[VIDEO] Fiscalité LMNP LMP non-résidents 2020, évolution loi de finance 2020

Voici le replay de notre deuxième conférence fiscalité LMNP LMP 2020 non-résidents Immoneos du 26 Novembre 2020.

A noter que cette conférence fiscalité LMNP LMP 2020 fait suite à notre conférence Ficalité LMNP LMP non-résidents de Septembre 2020. Si vous êtes novices reportez vous à la conférence de Septembre; si vous souhaitez aller plus loin sur le sujet LMP/LMNP non-résident voici le replay de cette seconde conférence ou est abordée notamment la nouvelle loi de Finance 2020 qui va faire basculer automatiquement de nombreux expatriés en LMP, et donc potentiellement les soumettre aux charges sociales .

Transcript de le Conférence fiscalité LMNP LMP 2020

Encore merci pour votre présence aujourd’hui sur le sujet fiscalité LMNP LMP 2020
Le groupe Immoneos est très actif, c’est d’abord grâce à vous, grâce aux très bonnes discussions que vous avez et toutes vos contributions, donc merci encore et continuez.
Le groupe est jeune, donc on cherche toujours à s’améliorer David et moi. Donc toutes les suggestions que vous pourriez avoir sur soit des sujets, soit sur le mode de traitement avec Immoneos, n’hésitez pas à les partager soit directement dans le chat ici aujourd’hui, soit par email après coup.
Aujourd’hui on a eu 150 inscriptions sur les deux sessions, donc une pour l’Asie et l’Europe, et une autre plus pour la partie Europe et Amérique pour gérer différents fuseaux horaires. C’est vraiment intéressant quand on fait le tour d’horizon de voir qu’il y a des personnes aussi bien de Singapour, de Hong Kong, du Japon, de la Malaisie mais aussi de Suisse, de Doubaï, du Koweït, du Qatar, d’Arabie Saoudite pour la partie Est du globe qui sont inscrites. Et en Europe : d’Angleterre, d’Allemagne, de Belgique également, et aussi de Suède. C’est grâce à toutes vos expériences, à ce côté vraiment global, que les discussions sont vraiment intéressantes, donc merci encore. N’hésitez pas à forwarder et à inviter vos amis expatriés dans vos pays à rejoindre le groupe. Plus on sera nombreux, plus les échanges seront constructifs.

Pour la présenter rapidement, Aurélie est directrice au sein du cabinet d’expertise comptable Amarris Immo, qui est dédié aux investisseurs immobiliers. Elle est notamment experte des sujets LMNP et LMP et d’autres sujets dont les vidéos sont en ligne.
Aujourd’hui la conférence va être en deux parties : 30 minutes de présentation où on va laisser Aurélie dérouler sa présentation et 30 minutes de questions/réponses sur le sujet fiscalité LMNP LMP 2020.
Vous avez été nombreux d’ores et déjà à poser des questions fiscalité LMNP LMP 2020 en amont qui ont toutes été transmises à Aurélie pour qu’elle puisse les traiter au mieux dans sa présentation. Mais vous pouvez utiliser le chat pendant la présentation pour poser vos questions et bien sûr après, pendant les questions/réponses fiscalité LMNP LMP 2020.Voilà, Aurélie c’est à toi.

