Le guide complet de la SCI

Guide complet SCI

Guide complet SCI: Simple et peu onéreuse à créer, la Société Civile Immobilière suscite un vif intérêt de la part de nombreux investisseurs. L’évocation de son nom résonne même comme une formule magique afin de payer moins d’impôt. Or ceci n’est pas vrai dans tous les cas. Certains investisseurs se sont lancés un peu aveuglement dans la création d’une SCI alors que de la location LMNP/LMP aurait été bien plus avantageuse.

Il faut donc savoir que la SCI n’est pas appropriée à toutes les situations. Aussi, si vous vous intéressez à acquérir un bien en SCI nous vous recommandons de lire ce guide complet sur la SCI pour faire les bons choix.

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Exemples concrets des avantages d’une SCI

Cas d’une Succession

Monsieur et Madame Jepréparemasuccession ont 2 enfants et disposent d’un patrimoine immobilier évalué à 1 MEuros. Ils décèdent alors qu’ils n’ont pas créé des SCI. Chaque enfant hérite de 500 000 Euros du bien en indivision. Après abattement des 100 000 Euros, chaque enfant doit payer des droits de succession sur 400 000 Euros soit un montant estimé de 82 000 Euros (par enfant) soit 164 000 Euros au total.

En créant une SCI, les parts peuvent être données aux enfants avec une décote de 20%. De plus en effectuant un démembrement des parts de la SCI et en effectuant une donation des parts en nue-propriété entre 50 et 60 ans, la décote est de 50% supplémentaire. Ainsi les parts en nue-propriété du bien à 1 MEuros sont évaluées à 400 000 Euros. Comme chaque parent peut faire une donation à chacun de ses enfants jusqu’à 100 000 Euros sans frais de succession tous les 15 ans. Dans cet exemple, chaque parent transmet 100 000 Euros de parts de la SCI en nue-propriété à chacun des enfants sous un total de 400 000 Euros pour un bien estimé à 1 MEuros. Au décès des parents, les enfants récupèrent automatiquement l’usufruit donc la pleine propriété sans frais.  Vous transmettrez ainsi le bien à vos enfants sans aucun frais de succession.

Autre avantage, par le biais des statuts de la SCI, de leur vivant les parents conservent tous les pouvoirs de gestion du bien donc sa jouissance totale et son occupation sans avoir à rendre de compte.

La protection des conjoints en concubinage:

Les concubins qui ne veulent ni se marier ni se pacser ont tout intérêt à acquérir leur bien en SCI. Lorsqu’un couple qui n’est ni marié ni pacsé achète un bien immobilier, il fait par défaut un achat en indivision. Au décès d’un des deux concubins, comme il n’y a aucun lien juridique entre les deux personnes, les héritiers du défunt se retrouvent indiviseur avec le dernier des vivants. Dans le cas d’une mésentente ou d’un besoin d’argent des héritiers, ils peuvent très bien demander au dernier des vivants de quitter le bien. Ou alors le dernier des vivants devra racheter la part aux héritiers pour rester dans le logement. De plus, même si le défunt avait prévu à l’avance de protéger le dernier des vivants à travers un testament afin que la quote-part en indivision lui revienne, celui ci doit alors réglé au fisc 60% de sa valeur au titre d’une donation entre personnes qui n’ont aucun lien juridique!…

Dans ce cas de figure, la solution est de créer une SCI et surtout de réalisé un démembrement croisé des parts. Les deux concubins créent une SCI qui achète le bien. Ils se répartissent les parts à 50/50. Ils vont ensuite auprès d’un notaire réaliser une donation en démembrement croisé. C’est à dire que le premier concubin conserve la nue-propriété de ses parts et réalise une donation de l’usufruit à son conjoint. Le second concubin réalise exactement la même chose dans l’autre sens. Il conserve ses parts en nue-propriété et réalise une donation de ses part en usufruit à son conjoint. Au moment du décès, les héritiers récupèrent les parts en nue-propriété du défunt. Le dernier des vivants récupère ses parts en usufruit données précédemment et conserve la donation existante des autres parts en usufruit. Il n’y a donc aucun droit de succession et surtout il continue de jouir totalement de l’occupation du bien sans que les héritiers du défunt puissent lui demander quoique ce soit.

On voit donc à travers ces deux exemples toute la puissance de la SCI. Toutefois la SCI a également ses complexités et ses contraintes qu’il est indispensable de connaitre afin de d’assurer que ce statut répondra à ses attentes. Dans ce dossier complet de la SCI, les sujets suivants seront abordés:

  • Qu’est-ce qu’une SCI ?
  • Pourquoi créer une SCI ?
  • Faciliter la transmission du patrimoine à moindre coût fiscal avec une SCI
  • Les étapes détaillées à suivre pour créer sa SCI
  • Fonctionnement et fiscalité d’une SCI à l’IR (Impôts sur le Revenu)
  • Fonctionnement et fiscalité d’une SCI à l’IS (Impôts sur les Sociétés)
  • Dans quels cas opter pour une SCI à l’IR ou à l’IS?
  • ! Le calcul de la plus-value de la vente d’une SCI à l’IR et à l’IS ! – Chapitre important car l’écart entre l’IR et l’IS est très grand
  • Les avantages et inconvénients de la SCI
  • A retenir sur les SCI

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La définition d’une Société Civile Immobilière, aussi appelée SCI, c’est un contrat entre plusieurs personnes qui seront appelés associés afin d’investir dans un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales type entreprise. En tout état de cause il faut au moins 2 personnes physique et/ou morales pour créer une SCI.

