Voici le replay de notre webinaire du 8 juin 2021.

Avec des taux d’emprunt toujours bas en France, et malgré la crise sanitaire, les français résidant à l’étranger sont de plus en plus nombreux à s’intéresser à l’investissement immobilier en France. Cependant, à distance, solliciter des banques françaises peut s’avérer être un vrai parcours du combattant pour un non-résident.

Dans ce webinaire spécial financement des non-résidents, Immoneos et son partenaire financement Crédit Expat vous proposent de décrypter les attentes des banques, afin que votre demande de prêt ait le plus de chances d’aboutir, aux meilleures conditions en vigueur.

Pour entrer en contact gracieusement avec un des courtiers de financement spécialisés expat, recommandés par la Communauté Immoneos, cliquez sur ce lien

Voici la transcription complète de ce webinaire financement des non-résidents :

Remi

Je vous remercie d’être tous là aujourd’hui pour cette session financement des non-résidents.

Bientôt 12 000 membres dans la communauté d’entraide Immoneos sur Facebook et toujours autant de nouveaux membres tous les mois. Merci beaucoup pour ceux qui nous ont rejoint récemment et pour ceux de la première heure, il y a à peu près un an.

Et comme vous voyez dans la liste des pays principaux, on retrouve vraiment tous les continents. Ça permet d’avoir des échanges enrichissants. On a aussi bien l’Asie, on voit Hong Kong et Singapour, vous êtes de plus en plus nombreux du Japon, du Vietnam et aussi d’Australie.
Je suis étonné qu’il n’y ait pas plus de participants du Middle East, ou peut-être qu’ils nous ont rejoint, parce qu’il y a beaucoup de personnes des Émirats et d’Abou Dhabi et quelques personnes du Qatar et aussi d’Arabie saoudite.
De l’Europe, principalement du Royaume-Uni, des Pays-Bas, d’Autriche et d’Allemagne.

Également le continent américain, je ne m’attendais pas à voir le Brésil, les États-Unis et bien sûr, le Canada.

Voilà un peu les grands pays qui constituent les membres d’Immoneos.

Merci aussi pour votre activité. Il y a beaucoup d’échanges très fructueux et très actifs. On est de plus en plus souvent, plus de 6 000 membres par jour à se connecter en ligne. Alors, quelques règles, on veut vraiment des échanges bienveillants, comme vous le savez c’est vraiment pour aider les autres personnes, pas pour les juger. Tout le monde est débutant un jour ou un autre, donc il ne faut pas être trop timide, il ne faut pas hésiter à prendre la parole. L’objectif, c’est de partager son expérience, partager son opinion. On n’est pas obligé d’avoir raison, mais on partage tout avec transparence. Comme vous le savez, il est demandé de ne pas solliciter de messages privés. Vraiment, ce que je dis, c’est que tout ce que vous êtes prêt à partager avec le groupe servira à d’autres personnes du groupe. Si vous n’êtes pas prêt à le partager, vous le gardez pour vous. Et voilà, donc n’hésitez pas à poser vos questions, à interagir sur tous les posts que vous voyez et avec Adeline, que vous connaissez maintenant, on fait en sorte de modérer pour que toutes les questions restent bienveillantes.

Et on renvoie aussi sur du contenu du site www.immoneos.fr  quand on pense que c’est pertinent.

Petit point sur la parité on a fait des progrès sur les trois derniers mois, mais il y a encore un peu plus d’hommes que de femmes. Donc, on vous attend toutes et tous, et n’hésitez pas à inviter vos amis, ça serait bien d’arriver à la parité parfaite rapidement dans le Groupe Immoneos.

Petit point après sur l’activité, je vous disais c’est marrant, Facebook donne le top 10 des personnes les plus actives. Et donc voilà, ça me permet de voir des noms et des personnes d’un peu partout dans le monde. Et voilà, j’ai mis en avant comment inviter vos amis, donc partout où vous êtes, invitez vos amis expatriés qui investissent dans l’immobilier en France ou qui souhaitent investir dans l’immobilier, à nous rejoindre. Vous leur expliquez les règles du groupe, c’est très transparent, il n’y a pas de professionnel, n’y a pas de pub et c’est vraiment que des Français de l’étranger qui s’entraident.

Je profite de cette courte introduction, puisque je vois qu’il y a des personnes qui nous rejoignent encore, pour vous rappeler qu’en plus du groupe que vous connaissez tous, il y a le site www.immoneos.fr qui va permettre de vous mettre en relation directement avec :

• Des chasseurs immobiliers dans les principales villes de France, y compris des villes de province, on va dire de plus de 50.000 habitants,
• Des courtiers en crédit, et aujourd’hui on a la chance d’avoir Marjorie et Benjamin, qui font partie des courtiers de confiances spécialisés pour les français de l’étranger, qui vont nous en expliquer davantage sur ce sujet ,
• Mais aussi des experts comptables et des assurances de prêt.

Petit focus sur le formulaire et les chasseurs de confiance : comment ces partenaires de confiance arrivent sur la plateforme Immoneos ? Ils sont tous initialement recommandés par des membres d’Immoneos. D’ailleurs Marjorie pourra en témoigner, c’est après des recommandations que j’ai été amené à la contacter et on s’est mis à collaborer. Je crois qu’initialement, elle a essayé de me joindre et je n’avais même pas remarqué qu’elle avait essayé de me joindre. Vraiment, on fonctionne par recommandation.

L’objectif c’est de travailler avec des personnes vérifiées avec qui vous avez déjà travaillé ou que vous nous avez recommandées. Nous, derrière, avec David, on fait vraiment une vérification pour s’assurer que ce n’est pas un copinage et on s’assure que ce sont des personnes qui sont véritablement spécialisées pour travailler à distance avec des non-résidents : qui sont flexibles, qui connaissaient les time zones et qui travaillent avec WhatsApp. Ce sont des partenaires qu’on suit dans le temps, les chasseurs. On vous demande régulièrement comment ça se passe, si tout se passe bien, si vous rencontrez des difficultés. L’objectif encore une fois, est de nous assurer que leur succès à vos côtés, c’est leur futur succès avec d’autres membres d’Immoneos. Au cas où certains chasseurs posent problème, ne répondent pas assez rapidement, qu’on puisse faire le point avec eux. Ça nous est arrivé de moins travailler avec certains chasseurs qui pour certaines raisons, devenaient moins efficaces et que l’on ne se sentait pas de continuer à recommander.

Tous les chasseurs ayant l’habitude de travailler avec les non-résidents vont pouvoir vous proposer du clé en main, y compris les travaux et l’aménagement, bien évidemment, et trouver une agence de mise en location. Une question qui nous est souvent posée, c’est le coût d’un chasseur. Du coup, on a créé un dossier spécifique sur le sujet dans la section « investir » du site Immoneos : « coût du chasseur immobilier ». Je vous laisse parcourir ce dossier qui est très bien fait.

Ce qu’on a lancé dernièrement, c’est des ventes flash et ça fonctionne très, très bien. Très bonne réaction. Donc on va continuer. Là vous voyez les trois dernières ventes flash qu’on a pu faire. Comment arrivent ces ventes flash ? Finalement, ce sont les chasseurs qui sont sur le terrain qui, grâce à leur réseau, arrivent à avoir des biens off market et qui nous les proposent généralement au moins 24 heures avant qu’il soit mis en agence. Il faut véritablement être rapide. L’intérêt, c’est qu’ils arrivent off market, c’est que ce sont des biens qui sont vérifiés, ça veut dire qu’ils viennent de chasseurs de confiance. Avec David on s’assure que c’est un bien de qualité qui a un intérêt, et on est très transparent sur l’opportunité que vous pouvez conclure en direct avec un chasseur sans passer par une agence.

Quelques mots sur Marseille, d’ailleurs dimanche on a lancé de vente flash avec Florent, le chasseur de confiance sur Marseille. Il y a des personnes qui sont se déjà positionnées comme ça vient tout juste d’être lancé il y a moins de 48 heures, si ça vous intéresse écrivez-moi un email à remi@immoneos.fr  et je vous mettrai en relation avec Florent pour que vous puissiez avoir tous les détails de cet appartement mis en vente. C’est un appartement meublé en plein centre de Marseille, qui fonctionne aujourd’hui en location de courte durée. Il y a beaucoup de demandes sur Marseille, alors on a décidé d’en un webinaire fin juin début juillet avec Florent, un chasseur de confiance, on fera un webinaire identique à celui d’aujourd’hui, sur Marseille en particulier.

