Par définition le levier est un corps solide, s’appuyant sur un point fixe, permettant de multiplier une force. Le levier nous permet donc de démultiplier notre force et de soulever des masses bien plus lourdes que celles que nous parviendrions à soulever utilisant notre seule force propre. Transposé au monde de l’investissement immobilier, le concept de l’effet de levier du crédit immobilier désigne l’utilisation de l’endettement pour augmenter sa capacité d’investissement (typiquement l’endettement qui permet d’acheter un bien à 500 000 Euros quand on a que 50 000 Euros à la banque avant l’opération).
Effet de levier du crédit immobilier : comment et pourquoi
Pour illustrer l’avantage de l’emprunt pour un placement immobilier par rapport à d’autres types de placements, prenons un exemple. Supposons que vous puissiez emprunter 500 000 Euros et acheter un immeuble de rapport. Tous les appartements de cet immeuble sont loués et remboursent vos mensualités d’emprunt. Au bout des 20 ans de remboursement, l’immeuble vous appartient et ne vous a pas coûté un sou. C’est la magie de la capacité d’emprunt (appelée aussi ‘effet de levier du crédit immobilier’), qui constitue en fait une richesse si elle utilisée de manière prudente et adaptée.
L’effet de levier du crédit immobilier utilise la dette pour augmenter le potentiel de retour sur investissement. L’exemple le plus simple pour l’immobilier est une hypothèque, où vous utilisez votre propre argent pour payer une partie de l’achat – et une dette bancaire pour le reste. Dans la plupart des cas, un apport de 20% (et un bon historique de crédit) vous permet d’obtenir 100% de la propriété et de la maison ou de l’appartement que vous souhaitez acquérir. Un apport de 20% signifie que vous utilisez un effet de levier de 80%, supporté par la banque qui vous accompagne. Certaines banques peuvent même vous permettre de déposer moins. Si vous êtes un excellent client et que vous avez un dossier solide, vous pourrez même faire financer 100% de votre projet immobilier.
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En fait cet exemple est idéalisé par bien des aspects, mais il illustre néanmoins la force de l’emprunt immobilier. Dans la réalité, plusieurs facteurs doivent être analysés:
– les loyers couvrent-ils les mensualités d’emprunts ?
– nécessité d’un apport (pour réduire les mensualités et aussi car demandé par les banques)
– prendre en compte la fiscalité, les assurances, les loyers impayés, les frais de gestion, les travaux, etc.
– le coût de l’emprunt lui-même : les intérêts et autres les frais sont un coût supplémentaire pour votre investissement et doivent être en ligne avec votre horizon d’investissement. Néanmoins, il est indéniable que la possibilité d’emprunter est un avantage de l’immobilier par rapport à d’autres placements. Vous ne pouvez en général pas emprunter pour acheter des actions par exemple, ce qui est sans doute mieux étant donné la performance des marchés sur les dernières années. C’est d’autant plus vrai en France, où il est possible d’avoir un taux fixe pour la durée de l’emprunt. Beaucoup de pays n’offrent des taux fixes que pour trois ou cinq ans par exemple. Grâce à ce taux fixe, vos loyers augmenteront progressivement avec l’inflation tandis que vos remboursements d’emprunt resteront fixes, ce qui rendra votre charge d’emprunt de plus en plus légère.
Un exemple concret d’effet de levier du crédit immobilier
Disons que vous cherchiez un bien pour investir en immobilier locatif dans une belle ville de Province. Vous avez 50 000 Euros à consacrer à ce projet d’investissement immobilier. Vous trouvez deux cibles : une maison de 250 000 Euros pour laquelle vous aurez besoin d’un prêt bancaire et un appartement de 50 000 Euros que vous pourriez acheter directement.
Vous pourriez aller de l’avant avec la maison de 250 000 Euros et la banque vous accordera un prêt de 200 000 Euros si vous apportez 50 000 Euros ou 20% du projet. En supposant que l’immobilier dans cette ville de Province augmente de 5% par an, l’investissement après 15 ans vaut environ le double soit 500 000 Euros. Tous les loyers ont été consacrés au remboursement du prêt mais vous avez fini de rembourser le prêt. Total de votre patrimoine : 500 000 Euros.
Alternativement, vous pouvez également acheter la maison de 50 000 Euros. Il n’y a pas de crédit bancaire et vous ne devez rien à personne. Si le marché immobilier augmente de 5% par an, en 15 ans votre investissement vaut le double soit 100 000 Euros. Et vous avez touché environ 3 000 Euros de loyer chaque année soit 50 000 Euros de plus en loyer. Total de votre patrimoine : 150 000 Euros.
Dans le premier scénario, l’effet de levier a joué en votre faveur, augmentant la valeur de votre patrimoine ; c’est cela que l’on appelle l’effet de levier du crédit immobilier.
Quel est le coût de la dette bancaire ?