Une Société Civile Immobilière est une société encadrée par le Code civil et plus précisément par ses articles 1862 à 1870. Elle est exclusivement dédiée à l’immobilier et plus précisément à acquérir et gérer :

  • Des locaux à usage d’habitation ;
  • Des locaux commerciaux professionnel ou mixtes ;
  • Éventuellement des parts de SCPI.

Il s’agit donc d’une société civile et non commerciale. Occasionnellement, la SCI peut être amenée à vendre des immeubles mais contrairement au marchand de biens, ce n’est pas sa vocation. Ces opérations doivent donc rester exceptionnelles. Dans le cas contraire, elles risquent d’être requalifiées en actes de commerces et peuvent avoir un impact sur la fiscalité de la structure.

Il existe plusieurs types de la SCI en fonction de l’objet social indiqué dans les statuts :

  • La société de placement immobilier ;
  • La SCI d’attribution ;
  • La SCI de location.

Cette dernière est la plus courante et c’est celle sur laquelle porte le présent dossier.

Enfin comme plusieurs associés se regroupent pour former une SCI, le principe est le partage des bénéfices ou bien des pertes entre les associés à hauteur des parts qu’ils possèdent dans la SCI.

Pourquoi créer une SCI ?

La SCI permet de répondre à la question de comment je peux acheter un bien immobilier à plusieurs (entre des parents et des enfants, des concubins, des amis, avec une société,..). Lors de la rédaction des statuts de la SCI, vous allez définir clairement les règles de fonctionnement à venir entre les investisseurs. Par exemple si vous achetez entre amis et qu’à un moment donner l’un des associés souhaite vendre ses parts, vous pouvez définir à l’avance que vous avez le droit du premier refus. Vous pouvez même définir à l’avance les règles de valorisation des parts au moment de la vente future…

Les objectifs de la SCI sont essentiellement les suivants :

  • Simplifier et organiser l’achat d’un bien à plusieurs;
  • Anticiper et faciliter sa transmission ;
  • Démembrer la propriété;
  • Faciliter le financement des biens.

Simplifier la gestion

Si vous achetez à plusieurs ou simplement héritez à plusieurs d’un bien, vous tombez automatiquement sous un régime dit d’indivision. Ce statut présente de nombreux inconvénients. Il peut engendre très facilement des situations de blocage dans de nombreux cas dès lors qu’il s’agit de prendre des décisions de dépense pour des travaux par exemple ou tout simplement quand un membre de l’indivision ne paie pas sa quotte part des frais de la gestion du bien.

La SCI évite les règles de l’indivision qui impose d’obtenir un accord unanime ou un accord des deux tiers pour pouvoir gérer les actes administratifs notamment. Au sein de la SCI, c’est le gérant qui accomplit les actes courants de gestion conformément aux dispositions prévues dans les statuts. Le gérant dispose donc des pouvoirs de prendre les décisions sans avoir à demander l’avis individuel de chaque membre de la SCI.

La SCI permet donc d’acquérir un bien à plusieurs que l’on ne peut pas acheter seul. Vous pouvez avoir des associés qui n’ont pas la même situation financière personnelle. Notamment des associés plus fortunés ou simplement plus âgés donc n’ayant plus d’emprunt peuvent s’associer avec des personnes qui commencent dans la vie professionnelle. La banque regardera l’ensemble des associés et si elle considère que le risque est maitrisé, elle acceptera de financer l’emprunt. C’est typiquement le cas de figure quand des parents veulent aider leurs enfants à acquérir leur premier logement par exemple. Ils s’associent en apportant du capital par exemple. Puis au fil des années, les parents céderont leurs parts.

La SCI a également pour vocation d’organiser l’aspect patrimonial d’une union libre ou d’un PACS par exemple. Elle permet aussi de pouvoir conserver des droits de gestion et de les dissocier du droit de propriété. Elle permet à des parents d’acheter un bien avec leurs enfants, à des frères et sœurs ou des amis d’acquérir un bien ensemble. Bref, dès lors que vous êtes plusieurs à vouloir acquérir un bien ensemble, la SCI offre toute la flexibilité pour définir les règles de gestion du bien.

Faciliter la transmission du patrimoine à moindre coût fiscal

 La SCI facilite la transmission du patrimoine dans le sens où il est très simple de transmettre des parts équitables de la SCI à ses héritiers. De plus, vous n’êtes pas obliger de donner toutes les parts dès le début. Vous pouvez tout simplement étaler au fil du temps la transmission des parts.

Deuxième, vous allez pouvoir utiliser un levier fiscal intéressant en minimisant les droits de succession. Il est possible notamment de recourir à la donation de son vivant prévu par le code civil à hauteur de 100 000 Euros par parent tous les 15 ans. Vous allez pouvoir coupler à cela la diminution de la valeur de transmission parce que lorsque vous donnez des parts de SCI l’administration fiscale admet une décote de 20%. Pourquoi cette décote ? Tout simplement parque l’administration fiscale admet que la cession de parts de SCI est contraignante et font face à une manque de liquidité.

En enfin, vous pouvez aller encore plus loin en effectuant un démembrement du bien. Vous pouvez ainsi transmettre uniquement la nue propriété à vos enfants et conserver l’usufruit de votre vivant. Ce point est détaillé dans le paragraphe suivant.