Pour conclure le site Immoneos, véritablement, je vous ai dit c’est pour être mis en relation avec des partenaires, mais aussi avec David, on fait en sorte d’avoir un certain nombre de dossiers qui sont mis à jour, comme ce dossier sur le baromètre de l’investissement locatif où vous trouvez les rendements réellement obtenus par des Français à l’étranger qui ont investi en France, avec le coût de la transaction réelle, c’est à dire le prix d’achat, les frais de notaire, les frais d’ameublement.

On fait ça parce que je pense que quand on fait un investissement, d’avoir autant de transparence, c’est assez rare et cela vous permet de voir quel budget, investir dans quelle ville, pour quel rendement. Et on vous partage en toute transparence et bien sûr de manière anonyme, on ne va pas vous donner les noms des personnes, tous les investissements qui ont pu être faits par des membres de la Communauté Immoneos.

Là, vous avez sur la droite le top des villes où les personnes investissent. Vous trouvez ces informations dans le baromètre de l’investissement locatif, là c’est un extrait de la homepage que vous voyez sur mon écran.

Je ne prends pas plus de temps, l’objectif, c’est de laisser du temps à Marjorie et Benjamin. Je les remercie vraiment chaudement d’avoir accepté de participer aujourd’hui. Ce sont des partenaires de confiance qui sont spécialisés en crédit, ils sont tous deux courtiers en crédit, Marjorie est basée à Hong-Kong et Benjamin à Paris. Je leur laisse la parole. Marjorie, Benjamin, c’est à vous !

Marjorie

Merci Remi pour cette introduction et surtout, merci à toi et à la Communauté Immoneos de nous faire confiance, de vos recommandations, et c’est un challenge pour nous d’être toujours à la hauteur de la qualité que vous attendez de la part d’un courtier. Merci pour ça.

Voilà donc je me présente Marjorie Michaux, je travaille pour un groupe qui s’appelle Crédit Expert, qui exerce dans le courtage en crédit immobilier depuis maintenant 14 ans.

Comme le disait Remi, je suis basée à Hong Kong, ce qui me permet d’avoir une grande proximité avec les emprunteurs et les personnes qui sollicitent nos services et qui sont basées sur la zone Asie-Pacifique. Et j’ai le plaisir d’être accompagnée de Benjamin du côté de l’Europe. Benjamin je te laisse te présenter également en quelques mots.

Benjamin

Bonjour à tous. Je suis ravi de pouvoir animer ce webinaire avec vous. Je remercie donc Remi et David pour cette invitation et à l’instar de Marjorie  je m’occupe effectivement des financements des non-résidents, mais je suis basé à Paris, ce qui forcément facilite le traitement des dossiers qui peuvent émaner d’autres régions que l’Asie-Pacifique et peuvent bien évidemment faciliter les relations avec les banques françaises qui sont nos principaux partenaires pour pouvoir répondre à l’ensemble des demandes de financement dont vous pouvez avoir besoin pour l’ensemble de vos projets.

Marjorie

Merci Benjamin, donc vous l’avez compris, le thème du jour, c’est le financement bancaire et on va s’intéresser en particulier au budget et au calcul d’une enveloppe cible pour votre projet immobilier. C’est souvent la première question qu’on se pose quand on démarre la recherche d’un projet immobilier, d’un bien. C’est finalement, quelle est l’enveloppe ? Quel est le budget cible ? Quel est le montant que je vais pouvoir emprunter auprès des banques françaises ? Donc, on va vous aider à décrypter tout ça, ce qui va vous permettre un gain de temps considérable pour la suite des évènements.

La façon dont on va organiser ce webinaire, c’est tout simplement qu’on va pouvoir déjà, grâce aux questions que vous avez posées à travers l’inscription, reprendre la plupart des thèmes que vous avez évoqués lors de votre inscription. Et puis, par la suite, on reprendra des points un peu plus spécifiques qui ont été posés également avec Benjamin. Et si Remi nous accorde encore un petit peu de temps, on pourra bien sûr vous faire participer à travers le Tchat, donc n’hésitez pas à poser vos questions, on les reprendra à la fin.

Pour l’heure, on aimerait bien vous connaître un petit peu plus. Ce qu’on vous propose déjà pour commencer, c’est un petit sondage que vous allez recevoir dans le Tchat, c’est Dimitri qui va vous envoyer ça. Vous avez un lien vers un formulaire qui contient 5 questions. L’objectif ici, c’est de pouvoir comprendre vos attentes. C’est vraiment cinq petites questions qui vous sont posées, qui sont assez généralistes. Ce que je vous propose, c’est qu’on clique ensemble sur le lien et qu’on le fasse ensemble. Donc, je vais également partager mon écran. On va voir les questions ensemble :

• Première question très simple : est-ce que vous avez déjà réalisé un financement par emprunt dans le cadre d’une opération immobilière tout en étant non-résident ?

• Deuxième question concernant votre situation professionnelle : est-ce que vous êtes salarié en contrat local de type CDI ? C’est ce qu’on appelle communément, en étant à l’étranger, les permanent contracts sur lesquels il n’y a pas forcément de date de fin. Salarié en contrat local de type CDD en particulier, vous êtes embauché par l’entité locale, mais il y a sur votre contrat une date de fin. Salarié en expatriation, souvent, c’est le cas des personnes qui ont un contrat cadre, par exemple avec la France. C’est ce qui nous intéresse ici. Les personnes qui ont un contrat avec la France et qui vont avoir un contrat de détachement avec l’entité locale sur place dans leur pays de résidence. Peut-être que parmi vous, il y a également des entrepreneurs ou des personnes qui sont associées à 100% ou alors font partie d’une activité qu’ils gèrent eux-mêmes, ou alors sans activité professionnelle.

• Quel est le stade de votre projet immobilier, alors soit vous démarrez vos recherches plutôt dans une phase exploratoire, ou alors vous recherchez activement un bien et vous souhaitez réaliser une opération dans les trois prochains mois. Vous avez peut-être déjà identifié un bien, vous avez peut-être déjà un compromis en cours de signature ou même déjà signé. Ou alors tout simplement vous n’avez pas de projet immobilier à proprement parler et vous souhaitez simplement vous renseigner.

• Question suivante avez-vous déjà consulté votre banque en France ou souhaitez-vous la consulter dans le futur, ou alors vous n’avez pas de compte bancaire en France.

• Dernière question qui est assez intéressante par rapport à votre objectif dans votre recherche de financement. Alors, bien sûr, vous pouvez avoir plusieurs objectifs. Ce qui nous intéresse, c’est plutôt votre objectif principal à travers la recherche d’un financement. Premièrement, réaliser un effet de levier maximum. Vous cherchez vraiment à obtenir le crédit sur le montant le plus important possible pour pouvoir bénéficier des taux bas ? Réaliser une opération à cash-flow neutre, voire positif si possible. Régulièrement, la demande de personnes qui souhaitent vraiment avoir des loyers qui couvrent l’intégralité de leurs mensualités d’emprunt, que soit un projet qui fonctionne tout seul. Gagner au maximum sur le coût du crédit, là, on est plutôt sur des personnes qui recherchent la rentabilité sous tous ses aspects. Souvent, on va plutôt s’intéresser à une durée d’emprunt moindre pour avoir un coût du crédit moindre également. Concrétiser un premier projet tout en conservant de la capacité d’endettement pour des projets futurs. Là, on s’intéresse davantage à une stratégie d’investissement sur le long terme. On va privilégier justement de la place au niveau de la capacité d’endettement pour des projets futurs. Ou alors ce que vous cherchez, c’est trouver un partenaire bancaire pouvant vous accompagner sur le long terme. Alors ça peut être pour d’autres projets immobiliers, ça peut être aussi sur du financement, sur le patrimoine financier. Donc, on peut aussi, à travers un partenariat bancaire, avoir un besoin en termes d’optimisation patrimoniale dans son ensemble.

Ce que je vous propose, c’est une fois que vous avez complété les cinq questions, ça doit être assez rapide, d’envoyer le questionnaire et puis on va pouvoir regarder ensemble les résultats. Alors, on a 35 réponses.

Voilà donc à la première question, est-ce que vous avez déjà réalisé un financement par emprunt ? on remarque qu’une petite partie d’entre vous, oui, mais la plupart de vous, non.

Au final c’est bien, on va reprendre les basiques et c’est exactement l’objet de cette présentation. Donc, on voit qu’on est plutôt sur un public où on est dans le cadre d’un premier projet immobilier.

Concernant votre situation professionnelle, on est en majorité sur des personnes qui sont en contrat local de type CDI. C’est tout à fait en ligne avec ce qu’on a habituellement comme type de ratio. Des personnes en contrat local de type CDD. Alors, on va voir par la suite quels sont les types de contrats qui vont être à privilégier ou non par les banques. C’est souvent ça qui va nous intéresser aujourd’hui. Salarié en expatriation, évidemment même s’il y a de la domiciliation de salaire, même si ça ne concerne pas beaucoup de personnes aujourd’hui, ça peut être bien sûr un élément déterminant dans la négociation. Puis, il y a également les entrepreneurs sur lesquels on a fait un focus également tout à l’heure.