Fiscalité LMNP LMNP 2020

Aurélie :
Merci Remi pour cette introduction.
Bonjour à tous ! Alors on va aborder aujourd’hui la location meublée (fiscalité LMNP LMP 2020) avec un focus spécial effectivement, puisqu’on a une population de non-résidents qui nous écoute aujourd’hui, c’est la communauté Immoneos, donc c’est avec plaisir. J’espère qu’on va pouvoir répondre à toutes vos questions après cette brève présentation. Sachant que comme on est sur des sujets de fiscalité avec des particularités, parfois ça peut nécessiter quelques temps de recherches. Donc j’espère pouvoir répondre à toutes vos questions après, mais si toutefois je n’avais pas la réponse spontanément, je prendrai le soin de faire la recherche nécessaire et de vous l’apporter et de la transmettre à Remi.
Alors rapidement, très brièvement je vous présente Amarris Immo qui est un cabinet d’expertise comptable dédié aux investisseurs immobiliers. Aujourd’hui on a plus de 7000 clients qui sont présents dans le monde entier, pour gérer à peu près 10 000 lots sur tout le territoire national. Sur la partie investissement, on a une cartographie de nos clients qui n’est pas tout à fait à jour parce qu’évidemment on accompagne de plus en plus d’expatriés. On accompagne surtout des clients qui ont fait de la location, enfin qui sont loueurs en meublé puisqu’il y a une notion d’accompagnement, de bilan comptable à télétransmettre à l’administration fiscale qu’on ne retrouve pas chez les propriétaires bailleurs en revenus fonciers. Cela n’empêche que nous en accompagnons également, surtout des personnes qui ont fait des investissements et qui sont résidents fiscaux français ; dans le cadre de réduction d’impôt type Pinel, ce que vous ne connaissez pas vu votre situation, mais pour sécuriser la réduction d’impôt. Et on a exactement le même cas dans le cadre de monuments historiques, mais on a aussi des propriétaires qui font du déficit foncier que nous accompagnons, pour là encore sécuriser leur déclaration d’impôts. Comme nous sommes un cabinet pluridisciplinaire qui accompagne ces sujets d’immobilier, nous avons un volet juridique qui peut vous permettre de constituer des sociétés et de faire la gestion comptable de ces sociétés. Alors, on a plutôt des sociétés civiles immobilières ou des SARL de famille au regard de l’activité qui est à y loger.
Voilà pour la présentation plutôt sommaire du cabinet. On va passer sur la thématique qui nous rassemble aujourd’hui qui est l’investissement en location meublée pour les non-résidents. Cette présentation va traiter uniquement de la location meublée destinée à l’habitation. En 30 minutes nous n’avons pas le temps d’aborder tous les sujets puisque la location meublée peut paraitre être un sujet très simple, mais il y a énormément de spécificités et encore plus quand vous faites de la location saisonnière. Donc on va rapidement parler de la location meublée et de ses démarches, la fiscalité du LMNP et du LMP et différents points sur les questions que Remi a recensées et qu’il a pu me transmettre. Je sais que vous nous attendez surtout sur les sujets du LMNP et du LMP donc j’ai bien travaillé cette partie pour pouvoir vous répondre au mieux.
Petit rappel pour contextualiser le sujet : la location meublée c’est tout simplement la réunion de deux éléments : un élément intentionnel et un élément matériel. Soit un bail et le mobilier. On doit pouvoir fournir l’ensemble des éléments nécessaires à une habitation normale du logement. On a deux définitions : la définition de la loi du 6 juillet 1989 et une définition dans le BOFIP qui nous permet d’encadrer la définition de la location meublée.
Depuis la loi ALUR on a une liste du mobilier obligatoire, vous pouvez la voir ici. Elle comprend 11 éléments, c’est très peu. Tout dépend après de votre volonté : est-ce que vous souhaitez avoir une stratégie location meublée « plus plus » et à en tirer les meilleurs profits, c’est-à-dire d’avoir un loyer marché valorisé parce qu’au-delà du logement vous proposez des prestations complémentaires par cette fourniture de mobilier ; ou alors est-ce que vous souhaitez rentrer juste dans le schéma de la location meublée et auquel cas il suffit juste de respecter ces 11 éléments qui sont listés ci-après. Petite précision quand même, il suffit qu’un élément soit manquant pour que l’administration fiscale puisse remettre en cause votre statut de location meublée. Donc faites attention, on a beaucoup de clients qui nous consultent, qui échangent avec nous sur ces sujets et qui nous disent « eh bien moi, si mon locataire veut porter son lit du coup moi je retire le lit ». Eh bien non, vous ne pouvez pas puisque ça fait partie des éléments indispensables. C’est au locataire d’en faire son affaire personnelle. S’il veut utiliser son lit, il stocke celui que vous lui avez confié et vous le restitue à la sortie.
Petit rappel également concernant la législation : la loi ALUR a intégré la location meublée au 6 juillet 1989. Deux possibilités pour vous de louer : soit par le bail d’habitation avec une durée minimum d’un an, ce qui est très confortable pour les personnes notamment expatriées puisque si vous avez une volonté de reprise, vous avez cette faculté de pouvoir résilier de résilier en respectant un préavis de 3 mois pour reprendre votre logement. La durée du bail est réduite à 9 mois si vous avez une population d’étudiants et aujourd’hui on est sur un contrat type.
La loi ELAN en 2018 a également intégré un nouveau bail qui est le bail mobilité qui permet de louer un logement destiné à une résidence principale sur une durée de 1 à 10 mois, mais elle concerne une population bien spécifique d’occupants : des personnes en mutation ou en formation professionnelle qui sont bien une population locative mobile.
Comment louer en meublé ? Deux questions qui nous sont régulièrement posées et sur lesquelles je souhaite insister. Est-ce que j’ai besoin d’une autorisation pour louer en meublé ?
Alors dans la plupart des cas non, sauf si on est dans des territoires où il y a une quote-part d’habitats indignes très importante, ça peut être le cas notamment à Marseille ou certains secteurs d’autres villes. Pour le savoir, il suffit de se rapprocher de la mairie du lieu de situation de l’immeuble. Elle vous indiquera s’il y a une démarche de déclaration locative ou une demande d’autorisation à réaliser au préalable. Cette autorisation, elle n’est pas liée à l’activité de location meublée, elle liée à l’activité de location tout court. Que ça soit un logement nu ou un logement meublé, vous devez juste vérifier qu’on n’ait pas ses démarches à réaliser préalablement.
Ensuite, est-ce que le syndic de copropriété peut m’interdire la location meublée ?
Parfois vous pouvez voir dans certains règlements de copropriété une clause d’habitation bourgeoise et parfois une exclusion sur la location meublée. La location meublée évoquée dans ce type de règlements fait référence à la location saisonnière. L’objectif étant de préserver la quiétude des occupants. Évidemment, que vous en tant que propriétaire bailleur, vous avez la faculté d’apporter les éléments de confort que vous souhaitez à votre locataire. Ça n’entraine en aucun cas un changement d’usage, donc ça ne génère aucun trouble de jouissance pour la copropriété. Voilà rapidement pour l’activité en tant que telle. En tant que propriétaire bailleur, si vous vous orientez vers la location meublée, vous devez le faire plutôt en nom propre. Je dirais que les sociétés, les structures type personnalités morales, n’ont pas ou peu de place sur la location meublée parce que bien souvent elles en font perdre tous les intérêts ou tous les bénéfices. La SCI n’a pas vocation à héberger de la location meublée sauf si ça représente moins de 10% du chiffre d’affaire de la SCI. La SCI, si elle fait de la location meublée et que ça représente plus de 10%, elle va basculer sur l’impôt sur les sociétés et ce n’est peut-être pas l’objectif recherché. Donc, si vous détenez un bien en SCI et que vous en faites de la location meublée eh bien dans ce cas-là il y a deux options possibles pour vous :
Soit vous modifiez votre personnalité morale en SARL de famille à condition que tous les associés soient des associés de la même famille évidemment, et là vous conservez tous les avantages du LMNP ou du LMP,
Soit vous faites un bail qui autorise la sous-location en location meublée de sorte à ce que vous puissiez réaliser cette activité sans remettre en cause la fiscalité.
Voilà sur ce sujet. On va rapidement revoir les démarches concernant les étapes du loueur en meublé. Comme vous le savez, vous avez obligatoirement une inscription à réaliser via un formulaire POi soit un formulaire FCMB. Je précise ce point-ci, le FCMB est réservé pour les indivisions. Ça veut donc dire que si vous détenez votre bien en indivision, vous n’avez aucune option pour le MICRO BIC possible. Vous êtes obligatoirement au régime REEL. Sur le régime du MICRO BIC vous êtes limité à un chiffre d’affaire à 72 500€ ou 176 200€ uniquement si vous êtes en location meublée classée. Ce n’est pas le cas autrement et vous bénéficiez d’un abattement de 50% ou 29% si vous êtes sur du meublé classé. Le régime REEL, c’est une option qui est à formuler. Vous pouvez la formuler chaque année avant le 1ier février. Pour les personnes qui dépasseraient cette date on a toujours la possibilité de faire une demande auprès de l’administration fiscale. Sachez que les demandes qui sont formulées sont plutôt reçues favorablement. Ensuite, vous êtes de plein droit au régime réel pour les indivisions et en cas de dépassement de seuil.
Autre point qui peut être intéressant pour vous, surtout pour les propriétaires qui ont un résultat fiscal bénéficiaire, c’est l’adhésion à un centre de gestion agréé. Le CGA est un organisme, bras droit de l’administration fiscale en quelque sorte, qui vous permet d’éviter la majoration de votre résultat. Comme on l’a dans cet exemple-ci, j’ai pris sur une tranche marginale à 20%, c’est la tranche marginale des expatriés dès lors qu’ils ont un résultat inférieur à 27 000 et quelques euros. Clairement premier cas, j’ai un CGA donc j’ai une imposition qui sera de 1302€. Je n’ai pas de CGA, mon imposition va être gapée puisque ma base taxable va être majorée de 25€. Dans cet exemple-ci, on a un delta de 300€. Voilà l’intérêt du CGA pour vous.