Une règle importante concernant les emprunts immobiliers est l’analyse des taux d’intérêt. Lorsque les taux montent, la capacité d’emprunt d’une personne diminue si le salaire reste le même. De ce fait les prix au mètre carré de l’immobilier ont tendance à être moins élevés lorsque les prix sont bas. Il est en général plus intéressant d’acheter dans un contexte de taux d’intérêts élevés et de prix du mètre carré bas. En effet, vous pourrez très certainement refinancer votre emprunt si les taux d’intérêt baissent tandis que vous ne pourrez jamais modifier le prix d’achat initial par mètre carré.
Une conclusion de l’intérêt de l’emprunt immobilier est que si vous avez alloué un montant pour acheter un 45m2 comptant par exemple, vous avez sans doute intérêt à en acheter trois de la même taille et emprunter (sauf si vous avez besoin des revenus immédiatement). Si les prix montent, vous pourrez aussi en vendre un pour rembourser l’emprunt d’un autre par exemple.
De plus, il existe un cercle vertueux de la capacité d’emprunt. Votre capacité d’emprunt initiale va être calculée avant tout sur vos revenus et vos charges. A mesure que vos loyers augmentent ou que vous remboursez des emprunts, ces loyers vont constituer des revenus additionnels nets dans le calcul de votre capacité d’emprunt et vous pouvez emprunter à nouveau. Vous pouvez construire un tableau de vos actifs et votre trésorerie, tout comme une société. Vous pouvez ensuite présenter ce bilan et compte de résultat à une banque ou bien passer par un courtier en prêt immobilier.
Les risques typiques de l’effet de levier du crédit immobilier
1- Compter sur des niveaux d’appréciation élevés
De nombreux investisseurs immobiliers ont eu des ennuis en pensant que ce qui s’était passé auparavant se reproduira. Peut-être que les dernières années ont été très bonnes sur le marché immobilier. L’histoire, cependant, n’est pas un prédicteur de l’avenir. Vous ne pouvez pas compter sur l’avenir pour produire les mêmes résultats. Vérifiez sur le site de l’INSEE les villes et régions qui sont attractives pour l’immobilier de rapport.
Même si votre secteur géographique s’apprécie à un taux de 10% depuis plusieurs années, compter sur ce taux pour continuer est risqué. Cela peut vous faire payer trop cher pour les immeubles visés, en espérant réaliser la différence à la vente de l’appréciation. Donc, lorsque vous planifiez vos investissements immobiliers à effet de levier, examinez trois scénarios : le meilleur, le pire et le plus probable.
2-Se retrouver avec une mensualité trop élevée
L’effet de levier peut sembler être un excellent investissement pour détenir de l’immobilier avec un apport très faible. Vous regardez les chiffres et voyez un retour sur investissement vraiment élevé en raison de vos faibles dépenses en apport. Le problème, ce sont les mensualités très élevées qui accompagnent cet effet de levier plus important.
Si le marché baisse ou si vos appartements connaissent des vacances ou des impayés plus élevés que prévu, vous pourriez vous retrouver dans l’impossibilité de payer vos mensualités de crédit et donc votre investissement est en danger. Prenez aussi une bonne assurance contre les impayés (voir notre article sur le sujet des impayés ici)
3- Laisser un bon financement se traduire par un mauvais achat
Beaucoup d’investisseurs ont payé trop cher de l’immobilier parce qu’ils ont trouvé de très bons financements bancaires à effet de levier élevé. Autrement dit, ce n’est pas parce que vous pouvez obtenir une maison ou un appartement avec très peu d’apport que c’est un bon achat. Regardez la valeur de votre projet dans le contexte des tendances actuelles et attendues du marché. Trouvez des « comparables » ou d’autres biens similaires. Pourquoi ont-ils été vendus ? Qu’est-ce qui se vend dans la région ?
Si le bien est trop cher, l’appréciation sera minime ou, pire, inexistante. Si le marché se rétracte pendant un certain temps, vous avez de sérieux ennuis. Votre bien hors de prix sera un frein considérable et vous ne pourrez pas le revendre sans subir de perte.
4- Oublier que « cash is king » ou « le flux de trésorerie est roi »
Si un seul de ces quatre conseils doit être bloquant sur votre projet, c’est celui-là. Les risques d’un ou plusieurs des autres éléments ici peuvent être négligés si vous avez cet élément nécessaire : un excellent flux de trésorerie. Si vos revenus de location, moins vos frais et mensualités bancaires, permettent chaque mois un flux de trésorerie positif, le fait que le bien n’ait pas pris de valeur cette année ne sera pas aussi inquiétant.
Avant de vous lancer, lisez également notre check-list avant de signer un crédit immobilier.
Pour aller plus loin sur le financement immobilier et étudier des cas concrets, vous pouvez aussi lire le baromètre des investissements des membres de la communauté Immoneos et leurs dernières offres de financement.