Quel est le stade de votre projet immobilier ? On a une majorité de personnes qui commencent ses recherches. C’est très bien. Ça va nous permettre de pouvoir calculer une enveloppe de prêt, un budget cible pour pouvoir vous permettre d’être plus confortable pour la suite dans la recherche de votre projet immobilier.

Et puis, un peu moins de 20% d’entre vous qui recherchent activement un bien et qui souhaitent réaliser l’opération dans les trois prochains mois. Une petite partie d’entre vous a identifié un bien, mais également des compromis en cours de signature pour quand même un peu plus de 10%.

Intéressant. Et là, il faut vous le savez, au niveau délai il faut activer tout ça pour pouvoir être très actif sur la partie recherche de financement bancaire à ce moment-là, sauf si le compromis est déjà signé.

Ensuite, avez-vous déjà consulté votre banque en France, où souhaitez la consulter dans le futur ? La majorité d’entre vous, c’est plutôt un geste naturel ont déjà consulté leur banque. Certains ne souhaitent pas le faire. Certains n’ont pas de banque en France. Donc là, on va voir qu’il y a quand même des possibilités pour les personnes qui n’ont pas de compte bancaire. C’est une question qui a été posée dans le questionnaire d’inscription.

Quel est votre objectif principal concernant le financement bancaire ? Alors, on voit que pour un nombre important, c’est la réalisation d’un effet de levier maximum. On s’intéresse aujourd’hui aux taux bas, au fait de pouvoir réaliser le prêt au maximum possible et aussi alors ça, c’est quelque chose qui revient très régulièrement, réaliser une opération à cash-flow neutre, concrétiser un premier projet tout en conservant de la capacité d’endettement. Donc, finalement, il n’y a pas forcément un objectif qui se démarque, même si c’est l’effet de levier qui prime. Mais quand même, on voit que vous avez tous des objectifs assez différents dans cette recherche.

Très bien, alors on va passer finalement à la présentation. Voilà maintenant qu’on sait qui vous êtes et qu’on va pouvoir un peu plus orienter notre discours, je vais vous dire en quelques mots qui nous sommes nous Crédit Expert. Crédit Expert, c’est un groupe, comme vous le savez, un courtier en crédit immobilier qui a été fondé en 2007. 14 ans d’existence avec une soixantaine de collaborateurs répartis en France, au Luxembourg, à Hong Kong, alors bien sûr, avec une majorité de nos collègues se situe en France, puisqu’on est d’abord un groupe historiquement qui travaille pour les résidents français. Il y a cinq ans, on s’est spécialisés à travers l’appellation Crédit Expat sur les expatriés et non-résidents. Très rapidement, un chiffre clé pour nous, on a passé la barre du milliard d’euros de financement par an en 2019. On est assez fier de ça en termes de chiffres au niveau du groupe et on travaille sur environ un petit peu plus de 70 partenaires bancaires aujourd’hui donc 70 conventions bancaires, 70 banques en tout cas, avec lesquelles on peut travailler aujourd’hui. Alors bien sûr, pas toutes les banques ne souhaitent se positionner sur les expatriés non-résidents pour des raisons assez évidentes en général, et on l’a vu dans le questionnaire, vous n’avez pas forcément de salaire à domicilier en France, ou alors vous n’êtes pas forcément un client du quotidien. Il y a certaines banques qui recherchent ça par-dessus tout. Donc, on va s’intéresser en fait, à travers cette présentation, aux banques qui vont considérer votre profil et avoir une certaine maturité dans la considération des expatriés non-résidents.

Au sommaire du jour pour rentrer dans le vif du sujet, on va travailler ensemble sur les critères que les banques affectionnent particulièrement quand on parle d’accès au crédit immobilier pour les non-résidents.

On va travailler ensemble sur le calcul d’une enveloppe de prêt pour que vous ayez une vision concrète de la façon dont ça fonctionne et donc on va pouvoir calculer un budget cible.

On travaillera aussi sur le calendrier, puis avec les étapes de l’obtention d’un prêt immobilier pour vous donner une vision d’ensemble de toutes les étapes à franchir depuis le moment où vous êtes à l’identification d’un bien ou même avant, jusqu’à la signature de l’acte authentique.

Et puis, on terminera par la session de questions réponses qui la parole pour rentrer dans le vif du sujet.

Je laisse la parole à Benjamin, qui va nous parler des critères d’accès au crédit immobilier.

Benjamin

Alors, bien sûr, comme pour tout le monde et absolument, quelle que soit la zone géographique sur laquelle on se situe, l’année 2020 a été une année qui a vu beaucoup de changements notamment et forcément liés au COVID-19, et le financement bancaire n’a pas échappé à cette règle. Il y a eu beaucoup de mutations, notamment liées au COVID-19, mais aussi suite à des recommandations du HSF fin 2019. Le Conseil de stabilité financière est un régulateur en France qui a donné des recommandations fin 2019 avec une application en 2020, et donc forcément ça a donné lieu à beaucoup de mutations.

Dans les inconvénients liés aux COVID-19, notamment au tout début de la crise, il y a eu des délais qui ont été beaucoup plus sensibles avec un nombre de banques très limité, notamment lié à des gros problèmes organisationnels de certaines banques qui n’étaient pas forcément structurées pour pouvoir mettre en place du télétravail. Ça a été très compliqué, notamment pendant un peu plus de deux mois. Une attention qui a été donc forcément beaucoup plus forte portée sur l’endettement ou sur le reste à vivre et aux secteurs d’activité touchés par la crise. C’est lié à la crise COVID-19, mais également à comme que je le disais, aux recommandations du HSF et également une plus grande exigence des banques au regard de la qualité des dossiers qui leur sont transmis.

Heureusement, il y a aussi des aspects positifs à tout ça et forcément, ce que je disais en amont, le COVID a donné lieu à une plus grande flexibilité organisationnelle des banques dans le sens où ça a été très dur au début de s’adapter, mais forcément elles ont dû faire cet effort d’adaptation. Elles l’ont fait d’ailleurs plutôt bien. Il faut rendre à César ce qui est à César, ça été plutôt assez rapide et aujourd’hui on a donc des solutions qui se dessinent, qui n’étaient pas réelles et existantes en 2019 ou début 2000. Par exemple, on a un marché qui favorise toujours une politique de taux d’emprunt bas, puisque les politiques monétaires de la Banque centrale européenne restent toujours extrêmement accommodantes, et forcément, ça se réplique matériellement et mécaniquement par des taux toujours extrêmement faibles. Et bien sûr, on a pu toujours constater que forcément, en période de crise, la valeur de l’immobilier était toujours considérée comme une valeur. Les banques et les différentes administrations notamment, par exemple pour tout ce qui est notaire, ont adapté leur service de signature à distance pour tout ce qui va être signature d’offre de prêt, de demande de crédit, de procurations, de signature de l’acte authentique ou de compromis de vente pour les notaires, ce qui, forcément, permet aujourd’hui de réaliser plus facilement en tant que non-résident, des opérations de financement comme ça n’aurait pas pu être le cas en 2019, puisqu’on n’avait donc pas encore toutes ces dispositions qui étaient mises en place.

Alors, au niveau de l’accès au crédit immobilier, il va y avoir plusieurs, plusieurs éléments qui vont être extrêmement importants et comme on l’a vu au vu dans le sondage qui a été réalisé, les banques vont regarder de manière assez attentive la situation professionnelle de chacun des candidats à l’emprunt.

Donc, forcément, mécaniquement, ce qui revient le plus souvent, c’est déjà de regarder si on est sur un contrat de type contrat local ou si on est sur un contrat d’expatriation, si on est sur un contrat permanent, si on est sur un contrat à temps plein. Vraiment, chaque situation sera scrutée à la loupe par les établissements bancaires et les propositions qui peuvent parvenir en fonction des profils peuvent donner lieu à des propositions qui seront différentes en fonction encore une fois de la segmentation que la banque va faire de la demande de financement qui va lui être adressée.