Rappel maintenant sur le sujet de la location meublée non professionnelle ou professionnelle. Parce que là on a parlé de la location meublée en tant que telle, les démarches qui désormais se font uniquement sur les formulaires qu’on déclare puisque depuis février 2018, nous n’avons plus l’obligation de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés. Voir même auparavant on pouvait déjà tenter de s’inscrire et avoir un refus mais le refus valait l’inscription, mais aujourd’hui on ne peut plus s’inscrire puisqu’on serait rejeté de facto. Ce qui veut donc dire que pour faire de la location meublée professionnelle, il faut répondre à deux critères :
Un critère de recettes c’est à dire avoir au moins 23 000€ de revenus TTC puisque dans la plupart des cas pour vous vous êtes sur une activité TTC et HT si on était sur une activité de location meublée assujettie à la TVA.
Les recettes, pour la condition et pour être reconnu LMP, il faut que les recettes (le chiffre d’affaire généré par l’activité de location meublée) soient supérieures aux autres revenus nets d’activité. Ce qui veut donc dire qu’on va prendre en compte l’ensemble des revenus déclarés en France et on va les comparer à ce chiffre d’affaire.
Dès lors que ces deux conditions ne sont pas réunies, vous êtes de facto LMNP. Je souligne donc qu’on peut tout à fait avoir 40 000€ de revenus locatifs et êtes LMNP à condition d’avoir d’autres revenus professionnels par ailleurs sur le territoire français et qu’ils soient supérieurs à ces montants-ci. Mais vous, vous concernant en tant qu’expatriés, vous êtes de facto en LMP si vous réalisez plus de 23 000€, parce que dans l’appréciation des revenus on prendra en compte uniquement les revenus professionnels imposés en France. Et donc, vos autres revenus ne sont pas pris en compte et vous êtes classés de facto sous le régime du LMP. Qu’est-ce que ça va changer pour vous ? Quelques petites nuances notamment concernant la notion des déficits. Un déficit en LMP va vous permettre de l’impacter sur un revenu global jusqu’à la sixième année, en l’occurrence normalement vous n’avez pas d’autre revenus sauf si vous avez des revenus fonciers auquel cas ça peut être intéressant pour vous, mais voilà un point de différenciation avec la LMNP.
Attention toutefois, dans les deux cas les amortissements ne peuvent pas concourir à la production d’un déficit donc il est relativement rare d’avoir un déficit en location meublée au sens large.
Ensuite, il va y avoir un impact sur la plus-value. La plus-value en LMNP c’est celle des particuliers et on va le voir sur un exemple pour que vous puissiez comprendre comment ça fonctionne. En LMP, vous êtes sous le régime de la plus-value des professionnels et là également on va étoffer par un exemple toute à l’heure afin que vous puissiez en voir les conséquences. Ça veut donc dire qu’en LMNP j’ai des sujets d’exonération et en LMP également.
Cotisations sociales : alors quand on est en LMNP on n’est pas assujetti aux cotisations sociales sauf si à l’intérieur de son activité on a une activité de location saisonnière dont le chiffre d’affaire est supérieur à 23 000€. Sur la partie LMP, depuis la non-inscription au Registre du Commerce et des Sociétés, il n’y avait donc plus de cotisations sociales qui étaient appelées pour ces LMP. Seulement le projet de loi de finance de la Sécurité Sociale prévoit le retour des cotisations sociales pour les LMP. Nous attendons seulement le vote de cette loi et la publication du décret pour vous indiquer dans quel cadre et comment ça va fonctionner, mais il est donc probable que dès 2020, vous ayez des cotisations sociales qui soient appelées pour cette activité.
Concernant l’Impôt sur la Fortune Immobilière, vos biens en location meublée rentrent dans l’assiette taxable de l’IFI s’ils sont en LMNP automatiquement. S’ils sont en LMP, ils ne rentreraient pas dans l’assiette taxable de l’IFI à condition d’avoir un résultat d’activité positif et que cette activité soit votre activité principale.
Particularité concernant la LMP et l’IFI, ce qui sera peut-être votre cas plus tard, mais on ne rend pas en compte les retraites. Ce qui veut donc dire qu’on compare vos revenus générés par cette activité de location meublée, sans prendre en compte les retraites perçues sur le territoire français. Ce qui veut donc dire que si vous avez un résultat d’activité positif, on considèrera de facto que cette activité est votre activité principale et qu’on n’a pas d’imposition au titre de l’IFI.
Attention précision sur l’IFI quand même, si vous avez une autre activité salariée par ailleurs, une autre profession à temps plein ce qui est votre cas à vous en étant expatriés, eh bien l’administration fiscale ne vous reconnaitrait pas comme une activité principale. Je pense que ça nécessiterait un rescrit fiscal pour avoir une position définitive en fonction de chaque cas pour vos situations, vous en tant qu’expatriés.
Les cotisations sociales, je viens de l’évoquer, je le rappelle rapidement, ça veut aussi donc dire que pour les personnes qui ont un résultat positif et qui seraient taxées aujourd’hui dans la catégorie LMP, se voient avoir des prélèvements sociaux à hauteur de 17.2%. Dès que les dates d’entrée en vigueur des cotisations sociales vont être connues et que le décret va préciser les modalités, vous n’aurez plus ces prélèvements sociaux à hauteur de 17.2%, vous aurez le remplacement des cotisations sociales de l’autre côté.
Alors que couvre cette couverture sociale et ces cotisations ? Parce que vous allez avoir des cotisations à minimum de 1200€, grosso modo on est entre 1000 et 1200€, tout en sachant que vous avez ensuite un résultat d’activité de location meublée qui est très souvent à zéro mais si vous avez un résultat positif eh bien vous aurez une variation à hauteur de 41%. C’est-à-dire que vous avez un résultat de 1000€ par exemple dans votre activité de location meublée, vous serez taxé à 41% sur ce résultat. Sauf que dans ce cadre-là on serait à 1200€, donc c’est le barème minimum qui s’appliquerait des 1200€. En revanche si vous avez 10 000€ de résultat taxable, vous auriez des cotisations sociales à hauteur de 4000€ plus ou moins par rapport à ce résultat.
Il y a deux règles pour cette affiliation, deux façons de concevoir la couverture et le coût. Tout d’abord sachez juste une chose, c’est que le code de la Sécurité Sociale applique des règles de territorialité et la règle ne sera pas la même si vous êtes dans un pays membre de l’Union Européenne ou si vous êtes dans un pays hors UE. Pour les personnes qui sont situées dans un pays membre de l’UE, les règles qui s’appliqueront seront celles de la majorité. C’est-à-dire que si on considère que vous avez une activité salariée par exemple en Espagne et que c’est bien votre activité principale, ce seront les cotisations sociales espagnoles qui prendront le pas sur le régime social français. Ça veut donc aussi dire qu’il y a une démarche à faire auprès de ce régime social espagnol pour faire connaitre ces revenus de source française et qu’une cotisation sociale sera appelée dans le pays. En revanche pour le reste des territoires, il est assez rare que dans les conventions internationales ce sujet soit abordé. En fait dans ces conventions on parle plutôt du traitement des prestations sociales mais rarement de l’affiliation. Ce qui veut donc dire que vous êtes dans la majeure partie des cas affilié de facto et qu’il n’y a pas de possibilité d’en être exonéré. Cette couverture sociale va vous permettre de valider, de bénéficier en tout cas, de la protection sociale du régime français, de la couverture sociale de la Sécurité Sociale française et également de valider des trimestres sous certains cas. Ça veut donc dire que pour pouvoir prétendre à la validation de trimestres il faut un minimum de résultat taxable de 4730€, ce qui correspond à 11.5% du plafond annuel de la Sécurité Sociale. Pour valider 4 trimestres, j’étais dans l’attente d’avoir le montant et malheureusement je ne peux pas vous le communiquer aujourd’hui. Peut-être que d’ici ce soir j’aurai l’information, mais j’avais un travail de recherche et je n’ai pas réussi à trouver les bases pour pouvoir valider 4 trimestres. Je devrais l’avoir rapidement et je le communiquerai à Remi ou David qui le transmettront à la communauté dès qu’on aura les informations.
Voilà pour la partie cotisations sociales.

