberger une activité de location meublée. 

L’autre sujet également, c’est est-ce que je peux démembrer un bien en location meublée, c’est à dire transmettre la nue-propriété à mes enfants et moi conserver l’usufruit. Alors oui, on peut toujours le faire jusqu’en 2019 ou ne vous le recommandait pas puisqu’on ne pouvait pas amortir, mais depuis 2019, on a une décision du Conseil d’État qui accepte le fait d’amortir la valeur de l’usufruit. Donc, c’est judicieux de démembrer un bien en location meublée et de pouvoir profiter de l’amortissement de cette valeur d’usufruit. 

Les cotisations sociales, j’y ai déjà répondu tout à l’heure est-ce que c’est le régime général ou est-ce que c’est la SSI ? Donc, le régime général ne considère que les locations saisonnières de plus de 23000 euros. Et pour l’achat du second bien c’est pareil, j’ai déjà répondu, donc tout à l’heure. Voici les questions qui étaient présentées dans ce groupe. Maintenant, je vais laisser place aux autres questions.

Rémi 

Oui, merci beaucoup Aurélie pour cette présentation extrêmement détaillée. Et on peut voir toute la complexité, la fiscalité en France et tous les ans, il y a des nouveautés, donc tous les ans, il faut se rafraîchir la mémoire. Alors je voudrais juste rappeler quelques ressources que vous pouvez avoir parce que j’imagine qu’à la fin de cette présentation, de cette conférence vous aurez peut-être encore plein de questions et être un peu confus. Donc, d’une part la première ressource est qu’on va mettre cette conférence en replay en ligne. Donc, si vous voulez repasser un passage en particulier. Deuxièmement, Aurélie et Amarris Immo a une chaîne YouTube où elle traite des sujets, en particulier sur des petites vidéos notamment j’ai vu passer des questions sur le CGA en particulier qu’on n’aura peut-être pas le temps de les traiter, vous allez sur la chaîne YouTube et vous allez sur des sujets particuliers, des commentaires, des réponses très précises sur certains points. Donc là, vous avez d’autres ressources et peut être que je peux passer au slide suivant aussi avant d’aller aux questions également, c’est qu’on a mis en place avec Amarris. Amarris, c’est tout d’abord un cabinet d’experts-comptables. Donc, quand vous voulez faire votre déclaration, vous vous adressez à Amarris et ils vous font un devis pour faire votre déclaration fiscale. Et par rapport à toutes ces questions et toute la complexité qu’il y a autour de l’imposition et toutes les questions qu’on a vues dans le groupe qui Immoneos, eh bien avec Amarris, on a monté deux offres auxquelles vous pouvez accéder en ligne. La première, c’est vraiment répondre à vos questions fiscales par rapport à votre cas personnel. Donc, on avait beaucoup de personnes qui disaient moi, je suis dans cette situation, voilà mon projet, j’ai vraiment cette question en particulier ou ces deux ou trois questions. Et donc, Amarris a mis en place une séance à 99 euros pendant laquelle Louise Marie, qui est experte en fiscalité immobilière, répondra à votre question de manière très précise par rapport à votre cas personnel. Et après on a vu, notamment dans le groupe Immoneos, des personnes qui cherchaient un accompagnement plus complet, définir leur stratégie d’investissement. Ils ont déjà un patrimoine, ils ont potentiellement un patrimoine immobilier et veulent vraiment avoir une analyse plus complète. Et puis, parfois, il y a des situations personnelles, avec je ne sais pas de la succession que vous voulez mettre dedans ou des choses plus complexes, donc là, c’est un accompagnement vraiment complet et une stratégie d’investissement et Amarris propose un forfait à 490 euros. 

Donc on a une mise en place en deuxième partie de l’année dernière, on a pu faire des tests et ajuster avec des premiers membres Immoneos qui sont passés par l’un ou l’autre. Et donc, voilà, vous pouvez vous-mêmes aussi y avoir accès. Je crois que vous pouvez accéder au lien directement depuis la homepage du site www.immoneos.fr . Vous verrez dans tous les tous les carrés où vous pouvez trouver des aides, il y en a un qui est relatif à la fiscalité.

Voilà, maintenant, je prends peut-être quelques questions qui ont été posées et que j’ai essayé de regrouper. Il y avait un certain nombre de questions, Aurélie, autour du seuil des 23000 euros, d’une part, pour savoir si c’était les recettes ou le chiffre d’affaires. Et d’autre part est-ce que c’était cumulé sur toutes les recettes du chiffre d’affaires locatif ou uniquement sur la location meublée ? Par exemple, j’ai des biens que je loue nus, j’ai des biens que je loue meublés, à quoi correspond ce seuil de 23000 euros.

Aurélie 

Alors, les 23000 euros, ce sont les loyers, charges comprises, de l’activité de location meublée uniquement. Si vous avez 10000 euros de revenus de location vide par ailleurs, ils ne rentrent pas dans ce scope. On est bien d’accord que ça ne concerne que les revenus location meublée.

Rémi

Alors, tu as indiqué à un autre seuil de 90000 euros, cette fois pour la revente. Alors là, la première question qu’on a, c’est est-ce que c’est des recettes annuelles ou cumulées sur cinq ans ?

Aurélie 

C’est les recettes annuelles également.

Rémi

D’accord, c’est sur la recette annuelle. 