Démembrer la propriété

 Avec une SCI, il est également possible de démembrer le bien acquis. Vous pouvez par exemple conserver l’usufruit d’un patrimoine immobilier, donc avoir tous les droits aussi bien pour y habiter ou percevoir les loyers et en parallèle transmettre les parts en nue-propriété à vos héritiers de votre vivant. Le montant de la part en nue-propriété est déterminé suivant votre âge. Il est généralement compris entre 40% à 60% du montant initial.

Au moment du décès des usufruitiers, les enfants récupèrent la pleine propriété des parts sans payer d’impôt supplémentaire.

Donc entre la décote de 80% d’une part de SCI vs la valeur du bien puis le démembrement, vous allez transmettre sur des valeurs fiscales beaucoup plus basses. On peut ainsi transmettre la totalité du bien avec un coût qui est le plus faible possible.

Ce principe permet aussi de sécuriser la jouissance du bien jusqu’au dernier des vivants, les parents vont se transmettre l’usufruit alors que la nue-propriété appartient déjà totalement aux enfants héritiers.

Faciliter le financement

Lorsque des associés ne peuvent investir seuls chacun de leur côté, la création d’une SCI peut leur permettre d’obtenir un financement pour acquérir un bien et d’en organiser la gestion.

Les étapes à suivre pour créer une SCI

Il faut compter en moyenne 15 jours pour constituer une SCI et un budget de 200 € pour régler les frais de formalités. Les étapes pour créer une SCI sont les suivantes :

  • Choisir les associés. Il faut au minimum deux associés pour constituer une SCI. Les associés peuvent être des personnes physiques (même mineur) ou morales.
  • Rédiger le projet de statuts. C’est un sujet très important. Il s’agit de l’acte de naissance de la SCI. Ceux-ci définissent les modalités de fonctionnement de la société et notamment les pouvoirs du gérant et la répartition du capital entre les associés. La SCI permet une grande souplesse dans la rédaction des statuts ce qui permet notamment de définir précisément dans le fonctionnement les objectifs recherchés. Les statuts définissent notamment le montant du capital, le montant des apports de chaque associé, le nombre de parts, la répartition des parts entre les associés et surtout fixer les pouvoir du gérant ce qui est fondamental dans le fonctionnement futur.
  • Déposer le capital à la banque. La loi ne requiert aucun minimum de capital. Il est donc possible de constituer une SCI avec 1 € de capital. Les associés peuvent faire des apports en numéraire ou en nature (en apportant un immeuble). Dans les faits, le capital des SCI qui empruntent pour acheter un bien est généralement équivalent au montant de l’apport exigé par la banque.
  • Établir le PV de nomination du gérant. Celui-ci est un associé ou une personne externe à la SCI. Le gérant peut recevoir une rémunération mais généralement il n’en perçoit pas car ce n’est pas la vocation d’une SCI.
  • Prendre une domiciliation le cas échéant. La SCI peut être domiciliée chez le gérant, à l’adresse de l’immeuble qu’elle exploite ou les associés peuvent décider de domicilier son siège social auprès d’une entreprise de domiciliation.
  • Signer les statuts ;
  • Immatriculer la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés ;
  • Établir la déclaration d’existence au Service des Impôts des Entreprises (dans un délai de trois mois) ;
  • Lever l’option de l’Impôt sur les Sociétés pour ceux veut adhérer à ce régime fiscal plutôt qu’à l’Impôt sur le Revenu ;
  • Lever l’option de la TVA pour ceux qui le souhaitent.

Créer et gérer une SCI est simple et nécessite peu de formalités. En effet, il suffit juste de réunir les associés en assemblée générale chaque année et de tenir un registre des assemblées, la loi n’exigeant pas de déposer les comptes annuels au Greffe. Une simplicité qui permet de créer une SCI par bien et de conserver ainsi un maximum de souplesse pour administrer son patrimoine et le cas échéant modifier ses modalités de location et ses options fiscales. Le coût auprès d’un notaire ou d’un cabinet d’avocats spécialisés est d’environ 1 500 à 2 000 Euros. Il est bien sur possible de trouver des statuts sur internet gratuits. Mais attention, le but d’une SCI est de préparer des objectifs de transmission ou des objectifs de donation. Il faut donc être vigilant d’avoir une rédaction des statuts la plus appropriée.

Fonctionnement d’une SCI à l’IR

La Société Civile Immobilière est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu et est couramment dénommée SCI à l’IR. C’est la forme de SCI la plus répandue en France.

Elle est dite transparente : il y a bien une société, mais c’est vous en tant qu’associé qui serez directement imposé sur les bénéfices proportionnellement à votre part dans le capital. Votre part des bénéfices est soumise à l’impôt sur le revenu et s’apparente alors à des revenus fonciers.

Ce principe implique aussi que les associés sont soumis à l’impôt même si les bénéfices ne sont pas distribués.

L’activité locative de la SCI peut concerner :

  • Des locaux d’habitation non meublés
  • Des locaux commerciaux ou professionnels non équipés
  • Des parts dans une Société Civile de Placement Immobilier

La SCI ne peut exercer une activité de location meublée que si les revenus locatifs concernés sont inférieurs à 10% du chiffre d’affaire total de la SCI.

Obligations comptables

Les principes comptables dans le cadre d’une SCI soumise à l’IR sont assez simples :

  • Avoir un compte bancaire
  • Tenir une comptabilité de trésorerie et disposer des PV des assemblées générales

Réaliser un bilan comptable n’est pas obligatoire.

Le résultat fiscal est obtenu en tenant compte des recettes (loyers) et des charges déductibles qui répondent aux mêmes règles que pour les revenus fonciers.