Concernant la plus-value : le traitement de la plus-value c’est au moment de la vente dans la plupart des cas que ça va s’apprécier. Alors LMP ou LMNP, comment on va apprécier le statut déjà au moment de la vente ? Sachez que pour pouvoir traiter de cette fiscalité au moment de la session d’un bien, on va regarder votre situation l’année de la vente. Et si l’avis n’est pas tranché, imaginons qu’en 2020 l’année de la vente au mois de novembre, on ne sache pas si on est véritablement LMNP ou LMP parce qu’on pourrait par exemple fleurter avec le seuil des 23 000€, vous concernant, eh bien on peut se référer à la situation N-1 et régulariser l’année N sans avoir de majoration quelconque. Ça c’est une première chose. Ensuite, quelles sont les conséquences si j’arrête mon activité de location meublée et que je suis sous le régime de la LMNP ? Est-ce que j’ai un traitement plus-value ou autre sur cette année-ci ? Si vous arrêtez votre activité de LMNP pour reprendre votre bien ou le remettre en location vide par exemple, il n’y a aucun retraitement. Il y a seulement une petite démarche à réaliser auprès de l’administration fiscale où on doit lui transmettre dans les 30 jours un certificat où on indiquera qu’on arrête notre activité de location meublée via le formulaire Cerfa P2 P4 et en tant que loueur si vous êtes au régime réel, ce qui est le cas dans 90% des cas, eh bien on doit adresser un bilan de clôture dans les 60 jours.
La donne est un petit peu différente quand l’activité est en LMP. Effectivement si on sort le bien de l’activité de LMP, si on le sort de l’actif, on a un traitement de la plus-value qui va s’opérer.
Alors on va rentrer plus précisément sur le sujet de la plus-value et notamment on va reprendre le point de la plus-value en LMNP pour regarder quelles sont les règles qui s’appliquent. Vous savez qu’en LMNP on ne reprend pas en compte l’amortissement qui a été pratiqué. C’est important de bien le comprendre et on est dans les plus-values du particulier avec un abattement pour durée de détention. Ce qui veut donc dire, là on a fait un exemple : j’acheté mon bien 350 000€, j’ai une revente a 450 000€ eh bien j’ai une plus-value seulement à partir de 428 750€ puisqu’on va pouvoir appliquer un forfait qui intègre les travaux et les coûts d’acquisition à hauteur de 22.50%. Donc ici c’est ce montant-là qui a été calculé dans notre projection et on se rend compte que si je vends mon bien au bout de 5 ans eh bien j’ai une fiscalité quasiment à 7 700€ et plus je détiens mon bien longtemps, moins je suis imposé fiscalement. Ça veut donc dire aussi qu’au bout de 30 ans, je n’ai pas d’imposition sur cette vente.
En LMP c’est un peu différent. Il y a des conditions d’exercice déjà qui vont vous permettre de bénéficier d’une exonération de plus-value. Ça veut dire que si on vous reconnait une activité professionnelle au moins pendant 5 ans, et que votre chiffre d’affaire est inférieur à 90 000€, vous êtes exonéré. Si vous avez cette activité depuis plus de 5 ans et que votre chiffre d’affaire est entre 90 000 et 126 000€, là vous avez une exonération partielle. Et au-delà, vous n’êtes pas exonéré.
Comment ça se passe ? Sur une plus-value professionnelle, on va prendre le prix de session et le prix d’acquisition et on va intégrer les amortissements pratiqués. Dans ce schéma-là, si je détiens mon bien pendant plus de 5 ans, que j’ai un chiffre d’affaire inférieur à 90 000€, si j’ai une activité de LMP depuis plus de 5 ans, ce n’est pas la détention, c’est la notion d’activité et cette notion d’activité d’ailleurs elle peut être discontinue : on peut très bien avoir été LMP année 1, LMNP année 2, LMP année 3 et c’est le cumul de 5 années en activité LMP qui est important. Dans ce cadre-là je serai exonéré de la plus-value. Qu’il s’agisse des plus-values court terme qui sont en fonction des amortissements pratiqués ou plus-values long terme puisque je suis dans une projection en plus à 30 ans donc quoiqu’il se passe j’aurais eu une décote et j’aurais été exonérée mais là parce que de toutes façons les textes sont en ma faveur et je suis exonéré. Toutefois gardez à l’esprit que même si vous êtes exonéré de plus-value, vous avez un sujet de cotisations sociales en LMP. Surtout alors ici j’avais indiqué ceux qui sont inscrits au registre du Commerce et des Sociétés, puisque aujourd’hui c’est le contexte dans lequel on se parle. C’est-à-dire qu’au 26 novembre 2020 il n’y a pas forcement de cotisations sociales pour les personnes qui seraient LMP à ce jour, mais on sait que ça va changer. Donc je pars du principe qu’on est déjà placé dans le champs des cotisations sociales. Ça veut donc dire que vous allez avoir des cotisations à payer sur les amortissements qui ont été pratiqués, ça va être intégré sur votre plus-value de cession, ça va donc être calculé. Et vous allez avoir ici à hauteur de 41% eh bien, des frais. Ce qui veut donc dire que puisque vous êtes soumis à ces cotisations sociales ici, dans cet exemple précis, vous devriez ne pas payer de plus-value en revanche, des cotisations sociales à hauteur de 140 000€. Voilà l’exemple chiffré pour bien comprendre l’impact des cotisations sociales.
Alors ce qui est un peu compliqué sur la plus-value en LMP, c’est qu’on ne peut pas évoquer tous les cas d’espèce comme on aurait pu le faire pour l’exonération partielle, on pourra le faire au-delà etc., pour que vous puissiez voir comment ça se traite de manière plus précise mais je pense que ça serait même une thématique bien précise si on voulait rentrer en détails sur ce sujet.