On va voir également qu’aujourd’hui, c’étaient déjà des éléments qui étaient très appréciés, mais qu’ils le sont encore plus. On a des indicateurs qui sont très forts là, des situations professionnelles qui sont analysées par les banques, on a donc la capacité d’endettement et le reste à vivre, qui sont aujourd’hui des incontournables et qu’il faut absolument respecter pour pouvoir rentrer entre guillemets, dans les critères d’éligibilité des banques pour pouvoir concourir à ce financement. Le taux d’endettement qui va tout simplement correspondre au ratio des charges sur les revenus, donc les charges qui vont être toutes les charges de loyer, soi, si vous êtes locataire, le loyer de votre résidence principale ou si vous êtes propriétaire dans votre lieu de résidence, le crédit immobilier que vous avez éventuellement souscrit pour acheter ce bien. Donc ces charges on va les superposer sur la totalité de vos revenus et ce ratio doit être entre 33 et 35%. Pourquoi 33 et 35% ? Parce que les recommandations du HSF ont permis d’augmenter à 35 % l’endettement, mais vous avez encore aujourd’hui certaines banques qui restent avec des limites de 33%. A bien prendre en compte également, c’est que l’assurance emprunteur, le coût de l’assurance emprunteur, doit être intégré dans ce ratio d’endettement. Et bien évidemment le montant du reste à vivre, c’est vraiment tout simplement le revenu disponible une fois qu’on a payé l’ensemble des charges de crédit ou de loyer. Il va être adapté en fonction des politiques bancaires, mais aussi, forcément, en fonction de la composition du foyer. Un exemple très simple : une banque ne demandera jamais le même reste à vivre pour un foyer composé de deux personnes sans enfants, que pour un foyer de deux personnes avec trois enfants, par exemple.

Autre chose extrêmement importante, l’apport requis, qui est une question qui revient d’ailleurs très, très souvent et donc là, on va voir de grandes différences et donc des écarts qui vont varier de manière assez considérable en fonction des politiques de financement de chacun des établissements bancaires. Pour faire assez simple et être assez synthétique, elles vont résonner, notamment ce qu’on appelle avec un principe de Loan to value, qui va tout simplement être le rapport entre le montant du prêt sollicité et la valeur du bien. Concrètement, aujourd’hui, vous avez les banques les plus souples qui vont accepter de financer 100% de la valeur du bien, ce qui, pour ainsi dire, limiter l’apport purement aux frais annexes liés à l’opération. Les frais annexes c’est ce qu’on appelle les frais de notaire, les frais de dossier, les frais de garantie, les frais d’agence immobilière si vous passez par une agence immobilière, les frais de chasseurs d’appart si vous passez par un chasseur d’appartement. Ce sont tous les frais qui sont liés à la fois à l’acquisition, mais aussi à la mise en place du financement pour pouvoir réaliser cette acquisition. Donc, forcément, selon si on achète dans le neuf ou dans l’ancien, on va avoir des frais annexes qui peuvent varier. Globalement, on va dire entre 5 et 15% en fonction de la nature du projet et du nombre d’intermédiaires, bien sûr, qui vont être présents au sein de l’opération.

Ensuite, vous avez d’autres établissements qui vont fonctionner avec des politiques toujours basées sur une ATV différente. Il y a des banques qui vont avoir une limitation, d’une ATV à 90%, ce qui implique mécaniquement d’avoir les frais annexes +10% d’apport, d’autres une ATV à 80%, donc mécaniquement à nouveau des frais annexes plus +20% d’apport et globalement, pour être tout à fait complet sur le propos, aujourd’hui les banques qui sont les moins favorables à lever le plus de financement vont demander en général 40% d’apport + les frais annexes.

Un point qui est donc extrêmement important, ce sont les contreparties que les banques françaises vont vous demander lorsqu’elles vont réaliser une opération financière pour un non-résident. Comme toutes les entreprises, les banques, forcément, ont une finalité économique, je ne vous apprends rien. Et donc, forcément, quand elles vont financer une clientèle de non-résidents, elles le font dans plusieurs buts. Mais la première raison avant tout, c’est pour capitaliser sur le développement d’une relation commerciale future et donc tout simplement pour pouvoir entrevoir de dégager, de développer, grâce à cette relation commerciale à terme du PNB donc, ce qu’on appelle du PNB du produit net bancaire, l’équivalent du chiffre d’affaires pour les activités financières.

Aujourd’hui, dans un contexte de taux extrêmement faibles, une courbe des taux qui est extrêmement basse, mais aussi extrêmement plate et en plus des taux qui, avec une marge d’intermédiation qui s’érode dans le temps, les banques aujourd’hui n’ont pas vocation purement à faire du crédit. Ce qu’on appelle du crédit sec ou en gros, elles ne demandaient rien à côté. C’était ce que faisait, par exemple, un établissement qui était très connu, qui était le CFF, qui était le Crédit Foncier de France et qui a fermé ses portes en 2018.

Aujourd’hui, donc, mécaniquement, une banque, lorsqu’elle finance une clientèle de non-résidents, va demander très généralement des contreparties financières qui peuvent varier en fonction des politiques de financement de chacun des établissements bancaires, mais pour avoir un discours qui soit assez généraliste malgré tout, qui puisse refléter la réalité du marché, j’ai envie de vous dire que généralement, il va falloir compter environ à peu près 10% de contrepartie épargne qui va devoir être placée dans la banque avec un minimum de 20 000 euros. Encore une fois, cette contrepartie épargne peut prendre différentes formes en fonction des établissements bancaires. Certains établissements veulent juste récupérer un peu un peu de cash, et c’est vraiment pour ancrer le début d’une relation commerciale et notamment sur la partie épargne, et ne vont pas vous imposer de supports d’investissement X ou Y. Les fonds ne sont pas forcément nantis encore une fois, selon les banques. Par contre, vous avez des établissements qui sont un peu moins souples et qui vont vouloir que les fonds soient investis sur des titres, des contrats de capitalisation ou des contrats d’assurance vie en fonction de votre lieu de résidence et de la convention fiscale qui existe entre la France et votre pays de résidence pour pouvoir vous proposer des placements qui sont éventuellement en adéquation avec votre régime fiscal actuel.

Donc, voilà, ça, c’est quelque chose qu’il faut bien prendre en compte. C’est systématiquement demandé et aussi c’est quelque chose qui est tout à fait naturel. C’est également ce qu’on appelle la bancarisation, c’est à dire la détention d’un compte chèque. Tout simplement pour pouvoir y prélever les échéances de prêt et éventuellement y domicilier les revenus locatifs si notamment, le but du financement est de réaliser un investissement locatif. Si, bien sûr, c’est un investissement d’une résidence secondaire, on demandera juste la domiciliation des échéances de prêt.

Un autre point, donc l’assurance de prêt. L’assurance de prêt est obligatoire en France lorsqu’on fait un prêt immobilier. Donc, il faut également souscrire une assurance emprunteur. Très généralement, elle va être proposée directement et internalisée par la banque qui va réaliser l’opération. On est sur des garanties qui sont relativement limitées dans l’immense majorité des banques et notamment sur des garanties qui sont limitées au décès et à la perte totale et irréversible d’autonomie.

C’est à dire que pour les personnes, notamment, qui ont déjà pu faire un emprunt en France lorsque, lorsqu’ils étaient résidents fiscaux français, les contrats d’assurance qui étaient proposés étaient mécaniquement plus chers, puisqu’ils avaient plus de garanties et les garanties, notamment, étaient obligatoires. Vous avez tout ce qui va être les garanties ITT, IPT, donc tout ce qui est interruption temporaire de travail, délai de franchise, etc.

Toutes ces garanties-là lorsqu’on est non-résident, on ne les retrouve pas. Donc on va avoir un contrat qui, très généralement, va avoir un coût qui va être relativement faible en fonction du montant qui va être sollicité et bien évidemment, en fonction des réponses que vous avez données au questionnaire de santé qui vous a été soumis pour pouvoir réaliser le devis d’assurance emprunteur.

Quelques points d’attention très particuliers, on en a listé plusieurs puisque ça revient assez régulièrement. Donc, tout ce qui va être les acquisitions qui vont devoir incorporer des travaux et donc potentiellement aussi les différés d’amortissement. Les travaux sont, dans l’immense majorité des banques, finançables, mais par contre, pour reprendre l’expression que j’utilise très souvent, il faut qu’on soit sur un montant dit « cohérent de travaux », dans le sens où un montant cohérent de travaux, c’est 25-30% de la valeur du bien maximum qui va être financé.

Ensuite pour tout ce qui va être différé d’amortissement, la plupart des banques peuvent mettre en place des différés d’amortissement à partir du moment où c’est justifié, notamment pour réaliser les travaux et donc tout simplement pallier cette vacance locative, lorsqu’on fait un investissement locatif, qui va permettre de pouvoir réaliser ces travaux sans avoir à assumer les premières échéances de prêt. Voilà, j’insiste bien, ça doit être vraiment adapté en fonction des travaux. C’est déjà arrivé qu’on nous pose la question de savoir si on peut mettre un différé de 24-36 mois, s’il n’y a pas de justificatifs liés aux travaux et que c’est purement juste pour pouvoir « cumuler de la trésorerie », c’est très souvent refusé dans ces cas-là.

