Les loyers impayés, c’est la grande angoisse des propriétaires, non ? Et pourtant il existe des moyens simples de les éviter. Cet article décrit les démarches et bons réflexes pour ne plus avoir de loyer impayé.

Pour un propriétaire, le sujet des loyers impayés peut être une grosse source de stress. En effet, comme vous le savez, la loi en France protège énormément le locataire contrairement à ce qui se passe dans d’autres pays. Toutefois d’après les études, il est statistiquement rare qu’un locataire ne paie pas son loyer. Cela arrive dans moins de 2% des cas. Toutefois si cela vous arrive, les statistiques ne veulent plus rien dire. Vous avez bien 100% du problème à gérer.

Il existe pourtant des moyens pour éviter que cela vous arrive. Ci-dessous les différentes approches que vous pouvez utiliser.

La sélection du locataire

C’est le point de départ et finalement le point le plus crucial. Il est souvent préférable de prendre un peu plus de temps et de sélectionner le bon locataire plutôt que de se précipiter.
Comme vous le savez, la sélection du locataire se fait à partir de son dossier. Pour gagner du temps, il est conseillé de demander l’envoi de tous les éléments du dossier avant la visite. Cela vous permet de faire un filtrage et de vérifier les pièces et la cohérence des éléments avant de vous engager davantage.
Toutefois, vous ne pouvez pas demander tous les éléments qui vous passent par la tête et qui pourraient vous rassurer. Les éléments que vous pouvez demander au futur locataire sont clairement définis dans un décret de loi (2015-1437 du 5 novembre 2015).
Pour un salarié vous allez demander :

• Son contrat de travail,
• Ses 3 derniers bulletins de salaire,
• Son dernier avis d’imposition,
• Une pièce d’identité,
• Les dernières quittances de loyer.

Vous n’avez pas le droit de demander d’autres éléments au risque de vous mettre hors la loi. Il est donc interdit de demander un relevé bancaire ou un extrait de casier judiciaire par exemple.
Le décret de loi définit de manière précise les pièces spécifiques à fournir pour chaque type de locataire comme les étudiants, les travailleurs indépendants, les retraités, …  Consultez directement le décret 

Par ailleurs, comme vous le savez sûrement, l’usage lors de la sélection du locataire consiste à demander au minimum 3 fois son salaire par rapport au loyer. Cette règle n’est nullement une obligation ou une loi quelconque. Vous avez donc la liberté d’accepter un locataire qui typiquement serait en dessous de ce seuil de 3 fois et qui par exemple présenterait par ailleurs des cautions solidaires solides.

La vérification des éléments fournis par le locataire

Comme on dit, la confiance n’exclut pas le contrôle, aussi il est toujours bon de vérifier les éléments fournis par le futur locataire pour constituer son dossier.
Si le locataire est un salarié en poste, vous pouvez simplement vérifier sur LinkedIn la cohérence du nom de l’entreprise avec ses bulletins de paie. Vous pouvez faire la même chose avec ses garants.

En ce qui concerne la déclaration d’impôt, il existe un service mis en place par le service des impôts. Il vous permet en un clic de vérifier la véracité des éléments de la déclaration fournie. Le service est disponible en utilisant le lien suivant : https://www.impots.gouv.fr/verifavis/

Et si vous avez encore un doute, vous pouvez utiliser le service de renseignements personnel www.spokeo.com. En quelques secondes, Spokeo parcourt de nombreux sites web et réseaux sociaux afin de recouper des informations qui vous permettent de savoir à qui vous avez affaire. Il suffit de saisir une adresse email ou un numéro de téléphone. Les professionnels utilisent Spokeo pour prévenir la fraude par exemple.

La caution d’un garant solidaire

Il s’agit de l’engagement d’un tiers à payer le loyer à la place du locataire si celui-ci faisait défaut. C’est un engagement fort avec un véritable sens juridique. Le garant est solidaire et donc automatiquement redevable des loyers impayés. Ainsi, le garant signe un contrat spécifique complètement différent du bail lorsqu’il se porte caution afin de bien comprendre son niveau d’engagement.
D’expérience, il est préférable que votre locataire propose une personne d’affiliation directe comme caution solidaire comme un parent. En effet, le lien moral d’affiliation jouera en votre faveur en cas de problème. Les parents préfèrent en général payer rapidement puis régler leur problème en famille. Eviter les cautions données par un ami ou un employeur par exemple. En cas de problème, il risque d’être beaucoup plus compliqué de les convaincre de payer à la place de votre locataire.
L’avantage de la caution solidaire est que cette solution est entièrement gratuite à mettre en œuvre aussi bien pour vous que pour le locataire.
Un point d’attention, les cautions doivent absolument habiter en France. A défaut, comme elles ne pourront pas être poursuivies juridiquement par le système français, elles ne peuvent pas se porter caution. Dans une telle situation, votre locataire devra se tourner vers une autre option, comme souscrire une caution solidaire auprès d’une société privée.