Maintenant je m’attache à répondre aux autres points avec ce que vous nous avez posé comme questions, c’est notamment le sujet de la CFE. Alors la CFE c’est un vrai sujet sur lequel en plus il est difficile d’avoir une réponse aussi simple. D’abord, sachez qu’en tant que loueur, si vous avez un chiffre d’affaire inférieur à 5000€ comme loueur en location meublée vous n’êtes pas assujetti aux cotisations foncières des entreprises, vous êtes exonéré.
Ensuite, deuxième point, sachez que la CFE s’applique et est différente en fonction de la territorialité. De plus, c’est la collectivité locale qui est souveraine en matière d’application et parfois elle peut prévoir une exonération partielle, une exonération totale sur la CFE. Donc c’est assez difficile de vous apporter une réponse simple. Parfois on a aussi beaucoup d’erreurs sur les CFE, ce qui veut donc dire qu’on a dans une même rue, un loueur qui y est assujetti et un loueur qui n’y est pas assujetti. C’est un peu la problématique de la fiscalité locale. Sur la fiscalité locale, sachez juste à titre d’information, qu’on a une taxe sur trois qui est surimposée, une sur trois qui est sous-imposée et une sur trois qui est correctement imposée. Donc avec tout ça, vous comprenez que là encore, je ne peux pas vous donner d’éléments très très personnels. Mais concernant donc la CFE, pour revenir sur ce sujet, si vous êtes assujetti sachez que dans la plupart des cas vous êtes sur un assujettissement minimal qui serait de 216€ hors Paris où Paris décide d’avoir une exonération partielle donc le montant est de quasiment 80€. Cette CFE elle est aussi liée au chiffre d’affaire que vous allez générer et donc avec un plancher minimum qui va s’appliquer en fonction du chiffre d’affaire généré. Voilà ce que je peux vous dire sur la CFE. Sachez juste que normalement quand on a la CFE, on n’a donc pas de taxe d’habitation sauf si à côté vous avez la jouissance ou un usage privatif de ce bien et auquel cas vous avez bien le cumul. Normalement le fait d’avoir la CFE se substitue à la taxe d’habitation.
Alors petit rappel, on m’a posé la question : est-ce que je peux transformer une location nue en location meublée  à tout moment ? Oui, vous pouvez le faire à tout moment à condition de ne pas avoir eu un déficit foncier qui aurait impacté le revenu global français, ce qui ne peut pas être votre cas normalement vu votre situation et votre contexte d’expatriés. Mais vous pouvez donc à tout moment basculer de location nue à location meublée. L’avantage que vous allez avoir, c’est qu’on va prendre une valeur vénale au passage à l’actif. Ça veut donc dire que si vous avez un bien que vous avez acheté peut-être 100 000€ il y a 20 ans et qu’aujourd’hui il est valorisé 180 000€, eh bien pour calculer les amortissements de votre location meublée on prendra la valeur à ce jour. Ça vous permettra de réaliser de véritables économies, puisqu’en location nue je suis partie sur un exemple ici de loyer à 20 000€ et j’ai dû faire un abattement de 30% grosso modo pour prendre en compte les charges, on arrive à une imposition pour vous en tant qu’expatrié à 5208€ qui intègrerait les prélèvements sociaux et votre tranche marginale a 20%. Alors qu’en location meublée, sur ce même bien on a des amortissements qui gomment à plus de 80% les loyers, plus les autres charges, vous êtes sur un revenu net et vous avez des impôts à 0. Donc pour ça, la location meublée et son régime réel évidemment c’est extrêmement intéressant. Si vous vous posez la question, sachez qu’au sein du cabinet Amarris, on a un simulateur en ligne qui vous permettra de comparer location nue à location meublée et pouvoir voir les économies d’impôt que vous pourriez réaliser.

On a souhaité également regarder le statut de la LMNP et LMP versus SCI à l’IS puisque c’est une vraie question chez vous et on nous la pose très régulièrement. Alors sachez juste que quand on est dans une société civile à l’impôt sur les sociétés, vous êtes tenus à une contribution sur les revenus locatifs qui est à hauteur de 2.5%. En location meublée, vous n’avez pas cette contribution sur les revenus locatifs. Donc ça il faut le prendre en compte. L’avantage en LMNP ou LMP, c’est que vous avez une disponibilité de la trésorerie. Les fonds qui sont dans votre activité de location meublée, vous pouvez en jouir à tout moment, puisque c’est en nom propre. Il n’y a pas de distinguo finalement entre vous et votre activité alors qu’on en a une avec la société civile. Dans la société civile, la disponibilité de la trésorerie elle ne va se faire qu’à hauteur du résultat comptable. Vous pourrez vous distribuer des dividendes à hauteur de votre résultat. Ce qui veut donc dire que parfois, avec les amortissements on a du résultat sur lequel on ne peut pas percevoir de dividendes. Dans tous les cas vous bénéficiez des amortissements donc c’est la raison pour laquelle on considère que ces 3 options sont optimisantes fiscalement parlant. Après concernant les déficits on l’a vu, mais vous êtes assez peu concernés :
– En LMNP on l’a vu c’est imputable uniquement sur les revenus de même nature pendant 10 ans.
– Le LMP on va pouvoir le déduire sur le revenu global mais vous n’estes pas concernés.
– En revanche, sur la SCI les déficits ne sont reportables que sur les bénéfices de la société sans limitation de durée.
Concernant la plus-value, c’est ce qu’on a vu toute à l’heure :
– En LMNP c’est la plus-value des particuliers,
– En LMP la plus-value professionnelle avec des cas d’exonération
– Et en SCI à l’IS on est sur une plus-value professionnelle, impôt sur les sociétés.
On va regarder tout de suite sur la projection ce que ça donne sur un bien détenu à 30 ans. On n’a pas de possibilité de bénéficier de réductions, d’abattements spécifiques en SCI à l’IS. Donc toujours pour garder à l’esprit cet élément de comparaison, j’acheté un bien 350 000€, je le vends 450 000€, qu’est-ce qu’il se passe en LMNP au bout de 30 ans ?
– Grande chance en LMNP : on bénéficie de la fiscalité des particuliers donc dans cet exemple-ci, on ne paie pas d’impôts.
– En LMP, on a vu si on est assujetti aux cotisations sociales, on va avoir un coût de cotisations sociales de 140 000€.
– Et en SCI à l’IS, je rappelle attention qu’on ne prend en compte ici que la fiscalité en cas de revente, on a une plus-value a 94 304€ qui va s’appliquer, c’est la cotisation pro et on a une flat tax. La flat tax c’est uniquement si on veut percevoir les fonds et récupérer le fruit de cette vente, ce qui est taxé à 30%. Dans ce cas, ici le LMNP est plus évidemment avantageux. La SCI à l’IS dans ce scenario est plus avantageuse puisqu’on a 122 595€ d’imposition contrairement au LMP où on est à 140 000€.
Voilà ce que ça donne sur ces sujets en termes de fiscalité alors j’ai essayé d’être rapide, d’aborder tous les points, j’espère que ça a répondu à vos questions et que ces exemples chiffrés permettent de mettre en avant des données factuelles. Maintenant je vais laisser place aux questions. Remi est-ce qu’il y a eu des questions sur ces interventions ?