Charges déductibles  

  • Intérêts d’emprunts
  • Assurances
  • Frais de gestion
  • Charges de copropriété
  • Travaux d’entretien et de réparation
  • Travaux d’amélioration des locaux d’habitation (non commerciaux)
  • Taxe foncière

 Charges non déductibles

  • Frais d’acquisition (agence, notaire)
  • Amortissements des immeubles

A noter : si les associés perçoivent moins de 15 000€ de revenus locatifs, ils peuvent bénéficier du régime fiscal micro-foncier.

Vous pouvez déduire les déficits fonciers

En tant qu’associé dans une SCI, vous pouvez imputer vos éventuels déficits fonciers sur votre revenu global à hauteur de 10 700 €. Les sommes au-delà de ce seuil pourront être imputées sur vos revenus fonciers pendant les 10 années suivantes.

Déclaration fiscale de la SCI à l’IR

  • Si les associés sont des personnes physiques : remplir le formulaire 2072-S selon le principe des encaissements et décaissements. A noter : pas d’amortissements des immeubles.
  • Si les associés sont des personnes morales (IS, BIC, BA) : utiliser le formulaire 2072-C selon le principe des BIC. A noter : constatation de l’amortissement des immeubles selon la part de chaque associé.
  • Chaque associé doit joindre la déclaration de ses revenus locatifs (formulaire 2044) à sa déclaration d’ensemble des revenus imposables à l’impôt sur le revenu.
  • La déclaration fiscale doit être effectuée avant le 3 mai.

Fiscalité de la SCI imposée à l’IR

Les bénéfices générés par votre SCI sont soumis à l’IR au même titre que vos revenus fonciers, en fonction de votre tranche marginale d’imposition.

Les règles fiscales applicables sont celles de la plus-value immobilière des particuliers et des revenus fonciers.

  • Pas d’impôt sur les résultats et sur les plus-values de cession de biens immobiliers
  • Les associés sont imposés personnellement à l’IR selon leur quote-part du résultat

Abattements de la plus-value immobilière

Le principal avantage fiscal de la SCI à l’IR est la possibilité de bénéficier d’abattements pour durée de détention sur le montant de la plus-value immobilière : 

  • Après 22 ans de détention du bien : la plus-value est exonérée de l’impôt sur le revenu
  • Après 30 ans de détention du bien : la plus-value est exonérée des prélèvements sociaux
  • Après 30 ans de détention du bien : exonération totale de la plus-value immobilière en cas de vente du bien

A Retenir

  • Déduction possible des déficits fonciers
  • Déduction d’un certain nombre de charges mais pas de la totalité
  • Comptabilité simplifiée
  • Choix entre l’imposition au régime réel ou au régime micro-foncier
  • Exonération totale de la plus-value de cession pour un bien détenu au moins 22 ans et exonération de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
  • La SCI à l’IR n’est pas un instrument d’optimisation fiscale
  • Si les bénéfices perçus sont importants, ils seront imposés à une tranche marginale

Fonctionnement d’une SCI à l’IS

Lors de la création d’une Société Civile Immobilière, c’est l’impôt sur le revenu qui s’applique par défaut (SCI à l’IR). Vous avez la possibilité de changer de mode d’imposition et préférer être soumis à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS).

Le régime de l’IS présente en effet des avantages, mais est-il le mieux adapté dans votre situation ?

L’activité de la SCI peut concerner des locations nues, meublées ou équipées.

La comptabilité des SCI à l’IS est la même que pour les sociétés commerciales. Vous devez tenir une comptabilité, établir un bilan et maintenir les PV de l’AG. C’est une comptabilité d’engagement :

  • Les revenus locatifs sont imposables qu’ils aient été encaissés ou non
  • Toutes les charges sont déductibles
  • Les bénéfices sont imposés à l’impôt sur les sociétés
  • Les bénéfices ne sont imposés que s’ils sont distribués
  • Les bénéfices distribués sont imposés comme des dividendes
  • Pas de prélèvements sociaux
  • Les amortissements de l’immobilier sont déduits

La fiscalité d’une SCI à l’IS

 Le régime d’imposition sur les sociétés est plus stable et ses taux sont en général plus faibles que dans le cadre de l’impôt sur le revenu. Le régime de l’IS peut donc s’avérer intéressant.

Toutes les charges sont déductibles

Vous allez pouvoir réduire la base imposable en déduisant toutes les charges des bénéfices de la société :

  • Intérêts d’emprunts
  • Assurances (loyers impayés, Propriétaire Non Occupants,…)
  • Frais de gestion
  • Charges de copropriétés
  • Travaux d’entretien et de réparation
  • Taxes foncières
  • Frais d’acquisition (agence, notaire)

Des barèmes d’imposition plus avantageux que l’Impôt sur les Revenus

Contrairement aux SCI à l’IR qui est transparente puisque c’est les bénéfices sont imposés au niveau de la tranche d’imposition de chaque associé, pour une Société Civile Immobilière à l’IS est soumise à l’impôt sur les sociétés, dont le baromètre est bien plus avantageux (et stable).

Montant des bénéfices Taux d’imposition
< 38 120€ 15%
38 120€ – 500 000€ 28%
> 500 000€ 33.33%

Point d’attention : comme le taux d’imposition passe de 15% à 28% lorsque le bénéfice d’une SCI atteint 38 120 Euros, alors votre intérêt est de ne jamais dépasser les 38 120 Euros. C’est une des raisons pour lesquelles les investisseurs préfèrent créer une SCI par bien. Il est possible de détenir autant de SCI que vous le souhaitez. Vous pouvez ainsi piloter le fait de ne jamais dépasser le seuil de 38 120 Euros.

