En tant qu’expatrié, investir dans un immeuble de rendement peut être une excellente stratégie pour viser un rendement locatif élevé et diversifier votre portefeuille. Les membres d’Immoneos sont d’ailleurs de plus en plus nombreux à s’intéresser à ce type d’investissement. Certains ont même déjà franchi le pas depuis plusieurs années, et ont pu partager leurs témoignages avec nous !

En réalité, acheter un immeuble n’est pas nécessairement plus coûteux qu’acheter un petit appartement dans une grande ville comme Paris. Par exemple, un immeuble situé dans une ville moyenne peut coûter autant, voire moins, qu’un studio dans le centre de Paris, tout en offrant un meilleur potentiel de rentabilité. 

Mais attention, certaines erreurs courantes doivent absolument être évitées pour optimiser l’achat d’un immeuble de rendement. Dans ce dossier, nous vous faisons part des retours d’expérience des membres de la communauté Immoneos et, surtout, des erreurs à éviter si vous envisagez d’investir dans un immeuble en France.

 
Erreur #1 – Ignorer le risque de faible plus-value à la revente

Quand on investit dans un immeuble de rendement, on prend un risque sur la revente car bien souvent, on ne va pas réaliser une plus-value significative. Contrairement aux appartements situés dans des grandes villes où la hausse des prix de l’immobilier est importante, les immeubles de rendement se trouvent souvent dans des zones où la progression des prix est plus linéaire. Cela signifie que, même après plusieurs années de détention, la valeur de votre bien pourrait stagner ou n’augmenter que très légèrement.

Il est toutefois important d’avoir en tête que l’objectif principal d’un immeuble de rendement, c’est de générer un cash-flow positif stable et régulier, indépendamment des fluctuations du marché immobilier. En d’autres termes, tant que vos revenus locatifs couvrent vos charges et vous assurent un bénéfice net chaque mois, la plus-value potentielle à la revente est secondaire. Pour les expatriés, c’est souvent la perspective d’un cash-flow positif qui va primer dans le cadre d’un investissement sur un immeuble de rendement.

 
Erreur #2 – Sous-estimer le risque de vacance locative

Les immeubles de rendement sont souvent situés dans des villes moyennes ou des zones moins densément peuplées, où la demande locative peut fluctuer de manière imprévisible. Ce contexte peut entraîner une vacance locative plus élevée si votre immeuble n’est pas bien situé ou s’il ne correspond pas aux attentes du marché. Par exemple, une baisse de l’attractivité d’un quartier ou un ralentissement économique dans la région peuvent avoir un impact direct sur la demande de logements.

Pour minimiser ce risque, il est essentiel de choisir un emplacement stratégique pour votre immeuble, à proximité des commodités, des transports en commun, des établissements scolaires ou universitaires, des pôles économiques… Vous avez sûrement déjà entendu que pour un achat immobilier, les 3 critères principaux sont « emplacement, emplacement et emplacement ». C’est d’autant plus vrai pour un immeuble ! 

Une étude approfondie du marché locatif local est nécessaire pour comprendre les besoins des locataires potentiels et adapter votre offre en conséquence. Les villes avec une population étudiante, une base industrielle solide ou une dynamique économique favorable sont souvent des choix judicieux pour réduire le risque de vacance locative.

Une autre stratégie consiste à diversifier les types de logements proposés au sein de l’immeuble. Offrir à la fois des studios, des T2 et des T3 peut attirer une gamme plus large de locataires, des étudiants aux jeunes couples en passant par les petites familles, augmentant ainsi vos chances de maintenir un taux d’occupation élevé.

Si vous voulez explorer les possibilités pour l’achat d’un immeuble en France et vous faire accompagner par un professionnel de confiance, vous pouvez obtenir gratuitement les contacts des chasseurs immobiliers spécialisés pour les non-résidents : il vous suffit de faire votre demande ici.

Grâce aux retours d’expérience des membres qui ont investi en France, Immoneos partage avec vous la liste des chasseurs recommandés par la communauté. Ces chasseurs ont accompagné d’autres membres vers la réussite de leur investissement locatif et leur ont donné pleinement satisfaction, c’est pourquoi nous pouvons les mettre en relation avec vous en toute confiance.

Erreur #3 – Négliger les travaux de rénovation et d’entretien

Le coût des travaux de rénovation et d’entretien est un aspect souvent sous-estimé lorsqu’on investit dans un immeuble de rendement. Attention à ne pas vous laisser séduire par un prix d’achat attractif, sans réaliser que le bien peut nécessiter des investissements substantiels pour être mis aux normes et devenir véritablement rentable. Les coûts de rénovation peuvent inclure des travaux de mise en conformité électrique, de plomberie, d’isolation thermique et phonique, ainsi que la modernisation des espaces communs, voire des rénovations plus importantes comme la réfection de la façade. 