Séance de Questions/Réposes sur la Conférence fiscalité LMNP LMP 2020

Remi
Oui, merci beaucoup Aurélie. C’est très complet et à la fois très complexe donc on a pu voir toutes les options et il y a des questions qui sont arrivées au fur et à mesure au sujet de la fiscalité LMNP LMP 2020. Je vais les reprendre depuis le début. Alors la première c’est : On a dit que si on a aucun revenu en France, alors on passe directement en LMP. Mais on parle aussi d’une condition à 23 000€. Est-ce qu’on peut rappeler s’il s’agit des loyers uniquement, des loyers + les charges, qu’est-ce que comptent exactement les 23 000€ ?

Aurélie
Alors en location meublée, le chiffre d’affaire c’est toutes les sommes générées. Ça veut donc dire loyers, régularisations de charges et éventuellement je ne sais pas si vous avez perçu des indemnités d’une assurance X ou Y parce que vous avez eu un dégât des eaux etc. qui est intervenu et vous avez perçu des fonds, eh bien ils seront taxés. Donc c’est bien tout le chiffre reçu dans votre activité. Donc les 23 000€ c’est bien charges comprises plus autres, mais en règle générale c’est charges comprises.

Remi
D’accord donc c’est bien le chiffre d’affaire généré au total.
Donc il y a une question plus particulière sur comment il est possible de faire de la sous location meublée avec une SCI à l’IR ? Est-ce que tu peux revenir dessus ?

Aurélie
Oui il faut que la SCI finalement vous loue à vous en nom propre le logement et vous dans votre activité en nom propre vous avez un donc bail entre la SCI à l’IR et vous, qui vous autorise la sous location et vous vous devenez un loueur en meublé et vous allez pouvoir en fait réaliser de la location. Vous ne pourrez pas amortir, par contre vous pourrez déduire le loyer que vous versez à la SCI à l’IR. C’est une parade finalement pour pouvoir conserver la SCI à l’IR et réaliser de la location meublée. Très souvent dans ces cas-là, ces loueurs ont plutôt un intérêt à être sur un abattement forfaitaire de 50% parce que dès lors qu’on n’est pas propriétaire du bien en location meublée, puisque c’est l’amortissement qui est extrêmement intéressant dans la fiscalité de la location meublée, si on ne peut pas en profiter il est probable que le régime du MICRO soit la solution à retenir. Je dis il est probable, ce n’est pas une science exacte.

Remi
D’accord. Je vois un commentaire qui est venu en même temps, je ne sais pas si c’est lié : il faut une carte G pour le faire ?

Aurélie
Non. Alors la carte G c’est une carte de gestion. On n’est pas dans un phénomène de gestion en fait, vous faites vraiment de la sous-location. N’importe qui peut faire de la sous-location à partir du moment où il a une autorisation du bailleur.

Remi
D’accord, très bien. Dans la présentation est abordée l’adhésion au CGA qui a amené à deux questions. D’une part on parle souvent de résultat, est-ce que tu pourrais rappeler la définition d’un résultat et d’autre part la question est : est-ce qu’il est possible d’adhérer à un CGA quand on n’est non-résident ?

Aurélie
Oui alors en fait le CGA a deux intérêts. Le premier c’est une histoire de réduction d’impôts et en fait aux résidents fiscaux français, c’est la première motivation et la première raison pour laquelle il y adhèrent. Vous vous n’êtes pas concernés par la réduction d’impôts puisque vous n’êtes pas résidents. Donc vous pouvez être concernés par l’intérêt au CGA uniquement si vous avez un résultat positif parce que ça vous évite la majoration des 25%. Ce résultat, il est calculé comment ? C’est vos loyers – vos charges – vos amortissements et donc là vous avez un résultat très souvent à zéro. Souvent vos revenus sont neutralisés, mais parfois on a des rendements très intéressants et on a un résultat positif. Si ce résultat est positif à 1000 par exemple, eh bien il serait majoré à 1250 puisqu’on a les 25 % qui viendraient s’appliquer. Et donc c’est cette base ci majorée qui est retenue pour le calcul de l’impôt. Donc quand on est sur de tous petits montants de 1000 comme ça, l’adhésion au CGA peut parfois se discuter parce qu’entre le coût de l’adhésion qui est d’une centaine d’Euros, plus la majoration de l’impôt à 100€ bon an, mal an c’est un peu la même chose. Mais ça peut être intéressant quand les résultats sont plus importants. Sachez aussi, ça c’est une information que je tiens à vous transmettre également, que quand on fait de la location meublée, imaginez je ne vous le souhaite pas, mais que vous ayez un décès et que vous avez une assurance qui couvre votre prêt immobilier eh bien ces sommes vont être intégrées dans votre bien. Cette somme exceptionnelle va être majorée de 25% si vous n’adhérez pas à un CGA. Donc ça peut vous coûter cher en cas de succession à ce moment-là.

Remi
D’accord. Une autre question d’ailleurs très pratique est assez amusante, donc si on adhère à un CGA, outre le coût, ça fait beaucoup de travail au niveau de paperasse administrative ou est-ce que c’est très simple ?

Aurélie
En fait je ne sais pas si cette personne réalise elle-même ses bilans, mais en règle générale c’est un petit peu plus de travail effectivement pour l’expert-comptable puisqu’en fait la relation va se faire entre le CGA et l’expert-comptable qui va regarder les fichiers d’écritures comptables, qui va demander des pièces justificatives, qui fait en fait ce pré-contrôle auprès de l’administration fiscale. Il certifie que les comptes sont conformes aux attentes de l’administration fiscale, ce qui évite aussi clairement d’avoir des contrôles sur ces activités et donc oui, il y a un petit peu plus de travail.

Remi
D’accord donc ce n’est pas une grande montagne.
La question suivante. On passe à la partie de la présentation sur les cotisations sociales. Tu as indiqué dans ta présentation que la taxation est sur le résultat et qu’il y a deux cas : si le résultat est négatif et si le résultat est positif. Est-ce que c’est une bonne compréhension que si le résultat est négatif dans ce cas-là il n’y a pas de cotisations sociales et que les cotisations sociales arrivent uniquement si le résultat est positif ? Est-ce que tu peux reprendre ce point clé sur la fiscalité LMNP LMP 2020?

