Au sein de la communauté Immoneos, une stratégie gagne du terrain parmi les expatriés soucieux d’optimiser leurs investissements : l’acquisition de parts de SCPIs investissant à l’étranger. Cette approche, alliant rendement attractif et optimisation fiscale, suscite un intérêt croissant des membres cherchant à diversifier leur patrimoine immobilier tout en maîtrisant leur imposition.

Mais quelles sont les SCPIs qui investissent hors de France ? Comment fonctionnent-elles ? Et surtout, quels avantages fiscaux peuvent-elles offrir aux expatriés ? En 3 minutes de lecture, découvrez pourquoi ces SCPIs « internationales » pourraient transformer votre stratégie d’investissement.

Dans cet article, vous allez apprendre :

• Comment les SCPIs internationales peuvent réduire votre fiscalité
• Les meilleures SCPIs investissant hors de France selon les membres Immoneos
• Les zones géographiques offrant les meilleurs compromis rendement/risque
• Comment combiner SCPIs françaises et européennes dans votre stratégie

Et pour explorer directement les stratégies d’investissement en SCPIs adaptées à votre situation, prenez rendez-vous avec un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé pour les expatriés. Ce professionnel pourra vous guider dans l’élaboration de votre stratégie, et vous aider à optimiser votre fiscalité. En remplissant le formulaire, vous recevrez directement la liste des CGPs de confiance, recommandés par les membres Immoneos !

Note importante : Tous les articles, points de vue ou opinions exprimés sur ce site ne sont en aucun cas des conseils personnalisés ni des recommandations. Ce site n’est pas destiné à remplacer une consultation avec un conseiller financier ou expert en gestion de patrimoine. Les lecteurs sont invités à faire preuve de discernement et à consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision financière ou fiscale. L’auteur de ces contenus, ainsi que l’exploitant de ce site, déclinent toute responsabilité en cas de mauvaise interprétation ou d’application des informations fournies, en particulier en ce qui concerne les choix d’investissement, les décisions fiscales ou les stratégies financières.

Pourquoi choisir des SCPIs investissant à l’étranger ?

Les SCPIs qui investissent principalement ou exclusivement à l’étranger présentent un attrait majeur pour les expatriés : une fiscalité souvent allégée par rapport aux SCPIs exclusivement françaises.

En effet, lorsqu’une SCPI perçoit des loyers provenant d’immeubles situés hors de France, ces revenus sont généralement imposés dans le pays où se trouvent les biens, selon les conventions fiscales en vigueur. Pour un non-résident fiscal français, cela peut représenter un avantage significatif :

• Absence d’imposition en France sur les revenus générés par des biens situés à l’étranger
• Application des conventions fiscales entre la France et le pays d’investissement
• Possibilité de bénéficier de régimes fiscaux avantageux dans certains pays européens

D’après les retours des membres de la communauté d’entraide Immoneos, l’investissement en SCPIs hors de France permet de réaliser des économies fiscales substantielles, combinées à un rendement qui atteint souvent 4 ou 5%.

Les zones géographiques privilégiées par les SCPIs internationales

Les membres Immoneos apprécient particulièrement les SCPIs européennes, qui concentrent leurs investissements dans des zones qui offrent un bon équilibre entre rendement et sécurité :

L’Allemagne : Marché mature et stable, particulièrement apprécié pour ses fondamentaux économiques solides et sa législation favorable aux propriétaires. Les SCPIs y investissent principalement dans l’immobilier de bureaux et de commerces.

Les Pays-Bas : Marché dynamique offrant des rendements attractifs, notamment dans le secteur logistique et les bureaux des grandes métropoles, comme Amsterdam et Rotterdam.

L’Espagne et le Portugal : Marchés en croissance, avec des opportunités intéressantes dans l’immobilier touristique et commercial.En dehors de la zone Euro (et de l’Europe), le Canada et les États-Unis sont aussi des marchés prisés par les investisseurs, sur lesquels des SCPIs comme Corum USA ou Pierval Santé se positionnent.

Les meilleures SCPIs européennes selon les membres Immoneos

Plusieurs SCPIs investissant principalement en Europe sont régulièrement citées par les membres de la communauté Immoneos pour leurs performances et leurs avantages fiscaux :

Transition Europe (Norma Capital) : Cette SCPI, lancée en 2021, investit exclusivement dans des actifs immobiliers situés dans les pays de l’Union Européenne hors France. Son rendement moyen de 5% à 6% et sa stratégie d’acquisition d’immeubles à certification énergétique élevée en font une valeur prisée des membres Immoneos.

Eurovalys (Advenis) : Focalisée sur l’immobilier de bureaux en Allemagne, cette SCPI affiche une performance régulière et une mutualisation des risques grâce à un patrimoine diversifié dans les principales métropoles allemandes. Son rendement de l’ordre de 4,5% la place parmi les favorites des expatriés.

Novapierre Allemagne 2 (PAREF Gestion) : Spécialisée dans les actifs commerciaux allemands, elle bénéficie de la stabilité du marché retail allemand et de baux longs. Son approche sectorielle ciblée en fait un complément intéressant dans une stratégie de diversification.

Iroko Zen (Iroko) : Cette SCPI récente se distingue par sa politique d’investissement paneuropéenne et sa gestion digitalisée à frais réduits. Les membres Immoneos apprécient particulièrement sa transparence et son accessibilité.