Pas de distribution de dividende = pas d’impôt sur le revenu

En tant qu’associé, vous serez imposé uniquement sur les dividendes perçus. Ainsi si votre SCI réalise des bénéfices et que vous n’avez pas besoin des dividendes, vous pouvez les garder en trésorerie ou encore les réinvestir au sein de la SCI (sur des produits financiers par exemple) et ainsi ne pas avoir à payer d’impôt sur le revenu. Vous pouvez ainsi attendre le bon moment par exemple le départ à la retraite ou tout autre événement de baisse de salaire pour vous verser des dividendes. A noter que si vous décidez de vous verser des dividendes, ils seront alors taxés à hauteur de 30% et non sur votre Tranche Marginale d’Imposition. Il s’agit de la fameuse « flat taxe » sur le paiement des dividendes.

Amortissement fiscal du bien immobilier

Un des avantages majeurs de la SCI à l’IS est de pouvoir amortir l’immeuble. Vous pourrez déduire du résultat imposable une dotation aux amortissements jusqu’au terme de votre plan d’amortissement.

Report du déficit foncier sur 10 ans

Si votre SCI présente un déficit, vous pouvez le reporter sur les 10 exercices fiscaux suivants et donc alléger la pression fiscale sur le long terme.

Exemple de réduction de l’impôt grâce à l’amortissement et l’imposition à 15% à l’IS

Prenons le cas d’un bien immobilier d’une valeur de 350 000€ avec un loyer de 1 500€/mois. Pour simplifier le calcul, nous prenons l’exemple fictif qu’il n’y a aucune charge. Le calcul de l’imposition entre la prise en compte de l’amortissement comptable du bien et le taux d’imposition fixe à 15% génère un écart important.

SCI IR IS
Loyers 18 000€ 18 000€
Charges
Taxes foncières 1 200€ 1 200€
Amortissements 12 900€
Résultat taxable 16 800€ 3 900€

 

Barème Tranche Marginale Imposition 0% 14% 30% 41% 45%
Impôt avec une SCI à l’IR (+ 17,2% de cotisations sociales) 2 889€ 5 241€ 7 929€ 9 777€ 10 449€
Impôt avec une SCI à l’IR (15%) 585

Régime des plus-values professionnelles lors de la revente

 C’est lors de la revente d’un bien que la SCI à l’IS n’est pas avantageuse. En effet, d’une part tous les amortissements passés seront ajoutés à la plus-values du bien lui même et d’autre part vous ne bénéficiez pas de l’abattement fiscal pour durée de détention contrairement aux SCI à l’IR. Lors de la vente de l’immeuble, la SCI sera soumise à la taxe sur les plus-values professionnelles au taux de 33.33%. Le régime de l’IS peut donc s’avérer pénalisant au moment de la revente.

Passer d’une SCI à l’IR à une SCI à l’IS

Vous pouvez passer votre SCI à l’IS dans les 3 mois suivant la création de la société ou pendant les 5 années suivantes. Le choix est irrévocable, vous ne pourrez pas vous rétracter et revenir à l’IR. Assurez-vous donc de choisir le régime fiscal qui vous est favorable sur le long terme.

Notez que si vous ne faites que de la location meublée, vous serez forcement à l’IS.

Lors du passage à l’IS, vous avez deux possibilités concernant le traitement des amortissements. Vous pouvez conserver la valeur historique ou modifier la valeur de l’immeuble.

Dans quels cas opter pour une SCI à l’IR ou à l’IS?

Récapitulatif :

IR IS
Imposition des bénéfices Impôt sur les revenus des associés. Choix du régime réel ou micro-foncier. Taxation de la SCI. Taxation des associés uniquement en cas de dividendes.
Charges Toutes les charges ne sont pas déductibles. Déduction de toutes les charges
Amortissement de l’immobilier Pas de déduction Déduction de l’amortissement
Plus-Values Régime des particuliers. Abattements fiscaux pour durée de détention. Régime des plus-values immobilières professionnelles. Pas d’abattement pour durée de détention et taxation à 33.33% lors de la revente.
Déficits fonciers Déduction du déficit pour les associés au seuil de 10 700€. Report du déficit foncier sur 10 ans
Comptabilité Comptabilité légère Obligation de tenir une comptabilité

Le régime de l’IS paraît plus avantageux

  • Si vous envisagez un investissement sur le très long terme
  • Si vous n’avez pas l’intention de céder le bien ou si vous souhaitez réinvestir le capital lors de la revente
  • Si vous souhaitez conserver les revenus fonciers au sein de la SCI plutôt que de les percevoir
  • Vous souhaitez capitaliser pour transmettre
  • Si votre immeuble perd de la valeur dans le temps

La vente d’un bien en SCI

La vente d’un bien immobilier détenu par un SCI soulève des questions concernant la procédure à respecter et l’imposition sur la plus-value qui en découle dans le cas où la SCI est soumise à l’IR ou à l’IS.

Quelle est la procédure pour vendre un bien en SCI ?

La vente d’un bien détenu en SCI, qu’elle soit soumise à l’IR ou à l’IS, s’opère souvent sous la compétence du gérant ou des gérants. Mais encore faut-il que les statuts le prévoient expressément. Dans le cas contraire, les statuts prévoient généralement qu’il est nécessaire d’obtenir une autorisation des associés pour vendre un bien appartenant à la SCI.