Aurélie
Alors oui, je n’ai peut-être pas été suffisamment claire, excusez-moi. Effectivement, le montant des cotisations sera calculé en fonction du résultat. C’est-à-dire que si on a un résultat négatif ou nul, finalement on va se voir appliquer uniquement la cotisation minimales des 1200€. En fait la base de calcul c’est sur le résultat et soit on a un résultat nul et on a à minima 1200€ soit on a un résultat positif et c’est donc 41% de ce résultat positif mais en ayant toujours cette cotisation minimale fixée à 1200€. Ça veut donc dire que si on a 500€ de résultat positif on est d’accord que 41% représenteraient 200€. 200€ ce serait trop faible, la cotisation minimale étant fixée à 1200, on vous demanderait à minima 1200.

Remi
D’accord, c’est très clair.
Une autre question-là on passe sur la partie impôt. Donc je pense que ça effectivement c’est un cas qui peut arriver a beaucoup de non-résidents qui se disent voilà, si je reprends mon bien comme mon habitation principale, on a des cas assez fréquents, la personne quitte son logement en France, elle réside à l’étranger le met en location, passe en LMP revient en France pour y habiter et que la personne décide de vendre ce logement. A ce moment-là, est-ce qu’il y aura des impôts sur la plus-value latente à payer ou est-ce que ça passera sur une vente de type vente de résidence principale ?

Aurélie
Alors à partir du moment où on a la reconnaissance du statut LMP, il y aura forcément une plus-value qui sera constatée. Une plus-value professionnelle, donc il y aura une taxation. Donc quand on est sur un sujet LMP, c’est une vraie problématique la reprise du bien finalement.
Si on est en LMNP, ce n’est pas du tout le même sujet. En LMNP, on clôture le bilan, on récupère son bien et on est bien exonéré parce qu’on va l’occuper. Ça sera bien une vente dans le cadre de sa résidence principale.

Remi
D’accord, très bien. Je prends dans l’ordre des questions, il y en a après dans le chat que je vais reprendre, ne vous inquiétez pas. Tu as abordé la partie CFE et tu disais que c’est très local. Est-ce qu’il existe un site ou une recherche Google qu’on peut faire pour trouver la politique CFE en fonction des communes ?

Aurélie
Non, absolument pas puisqu’en fait même le taux est délibéré au conseil municipal. Donc à partir de ce moment-là c’est un peu dommage. Après il y a juste une information que vous pouvez retrouver assez facilement sur www.servicepublic.fr qui va être : quel est le taux minimum en fonction du chiffre d’affaire ? Mais ça ne veut rien dire. Alors par contre j’ai juste une chose à vous préciser, c’est que je vous l’ai dit toute à l’heure c’est qu’il y a un certain nombre d’erreurs concernant les CFE. Sur les CFE très souvent finalement dans la pratique, c’est ce qu’on voit auprès de nos loueurs c’est que l’administration fiscale applique un montant qui est assez proche de la taxe foncière. Pour autant, souvent nos loueurs ont un résultat nul et donc ne devraient se voir appliquer que la cotisation minimale. Donc, ne pas hésiter à se rapprocher de l’administration fiscale pour essayer de comprendre comment est calculée cette CFE et d’essayer de discuter avec eux puisqu’il est fort probable qu’elle soit surévaluée.
Remi
D’accord. Je reviens finalement là je vois dans le chat, une question qui est relative à notre question précédente. Donc c’est un autre cas intéressant : c’est une personne qui réside à l’étranger et qui génère plus de 23000€ et donc qui est en LMP qui dans 5 ans rentre en France et donc qui du coup a à nouveau des salaires et qui repasse de fait en LMNP et garde ce statut jusqu’à la vente du bien au bout de 30 ans. Est-ce qu’il y aura des cotisations sociales à payer et si oui quel est le calcul ?

Aurélie
Non parce qu’en fait on va apprécier la situation au moment de la vente. Ce qui veut donc dire que si cette personne revient en France, elle a d’autres revenus à côté, que le bien est toujours destiné à la location et qu’au moment de le vendre elle est en LMNP puisque sa source de revenus est supérieure à ses loyers. Elle est en LMNP, donc elle sera exonérée au terme des 30 ans. Donc en fait le sujet du LMP/LMNP, enfin du LMP surtout, c’est attention effectivement dans une situation où on est 100% expatrié et qu’on veut vendre à ces moment-là etc., qu’on veut ressortir de l’actif. En revanche si on a cette faculté de pouvoir revenir en France on peut parfaitement rejongler avec cette fiscalité, redevenir LMNP et du coup à partir de ce moment-là, on bénéficiera de toutes ces règles fiscales si elles sont toujours les mêmes.

Remi
On a l’habitude du changement. Encore quelques autres questions, alors ça devient très technique mais je pense que ça va intéresser tout le monde. Est-ce qu’il est possible de basculer en meublé si le bien génère du déficit foncier dans le cas d’une SARL de famille ?

Aurélie
Alors dans une SARL de famille, on ne peut avoir que du meublé. En SCI, l’objectif c’est de n’avoir que de la location nue. Si on a de la location meublée ça bascule la SCI à l’IS. Eh bien en SARL de famille c’est exactement la même chose mais dans le sens inverse. Ça veut dire qu’on est en BIC, on doit avoir automatiquement une activité de location meublée BIC et si on a une activité civile à l’intérieur de cette SARL de famille, on bascule en IS. Je ne réponds pas tout à fait à la question parce qu’en fait je soulève une autre problématique. D onc on ne peut pas avoir de sujet de déficit foncier avec une SARL de famille, c’est juste incompatible. Et d’ailleurs dans la SARL de famille, ça me permets juste de souligner, si jamais c’est le cas, n’envisagez pas d’acheter un bien en SARL de famille si vous envisagez d’en avoir un usage privatif, parce que ça serait la même problématique.

Remi
Alors on revient encore à la question d’avant qui vraiment génère beaucoup de questions, avec un autre cas très intéressant. Alors une personne qui est retraitée non-résidente qui vient de basculer en statut LMP pour les conditions qu’on connait, est-ce qu’il y a une parade, une approche, une tactique pour repasser en LMNP si on veut revendre le bien ?

Aurélie
A part se retrouver avec des revenus en France je ne vois pas spontanément d’autres solutions.

Remi
Je ne sais pas je vais-je vais peut-être dire une idiotie, si on a tout petit loyer sur les biens pendant un an ?

Aurélie
Si on arrive à revenir à un seuil en dessous de ces 23 000€.

Remi
On peut faire une surprise à son locataire, lui baisser le loyer pour passer en dessous des 23 000€, ça peut-être une solution.
Alors je reprends le chat, j’avais une question encore très technique sur les travaux de rénovation : lors de l’acquisition, est-ce qu’il faut les faire passer en charges, en amortissements, est-ce qu’on a le choix ? et si on a le choix est-ce qu’il y a une recommandation ?