Autre chose, et c’est très important également puisqu’on a quelques entrepreneurs qui sont qui sont parmi nous. Aujourd’hui, la situation des entrepreneurs, c’est un segment qui est très particulier. Pour être honnête pour lequel il est très difficile de trouver des financements. Que vous soyez gérant d’une PME, que vous soyez consultant à votre compte, que vous exerciez donc en nom propre, l’immense majorité des banques que l’on appelle des banques commerciales vont écarter ces dossiers, pour plusieurs raisons, mais souvent parce qu’elles ne savent pas faire, ou ne veulent pas, ou ne savent pas étudier des liasses fiscales qui sont établies dans des normes comptables différentes de celles de la France.

Pour autant, généralement en France, on a l’habitude de faire plus compliqué que ce qu’on peut trouver à l’étranger, mais malgré tout, c’est un frein qu’on peut trouver avec certains de nos partenaires. Il existe en revanche, certaines banques privées qui peuvent réaliser ce type d’opérations. Mais si on est dans des conditions très, très spécifiques et notamment sur des notions de cash deposits qui vont être beaucoup plus importants que ce que j’ai pu exposer il y a quelques minutes vis à vis des contreparties qui sont généralement demandées.

Également, le troisième point particulier que vous pouvez voir, c’est le mode de détention. Le mode de détention, c’est le type d’acquisition et qui va réaliser l’acquisition. Est-ce c’est une personne physique qui va réaliser l’opération, une personne comme vous ou moi, oo une personne morale qui peut être représenté par une SARL, une SCI ou une société X ou Y. Concrètement, sur les personnes physiques, il n’y a aucun problème pour réaliser les opérations. Les personnes morales aujourd’hui, dans un contexte très particulier, c’est beaucoup plus difficile de pouvoir réaliser des opérations en tant que personne morale, dans le sens où, en France, il y a sur les contrats de prêts de droit français, ce qu’on appelle des garde fous qui sont émis par la Banque de France, qui sont notamment des taux d’usure. Les taux d’usure ce sont globalement des conditions que les banques ne peuvent pas dépasser auquel cas, elles seraient dans l’irrégularité de proposer un financement qui dépasserait ce taux d’usure. Comme nous ne sommes pas sur des taux d’usure qui sont identiques, les taux d’usure qui sont pratiqués sur les personnes morales sont beaucoup plus faibles que sur les personnes physiques. Pour vous donner un exemple aujourd’hui sur les prêts qui sont réalisés de 2 à 20 ans, les taux d’usure qui sont la comparaison de ce qu’on appelle le taux annuel effectif global, qui va donc être le taux qui va reprendre l’ensemble des coûts liés à l’opération crédit, le coût des intérêts, le coût de l’assurance emprunteur, le coût des frais de garantie, le coût, les frais de dossier. Tout cela est remis sous une forme de taux et ce taux ne peut pas dépasser 1.68.

Pourquoi j’ai dit c’est très ponctuel, parce que si on avait eu ce webinaire il y a un an ou 9 mois, je n’aurais pas forcément eu ce discours « un peu plus alarmiste ». Pourquoi ? Parce que ces taux d’usure sont réévalués tous les trimestres par la Banque de France. Et donc, forcément on doit dater le discours en fonction. Et aujourd’hui, c’est pour ça que pour les personnes morales, c’est très compliqué de pouvoir établir des financements en tant que non-résidents. C’est aussi un principe qui s’applique également pour les résidents fiscaux français, cette problématique-là.

Le dernier point, ce sont les frais inhérents liés à une opération immobilière et son financement. Ça va être très succinct puisque je l’ai évoqué déjà quelques minutes, c’est ce que l’on appelle les frais annexes qui vont être les frais de notaire, les frais de dossier prélevés par la banque, les frais d’intermédiation, quelle que soit l’intermédiation, qu’on passe par un courtier, par un chasseur d’appart, par un agent immobilier. Donc tous les frais qui sont liés à la fois à la mise en place, à l’acquisition et la mise en place du financement pour réaliser l’acquisition doivent être apportés par le client. Bien qu’encore une fois, je le dis de manière vraiment très exceptionnelle, il peut y avoir des banques encore aujourd’hui qui financent du 110%, mais c’est très, très rare et on est sur des banques privées, et encore une fois, il va y avoir dans ces cas-là des notions de cash deposits qui vont être assez importantes et dont une certaine partie peut être nantie pendant toute la durée du prêt, notamment. Donc ça, c’est vraiment du cas très, très spécifique et très à la marge.

Marjorie

Merci Benjamin, on va s’intéresser maintenant à la partie un peu plus pratique et plus chiffrée qui consiste à calculer votre enveloppe de prêt.

Quelques notions pour démarrer. Qu’est ce qui va déterminer le calcul de votre enveloppe de prêt ? C’est vraiment deux critères qui sont importants, déterminants et surtout cumulatifs. L’un ne va pas sans l’autre.

Tout d’abord, on en a déjà parlé. Le taux d’endettement. On a vu que récemment, on a eu des directives qui plafonnent le taux d’endettement à 33-35%, on va conserver 35%. C’est quand même la majorité des banques qui va s’attarder sur ce taux d’endettement maximum à ne pas dépasser. Le taux d’endettement, c’est quoi ? Comme le disait Benjamin, c’est la proportion de vos charges par rapport à vos revenus. Qu’est-ce qu’on met sous charges et qu’est-ce qu’on met sur revenus ? Les revenus qui sont pris en considération sont bien sûr vos revenus professionnels, alors c’est votre revenu fixe d’une façon générale, et les banques prennent en considération le fixe net de charges sociales avant impôts. Selon les pays dans lesquels vous résidez, ça peut être très différent. Il faut qu’on regarde les fiches de paie tout simplement pour voir ce qui sera pris en considération et qui sera la base de notre calcul par la suite. Donc, assez déterminant finalement pour le calcul de l’enveloppe.

Ce qui sera pris en considération, mais pas de façon systématique, ce sont vos bonus sous condition d’ancienneté de 3 ans en général. En principe, ce sont plutôt les trois dernières années qui sont prises en considération avec une pondération à 50%. C’est une moyenne, finalement, qui sera intégrée à vos revenus pour le calcul de l’endettement. Vos revenus fonciers également si vous êtes déjà propriétaire et vous avez déjà réalisé un investissement locatif. Encore une fois, avec une pondération qui est en général de 70 à 80%. Ce qui est pris en considération, c’est davantage les revenus fonciers sur base de contrat de bail long terme plutôt que des revenus saisonniers de type Airbnb qui n’ont pas forcément la faveur des banques dans la considération de l’endettement, dans le calcul de l’endettement.

Côté des charges : votre loyer à charge, si vous êtes locataire dans votre pays de résidence, pour Hong Kong et Singapour notamment, ça peut représenter une charge assez importante. Et puis les mensualités d’emprunt, si vous avez déjà un prêt immobilier ou personnel qui vont également compter dans la balance.

Deuxième élément : votre apport. Là aussi, on l’a vu. On peut revenir de façon plus précise sur la notion de d’apport puisque l’apport total se décompose en trois grandes catégories.

Donc, l’apport total, c’est quoi ? C’est finalement l’argent que vous devez avoir à disposition pour pouvoir réaliser ce projet. Les fonds qui sont mobilisables pour le projet.

• Première catégorie on en a parlé : les frais annexes, on les a listés déjà. Peut-être que Benjamin n’a pas évoqué les meubles qui sortent également de l’enveloppe de prêt et qu’on va devoir aussi lister dans les frais annexes pour pouvoir quantifier les fonds, vous devez avoir à disposition.
• Deuxième catégorie l’apport personnel. Il y a certaines banques qui demandent un appart, d’autres non. Donc, on se base toujours la base 100%, c’est quoi ? C’est votre prix d’acquisition hors frais. Exemple 200 000 euros si votre prix d’acquisition hors frais, vous rajoutez 20 000 euros pour les frais annexes. Finalement, certaines banques peuvent vous financer à hauteur de 100%, donc 200 000 euros, d’autres qui vont vous demander un apport personnel de 10 ou de 20% selon les établissements bancaires.
• Et puis les contreparties. Le collatéral qui est demandé, même si ça reste partie intégrante de votre patrimoine personnel, il faut l’avoir à disposition dès le départ pour montrer à la banque qu’il y a cette possibilité de pouvoir transférer les fonds. Vous l’avez compris, c’est la combinaison de ces deux éléments qui va pouvoir déterminer l’enveloppe à laquelle vous aurez droit au titre d’un financement bancaire pour votre projet immobilier.