La plus-value et son imposition

  1. Le calcul de la plus-value

Le montant de la plus-value se calcule en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition majoré de 22,50 % correspondant à un forfait de 15% pour travaux et de 7,5% pour les frais d’acquisition. On entend par prix de vente et prix d’acquisition les prix mentionnés sur les actes notariés.

Exemple : Si vous avez fait l’acquisition d’un bien à 350 000 Euros, le prix qui sera pris en compte pour le calcul de la plus-value est 428 750 Euros (350 000 x 1,225)

  1. Le cas de la SCI soumise à l’impôt sur le revenu

Dans une SCI à l’IR, dite “transparente”, l’impôt sur la plus-value est le même que pour les particuliers. Chaque associé est imposé sur la plus-value au taux de 19 % auxquels s’ajoutent 17,2% de prélèvements sociaux, en proportion des parts qu’il détient.

En outre, dès lors que la plus-value imposable dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire est due. Celle-ci varie de 2% à 6% selon la plus-value réalisée.

Comme pour la détention à titre personnel, les ventes de biens détenus par une SCI à l’IR bénéficient d’abattements. Et force est de constater que plus la date de la vente est éloignée de la date d’acquisition, plus les abattements sont importants :

  • abattement de 6% par an de la 6e année jusqu’à la 21e année de détention ;
  • abattement de 4% la 22e année l’abattement est de 4% ;
  • exonération totale d’impôt sur la plus-value dès 23e année de détention.

Le principe de l’abattement s’applique aussi sur les prélèvements sociaux, à la différence que l’exonération n’intervient qu’au bout de 30 ans de détention et que la dégressivité du taux est la suivante :

  • 1,65 % d’abattement pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21e ;
  • 1,60 % d’abattement pour la 22e année de détention
  • 9 % d’abattement pour chaque année au-delà de la 22e année de détention.

Au moment de la vente, le notaire retient le montant dû au titre de l’impôt sur la plus-value sur le prix. C’est lui qui se charge de déclarer la plus-value à l’administration fiscale à l’aide du formulaire 2048 et de lui payer l’impôt.

Exemple d’un bien acheté 350 000 € et revendu 450 000 €

Prix d’acquisition majoré de 22,5% = 428 750 €
Plus-value 21250 €
Montant des impôts et prélèvements sociaux si le bien est détenu depuis :

  • 5 ans (aucun abattement) : 7 693 €
  • 15 ans : 4 667 €
  • 25 ans : (plus d’impôt > reste uniquement les prélèvements sociaux) : 1 645€
  • 30 : 0 €. Aucun impôt ni prélèvements sociaux ne sont dus passés 30 ans de détention.

Le site des notaires met à la disposition des internautes un simulateur permettant de calculer le montant exact de la plus-value taxable.

  1. Le cas de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés

La plus-value se calcule différemment dans le cadre d’un bien vendu par une SCI soumise à l’IS. En effet, celle-ci se détermine de la manière suivante :

Plus-value = Prix de cession du bien – valeur nette comptable

La valeur nette comptable correspond au prix d’acquisition du bien déduction faite des amortissements appliqués au fur et à mesure des années. Par conséquent, plus le temps passe, plus la valeur nette comptable diminue. Ce qui signifie que plus la SCI détient le bien depuis longtemps, plus la plus-value sera fiscalisée au taux d’imposition en vigueur de l’impôt sur les sociétés. Car dans le cadre d’une SCI à l’IR, c’est la société qui s’acquitte de cet impôt.

Il est important de noter que la SCI à l’IS faisant souvent structurellement des pertes, il va être possible au moment de la vente du bien d’imputer les déficits antérieurs reportés. Et ainsi de diminuer l’assiette d’imposition pour le calcul de l’impôt sur les sociétés.

Exemple d’un bien acheté 350 000 € et revendu 450 000 €
Montant des impôts dus au titre de la plus-value si le bien est détenu depuis :

  • 5 ans : 41 104 € dont 5 718 € d’impôt à 15% et 35 386 € à 28% (les amortissements s’élevant à 64 500 €, la valeur nette comptable à 285 500 €, la plus-value à 164 500 €)
  • 15 ans : 77 224 €
  • 25 ans : 89 894 €
  • 30 ans : 94 304 €.

L’impôt que doit payer la société à la sortie augmente de manière considérable d’année en année.

La vente de parts sociales

La vente de parts sociales détenues au sein d’une SCI, également appelée cession de parts sociales, est possible à tout moment. Autrement dit, un associé peut se retirer quand il le souhaite de la société. Il peut exister des règles particulières et si tel est le cas, elles figurent dans les statuts. Ceux-ci peuvent notamment prévoir un droit de préemption, c’est-à-dire que les autres associés sont prioritaires pour racheter les parts.

S’agissant d’une cession de gré à gré, le vendeur et l’acquéreur sont libres de déterminer le prix des parts. Toutefois, le plus souvent, la négociation est basée sur l’évaluation des parts sociales, qui repose sur plusieurs facteurs :

  • La valeur des immeubles détenus par la SCI. Il est recommandé d’avoir deux à trois estimations réalisées par des agents immobiliers ou des notaires et de les comparer ;
  • Le passif de la SCI : ce sont généralement les emprunts contractés pour acquérir les biens ;
  • L’impôt latent, autrement dit l’impôt à régler si le bien ou les biens de la SCI sont vendus.

