Crédit immobilier : comment ça marche pour les non-résidents ?

Investir à Brest depuis l'étranger
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Vous êtes plus de 2.5 millions de français à avoir choisi l’expatriation pour vivre à l’étranger. Vous êtes aussi de plus en plus nombreux avec un contrat local voire entrepreneur ou indépendant.

Comme de nombreux membres de la communauté de confiance Immoneos, nombreux d’entre vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif en France pour disposer d’un pied à terre ou préparer votre retraite.


Souvent, vos revenus sont plus élevés que ceux des résidents français. Pourtant, les banques ne vous facilitent pas l’accès au crédit immobilier
. Mais pas d’inquiétude, les banques en France financent des crédits immobiliers pour les non-résidents.


Le crédit immobilier : comment ça marche pour les non-résidents ? Nous abordons cette question dans cet article, en nous intéressant aux particularités du statut d’expatrié dans le cadre d’une demande de prêt immobilier.

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Pourquoi les banques ne prêtent pas volontiers aux expatriés ?

Il faut savoir que les prêts immobiliers ne sont pas des produits très rémunérateurs pour les banques, puisqu’ils sont proposés à des taux bas. L’intérêt est surtout d’acquérir de nouveaux clients, de les fidéliser sur le long terme et de leur proposer d’autres produits plus margés.  
En plus de cette considération générale, accorder un crédit immobilier à un non-résident est encore moins avantageux pour les banques. En effet, même si l’emprunteur a des revenus confortables et une situation stable, les banques sont réticentes à accorder des crédits immobiliers aux expatriés pour les raisons suivantes :

  • Les clients expatriés sont moins rémunérateurs
    Les salaires des non-résidents sont généralement versés à l’étranger, leur compte courant n’est pas domicilié dans la banque qui accorde le crédit et les flux financiers sont moins importants. Les banques peuvent donc proposer moins de services aux non-résidents qui de fait, génèrent moins de revenus que leurs compatriotes résidents.
  • Le facteur risque est plus important 
    On peut comprendre que la banque considère les non-résidents comme étant plus risqués. Peut-être que le pays dans lequel vous travaillez n’est pas aussi stable que la France ou que la législation ne protège pas autant les salariés contre les licenciements. De plus, en cas de non-paiement la banque sait qu’elle aura plus de difficultés à mettre la main sur vos comptes et à se retourner contre vous. Le profil d’expatrié est donc plus risqué. 
  • Les dossiers de non-résidents sont difficiles à étudier
    Un dossier de non-résident peut être un vrai casse-tête pour le banquier qui souvent n’est pas spécialisé dans l’étude de ce type de profil. Les justificatifs sont différents des documents français et ils sont difficiles à vérifier. Dans certains pays, l’impôt est prélevé à la source et le banquier ne connaît pas forcément la fiscalité en vigueur.  

Voilà pourquoi les banques n’accueillent pas les demandes de crédits immobiliers non-résidents à bras ouverts. Mais difficile ne veut pas dire impossible et un expat ayant une situation stable obtiendra généralement une réponse favorable à sa demande de prêt pour financer l’acquisition d’un bien immobilier en France. 

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Les conditions offertes aux non-résidents sont moins avantageuses que celles accordées aux résidents

Ce facteur risque a une incidence directe sur les conditions d’obtention d’un crédit immobilier pour les non-résidents. Voici ce que vous devez savoir :

  • Le taux d’endettement maximal est le même pour tout le monde, à savoir 33% – 35% du revenu mensuel. Cependant, la banque sera plus stricte sur ce point si vous êtes non-résident.
  • La durée du credit immobilier pour les non-résidents est de 20 ans maximum.
  • Les taux d’intérêts proposés aux expats sont généralement majorés de 0,4% par rapport aux taux pratiqués pour les résidents. Les non-résidents profitent quand même de la baisse actuelle des taux d’intérêt. Pour connaître les taux d’intérêts actuels et historiques, visitez le site de la Banque de France. Notre comparatif des taux et conditions peut aussi vous donner une idée précise des conditions accordées aux non-résidents pour leur crédit immobilier.
  • L’apport personnel demandé aux expatriés est généralement de 20% (10% pour les résidents). Ce chiffre est toutefois indicatif, car selon votre profil, l’apport exigé peut varier de 0 et 40%. 

La banque exige souvent plus de garanties 

La banque peut exiger plus de garanties et de contreparties aux clients qui empruntent depuis l’étranger.
En premier lieu, les non-résidents doivent se faire cautionner par une société qui prendra le relai auprès de la banque en cas d’impayés. Souvent, la banque demande un nantissement d’épargne et parfois, elle prend une garantie directement sur le bien immobilier par le biais d’une hypothèque. 
Il arrive aussi que la banque en profite pour imposer des contreparties comme la souscription à certains produits financiers, la domiciliation de l’épargne ou des revenus locatifs.

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Peut-on obtenir un credit pour acquérir un bien à l’étranger quand on est non-résident?

C’est une question qui est posée occasionnellement sur le groupe de la communauté de confiance Immoneos
La situation est encore plus épineuse pour la banque puisqu’elle ne dispose pas de garanties sur le bien immobilier, comme c’est le cas quand le bien est situé en France. À moins d’avoir un contrat de travail français, des salaires versés sur un compte au sein de la banque et des garanties solides en France, aucun organisme n’accordera de prêt immobilier à un non-résident pour l’acquisition d’un bien à l’étranger.

Les facteurs qui peuvent vous permettre d’obtenir de meilleures conditions pour votre crédit immobilier non-résident

Il est judicieux de mettre vos atouts en avant dans votre dossier afin de rassurer la banque. Il y a des éléments auxquels les établissements prêteurs sont sensibles et sur lesquels vous pouvez insister pour obtenir des conditions de prêt proches de celles d’un français résident.

  • L’âge : vous êtes jeune, mentionnez-le.
  • Vous travaillez dans un pays stable et transparent, c’est un point important. Ainsi, si vous êtes expatrié en Europe, aux USA, au Canada, à Singapour, en Suisse, aux Emirats Arabes Unis etc. vous serez considéré comme moins risqué.
  • Votre contrat ou votre employeur peuvent être une garantie pour la banque. C’est le cas  si vous êtes salarié détaché sous contrat français, si vous travaillez pour une multinationale ou pour une institution internationale.
  • Vous avez une relation solide avec la banque, votre épargne y est domiciliée, les membres de votre familles sont aussi clients, etc. autant de points qui jouent en votre faveur. 
  • Passer par un courtier en crédit immobilier peut s’avérer décisif dans l’acceptation de votre demande et au niveau des conditions octroyées par la banque. Le courtier sait monter un dossier que la banque saura évaluer rapidement et sans trop d’efforts. Il y a d’ailleurs des banques qui ne travaillent qu’avec des courtiers parce qu’elles ne souhaitent pas étudier des dossiers de non-résidents qui ne sont pas présentés de manière professionnelle. Le courtier maîtrise les rouages du système bancaire et il sait aussi comment mettre en avant les points forts de votre profil.

Notez que faire appel aux services d’un courtier spécialisé non-résidents vous permet aussi d’obtenir plusieurs offres de prêt de banques différentes et de choisir la plus avantageuse. D’autre part, c’est un gain de temps et d’énergie considérable dans vos démarches lorsque vous êtes à l’étranger. 
>> Cliquez ici pour contacter un courtier en credit immobilier spécialisé non-résident recommandé par les membres de la communauté d’entraide Immoneos (totalement gratuit et sans engagement bien évidemment).

Pour aller plus loin, poursuivez votre lecture avec nos dossiers complets sur le même thème :

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