Toute l’information sur le LMP: Les statuts de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur Meublé Professionnel (LMP) ont subi ces dernières années de profonds changements. Les plus récents, et non des moindres, sont liés à l’entrée en vigueur de la loi de finances 2020. Zoom sur les nouvelles conditions d’obtention du statut, la différence entre les deux statuts, la fiscalité et les cotisations sociales applicables dans les divers cas et la définition du Loueur en Meublé Professionnel au sens de l’IFI.

Les conditions d’obtention du statut fiscal de LMP

Depuis l’entrée en application de la loi de finances 2020, le statut de LMP est acquis dès lors que les deux conditions suivantes sont réunies :

• Le loueur perçoit de ses biens meublés des revenus locatifs supérieurs à 23 000 € TTC (cela comprend les loyers et les charges) ;
• Ces loyers constituent la source essentielle du foyer, autrement dit ils représentent plus de 50% des revenus fiscaux du foyer fiscal (les pensions et retraites devant être prises en compte dans le calcul).

Si vous êtes expatrié et n’avez pas d’autres revenus en France, vous pouvez donc rapidement basculer en Loueur Meublé Professionnel, LMP, au sens fiscal et non plus Loueur Meublé Non Professionnel comme les années précédentes. Auparavant, il existait une troisième condition à remplir pour obtenir le statut LMP qui était d’être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cette condition a été supprimée et uniquement les deux conditions ci-dessus subsistent.

C’est donc au moment de l’établissement du bilan et de la déclaration d’impôts que le loueur en meublé détient les éléments qui vont lui permettre de déterminer s’il est loueur meublé professionnel ou loueur meublé non professionnel, une qualification qui s’apprécie au niveau du foyer fiscal et s’applique à l’ensemble des locations meublées qu’il possède.

A contrario, un loueur en meublé qui ne satisfait cumulativement à ces deux conditions a de fait le statut fiscal de LMNP. Et comme ces deux critères sont cumulatifs, il est tout à fait possible pour un bailleur en meublé de générer 40 000 € de revenus de la location de ses meublés mais d’être considéré comme loueur en meublé non professionnel dès lors qu’il a par ailleurs une autre source de revenus plus conséquente. Pour un autre bailleur en meublé, il est tout à faire possible de générer 30 000 € de revenus de la location de ses meublés mais ayant moins de 30 000 € de revenus autres, il se retrouve en Loueur Meublé Professionnel. C’est notamment le cas pour les Français résidant à l’étranger et qui n’ont aucun autre revenu de source française.

Différence de traitement du déficit fiscal d’exploitation

 Que vous louiez en LMNP ou en LMP vous allez générer un déficit pendant 10 à 12 ans du fait du jeu de l’amortissement comme expliqué dans ce dossier.

Le déficit généré sera traité différemment par le fisc :

• En LMNP, le loueur en meublé non professionnel a la possibilité de reporter les déficits réalisés dans le cadre de son activité de location meublée pendant 10 ans, mais uniquement sur ses revenus de même nature, c’est à dire sur des revenus locatifs uniquement.
• A l’inverse, le déficit du LMP s’applique sur l’ensemble des revenus du foyer mais il n’est reportable que sur 6 ans. Ceci dit, cette limitation n’a bien souvent aucune incidence dans la mesure où les amortissements ne pouvant servir à produire un déficit, rares sont les LMP qui se retrouvent avec un reliquat de déficit déductible au terme des 6 années.

Exonération totale possible de l’impôt des plus-values immobilières en LMP dès 5 ans d’activité

Pour ce qui est de la taxation sur les plus-values lors de la revente des biens meublés, les LMP et les LMNP ne sont pas logés non plus à la même enseigne :

• Le LMNP est soumis au régime des particuliers. Il n’est donc pas taxé dès lors qu’il possède le bien depuis plus de 22 ans, et il est même exonéré de cotisations sociales après 30 ans de détention. Tous les détails sont expliqués dans ce dossier.
• Lorsque le LMP génère de la plus-value sur la vente d’un de ses biens meublés, c’est cette fois le régime des plus-values professionnelles qui s’applique. Plusieurs exonérations sont alors possibles :
  • si le LMP exerce son activité depuis plus de 5 ans – la signature du premier bail constituant le point du départ – et qu’il génère un chiffre d’affaire inférieur à 90 000 €, il bénéficie d’une exonération totale d’impôt (à noter qu’il s’agit d’une exonération au sens fiscal. Il reste le côté charges sociales éventuelles à traiter) ;
  • s’il exerce son activité depuis plus de 5 ans – la signature du premier bail constituant le point du départ – mais qu’il génère cette fois un chiffre d’affaires compris entre
    90 000 € et 126 000 €, il bénéficie d’une exonération partielle.

Cas des non-résidents

Le Loueur en Meublé et les cotisations sociales

Avant l’abrogation de l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés, le Loueur en Meublé Professionnel recevait automatiquement, et ce dès qu’il s’était inscrit, des appels à cotisations du Régime Social des Indépendants (RSI), devenu aujourd’hui Sécurité Sociale des Indépendants (SSI).

D’ailleurs, le LMP qui était déjà immatriculé au Registre du Commerce et des Services avant que la réforme n’entre en vigueur, continue de recevoir des appels et reste redevable des cotisations sociales. Mais maintenant que cette condition d’inscription a disparu, le LMP qui ne s’est pas immatriculé ne reçoit pas ces appels et n’est pas, en règle générale, redevable des cotisations sociales de la SSI.