Ce que je vous propose, c’est un exercice que je vais faire moi-même, avec une première étape qui est de calculer la mensualité d’emprunt à laquelle vous auriez droit pour rester dans un endettement inférieur à 35% qui est, comme on l’a dit tout à l’heure, le plafond qu’on va considérer aujourd’hui. Donc, avant projet, on a une situation qui est assez simple un couple non-résident qui perçoit des revenus professionnels à hauteur de 15 000 euros par mois, qui est déjà propriétaire et qui a déjà réalisé un investissement locatif sur lequel il perçoit des revenus fonciers à hauteur de 500 euros. Donc, ce sont des revenus qui sont déjà pondérés. Donc on peut imaginer qu’ils sont entre 700 et 750 euros en revenus fonciers à 100%. Ils ont un loyer à charge dans leur pays de résidence à hauteur de 2 000 euros et actuellement, au titre de leur prêt immobilier, ils remboursent une mensualité de 1000 euros, donc là, le calcul est très simple.

Charges sur revenus, ça donne du 19,35% d’endettement avec un reste à vivre qui est assez significatif du point de vue des banques puisqu’on est au-dessus de 10 000 euros.

Finalement, ce qu’on voit ici, le reste à vivre de plus de 10 000 euros, c’est quelque chose qui avant COVID nous permettait d’aller sur un taux d’endettement bien plus important que 35%. On pouvait clairement viser du 39-40%, voire même 45% d’endettement pour les personnes qui avaient 15 000 euros. Aujourd’hui, ce n’est plus le cas. Attardons-nous sur les 35% maximum. Donc, finalement, après projet, l’objectif, c’est de se dire quelle est la mensualité d’emprunt que je vais pouvoir ajouter à ce calcul pour rester dans un endettement classique en dessous de 35% ? Là, tout simplement, ce que vous voyez, c’est que j’ai ajouté une mensualité d’emprunt de 2 300 euros à tout ça, ce qui me permet d’être dans un endettement de 34,19%. Donc, on peut rajouter sans problème l’assurance en restant en-dessous de 35%. Donc là, on est sur un schéma dans lequel on a une mensualité d’emprunt de 2 300 euros qui peut être ajouté à tout ça. Qu’est-ce que ça veut dire ?

Étape numéro 2, sur base de ces 2 300 euros, qu’est-ce que ça donne en termes d’enveloppe d’emprunt ?

Là, on va faire des simulations qui sont également assez simples et se dire 2 300 euros sur 15 ans ou sur 20 ans avec des taux d’emprunt hypothétiques, j’ai pris 1,2% et 1,4% respectivement pour les deux durées à titre d’exemple, ça va me donner une enveloppe de prêt sur 15 ans à 378 700 euros et sur 20 ans à 485 200 euros. Donc, pourquoi j’ai fait la différence entre 15 et 20 ans ? On pourrait très bien aller directement sur 20 ans, c’est parce que certaines banques limitent la durée d’emprunt à 15 ans quand il s’agit d’un investissement locatif et également que certaines personnes vont préférer, par exemple, avoir du 15 ans plutôt que du 20 ans par rapport à notamment le coût du crédit qui sera moindre. D’autres personnes vont préférer 20 ans, parce qu’on va aller sur une mensualité un peu moins importante, etc. Il y a plusieurs notions au titre de la stratégie d’investissement qu’on va avoir et qui vous est propre qui vont déterminer la durée d’emprunt.

Donc au final, on est sur un couple qui va pouvoir emprunter jusqu’à 480 000 euros sans trop de difficultés. Et en plus, dans le calcul que je viens de faire, je vais revenir sur le précédent, je n’ai pas pris en considération de revenus fonciers futurs. Je suis restée sur une hypothèse dans laquelle je n’ai pas de revenus fonciers futurs supplémentaires, alors j’aurais très bien pu les prendre en considération, ce qui aurait augmenté d’autant plus ma mensualité d’emprunt et donc le montant que j’aurais pu emprunter également. C’est un élément un peu plus spécifique, mais je voulais quand même attirer votre attention là-dessus. Donc finalement, la question que l’on va se poser, c’est quel est l’apport également qu’il nous faut pour pouvoir réaliser un projet ? Finalement, on aurait pu se baser sur un exemple à 300 ou 400 000 euros, puisqu’on voit qu’il y a une possibilité pour ça. Là, sur ce couple-là, on est plutôt sur une volonté de réaliser un second investissement locatif dans un prix qui va rester un peu raisonnable à 250 000 euros.

Prenons l’exemple de l’acquisition d’un bien ancien sans travaux pour simplifier les choses d’un montant de 250 000 euros, 250 000 étant le prix d’acquisition hors frais, et la question qui va se poser, c’est quel est l’apport qu’il va falloir avoir pour pouvoir réaliser ce projet ?

Donc, on a pris deux scénarios. Le premier qui privilégie un effet de levier maximum puisque, comme vous le voyez, l’apport personnel est à 0. On est sur une banque qui veut bien financer à hauteur de 100%, c’est à dire à hauteur de 250 000 euros, et donc, ce qui va nous intéresser, c’est finalement en termes de frais annexes combien je vais devoir avoir ?

En général, vous prenez toujours à peu près 10%. Si on décompose tous les frais de notaire, frais de garantie sur l’ancien, une estimation ça sera à peu près 8,5%, ça peut varier selon la garantie mais en général, c’est autour de cet ordre-là. Par simplification, on n’a pas pris de frais d’agence, ni de meubles, mais effectivement ce sont des éléments qu’il faudra ajouter. Si vous avez notamment des frais d’agence à votre charge en tant que bénéficiaire ou des meubles à votre charge dans le cas de l’acquisition de LMNP et également, des frais de courtage, des frais de dossier de banque qui peuvent s’ajouter à tout cela. Et donc, dans ce cadre-là, on est sur une banque qui ne demande certes pas d’apport, mais va souhaiter avoir un collatéral de 10% avec un minimum de 20 000 euros, donc 25 000 euros à transférer sur votre compte. Dans les livres de la banque et pouvoir réaliser l’opération, ça vous fait un montant de 50 000 euros à avoir à disposition, donc finalement 25 000 qui sont vraiment à ajouter dans le projet au titre des frais annexes.

Deuxième cas de figure là, on est sur une banque qui va vous demander finalement un apport personnel, mais pas de contrepartie. Donc, on est sur les deux extrêmes. Bien sûr, il y a différents autres cas intermédiaires, mais on voulait vraiment montrer les deux cas extrêmes. On peut aussi avoir des banques qui demandent 10% d’apport, 10% de collatéral, là, on est vraiment sur une banque qui, finalement, ne va pas vous demander de collatéral, mais plutôt un apport de 20%.

Donc là, il faut avoir 75 000 euros à disposition pour accéder au service. Ce qui va être déterminant pour vous au-delà de ce schéma-là, et ce que l’histoire ne dit pas aujourd’hui, c’est finalement est-ce qu’on est sur une banque digitalisée ou non ? Quels sont les frais de gestion par la suite ? Ça, c’est vraiment des éléments qu’on reprend ensuite avec toutes les propositions bancaires, pour pouvoir vous aider à prendre votre décision et à savoir avec quelle banque, finalement, vous voulez poursuivre. Ce sont donc des éléments qui vont être assez importants pour la suite.

Du point de vue calendrier. Qu’est-ce que ça donne ? Ce sera notre dernière étape. On va dire pour vous permettre de visualiser un petit peu les différentes étapes. Tout d’abord, en général, on le voit à partir de quel moment on intervient parce qu’il faut savoir quel est le statut de votre projet. Si on est au démarrage, comme c’est le cas de la plupart d’entre vous aujourd’hui, il serait utile de pouvoir déjà calibrer le projet et savoir quel est le montant que vous pouvez viser auprès des banques françaises. Préparer le dossier de prêt, l’objectif étant d’avoir un dossier de qualité pour attirer le plus possible l’envie des banques françaises de pouvoir se positionner sur un projet à des conditions intéressantes. C’est vraiment ça le focus, en tout cas, en général d’un courtier, c’est de pouvoir présenter le dossier de la meilleure façon qui soit pour que quand ça arrive entre les mains de la personne qui va décider des conditions d’emprunt, que ce soit clair et limpide pour lui et qu’elle n’ait pas de questions supplémentaires à se poser.

