Crédit Immobilier: Pourquoi l’emprunt est-il un avantage pour votre investissement immobilier?

Effet de levier pour investir: comment et pourquoi

Pour illustrer l’avantage de l’emprunt pour un placement immobilier par rapport à d’autres types de placements, prenons un exemple. Supposons que vous puissiez emprunter cinq millions d’Euros et acheter un immeuble de rapport. Tous les appartements de cet immeuble sont loués et remboursent vos mensualités d’emprunt. Au bout des 20 ans de remboursement, l’immeuble vous appartient et ne vous a pas coûté un sou. C’est la magie de la capacité d’emprunt (appelée aussi ‘effet de levier’), qui constitue en fait une richesse si elle utilisée de manière prudente et adaptée.

effet de levierQu’est-ce que l’effet de levier dans l’immobilier?

L’effet de levier utilise la dette pour augmenter le potentiel de retour sur investissement. L’exemple le plus simple pour l’immobilier est une hypothèque, où vous utilisez votre propre argent pour payer une partie de l’achat – et une dette banquaire pour le reste. Dans la plupart des cas, un apport de 20% (et un bon historique de crédit) vous permet d’obtenir 100% de la propriété et de la maison ou de l’appartement que vous souhaitez. Un apport de 20% signifie que vous utilisez un effet de levier de 80%, supporté par la banque qui vous accompagne. Certaines banques peuvent même vous permettre de déposer moins; si vous êtes un excellent client et que votre dossier est excellent, vous pourrez même faire financer 100% de votre prohet immobilier.

En fait cet exemple est idéalisé par bien des aspects mais illustre néanmoins la force de l’emprunt immobilier. Dans la réalité, plusieurs facteurs doivent être analysés :
– les loyers couvrent-ils les mensualités d’emprunts ?
– nécessité d’un apport (pour réduire les mensualités et aussi car demandé par les banques)
– prendre en compte la fiscalité, les assurances, les loyers impayés, les frais de gestion, les travaux, etc.
putting-wall-on-house– le coût de l’emprunt lui-même : intérêts et autre frais sont un coût supplémentaire pour votre investissement et doivent être en ligne avec votre horizon d’investissement. Néanmoins, il est indéniable que la possibilité d’emprunter est un avantage de l’immobilier par rapport à d’autres placements. Vous ne pouvez en général pas emprunter pour acheter des actions par exemple, ce qui est sans doute mieux étant donné la performance des marchés sur les dernières années. C’est d’autant plus vrai en France, ou il est possible d’avoir un taux fixe pour la durée de l’emprunt. Beaucoup de pays n’offrent des taux fixes que pour trois ou cinq ans par exemple. Grâce a ce taux fixe, vos loyers augmenteront progressivement avec l’inflation tandis que vos remboursements d’emprunt resteront fixes, ce qui rendra votre charge d’emprunt de plus en plus légère.

Un exemple concret d’effet de levier

Disons que vous cherchiez un appartement dans une belle ville de Province. Vous avez 50 000 Euros à consacrer à ce projet d’investissement immobilier. Vous trouvez deux cibles: une maison de 250 000 Euros pour laquelle vous aurez besoin d’un prêt banquaire et une maison de 50 000 Euros que vous pourriez acheter directement.

Vous pourriez aller de l’avant avec la maison de 250 000 Euros et la banque vous accordera un prêt de 200 000 Euros si vous apportez 50 000 Euros ou 20% du projet. En supposant que l’immobilier dans cette ville de Province augmente de 5% par an, l’investissement en 12 mois vaut 262 500 Euros.

Alternativement, vous pouvez également acheter la maison de 50 000 Euros. Il n’y a pas de crédit banquaire et vous ne devez rien à personne. Si le marché immobilier augmente de 5% par an, en 12 mois votre investissement vaut 52 500 Euros.

Dans le premier scénario, l’effet de levier a joué en votre faveur, augmentant la valeur de votre investissement immobilier. Mais, si les prix de l’immobilier avaient chuté de 5% au cours de cette première année, vous auriez perdu 12 500 Euros. Le deuxième scénario aurait vu une baisse de seulement 2 500 Euros. Attention L’effet de levier joue donc dans les deux sens.

Quel est le coût de la dette banquaire?

Une règle importante concernant les emprunts immobiliers est l’analyse des taux d’intérêt. Lorsque les taux montent, la capacité d’emprunt d’une personne diminue si le salaire reste le même. De ce fait les prix au mètre carre de l’immobilier ont tendance à être moins élevés lorsque les prix sont bas. Il est en général plus intéressant d’acheter dans un contexte de taux d’intérêts élevés et de prix du mettre carre bas. En effet, vous pourrez très certainement refinancer votre emprunt si les taux d’intérêt baissent tandis que vous ne pourrez jamais modifier le prix d’achat initial par mètre carré.