L’assurance Garantie Loyers Impayés ou GLI

Comme son nom l’indique, en tant que propriétaire vous souscrivez à une assurance. En cas de loyer impayé, vous faites une déclaration à l’assurance qui prend alors en charge le paiement des loyers puis se retourne contre le locataire pour obtenir le remboursement des montants impayés. L’assurance pourra aussi se charger de son expulsion si nécessaire.
Un des avantages de l’assurance loyer impayé est que l’assureur fera une étude détaillée du dossier de votre locataire avant d’accepter de vous assurer. Cela vous donne donc une grande tranquillité à la fois sur la qualité de votre locataire et aussi sur le paiement de vos loyers.
Un autre avantage est que l’assurance prend en charge non seulement le remboursement des loyers impayés mais généralement l’ensemble des frais liés à son expulsion, voire les frais de dégradation qui ne seraient pas suffisamment couverts avec le dépôt de garantie initial.

L’inconvénient majeur est que cette assurance a un coût pour le propriétaire compris entre 2,5% et 3,5% du prix du loyer. Il faut aussi bien analyser les conditions et les restrictions dans le détail afin de ne pas avoir de mauvaises surprises.
Toutefois, le coût lié à l’assurance est bien évidemment déductible des charges, que vous louiez en nu ou  en meublé, à partir du moment où vous avez fait le choix d’une déclaration aux frais réels pour votre déclaration d’impôts.

Comparez les meilleures assurances de Garantie des Loyers Impayés directement ici.

La caution de garantie par une société externe type garantme.com

Le principe est très semblable à une assurance de garantie sur les loyers impayés, sauf que dans ce cas c’est le locataire qui se charge des démarches et qui prend les coûts à sa charge.
Pendant la constitution de son dossier de locataire, celui-ci obtient un certificat de garantie de la société externe pour une durée et un montant de loyer maximum. Le locataire vous ajoute simplement ce certificat dans son dossier vous indiquant que vous êtes couvert ainsi que les conditions (montant et durée notamment).
Vous pouvez également tout à fait demander à un locataire de souscrire à cette garantie pour le retenir pour votre location.

Dans le cas de loyer impayé, le propriétaire contacte la société de garantie qui, comme une assurance, paie le loyer à la place du locataire. La société se retourne ensuite vers le locataire et s’occupe de toutes les démarches en direct jusqu’à son expulsion des lieux si nécessaire.
L’avantage est que cette caution est entièrement gratuite pour le propriétaire. En revanche, elle a un coût de 3,5% environ pour le locataire durant toute la durée du bail.

Pour tout savoir sur GarantMe, retrouvez l’analyse détaillée dans le dossier dédié Notre Avis sur GarantMe

Ou alors Notre avis sur SmartGarant, le concurrent de Garantme

VISALE, la caution de garantie de loyer mise en place par Action Logement

Ce dispositif fonctionne de manière très similaire à la caution par une société externe. Elle présente le principal avantage d’être entièrement gratuite pour le locataire (et le propriétaire). En revanche les conditions d’accès sont plus restreintes. Il faut que le locataire ait moins de 30 ans et elle garantit les loyers jusqu’à un plafond de 1 500 Euros par mois sur Paris et 1 300 Euros par mois sur le reste du territoire.

La garantie VISALE est aussi accessible aux locataires de plus de 30 ans qui viennent de prendre un nouvel emploi. Toutefois, il existe des restrictions à consulter dans le détail.

Tout comme avec une garantie par une société externe privée, c’est le locataire qui initie les démarches en faisant une demande et en obtenant un certificat. Vous finalisez ensuite les démarches au moment de la signature du bail.

 Pour obtenir tous les détails, il suffit de se connecter sur www.visale.fr.

SOS loyers impayés, un numéro vert pour contacter des juristes

Conclusion : et si finalement vous confiez tout cela à une agence de Gestion Locative?

Comme vous comprenez, entre la sélection du locataire, la vérification de son dossier, la mise en place de caution solidaire puis d’une assurance de loyer impayée ou alors l’utilisation d’une garantie d’une société externe ou encore Visale, il existe de nombreux moyens pour ne jamais avoir de loyers impayés.
Mais pour vous éviter tout tracas, vous pouvez aussi préférer confier cette mission à une agence de Gestion Locative.  Non seulement elle connaît sur le bout des doigts ces différents outils mais également saura qualifier les meilleurs locataires en les interviewant de manière précise et méthodique. 

Pour aller plus loin, poursuivez votre lecture avec nos dossiers complets sur le même thème :

• Dans quelles villes investissent les expatriés ? (Étude Immoneos parue dans Les Échos et mise à jour régulièrement)
• Quels taux obtiennent les membres Immoneos pour leur crédit depuis l’étranger ?
• Retrouvez le comparatif des Assurances Loyers Impayés dans ce dossier.