Donc, on accorde une importance particulière pour cela à la préparation du dossier. Ensuite, une fois que vous avez une offre contresignée par le vendeur, que vous avez finalisé une négociation, que vous êtes en phase de signer prochainement, on peut démarrer la consultation bancaire même si le compromis n’est pas encore signé, mais au moins avec une offre contresignée par le vendeur. La consultation peut démarrer. Ensuite, vous recevez les propositions bancaires. Bien sûr, vous faites votre choix au niveau de la banque avec laquelle vous souhaitez poursuivre, il y a ensuite à un conseiller bancaire qui va prendre contact avec vous. En général, ça prend une à deux semaines, je ne l’ai pas dit plus haut pour l’étape numéro 3, mais également quand on consulte des banques on peut avoir un délai d’une à deux semaines, ce qui est assez rapide pour pouvoir obtenir des propositions. Donc là, une fois que le conseiller bancaire de la banque que vous avez choisie prend contact avec vous, vous démarrez les formalités d’ouverture de compte, de mise en place de l’assurance, soit avec eux, soit avec nous, ça dépend de ce qui a été négocié dans la proposition. Et donc, une fois que vous obtenez un certificat d’adhésion à l’assurance, la banque peut ensuite procéder à l’édition des offres de prêt. Là également, on est sur un délai légal à partir du moment où, soit vous accusez réception des offres de prêt, soit elles sont envoyées par la poste, évidemment, on préfère toujours la digitalisation, mais en tout cas, à partir du moment où vous les recevez, vous en accusez réception, il y a un délai de 10 jours à respecter minimum avant de pouvoir les retourner signées. Sinon, on recommence le délai légal depuis le début. On vous suit beaucoup, en tout cas sur ce point, et une fois que les offres sont signées, le notaire peut à ce moment-là demander l’appel de fonds et vous pouvez procéder à la signature de l’acte final.

Donc, voilà, qu’est ce qui est important là-dedans, c’est que dans le process en général, ça prend deux mois et demi, trois mois en moyenne. Attention à la clause suspensive, comme le disait Benjamin, surtout maintenant, on arrive sur des mois d’été, il faut savoir que on est quand même sur un délai qui peut être rallongé également. On parle de coordination aussi, on est souvent en contact avec des conseillers immobiliers ou alors des notaires. C’est rassurant pour eux de savoir qu’il y a un courtier qui travaille sur le dossier et qui a déjà donné son aval sur le dossier. Donc voilà, ça permet d’avoir cette vision d’ensemble. Benjamin, peut être que tu as quelque chose à ajouter à tout ça ?

Benjamin

J’attire juste votre attention sur le fait qu’il est vraiment très important, voire même primordial, de pouvoir préparer votre projet en amont et donc avant même que vous soyez en phase de recherche ou autre, juste de manière à ce qu’on puisse faire un point sur ce que vous pouvez faire et ce que vous ne pouvez pas faire et ce que vous souhaitez faire et ce que vous ne souhaitez pas faire. C’est vraiment extrêmement important pour qu’on puisse ensuite vous donner l’ensemble des éléments de réponse aux différentes questions que vous pouvez vous poser.

Puisque chaque cas est spécifique et qu’il faut donc pouvoir anticiper au maximum les éventuelles demandes et interrogations que la banque peut avoir ou que vous pourriez avoir. Donc voilà, c’est vraiment un point très important de pouvoir, autant que possible, essayer de préparer au mieux le projet immobilier pour pouvoir vraiment répondre au maximum en termes de qualitatif, à toutes les demandes.

Remi

Merci Benjamin et Marjorie.

Comme on a beaucoup de questions, je vais essayer de trier pour prendre celles qui se recoupent, et désolé, il y a des questions plus personnelles. Dans ce cas-là, je vous encourage à prendre rendez-vous directement et on vous répondra plus en détail. Notamment dans les questions un peu génériques que j’ai pu prendre, il y a une très bonne question sur les CDD : dans le cadre des revenus générés par des CDD, des contrats à durée déterminée à l’étranger, est-ce que les banques financent ce type de profil ?

Marjorie

Alors non, malheureusement. Effectivement, Benjamin a mentionné un point assez important qui en fait est un des premiers critères d’accès au crédit immobilier : c’est la stabilité professionnelle. Et malheureusement, quand on parle de CDD, la banque ne peut pas justifier justement de cette stabilité professionnelle.

On a eu le cas notamment en Chine, au Vietnam, qui sont deux pays dans lesquels on a souvent des CDD parce que les employeurs calent en général la durée des contrats sur la durée des visas. Donc, on a eu souvent le cas et jusqu’à avant COVID, on avait quelques solutions depuis le COVID, c’est beaucoup plus bloqué. Malheureusement, aujourd’hui, pour répondre simplement à la question, on n’a pas de solution pour les personnes en CDD. Ça peut évoluer, mais pour le coup, ce n’est pas le cas.

Remi

Autre question : pour une personne qui aurait déjà un bien en France, est-ce que ça pourrait être utilisé comme hypothèque et comme collatéral quelque part dans le dossier pour une nouvelle acquisition ou ça ne joue pas du tout ?

Benjamin

Ça peut servir, mais souvent quand on va prendre ce qu’on appelle une garantie déplacée, c’est à dire donc prendre une hypothèque sur le bien qui est libre de charges, ce qui sous-entend déjà que le bien appartient déjà en pleine propriété aux emprunteurs ou aux candidats à l’emprunt, et qu’on puisse lever une certaine dette avec certaines levées de la dette sur ce bien, avec certaines banques, ça peut le faire, mais souvent de manière très spécifique, ça va répondre plutôt à des personnes qui voudraient acheter un bien immobilier dans leur pays de résidence sans avoir à recourir aux emprunts locaux qui sont très généralement avec des taux d’emprunt nettement supérieurs à ce qu’on peut trouver en France. Voilà le cas spécifique sur lequel on peut trouver et qu’on peut mettre en place les deux types de garanties déplacées pour réaliser des investissements.

Remi

Il y a une autre question, cette fois plus opérationnelle. Dans ton schéma du process, tu indiques qu’il faut attendre d’avoir un accord de vente pour commencer les démarches de consultation des banques. Est-ce qu’il y a moyen d’avoir un pre-approval ? Est-ce que tu peux reprendre un peu ce passage en particulier ?

Marjorie

Oui, en effet, sur la consultation des banques, déjà premièrement, on peut demander une pré-consultation si on a un doute, ça se fait quand on fait ce métier. Pour ma part, ça fait cinq ans que je suis sur la partie expatriés non-résidents, si je vois dès le départ qu’il y a aucun souci, clairement, je n’ai jamais eu le cas d’un dossier que j’avais pré validé moi-même en tant que courtier et qui n’a pas abouti. Par contre, si j’ai le moindre doute, et ça peut être lié à une situation professionnelle où la personne par exemple est aux U.S.A., sur des entrepreneurs également, à un montant de travaux qui est plus important que prévu, ce qu’on fait une demande de pré validation auprès de la banque, et on explique le profil dans les détails de façon anonyme, pour voir, pour sonder le marché, tout simplement et pouvoir répondre clairement à la personne : est-ce que l’on a une chance ou pas ?

Remi

La question suivante, je peux même la prendre moi-même : êtes-vous transparent sur les banques que vous sollicitez pour pouvoir en solliciter d’autres complémentaires via un autre courtier. Véritablement, ce n’est pas le but du jeu. Il faut savoir que Marjorie et Benjamin, sont des courtiers rémunérés uniquement au succès quand vous finalisez avec eux. C ‘est énormément de travail en amont, ils vont solliciter un certain nombre de banques, vous avez vu toutes les étapes, ils vont vraiment monter un dossier pour vous.

L’objectif, c’est bien évidemment avant de lancer avec un courtier, de comparer, discuter avec eux et finalement leur faire confiance. Et s’il s’avère que si vous changez d’objectif, par exemple, vous arrêtez votre projet, ce qui peut arriver, vous repoussez votre projet, ça peut arriver finalement vous avez aussi sollicité votre banque qui vous répond et vous pensez que vous allez faire affaire avec votre banque, au contraire, il faut les prévenir le plus tôt possible, pour éviter qu’ils continuent à travailler sur votre dossier « pour rien », mais surtout qu’ils puissent prendre du temps pour travailler sur des dossiers qui nécessitent leur attention, pour d’autre membres de la Communauté Immoneos par exemple.

Benjamin

Alors oui, on est extrêmement transparents avec les banques qu’on va contacter. Et bien évidemment, on va faire cet exercice de transparence immédiatement, mais on a dit qu’on avait 70 partenaires en France, on ne sollicite jamais 70 partenaires pour une demande de financement. On va d’abord faire le choix des établissements qu’on va solliciter en fonction du cahier des charges que vous avez fixé. Entre ce que vous souhaitez faire et ce que vous ne souhaitez pas faire ; et ce que vous pouvez faire et ce que vous ne pouvez pas faire. Après, on aura toute la transparence avec vous en fonction des banques qui ont été sollicitées. Et comme le disait Remi, la transparence doit être des deux côtés pour qu’on ait un travail avec la meilleure efficience possible, de manière à que si vous avez une offre de votre banque qui est de très grande qualité, on vous dira très rapidement s’il est judicieux et pertinent d’accepter cette offre immédiatement.