Une conclusion de l’intérêt de l’emprunt immobilier est que si vous avez allouer un montant pour acheter un 45m2 comptant par exemple, vous avez sans doute intérêt a en acheter trois de la même taille et emprunter (sauf si vous avez besoin des revenus immédiatement). Si les prix montent, vous pourrez aussi en vendre un pour rembourser l’emprunt d’un autre par exemple.

De plus, il existe un cercle vertueux de la capacité d’emprunt. Votre capacité d’emprunt initiale va être calculée avant tout sur vos revenus et vos charges. A mesure que vos loyers augmentent ou que vous remboursez des emprunts, ces loyers vont constituer des revenus additionnels nets dans le calcul de votre capacité d’emprunt et vous pouvez emprunter a nouveau. Vous pouvez construire un tableau de vos actifs et votre trésorerie, tout comme une société. Vous pouvez ensuite présenter un tel bilan et compte de résultat a une banque ou bien passer par un courtier de prêts immobilier.

Les risques typiques de l’effet de levier dans l’immobilier

Paris immobilier

1- Compter sur des niveaux d’appréciation élevés

De nombreux investisseurs immobiliers ont eu des ennuis en pensant que ce qui s’était passé auparavant se reproduira. Peut-être que les dernières années ont été très bonnes sur le marché immobilier. L’histoire, cependant, n’est pas un prédicteur de l’avenir. Vous ne pouvez pas compter sur l’avenir pour produire les mêmes résultats.

Même si votre secteur géographique s’apprécie à un taux de 10% depuis plusieurs années, compter sur ce taux pour continuer est risqué. Cela peut vous faire payer trop cher pour les immeubles visees, en espérant réaliser la différence à la vente de l’appréciation. Donc, lorsque vous planifiez vos investissements immobiliers à effet de levier, examinez trois scénarios: le meilleur, le pire et le plus probable.

2-Se retrouver avec une mensualité trop élevée

L’effet de levier peut sembler être un excellent investissement pour détenir de l’immobilier avec un apport très faible. Vous regardez les chiffres et voyez un retour sur investissement vraiment élevé en raison de vos faibles dépenses en apport. Le problème, ce sont les mensualités très élevées qui accompagnent cet effet de levier plus important.

Si le marché baisse ou si vos appartements connaissent des vacances ou des impayés plus élevés que prévu, vous pourriez vous retrouver dans l’impossibilité de payer vos mensualités de crédit, et donc  votre investissement est en danger.

3- Laisser un bon financement se traduire par un mauvais achat

Beaucoup d’investisseurs ont payé trop cher de l’immobilier parce qu’ils ont trouvé de très bons financements banquaires à effet de levier élevé. Autrement dit, ce n’est pas parce que vous pouvez obtenir une maison ou un appartement avec très peu d’apport que c’est un bon achat. Regardez la valeur de votre projet  dans le contexte des tendances actuelles et attendues du marché. Trouvez des “comparables” ou d’autres biens similaires. Pourquoi ont-ils été vendus? Qu’est-ce qui se vend dans la région?

Si le bien est trop cher, l’appréciation sera minime ou, pire, inexistante. Si le marché se retracte pendant un certain temps, vous avez de sérieux ennuis. Votre bien hors de prix sera un frein considérable et vous ne pourrez pas le revendre sans subir de perte.

4- Oublier que “cash is king” ou “le flux de trésorerie est roi”

Si un seul de ces quatre conseils doit être bloquand sur votre projet, c’est celui-là. Les risques dans un ou plusieurs des autres éléments ici peuvent être négligés si vous avez cet élément nécessaire: un excellent flux de trésorerie. Si vos revenus de location, moins vos frais et mensualités banquaires, permettent chaque mois un flux de trèsorerie positif, le fait que le bien n’ait pas pris de valeur cette année ne sera pas aussi inquiétant.

Avant de vous lancer, lisez également notre check-list avant de signer un crédit immobilier

 

 

Recommandé pour vous

10 raisons pour investir en immobilier à Cascais au Portugal

Investir en immobilier à Cascais Si vous aimez l'idée de vivre au bord de la mer dans un endroit magnifique et...

En savoir plus »

Investir à Coimbra

Investir en immobilier  à Coimbra Coimbra, au centre du Portugal, est une ville construite sur une histoire riche et...

En savoir plus »

Investir sur la Cote d’Argent Portugaise

Investir en immobilier sur la Cote d'Argent Portugaise La Côte d'Argent est une magnifique étendue de littoral qui...

En savoir plus »

Comment choisir un chasseur d’appart? OK

Comment choisir un chasseur d’appart?
OK
Scroll to Top