Une fois que les deux parties se sont mises d’accord sur l’évaluation des parts sociales, elles peuvent signer une promesse de vente, mais ce n’est pas un passage obligé. Un acte de cession écrit est quant à lui obligatoire et doit être fait en cinq exemplaires : un pour chaque partie, un pour enregistrer la cession de parts aux impôts et deux pour le greffe du Tribunal de commerce. L’acte peut être établi sous seing privé, autrement dit directement entre les parties, ou prendre la forme d’un acte authentique devant notaire.

Si a priori, la SCI à l’IS semble peu intéressante, l’analyse mérite toutefois d’être plus poussée pour faire son choix entre SCI à l’IR et SCI à l’IS. En effet, avec une SCI à l’IR, la taxation sur les revenus fonciers est parfois lourde, et ce tout au long de la détention. En revanche, la plus-value est moins taxable que dans le cadre d’une SCI à l’IS.
A contrario, avec une SCI à l’IS, les revenus sont peu fiscalisés au cours de la période de détention car les résultats sont proches de zéro, voire déficitaires, essentiellement grâce à l’intégration des amortissements. Mais à la sortie, l’addition est salée, notamment du fait de la réintégration de ces amortissements.
Avant de choisir le régime fiscal de sa SCI, il convient donc de procéder à un arbitrage, et notamment de déterminer si celle-ci est capable de supporter la fiscalité sur les revenus pendant la durée de détention du bien.

Les avantages et inconvénients de la SCI

Lorsque la SCI parvient à répondre des objectifs personnels, de gestion, de transmission de patrimoine ou encore de financement des biens, elle peut constituer le montage idéal. Mais dans d’autres situations, elle n’est pas la stratégie adaptée pour optimiser la gestion de ses projets immobiliers. C’est pourquoi il est important de connaître les particularités d’une SCI et de bien peser ses avantages et ses inconvénients avant d’une créer une.

L’intérêt d’une SCI : répondre à des objectifs personnels

La constitution d’une SCI n’est pas un passage obligé mais doit permettre de répondre à des objectifs personnels comme :

  • simplifier et organiser la gestion de son patrimoine immobilier ;
  • transmettre des biens, notamment quand on a une volonté de démembrer la propriété en conservant l’usufruit, notamment locatif ;
  • maximiser l’effet de levier de la transmission ;
  • maîtriser les incidences de la donation et préserver l’équité des donataires
  • faciliter le financement des biens à l’aide d’un prêt qu’il est impossible d’obtenir seul. D’ailleurs, certains établissements décorrèlent le taux d’endettement personnel dès lors qu’il y a un financement en SCI ;
  • protéger les propriétaires de copropriétaires non désirés

En outre, afin de tenir compte de l’absence de marché, la transmission de parts de SCI bénéficie d’une décote de 10 à 20%.

Pour les professionnels, la constitution d’une SCI peut également présenter des avantages :

  • Les professions libérales peuvent plus facilement acheter un local mixte et gérer la répartition des charges professionnelles et personnelles au sein d’une SCI ;
  • Les gérants de société ont la possibilité d’acheter leur local d’activité en SCI et ainsi de dissocier les murs du fonds de commerce. Cela permet de constituer un patrimoine en dehors de l’entreprise et de se protéger, notamment en cas de faillite. Une fois payé, cet investissement peut aussi servir à générer des revenus en complément de retraite si le gérant décide de revendre uniquement le fonds.

Ce qu’il faut savoir avant de créer une SCI

La détention d’une résidence principale en SCI a de lourdes conséquences

Ceux qui envisagent de créer une SCI pour la détention de leur résidence principale doivent savoir qu’elle n’est pas compatible avec une activité de AirBnb, à moins de l’assujettir à l’impôt sur les sociétés.

De plus, une résidence principale détenue via une SCI ne peut pas faire l’objet d’un abattement de 30 % pour le calcul de l’IFI. Dans ce cas, c’est la valeur totale de l’immeuble qui doit être déclarée.

Louer un bien en SCI a une incidence sur la durée du bail et les motifs de congé

Il est important également de connaître les particularités juridiques d’une SCI, qui ont un impact non négligeable sur la gestion des biens :

  • un bail consenti par une SCI comporte des spécificités, notamment concernant un bien à usage d’habitation : le loueur s’engage à louer pour 6 ans minimum. La SCI de famille fait figure d’exception puisqu’elle peut louer un local d’habitation pour une durée de 3 ans ;
  • le congé pour reprise ou pour habiter n’est pas applicable à une SCI ;
  • avant la loi ALUR, le droit de préemption ne s’appliquait pas aux parts de SCI. Depuis l’instauration de cette loi, la préemption sur des parts de SCI est possible si la majorité des parts est cédée ou si la transaction va conduire l’acquéreur à détenir la majorité des parts de la SCI.

Louer moins cher à un associé est une fausse bonne idée

La SCI ne constitue pas un outil permettant de générer un déficit foncier en vue de réaliser des économies d’impôt. Par exemple, louer un bien en dessous du prix du marché à un associé comporte un risque de requalification en abus de droit. Ce n’est pas interdit mais il faut déclarer des loyers correspondant à ceux du marché, l’administration fiscale n’ayant pas à se priver de l’impôt qu’elle percevait sur un loyer au prix normal.

Acheter un bien en SCI : pas de délai de rétractation ni de prêts PEL ou PTZ

La SCI étant considérée comme un acquéreur professionnel, elle ne bénéficie pas du droit de rétractation de 10 jours.