Remi

Beaucoup, beaucoup de questions, excusez-moi si on en passe. On y reviendra avec des réponses directement dans le replay sur le site web. Une précision sur les CDD : s’il y a un couple qui a un CDD et un CDI, est-ce que c’est bien du coup, uniquement les revenus du CDI qui sont pris en compte, mais pas les revenus CDD ? Est-ce que tu confirmes Marjorie ?

Marjorie

Ça dépend des banques. C’est vraiment du cas par cas. Dans ces cas-là, il y a certaines banques qui vont pour un CDD « couplé avec un CDI », prendre éventuellement les revenus du CDD de façon pondérée. C’est du cas par cas. Ça dépend de l’ancienneté. Ça dépend si c’est un CDD renouvelé. Ça dépend de la situation de la personne qui a le CDI, est-ce qu’elle est suffisante pour atteindre un certain niveau d’endettement ?

Remi

Donc ça vaut le coup de consulter son cas personnel dans ce cas-là, pour voir ce qu’il sera possible de faire, ça c’est intéressant.

Question : Est ce qu’il y a une différence pour les non-résidents européens et non-européens dans l’obtention d’un tel prêt ?

Benjamin

Non, pour être tout tout à fait clair là-dessus, les seuls pays pour lesquels ce n’est pas difficile, mais impossible, ce sont les pays blacklistés par les banques, qui font partie des listes grises ou des listes noires qui ne sont pas consultables. C’est pour ça qu’en fonction de votre pays de résidence, il est important de pouvoir nous solliciter en amont pour qu’on puisse vous dire, d’après notre expérience, si vous êtes dans une zone dite sensible ou pas, mais sinon il n’y a pas de différence entre l’Union européenne et de l’Asie-Pacifique.

Marjorie

Il peut y avoir une différence sur certaines banques qui privilégient le créneau Asie-Pacifique, d’autres non, et puis sur les pays blacklistés, encore une fois, ça peut être du cas par cas. Parce que récemment, on a obtenu, par exemple, une proposition de la part d’une banque pour une personne résidente dans un pays blacklisté tout simplement parce qu’il y avait un contrat d’expatrié français avec la possibilité de faire domicilier ses salaires. Donc, encore une fois, ça dépend du profil. En contrat local ça ne serait pas passé, en contrat d’expat avec possibilité de transfert de salaire et possibilité de refaire un contrat dans deux ans, c’est passé.

Remi

D’autres questions : Si le projet est dans un an, est-ce qu’il faut vous contacter dès maintenant, ou est ce qu’il vaut mieux attendre ?

Marjorie

Moi, je suis toujours de l’école de préparer le plus en amont possible et ça permet aussi de pouvoir évoluer ensemble sur les recherches, déterminer le budget, vous informer aussi de façon régulière. Enfin, un suivi mensuel bimensuel ou alors, quand vous le voulez tout simplement, pour suivre ensemble les étapes du projet. Et puis, bien évidemment, préparer le dossier parce que tout ce qu’on se dit au téléphone ou alors en remplissant un fichier pour calculer l’endettement, eh bien ensuite, faut le vérifier sur des justificatifs. On peut préparer tout ça en amont pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

Remi

Donc, effectivement, il vaut mieux préparer comme ça on part avec son enveloppe. Après, je confirme aussi qu’il est toujours mieux quand vous contactez un chasseur pour faire une recherche, justement d’avoir préparé en amont votre financement, parce que généralement la chasse peut prendre un certain temps pour trouver le chasseur, vous mettre d’accord avec le chasseur sur les critères, qu’il vous trouve des biens. Une chose est sûre, c’est que la décision il faut très souvent la prendre rapidement. Le marché immobilier en France reste tendu, je crois qu’en 2020 ça a été, en termes de transactions, le plus grand nombre de transactions en France. Il faut toujours se positionner rapidement et c’est important d’avoir préparé en amont pour pouvoir être assuré et être serein sur le fait que par rapport à son budget, son financement, cette offre pourra passer. Voilà donc toujours préparer son financement en amont. Il faudra se positionner rapidement.

Une question très précise : est-ce que les banques prêtent pour financer des biens location de courte durée de type Airbnb ?

Benjamin

Alors oui, elles prêtent en soi, mais en fait, elles demandent toujours des estimations de revenus locatifs pour une location dite classique. Tout ce qui va être activité saisonnière n’est pas pris en compte dans les revenus fonciers.

Remi

D’accord.

Être détaché contrat français + addendum au contrat dans le pays d’accueil, est-ce que c’est intéressant ou ça ne change rien ?

Marjorie

Alors oui, c’est intéressant si domiciliation des salaires en France il peut y avoir. Après, ce n’est pas « inintéressant », si ce n’est pas le cas ça sera considéré comme un contrat local. Du point de vue de la banque, j’entends, la vraie différence qui permet de négocier vraiment à la baisse, c’est la domiciliation des salaires.

Remi

D’accord, je vais juste prendre deux dernières questions qui sont liées aux banques. Et après, merci pour toutes vos autres questions, on y répondra par écrit.

Vraiment lié aux banques, Marjorie tu faisais référence à des banques traditionnelles et des banques en ligne, aux banques digitales. Est-ce qu’aujourd’hui, on voit une différence dans leur offre de prêt depuis l’étranger ? Est-ce qu’il y a des éléments qu’il faut avoir en tête pour choisir l’une ou l’autre ?

Marjorie

Alors, je pense que c’est un ensemble qui est à voir quand on a la possibilité d’avoir une banque en ligne. Les banques en ligne en général, ne financent pas les non-résidents. C’est plutôt les banques qui sont très matures sur la notion de gestion de clients à distance et qui sont digitalisées, donc qui vont permettre, par exemple, la signature des offres de prêt via leur extranet. Donc ça, c’est super pratique. Et souvent, quand on a deux offres à peu près équivalentes entre deux banques, dont l’une qui fait tout par courrier, avec une charge administrative un peu lourde pour l’emprunteur et l’autre banque qui fait tout très facilement, de façon digitalisée, bien sûr, on préfère en tant que non-résident le digital. Ce n’est pas le seul critère qui doit être apprécié, il y en a pleins d’autres, mais ça peut être un critère assez déterminant, en tout cas pour la population expatriée.

Remi

C’est clair. Une dernière question vraiment tactique : pour quelqu’un qui n’a pas de compte bancaire en France, est-ce qu’il vaut mieux ouvrir son compte bancaire et après faire une recherche de prêt, ou chercher son prêt et en profiter pour ouvrir son compte au moment de l’obtention du prêt ?

Benjamin

Ça va dépendre des établissements bancaires. Certaines banques vont demander qu’il y ait au moins un compte qui soit encore ouvert dans l’Espace Économique Européen, d’autres pour lesquelles ça n’a aucune incidence que vous n’ayez pas de compte bancaire en France. De manière très pratico-pratique, c’est un peu plus compliqué, ne serait-ce qu’en tant que non-résident de pouvoir ouvrir un compte en France. Je reprends l’exemple des banques en ligne, il faut bien faire le distinguo quand on parle de banques en ligne et les banques à distance, ce n’est pas le même type d’établissement.

Aujourd’hui, les banques en ligne, je crois que de mémoire qu’il n’y a BforBank qui accepte d’ouvrir des comptes pour les non-résidents. Tout ce qui est Boursorama, ING, etc., n’acceptent pas de travailler avec les non-résidents.

Remi

Super merci Marjorie et Benjamin, vous avez été très complets sur le financement des non-résidents , d’autant plus qu’on avait des questions très intéressantes.

Un replay sera disponible dans quelques jours directement sur www.immoneos.fr . On tâchera de répondre à d’autres questions. Et bien sûr, si vous voulez contacter Marjorie et Benjamin sur www.immoneos.fr , vous avez le bouton « contacter un courtier », vous faites une demande, vous avez une section pour décrire votre question précise, votre cas particulier, votre cas personnel. Comme ça, Benjamin et Marjorie pourront vous contacter et vous pourrez les joindre afin d’étudier votre cas personnel de financement des non-résidents.

Voilà encore merci beaucoup. On attend vos autres questions sur le financement des non-résidents  directement dans le groupe Facebook Immoneos et d’ici-la, je vous souhaite une bonne soirée, une bonne journée, et je vous dis à tres bientôt, la prochaine fois, ça sera sur Marseille.

Merci à tous.

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