Pour éviter ces mauvaises surprises, les membres de la communauté Immoneos recommandent de bien évaluer les travaux nécessaires avant l’achat, afin de valider que l’investissement en vaut réellement la peine. Pensez également à anticiper les coûts d’entretien, pour éviter des dépenses inattendues qui pourraient affecter la rentabilité à long terme. 

En investissant dans un immeuble, vous bénéficiez toutefois d’une flexibilité importante, par rapport à un bien en copropriété. En tant que propriétaire unique de l’immeuble, vous prenez seul les décisions concernant les travaux et l’entretien. Cela vous permet d’agir rapidement, de mieux contrôler les coûts, et d’ajuster les priorités pour votre immeuble selon vos objectifs d’investissement, sans avoir à attendre l’accord d’une assemblée de copropriétaires. 

Enfin, l’impact positif des rénovations ne doit pas être sous-estimé : un immeuble bien entretenu attire des locataires de meilleure qualité, réduit le turnover, et permet de justifier des loyers plus élevés, augmentant ainsi la rentabilité globale de l’investissement.

Erreur #4 – Surestimer le potentiel de rentabilité brute

Beaucoup d’investisseurs, surtout les débutants, ont tendance à se focaliser uniquement sur la rentabilité brute d’un immeuble de rendement, sans tenir compte des charges annexes qui peuvent réduire de manière significative le rendement net. Par exemple, les taxes foncières, les assurances, les frais de gestion locative, les coûts de maintenance et les périodes de vacance locative sont des éléments qui peuvent sérieusement impacter votre rendement.

Un calcul réaliste de la rentabilité nette doit inclure ces éléments pour vous donner une image claire de ce que vous pouvez espérer gagner à la fin de chaque mois. Il est également important d’anticiper les éventuelles hausses de charges (comme les augmentations de taxes locales) dans vos projections. Une analyse approfondie et réaliste de la rentabilité vous permettra de mieux évaluer la pertinence de votre investissement et de vous assurer qu’il répond à vos objectifs financiers à long terme.

Vous pouvez par exemple réaliser une évaluation pessimiste de votre rendement, en tablant sur “seulement” 9 ou 10 mois de loyers par an, et avoir une bonne surprise si les appartements de votre immeuble sont loués presque toute l’année. Utilisez la formule suivante pour calculer votre rendement potentiel net d’imposition : 

(Loyers annuels  – charges locatives – impôts liés au bien)

/

(Prix total d’acquisition)

x 100

Erreur #5 – Ne pas anticiper les contraintes administratives et fiscales

Les aspects administratifs et fiscaux sont souvent négligés par les investisseurs lorsqu’ils achètent un immeuble de rendement, alors qu’ils peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité de votre projet. En France, la fiscalité des revenus locatifs peut grandement varier selon le régime fiscal pour lequel vous optez (micro-foncier, réel simplifié, LMNP…). Si vous faites les mauvais choix,  cela risque d’entraîner une imposition plus élevée et une complexité administrative souvent difficile à gérer à distance.

Pour un investisseur expatrié, il est particulièrement important de bien comprendre les implications fiscales de l’investissement dans un immeuble. Certaines solutions, comme le recours à une société civile immobilière (SCI), ou encore mieux, la mise en location meublée sous le statut de LMNP, peuvent offrir des avantages fiscaux non négligeables et alléger (voire annuler) les impôts sur les revenus locatifs. 

Si vous souhaitez creuser le sujet et comprendre comment il est possible de ne payer quasiment aucun impôt sur vos futurs revenus locatifs grâce à la location meublée longue durée en LMNP, découvrez notre dossier dédié ici. 

Vous pouvez aussi vous faire accompagner par un expert-comptable de confiance pour anticiper les éventuelles obligations administratives et optimiser la fiscalité de vos revenus locatifs (faites votre demande ici). Une bonne planification en amont vous permettra d’éviter les mauvaises surprises et de maximiser les bénéfices nets de votre investissement.

Conclusion

L’achat d’un immeuble de rendement peut être une stratégie très rentable pour les investisseurs expatriés, à condition d’éviter les pièges courants. En tenant compte des risques liés à la plus-value, à la vacance locative, aux frais de rénovation, à la rentabilité nette et aux contraintes administratives et fiscales, vous pourrez optimiser votre investissement et sécuriser vos revenus locatifs. 

Une planification rigoureuse et une bonne connaissance du marché sont vos meilleurs alliés pour réussir dans ce type d’investissement. 

Et pour avoir des retours concrets par des non résidents qui ont investi à distance, pensez à discuter directement avec les membres de la communauté sur le groupe privé Facebook Immoneos. C’est là que les membres de la communauté Immoneos se retrouvent, pour s’entraider en tant qu’investisseurs expatriés. C’est complètement gratuit : il suffit d’habiter à l’étranger pour pouvoir rejoindre le groupe !

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