Tu parles aussi souvent pour le LMP que les cotisations, c’est à peu près 40-41% du résultat. Est-ce que tu peux nous rappeler la définition du résultat ?

Aurélie 

Alors oui, le résultat ça va être vos recettes locatives, charges comprises, tous vos produits locatifs qui vont arriver, moins vos charges de gestion locative qui pourraient être les frais d’entretien divers et variés, les frais de d’agences immobilières si vous passez par une agence immobilière, les frais de taxe foncière, les assurances que vous pouvez payer, les intérêts d’emprunt que vous payez par ailleurs également et aussi l’amortissement. Aussi l’amortissement et c’est pour ça que souvent, vous avez un résultat qui est nul. L’amortissement est très important, il efface souvent entre 60 et 80% de vos revenus locatifs. Donc très, très souvent finalement, votre résultat quand on déduit toutes ces charges plus amortissements, on a très souvent un résultat qui est à 0.

Pour les opérations les plus rentables, on a un résultat positif et tant mieux pour vous, mais dans ce cadre-là, c’est bien sur cette base de résultat qu’on viendra calculer les 41% avec un montant minimal de 1200 euros. Ça veut dire que si j’ai un résultat de 1000, si je me contente de mes 41% je devrai payer 410 euros mais en l’occurrence j’ai une cotisation minimale de 1200 euros.

Rémi

Il y avait une autre question très pratique, pour ces cotisations, est-ce qu’une démarche doit être faite de la part du propriétaire bailleur ou est-ce automatique au moment de la déclaration ?

Aurélie 

La démarche doit être faite par le propriétaire bailleur sur le site www.net-entreprises.fr et s’affilier depuis son espace. Il devra bien indiquer sur sa déclaration d’impôts, il y a une case spécifique lorsqu’on a payé des cotisations sociales sur ses revenus locatifs.

Rémi

Une question que beaucoup de personnes se posent forcément, qui est le retour en France et donc du passage du LMP au LMNP. Donc la question est : est-ce que ça se fait naturellement quand on rentre en France si les revenus du foyer fiscal deviennent supérieurs aux revenus locatifs ou est-ce qu’il y a une démarche à faire ?

Aurélie 

Il va y avoir une démarche malgré tout. La première c’est que quand on fera la déclaration d’impôts, ce sera au contribuable de se positionner en déclaration LMNP et non en déclaration LMP. En revanche, pendant cette période il a probablement payé des cotisations sociales et donc à partir du moment où on va retrouver le statut de LMNP, il va essayer de s’affranchir de ces cotisations sociales, cela m’étonnerait qu’il ait envie de continuer à les payer. Dans ce cadre-là, il devra se rapprocher de l’URSSAF et transmettre son avis d’imposition qui laisse apparaître qu’il a retrouvé le statut de LMNP. En faisant cette démarche qui est très longue et qui peut prendre de 12 à 18 mois, l’annulation des cotisations sociales devrait s’effectuer. 

Rémi

Si je comprends bien ce que tu nous dis, c’est qu’il y a une démarche volontaire pour activer les cotisations sociales quand on passe en LMP et une démarche volontaire pour arrêter les cotisations sociales, tu ne l’as pas dit, mais j’ai cru comprendre que pour activer c’est rapide et pour désactiver c’est beaucoup plus lent.

Aurélie 

C’est tout à fait ça. On a eu le cas pour un dossier de client il y a quelques années et on avait eu un délai de 16 mois, c’est pour ça que je donne ce délai, avec un peu de chance il est raccourci. 

Rémi

On l’espère. 

J’essaie de résumer les questions qui sont parfois un peu techniques. Dans le cadre d’une vente d’un LMP, si les amortissements n’ont pas été déduits à cause de déficits importants, les cotisations sont-elles dues sur la part variable court terme théorique ? 

Aurélie 

En fait, j’ai du mal à comprendre comment on peut avoir un déficit important sans amortissements.

Rémi

Peut-être qu’on prendra cette question off line et on mettra les réponses dans le replay.

Je pense qu’on a déjà dépassé de 4-5 minutes, je vois qu’il y a encore beaucoup de questions très techniques, donc ce que je vais vous proposer au lieu de les traiter maintenant à chaud, c’est de toutes les envoyer à Aurélie pour qu’elle puisse y répondre et on mettra ça directement dans la page du replay sur le site www.immoneos.fr . 

Encore une fois je vous conseille pour les autres ressources, d’aller voir la chaine YouTube Amarris où vous avez sur certains sujets, des réponses très précises et on essaiera de vous apporter les autres réponses sur la page du replay.

Et après on essai bien évidemment de vous apporter un maximum de réponses, mais il s’avère qu’il y a des questions qui parfois sont liées à des cas très particuliers et à ce moment-là on vous encourage à prendre un rendez-vous de conseil, bon il y a un petit coût de 99 euros, mais comme ça vous aurez à 100% Louise Marie qui est experte en fiscalité immobilière qui vraiment fera une étude de votre cas en particulier, de votre question en particulier et vous apportera des réponses aussi précises que possibles par rapport à votre cas.

Voilà grand merci à tous les participants, énorme merci à Aurélie pour ce niveau d’expertise que tu nous as fait partager et le temps que tu as pris pour traiter un maximum de questions qui avaient été posées avant la conférence.

Merci à vous tous et on vous dit à très bientôt !

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