Corum XL (Corum AM) : Avec une stratégie d’investissement opportuniste étendue au-delà de la zone euro (Royaume-Uni, Pologne…), cette SCPI offre une diversification géographique plus large et vise des rendements supérieurs à 5%.

Ces SCPIs présentent l’avantage commun d’être généralement accessibles aux non-résidents français, avec des politiques de souscription adaptées aux expatriés.

Les avantages fiscaux spécifiques pour les expatriés

Pour les membres de la communauté d’entraide Immoneos, l’optimisation fiscale constitue souvent l’argument décisif en faveur des SCPIs internationales, et notamment les SCPIs européennes.

Lorsqu’une SCPI perçoit des revenus de biens situés à l’étranger, le principe de territorialité s’applique : ces revenus sont généralement imposés uniquement dans le pays où se trouvent les immeubles, en fonction des conventions fiscales.

Concrètement, cela signifie que :

• Les revenus générés ne sont pas imposables en France (mais peuvent l’être dans votre pays de résidence)
• La retenue à la source est souvent avantageuse, par exemple dans des pays comme l’Allemagne ou les Pays-Bas
• La simplification administrative est significative, puisque la société de gestion se charge des déclarations fiscales locales

Si vous souhaitez explorer les options possibles selon votre pays de résidence, faites appel à un expert recommandé par la communauté : prenez rendez-vous avec un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé pour les expatriés.

Combiner SCPIs françaises et européennes : la stratégie gagnante des membres

Les membres de la communauté Immoneos recommandent généralement une approche équilibrée, combinant SCPIs françaises et européennes pour optimiser à la fois rendement et fiscalité.

Cette stratégie permet de :

• Diversifier géographiquement vos investissements immobiliers
• Répartir le risque entre différents marchés et cycles économiques
• Optimiser la fiscalité globale de votre portefeuille SCPI

Les membres partagent souvent que cette approche mixte leur permet de maintenir un rendement global autour de 5%, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux substantiels sur la partie européenne de leur investissement.

La répartition optimale varie selon votre profil et vos objectifs. Pour les expatriés prévoyant un retour en France, une répartition 50/50 entre SCPIs françaises et européennes est généralement privilégiée. Pour ceux qui envisagent une expatriation à très long terme, la part des SCPIs européennes peut être augmentée.

Points d’attention et précautions

Si les SCPIs internationales présentent des avantages indéniables, les membres de la communauté Immoneos soulignent quelques points de vigilance :

• Le risque de change pour les SCPIs investissant hors zone euro (comme Corum XL)
• La fiscalité dans votre pays de résidence, qui peut varier significativement selon les conventions en place
• L’historique parfois plus limité de certaines SCPIs européennes récentes
• La liquidité, qui peut être variable selon les sociétés de gestion

Il est également important de noter que la réglementation et la fiscalité peuvent évoluer. Un suivi régulier de votre investissement, idéalement avec l’accompagnement d’un conseiller spécialisé, est donc recommandé.

Conclusion

Les SCPIs investissant à l’étranger représentent une opportunité intéressante pour les expatriés souhaitant optimiser la fiscalité de leurs placements immobiliers. Grâce à l’application des conventions fiscales internationales et à la qualité des marchés immobiliers européens, ces véhicules d’investissement offrent un compromis attractif entre rendement, sécurité et fiscalité allégée.

L’analyse des conventions fiscales et la compréhension des mécanismes d’imposition dans chaque pays peuvent s’avérer complexes pour un investisseur non spécialiste. Avant de vous lancer, prenez le temps d’explorer toutes les implications fiscales spécifiques à votre situation d’expatrié. Un conseiller en gestion de patrimoine habitué à l’international pourra vous éclairer sur les meilleures stratégies d’investissement, adaptées à votre pays de résidence.

Vous avez déjà investi dans des SCPIs internationales et souhaitez partager votre expérience ? Ou au contraire, vous cherchez des retours concrets avant de vous lancer ? Le groupe Facebook de la communauté Immoneos est l’endroit idéal pour échanger avec d’autres expatriés sur les SCPIs internationales, leurs rendements réels et leurs avantages fiscaux spécifiques. Si ce n’est pas déjà fait, rejoignez le groupe en 1 clic (il suffit d’habiter à l’étranger) !

Découvrez également les dossiers préférés des membres Immoneos sur les SCPIs depuis l’étranger :

• “Investir en SCPI depuis l’étranger” : replay de notre webinaire exclusif
• Le classement Immoneos des meilleures SCPI européennes
• L’avis de la communauté sur une SCPI qui a la côte : Transition Europe

Note importante : Tous les articles, points de vue ou opinions exprimés sur ce site ne sont en aucun cas des conseils personnalisés ni des recommandations. Ce site n’est pas destiné à remplacer une consultation avec un conseiller financier ou expert en gestion de patrimoine. Les lecteurs sont invités à faire preuve de discernement et à consulter un professionnel qualifié avant de prendre toute décision financière ou fiscale. L’auteur de ces contenus, ainsi que l’exploitant de ce site, déclinent toute responsabilité en cas de mauvaise interprétation ou d’application des informations fournies, en particulier en ce qui concerne les choix d’investissement, les décisions fiscales ou les stratégies financières.