Le coût de l’assurance de prêt immobilier a un poids non négligeable sur le crédit immobilier. Et c’est d’autant plus vrai que les taux d’intérêt à l’heure actuelle sont historiquement bas. Pour les propriétaires, il est donc primordial de faire baisser cette dépense afin de réduire les mensualités du prêt. Les investisseurs ont également tout intérêt à négocier leur assurance afin d’optimiser leur rentabilité locative. 
Mais peut-on mettre l’assurance proposée par le banquier en concurrence ?  Est-il possible de changer d’assurance sur un prêt en cours ?  Et comment parvenir à réduire ses coûts d’assurance quand on est expatrié ?

Qu’est-ce qu’une assurance de prêt immobilier ?

Bien que légalement elle n’ait aucun caractère obligatoire, l’assurance de prêt est toujours une condition suspensive d’obtention d’un crédit immobilier. En effet, les
banques exigent systématiquement une assurance de prêt qui couvre a minima:

• le décès
• la perte totale et irréversible d’autonomie.

L’emprunteur est libre de souscrire des garanties optionnelles afin de se couvrir contre d’autres risques tels que :

• l’incapacité de travail temporaire ;
• l’invalidité permanente ;
• la perte d’emploi.
• Lorsque le prêt est contracté par plusieurs emprunteurs, ceux-ci peuvent être couverts à 100% ou seulement à hauteur d’une fraction de l’emprunt. Dans ce cas, l’assurance ne couvrira que la part de l’assuré sinistré dans les limites de la quotité assurée.

Le banquier peut-il imposer son contrat d’assurance de prêt immobilier ?

Contrairement aux idées reçues, il n’est pas obligatoire de souscrire le contrat d’assurance auprès de la banque. Il faut reconnaître que la manière dont l’assurance maison est présentée laisse souvent présager le contraire. Pourtant, la pratique de vente liée est prohibée en France depuis 1986 par le Code de la Consommation. Ce texte a été renforcé en 2001 par l’article L312-2 loi MURCEF. L’article de 312-9 de la loi Lagarde de 2010 est venu également confirmer l’interdiction aux établissements bancaires d’imposer leur contrat.

Ainsi, tout emprunteur peut souscrire une assurance de prêt extérieure avant de signer l’offre de prêt ou même ultérieurement. Et il n’existe qu’un seul cas de figure permettant à une banque d’opposer un refus: si le contrat n’apporte pas des garanties équivalentes à celles incluses dans la police proposée par la banque.

Pourquoi avoir recours à un courtier spécialisé pour son assurance de prêt ?

Les courtiers travaillent avec une large palette de compagnies et choisissent la plus concurrentielle en fonction du profil du client. Afin de faire économiser de l’argent aux emprunteurs qui les sollicitent, les courtiers mènent leurs actions sur plusieurs fronts :

• ils étudient les garanties correspondant le mieux à la situation de l’emprunteur et lui font souscrire un contrat adapté ;
• ils négocient les taux avec les compagnies d’assurance ;
• comme ils sont rémunérés par les compagnies d’assurance, ils ne facturent aucune commission à l’emprunteur.

Pour les expatriés, il est d’autant plus intéressant de faire appel à un courtier spécialisé en assurance de prêt. En effet, celui-ci connaît parfaitement les risques internationaux, il sait s’y adapter, mettre en valeur le dossier de l’emprunteur, négocier au mieux les tarifs et par voie de conséquence doper le rendement de l’investissement locatif du bailleur non-résident.

Comment changer d’assurance emprunteur sur un prêt existant ?

Une loi récente vient de faciliter grandement le changement d’assurance de prêt immobilier en cours de contrat.

La loi du 28 février 2022 dite Loi Lemoine vous donner la possibilité de résilier et de changer à tout moment d’assurance emprunteur, sans frais. En vigueur depuis le 1er juin 2022 pour les nouveaux prêts, cette mesure s’applique à partir du 1er septembre 2022 pour tous les contrats en cours à cette date.
Votre banque ne peut refuser votre résiliation que si le nouveau con­trat proposé n’offre pas de garanties équivalentes. Son refus doit être explicite, et détailler tous les motifs et les éventuelles informations ou garanties manquantes.

La banque dispose d’un délai de 10 jours pour répondre ;

• dans le cas où elle accepte ce changement : elle doit joindre au courrier de réponse un avenant gratuit au contrat de prêt intégrant cette modification ;
• dans le cas d’un refus : la banque est tenue de motiver sa décision.

Je suis non-résident, comment prendre une assurance de crédit immobilier hors de ma banque ?

Comme elles ne peuvent pas imposer leur contrat d’assurance maison, les banques invoquent souvent des questions d’efficacité pour le placer : des procédures plus simples, un avancement plus rapide du dossier… Dans les faits, les expatriés sont les premières victimes de ces agissements de par leur éloignement et leur profil particulier.

Toutefois, il existe une solution permettant aux non-résidents d’éviter ce type de situation et de bénéficier d’une assurance compétitive : en mandatant un courtier spécialisé. Le dossier est ainsi géré par un expert, qui offre un suivi personnalisé et se charge :

• de défendre le dossier, aussi complexe soit-il, auprès des compagnies ;
• d’obtenir un accord souvent sans examen médical ;
• de négocier les meilleurs taux ;
• de finaliser le contrat dans des délais réduits.

Les taux des crédits immobiliers sont actuellement très bas et le coût de l’assurance pèse particulièrement lourd sur les mensualités. Surtout pour les emprunteurs qui souscrivent leur assurance de prêt au sein de l’établissement prêteur. Et qui doivent donc supporter la marge de 70% appliquée par les banques sur les contrats.

Pourtant, rien n’empêche les acquéreurs ni les emprunteurs déjà propriétaires de souscrire une assurance de prêt immobilier extérieure, de préférence auprès d’un courtier spécialisé pour obtenir les meilleures offres (contactez-nous ici pour avoir le(s) courtier(s) recommandé par la Communauté Immoneos). La législation leur permet effectivement de mettre en concurrence leur contrat d’assurance de prêt, même pour un emprunt existant. Le meilleur moyen de s’y prendre étant de faire appel à un courtier spécialisé en assurance de prêt. Pour les expatriés, son intervention est d’autant plus utile : elle contribue à contourner les difficultés du statut et de l’éloignement, à obtenir les meilleures conditions d’assurance et à améliorer notablement le rendement de leurs investissements locatifs.

Si vous avez d’autres questions sur le sujet, rejoignez le groupe Facebook « La communauté de confiance entre investisseurs immobilier expatriés »  ou bien le champ commentaire en dessous.

Pour aller plus loin, vous pouvez aussi lire le baromètre des crédits des membres de la communauté Immoneos et demander ici le contact d’un assureur de prêt de toute confiance, recommandé par la Communauté.