De même, les personnes ayant acquis des droits personnels leur permettant d’obtenir un PEL ou éligibles au PTZ ne peuvent les transférer à une SCI.

Les avantages et inconvénients de la SCI d’un point de vue fiscal

Le régime d’imposition

Il est possible de changer de régime d’imposition dès le départ ou au cours de la vie de la SCI. Il suffit pour cela d’envoyer un courrier aux services des impôts des entreprises dès la constitution ou dans les 3 mois du début de l’exercice dans le cas où le changement est effectué au cours de vie de la SCI.

Comparatif entre la SCI à l’IR et la SCI à l’IR

SCI à l’IR SCI à l’IS
Disponibilité totale de la trésorerie avec

possibilité d’avoir des comptes courants d’associés débiteurs

Disponibilité de la trésorerie qui dépend du résultat. Si la SCI est en déficit, pas de distribution de dividendes possible
Déficits imputables sur les revenus fonciers puis les autres revenus avec plafond de
10 700 €/an, excédent stocké en déficit reportable sur 10 ans
Déficit non imputable sur l’IR personnel

Déficits reportables sur les bénéfices futurs de la société sans limite de durée

Pas d’optimisation fiscale et pas de possibilité de déduire les charges si aucun loyer n’est encaissé (sauf exceptions) Optimisation fiscale possible
en rythme de croisière
Location meublée impossible Location meublée possible
En cas de cession, régime des plus-values immobilières de particuliers > plus le bien est détenu depuis longtemps,

plus l’impôt baisse

En cas de cession, la fiscalité est moins favorable. Plus le bien est détenu depuis longtemps, plus l’impôt augmente (du fait de la compensation des amortissements)
IFI applicable ( pas d’abattement de 30%) IFI applicable ( pas d’abattement de 30%)
Pas d’amortissements possibles Amortissements applicables

Le coût d’une SCI, qu’elle soit soumise à l’IS ou à l’IR, est de :

  • 650 € pour ce qui concerne la constitution et 200 € pour les frais de formalités
  • 450 €/an pour les frais comptables
  • 150 €/an pour les frais juridiques.

Comparatif entre SCI et indivision

La SCI présente deux avantages de taille en comparaison de l’indivision :

  • il est possible de revoir les pouvoirs donnés au gérant
  • les banques financent plus facilement un bien détenu par une SCI qu’une indivision (hormis les couples).

A retenir sur les SCI

La création d’une SCI doit répondre à des objectifs et des attentes. Pour savoir s’il est judicieux de détenir ses biens en SCI, il convient de faire un arbitraire entre les avantages et les inconvénients qu’elle présente. Si la SCI procure beaucoup de désavantages et ne correspond pas aux objectifs personnels, c’est qu’elle ne présente pas d’intérêt.

  • L’avantage de la SCI à l’IS est qu’il va être possible d’amortir le bien au niveau comptable. Cette dévaluation comptable du bien se traduit par un amortissement qui est comptabilisé en charge. Cette charge permet ainsi de diminuer voire d’annuler les revenus fiscaux puisqu’elle s’ajoute aux autres charges courantes et ainsi de diminuer voire annuler l’imposition. En revanche, en cas de revente, l’amortissement procédé durant toutes les années sera ajouté à la plus value du bien pour le calcul de l’imposition sur la plus-values qui devient donc beaucoup plus important.
  • Il n’est pas possible de faire du meublé dans un SCI à l’IR. Donc si l’objectif est de louer en meublé courte durée type AirBnB, la SCI à l’IR n’est pas possible. Cela peut être fait uniquement si la location meublée représente moins de 10% des revenus locatifs générés par cette SCI. Pour faire du meublé, il faudra donc choisir l’option de l’imposition à l’IS.
  • Une SCI génère des coûts supplémentaires comme les droits d’enregistrement, de rédaction des statuts souvent par un notaire ou un avocat spécialisé ainsi que les frais de gestion à travers un comptable. Il faut compter 1 000 à 1 500 Euros pour la rédaction des statuts puis l’enregistrement de la SCI puis entre 400 à 1 500 Euros par an pour la gestion comptable annuelle. Il sera aussi nécessaire d’ouvrir un compte bancaire dédié qui sera facturé par la banque. Les conditions de prêt sont généralement plus onéreuses.
  • Un des conséquences du point ci-dessus est que les investisseurs ne font pas des SCI pour des petits projets. La SCI est réservé à des projets d’investissement plus importants généralement d’un minimum de 500 000 Euros. Il s’agit ici d’une pratique. Aucune règle ni loi indique un montant minimum.
  • Tous les associés d’une SCI sont responsables de manière indéfinie sur l’ensemble des dettes de la SCI. Concrètement, si la SCI présente des dettes alors chaque associé doit utiliser son patrimoine propre pour les payer (à la hauteur de ses parts bien sur).
  • Il est recommandé de créer une SCI par bien et non de détenir plusieurs biens au sein d’une même SCI. Les avantages sont notamment fiscaux et de revente/transmission. Au niveau fiscal, en cas de bénéfice, il existe un plafond aujourd’hui à 38 000 Euros en dessous duquel l’imposition est de 15%. Il est donc préférable de rester sous ce plafond et donc de créer plusieurs SCI. De même au moment de la transmission ou revente d’un bien, il est extrêmement plus simple de liquider une SCI qui comprend un seul bien vs devoir séparer plusieurs biens d’une même SCI.

 

 

 

 

 

 

 

 

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