Désormais, charge au LMP de s’affilier à l’URSSAF dès qu’il acquiert ce statut. Il s’agit d’une obligation.

Il existe toutefois une exception à cette règle qui concerne aussi bien le LMP que le LMNP : dès lors que le loueur génère plus de 23 000 € de recettes annuelles de la location de ses meublés au titre de la location saisonnière, il doit régler des cotisations sociales.

C’est la loi de finances de la sécurité sociale pour 2017 qui a imposé cette affiliation aux cotisations sociales de sécurité sociale des indépendants ou au régime général de la sécurité sociale aux loueurs en meublé dont les recettes issues de la location saisonnière dépassent 23 000 €.

Toutefois, il existe l’exception suivante introduite par une réponse ministérielle : si la location saisonnière génère un chiffre d’affaires supérieur à 23 000 € mais est confiée à un professionnel de l’immobilier qui est détenteur de la carte de gestion immobilière, le loueur en meublé n’est pas assujetti au régime sécurité sociale des indépendants ou au régime général et n’a pas l’obligation de cotiser.

Les loueurs en meublé percevant plus de 23 000 € de revenus en location saisonnière, qui sont redevables de cotisations sociales, peuvent établir leurs déclarations de trois manières :

• Soit ils déclarent leur activité sur net-entreprises.fr. Le taux, qui est calculé en fonction du résultat de l’activité est plus ou moins de 41 % sur le résultat avec un montant minimal annuel de 1 200 €.
• Soit ils font leur déclaration auprès de l’URSSAF et choisissent le régime général (uniquement si les recettes sont inférieures 85 800 €). Ici, le taux est calculé avec un abattement en fonction du fait que le bien est classé meublé de tourisme ou non. En moyenne, le taux est d’environ 19 % des recettes et de 6 % pour les revenus locatifs provenant de biens classés meublés de tourisme.
• Soit ils établissent leur déclaration auprès de l’URSSAF en optant pour le régime de l’auto-entrepreneur. Dans ce cas, le taux est d’à peu près 22,7 % et 6 % si les loyers bruts perçus au titre de la location saisonnière concernent des biens classés meublés de tourisme. Le classement a donc tout son sens en location meublée saisonnière puisqu’il permet de bénéficier de cotisations sociales réduites.

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En LMP, est-ce que les cotisations sociales valident des trimestres de retraite pour les non-résidents ?

Bonne nouvelle! La location LMP valide au minimum 3 trimestres de retraite par an.

En effet, en LMP, le loueur doit s’acquitter de cotisations sociales auprès de la sécurité sociale des indépendants (ex RSI). Cette cotisation est calculée sur le bénéfice net de l’activité de location meublée soit après déduction des charges et amortissements. Or, le loueur ayant très souvent un résultat nul donc aucun bénéfice du fait des charges et amortissements. Il s’acquitte alors des cotisations minimales de + /- 1200 €. Comme précisé ici sur le site de l’URSSAF, cette cotisation permet d’obtenir une couverture sociale en France et la validation de 3 trimestres de retraite.

Dans le cas d’un bénéfice positif, le montant de la cotisation est d’environ 40% en moyenne.

Qu’en est-il de l’impôt sur la fortune immobilière l’IFI ?

Autre bonne nouvelle, une personne qui détient des biens en LMP peut échapper à l’IFI s’il satisfait aux critères suivants :

• générer des revenus locatifs > 23 000 Euros
• que les revenus après déductions des charges et amortissements soient bénéficiaires
• que ces mêmes revenus soient supérieurs aux autres revenus d’activité du foyer fiscal sans tenir compte des pensions de retraites (il faut que la location meublée soit l’activité principale du foyer fiscal, donc si le propriétaire est salarié par ailleurs, peu importe les revenus, c’est bien son activité de salarié qui est principale et non pas le meublé)

Attention!

Toutes les 3 conditions ci-dessous doivent être validées notamment :

Le loueur en meublé professionnel dont les revenus d’activité sont déficitaires ou nuls reste assujetti à l’IFI !

Les sommes perçues pour le compte de pensions de retraites ne sont pas comptabilisées dans les revenus fiscaux du foyer comme le précise le code des impôts

Cette dernière condition n’est donc pas appréciée de la même façon que pour les impôts sur le revenu. En effet, on ne prend pas en compte les pensions de retraite dans les revenus nets, ce qui signifie :

• qu’un loueur en meublé peut ne pas être reconnu LMP au sens de l’impôt sur le revenu parce qu’il est retraité et perçoit des pensions de retraite plus conséquentes que les loyers issus de la location meublée ;
• que ce même loueur, qui a le statut de LMNP selon les critères de l’impôt sur le revenu peut être considéré comme LMP au sens de l’impôt sur la fortune immobilière, les pensions de retraite n’étant pas prises en compte.

Pour les biens loués en LMNP, leur valeur est intégrée dans le calcul de l’IFI. Retrouvez tous les approches légales pour réduire votre IFI dans ce dossier. Et tout savoir sur l’imposition des plus-values lors de la vente de LMP ou LMNP

Conclusion

Ces dernières années, des changements importants sont intervenus concernant les statuts des LMP et des LMNP. L’introduction de la loi de finances 2020 a modifié les conditions d’obtention du statut de LMP : il s’agit d’une modification importante qui conduit de nombreux Français résidant à l’étranger et n’ayant pas de revenus autres que les revenus locatifs en France a être de fait requalifiés en loueurs en meublé professionnels car ils remplissent les nouvelles conditions d’obtention du statut LMP.