Comment maximiser sa capacité d’endettement quand on est expatrié non-résident

Vous êtes non-résident et souhaitez financer l’achat d’un bien immobilier en France, la question de votre capacité d’endettement va rapidement se poser : Comment est-elle calculée ? Quelles sont les spécificités pour vous en tant qu’expatrié ? Nous vous apportons des éléments de réponses dans le contexte actuel, ainsi que des solutions pour maximiser votre pouvoir d’achat immobilier, car investir en empruntant permet d’augmenter son effet de levier et donc sa rentabilité.

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Qu’est ce que la capacité d’endettement non-résident ? Comment la calculer?

 

Votre capacité d’endettement va définir le montant maximum du prêt que vous pourrez obtenir de la part d’un établissement bancaire en fonction de vos revenus et de vos charges. 

En évaluant votre capacité d’endettement, l’établissement de prêt , banque ou courtier, va déterminer le montant maximum des mensualités que vous pouvez raisonnablement rembourser et fixer la durée de votre emprunt.

Les éléments pris en compte dans le calcul de votre capacité d’emprunt sont :

  • Vos revenus (salaire net, revenus fonciers, pensions)
  • Vos charges (mensualités de crédits en cours, montant du loyer, arriérés d’impôts ou de charges, pensions versées à des tiers)

Le calcul du taux d’endettement se base sur une formule simple:  Charges / Revenus x 100 

Les banques s’accordent sur un taux d’endettement n’excédant pas 33%. Il est à noter qu’aucune loi ne vient fixer ce pourcentage maximum de taux d’endettement, mais la Cour de cassation a confirmé cette règle d’usage des 33 % dans un arrêt de 2018
Par exemple : si vous avez un revenu mensuel net de 5400 euros, avec un pourcentage d’environ 33%, le montant de vos crédits (en cours ou à venir) ne doit pas dépasser 1800 euros.

 

À savoir:

  • Ce taux d’endettement plafonné informellement à 33% par les établissements de prêt, représente la limite pour ne pas être considéré comme à risque de défaut de paiement. En effet, le reste à vivre doit être suffisant pour permettre à l’emprunteur de pouvoir payer ses dépenses courantes sans se mettre en danger de ne pas pouvoir honorer son crédit. 
  • Ce seuil peut être revu à la hausse en fonction de votre niveau de revenu, de votre apport personnel, de votre profil bancaire ou de votre projet immobilier. Il est bien évident que si vos revenus sont très importants, ce seuil peut être revu à la hausse.
  • Un rachat de crédit peut être une solution si votre taux d’endettement est trop élevé. En regroupant vos crédits, vous pourrez étaler vos remboursements et avoir accès à un emprunt plus important. 
  • Lisez notre articles sur les conseils pour bien investir, ou cet article sur le premier investissement.

 

Quelles sont les spécificités de la capacité d’endettement des expatriés non-résidents ?

 

Vous devez savoir qu’en France, les banques ne dégagent qu’une faible marge sur le crédit immobilier. C’est un produit d’appel leur permettant d’initier des relations avec de nouveaux clients ou de consolider les liens avec leurs clients existants. Dans tous les cas, avec la perspective de les étendre à d’autres produits plus rémunérateurs, ce qui sera plus difficile avec un expatrié. Votre potentiel commercial en tant que non-résident est donc plus faible que celui des résidents et le crédit vous est souvent proposé à un taux plus élevé.

Une autre spécificité est la difficulté pour les banques d’évaluer votre situation. Vous gagnez certainement plus qu’en France, mais votre situation professionnelle est-elle stable ? Mesurer ce risque et envisager votre solvabilité en cas de retour en France est complexe.

À savoir :

  • Moins rentables, plus difficiles à appréhender, les établissements bancaires ne considèrent pas les non-résidents comme une clientèle prioritaire. 
  • Les trois ou quatre banques en France qui proposent des prêts immobiliers aux expatriés ne peuvent faire face. Submergées, elles ne traitent pas les demandes directement et préfèrent travailler avec des courtiers immobiliers qui préparent les dossiers finement pour étude.

Pour obtenir les contacts d’un courtier spécialisé dans le financement des français résidant à l’étranger visitez notre page : https://immoneos.fr/courtier-de-confiance

Pour le financement des non-résidents, les critères d’attribution des prêts se durcissent donc; les critères sont plus contraignants que pour les résidents avec 20%, voire 30% d’apport minimum requis, surtout si vous êtes dans une nouvelle relation bancaire.

 

Qu’est ce qui a changé pour la capacité d’endettement non-résident avec le COVID ?

 

Les refus d’attribution de prêts ont doublé par rapport à 2019, en raison notamment: 

  • du durcissement des conditions d’application des recommandations du haut Conseil de Stabilité Financière qui limitent le taux d’endettement à 33% et la durée maximum des prêts à 25 ans,
  • du spectre d’une récession économique mondiale qui pousse les banques à plus de prudence

Pour les expatriés :

  • Les banques ne prennent plus forcément en compte la totalité des rémunérations des non-résidents et expatriés afin d’anticiper les pertes de revenus à venir lors du retour en France.
  • Certaines banques ne tiennent plus compte des bonus perçus par les clients dans le calcul de l’endettement, d’autres ont décidé de pondérer les bonus à 50%.
  • Ces nouvelles méthodes de calcul cumulées aux restrictions du Haut Conseil de Stabilité Financière en termes d’endettement affaiblissent la capacité d’emprunt des expatriés non-résidents.

 

Comment améliorer sa capacité d’endettement non-résident?

 

Dans ce contexte, vous allez logiquement chercher à maximiser votre potentiel à l’emprunt, pour avoir un budget plus important et faire un meilleur investissement ou pour paraitre plus solvable.

Vous n’avez pas forcement le profil idéal pour les banques, à savoir un revenu mensuel (seul ou en couple) supérieur à 5000 euros, sans crédit et avec 20 à 30% d’apport. Cependant, des solutions existent pour maximiser votre capacité d’endettement non-résident :

  • Vous pouvez accroître votre apport personnel par exemple avec l’aide de votre famille
  • Solder vos crédits en cours
  • Regrouper vos crédits si vous en avez plusieurs, afin de réduire le montant des mensualités
  • Vous orienter vers une banque qui accepte un taux d’endettement supérieur à 33%
  • Choisir un crédit à mensualités progressives
  • Opter pour un crédit hypothécaire si vous possédez déjà un bien

 

Avant de lancer votre projet immobilier et contacter un courtier ou votre banque, il est donc nécessaire de faire une étude précise de son patrimoine, de vos revenus et charges afin de calculer votre capacité d’endettement non-résident. N’hésitez pas à rejoindre la Communauté des expats investisseurs sur Facebook. pour échanger avec d’autres membres expatriés. Dans le baromètre de l’investissement locatif des non-résidents, et le baromêtre des taux obtenus par les membres de la communauté, vous trouverez touts les ressources nécessaires à votre projet. Pensez aussi à réduire au maximum vos frais d’assurance de prêt. Et faites nous part de vos retours dans les commentaires ci-dessous ou sur Facebook.

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