Aurélie
Alors quand on est en location meublée, toute dépense supérieure à 500€ est une dépense qui va être amortie en fonction de la nature et de la catégorie des travaux qui sont engagés. Donc en fait on ne les passe pas en charges, ils sont de facto amortis. La seule chose en location meublée où on a la possibilité de faire une option entre les charges et les amortissements, ce sont les frais d’acquisition. Les frais de notaire, on a la possibilité soit de les passer en charges, mais auquel cas si on décide de passer ces frais d’acquisition en charges ça veut donc dire que cette décision est unilatérale et permanente. Ça veut donc dire que si on investit dans un second bien, on sera obligatoirement contraint de passer ces frais d’acquisition en charges. L’autre option, c’est de les intégrer dans le coût d’acquisition qui permettra en fait de les amortir au même titre qu’on va amortir le bien immobilier.

Remi
J’ai une question supplémentaire qui vient d’arriver au même moment, alors là ça devient très technique. Est-ce qu’un ravalement de façade doit être amorti ?

Aurélie
Bien sûr tout à fait, un ravalement de façade est amorti sauf si on est à 490€, la quote-part je ne crois pas, mais parfois dans les copropriétés on pourrait avoir des cas d’espèce.

Remi
Je cherchais une question qui n’est pas un sujet d’aujourd’hui mais j’imagine que tu as la réponse. Tu évoquais le fait qu’on ne pouvait pas héberger de meublé dans les SCI et pourquoi il est mieux d’avoir une SCI à l’IR plutôt qu’une SCI à l’IS en meublé ?

Aurélie
Ce n’est pas que c’est mieux, c’est qu’on n’a pas le choix. La nature de la société civile c’est d’avoir une activité civile. Les revenus fonciers, l’activité de location, est une activité civile. Dans une SCI à l’IS, l’activité de location meublée, l’activité de louer est bien une activité civile, cependant l’administration fiscale y reconnait une nature commerciale sur la source, sur les profits. Ce qui veut dire qu’il y a une incompatibilité entre la société civile qui elle est à l’IR, et la nature des revenus d’une activité de location meublée. Donc si on a une activité de location meublée au sein d’une société civile, et que ça représente plus de 10% de cette SCI, ça va entrainer de facto la SCI à l’IS et c’est irrévocable. Donc il faut faire attention, parce que ce n’est probablement pas la stratégie, d’autant plus que sur une SCI à l’IR si le reste des biens sont en revenus fonciers et qu’on les détient depuis très longtemps et qu’on pense pouvoir rentrer dans le schéma des exonérations en cas de revente et que du coup on basculerait dans une SCI à l’IS, vous avez vu dans notre exemple, la fiscalité est relativement lourde par rapport à la détention d’un bien en nom propre. Alors ça a des conséquences dommageables.

Remi
On revient sur quelques questions, cette fois on va finir sur deux, trois questions sur la fiscalité LMP/LMNP 2020 et ne vous inquiétez pas, si vous avez des questions supplémentaires on les prendra et on y répondra offline avec Aurélie.
La première c’est pour l’enregistrement du LMP, c’est juste une confirmation que la procédure est bien identique au LMNP donc c’est-à-dire la B0i ou la FCMB ?

Aurélie

Tout à fait, aujourd’hui on déclare une activité de location meublée et on ne précise pas le statut si on est en non-pro ou en professionnel, on précise si on a une activité de location meublée. C’est tout à fait ça.

Remi
D’accord. Et dans le cadre d’une LMNP sur une résidence principale mais qui devient finalement une résidence secondaire, la personne a sa résidence principale en France, est non-résidente, loue son bien en LMNP. La personne pose la question sur la taxe d’habitation, est-ce qu’elle est à la charge du locataire à partir du moment où il occupe le bien au 1ier janvier ?

Aurélie
Ah oui tout à fait, la fiscalité de la taxe d’habitation alors d’abord c’est généré au 1ier janvier et c’est l’occupant du logement. Donc si demain on a un locataire, donc c’est au locataire. J’apporte juste une petite précision locative, c’est qu’à chaque entrée et sortie de locataire, vous devez prévenir l’administration fiscale donc si vous confiez vos biens à un gestionnaire locatif normalement cette mission il la réalise. Si vous gérez vous-mêmes vos biens à distance ou par un tiers de confiance, un proche, etc. à côté veillez à ce que cette démarche soit bien faite puisqu’en fait c’est en prévenant l’administration fiscale qu’il y a un nouveau locataire que vous permettez de mettre à jour leur base de données. Quand bien même chaque occupant l’année de sa déclaration de revenus doit dire où il habite et s’il est locataire ou propriétaire et quel est le nom du propriétaire, mais en tous cas vous avez cette démarche vous à faire en tant que propriétaire bailleur, location nue ou location meublée.

Remi
D’accord, je vois qu’il y a encore quelques questions très techniques sur la fiscalité LMNP LMP 2020 et ce qu’on va faire c’est qu’après la conférence je vais les envoyer à Aurélie qui va y répondre et ça me permet de faire le lien avec une autre question qui a été posée : oui on va mettre le replay en ligne d’ici quelques jours incluant les slides et la transcription, donc ça va vous permettre de non seulement revoir les slides fiscalité LMNP LMP 2020 mais également tout ce qui a été dit ; et comme sur le site www.immoneos.fr il y a un champs de commentaires, vous pourrez encore poser des questions en regardant le replay et on traitera toutes les questions qu’il y a actuellement dans le chat et auxquelles nous n’avons pas pu répondre.
Autre point, il y a une question à propos de la tarification de l’accompagnement d’Amarris Immo. Deux choses intéressantes, donc d’une part c’est qu’Amarris Immo propose aux membres d’Immoneos d’avoir 1 heure de consultation gratuite pour faire une étude personnalisée de votre cas, donc ça peut répondre à une question spécifique que vous avez suite à cette conférence. Pour y accéder c’est très simple, vous allez sur www.immoneos.fr et vous cliquez sur le lien « demande d’un expert-comptable » et en tant que tarif, Amarris a eu la gentillesse de faire un tarif préférentiel pour les membres d’Immoneos que vous retrouvez également sur le site web directement comme je ne l’ai plus en tête et je ne voudrais pas dire de bêtises je vous recommande d’aller sur le site web.
Voilà merci beaucoup Aurélie pour ton intervention fiscalité LMNP LMP 2020, c’était très détaillé, on va avoir toutes les réponses aux questions dans le replay et des questions supplémentaires qui vont permettre à tout le monde de vraiment d’avoir une vue très précise de cette imposition et de toutes les options possibles pour gérer au mieux votre bien.
Donc encore une fois, merci pour ta disponibilité Aurélie et merci à tout le monde pour votre présence et toutes vos questions ! N ’hésitez pas à continuer à poser des questions dans le chat encore pendant quelques minutes ou les envoyer par email pour obtenir des réponses et à échanger directement à l’intérieur du groupe Immoneos vos questions sur le sujet fiscalité LMNP LMP 2020. Voilà très bonne soirée à tous et à bientôt !

 

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