La SCI (Société Civile Immobilière) est un mode de détention de son patrimoine immobilier utilisé par de nombreux membres de la communauté des investisseurs Immoneos. Elle répond parfaitement à certains objectifs comme la transmission, l’optimisation fiscale lorsqu’elle est à l’impôt sur les sociétés.
Toutefois la SCI ne convient pas à toutes les stratégies d’investissement et peut même s’avérer être un mauvais choix.
Pour vous permettre d’y voir plus clair, on vous partage 3 erreurs à ne pas commettre en SCI que l’on retrouve dans les discussions sur le groupe Immoneos.
La SCI fait partie du vocabulaire courant de l’investissement immobilier. Cependant, on se rend compte dans les discussions dans le groupe privé Facebook que son fonctionnement est souvent mal maitrisé. Les investisseurs se lancent et découvrent après coup leurs erreurs.
Les membres de la communauté de confiance Immoneos qui envisagent de créer une SCI, sont d’ailleurs nombreux à solliciter des partages d’expériences d’autres expatriés directement dans le groupe Facebook d’échanges en direct entres investisseurs.
Voici 3 erreurs à ne pas commettre en SCI, mais avant il est utile de faire un rappel des arguments qui ont mené à la création d’environ 1 million de SCI en France.
Pourquoi une SCI?
La SCI permet de détenir et de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs, tout en répondant à certains objectifs stratégiques. Notre guide complet de la SCI vous permettra de faire le tour du sujet, mais de manière succincte, vous pouvez choisir ce mode d’exploitation les raisons suivantes :
- Vous souhaitez profiter d’une association avec une ou plusieurs autres personnes afin d’augmenter votre capacité d’emprunt.
- Pour préparer la transmission de votre patrimoine à vos enfants et profiter de la défiscalisation lors de la cessation des parts (selon les conditions prescrites dans le cadre de la législation).
- Pour pouvoir transmettre un bien à un concubin sans être marié ou pacsé.
- Parer au principe de l’indivision. Le cas peut se présenter par exemple pour léguer 2 biens immobiliers à 3 enfants.
- Séparer le patrimoine personnel du patrimoine professionnel.
Le site www.economie.gouv.fr reprend ces points dans un article qui peut vous intéresser si vous souhaitez en savoir plus sur le sujet : Société civile immobilière : comment ça marche ?
La SCI présente donc de nombreux avantages qui peuvent être tout à fait adaptés à vos objectifs. Il y a quand même quelques éléments, parfois peu connus, à prendre en compte.
Voici 3 erreurs à ne pas commettre en SCI :
Erreur#1 Faire de la location meublée
Si vous envisagez de faire de location meublée, la SCI n’est pas forcément un choix judicieux. C’est un point important, puisque la location meublée aussi bien longue durée que pour de la location saisonnière est un mode de gestion locative très apprécié par de nombreux français résidant à l’étranger.
Par principe, la SCI est vouée à héberger une activité civile d’acquisition et de gestion de locaux d’habitation vides, de bureaux vides ou de locaux professionnels vides. Par défaut, la SCI est donc imposée à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR).
Or, les revenus générés par la location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux. Quand on intègre cette activité commerciale à la SCI, elle bascule automatiquement à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS). Ceci a des conséquences notamment au niveau fiscal au moment de la revente du bien.
Tous les amortissements comptabilisés durant la période de détention du bien seront rajoutés à la plus-value au moment de la revente. Elle sera alors soumise à la taxe sur les plus-values professionnelles au taux de 33.33%.
Si vous aviez détenu la SCI en mode Impôt sur le Revenu (SCI à l’IR), le mode de calcul de la plus-value et son niveau de taxation aurait suivi celui des biens détenus en propre. Les amortissements ne seraient pas comptabilisés et le montant de l’imposition dégressif dans la durée. Retrouvez davantage de détails directement dans notre dossier complet sur la SCI en cliquant ici.
Donc vigilance ! Suivant votre objectif à terme, le régime de l’IS peut donc se révéler peu optimal au moment de la revente.
Erreur #2 Souhaiter récupérer le bien rapidement
Vous ne le savez peut-être pas, mais la durée du bail pour des biens détenus par une SCI est de 6 ans . Cela veut dire que pendant 6 ans, vous ne pourrez pas récupérer votre bien pour l’occuper ou pour y loger vos enfants pas exemple. Donc si vous souhaitez récupérer le bien pour vous ou vos enfants, vous vous retrouvez dans une impasse.
Erreur #3 Ne pas tenir compte de l’IFI
Si vous revenez en France et décidez d’élire domicile dans votre bien détenu en SCI, une mauvaise surprise au niveau de l’imposition peut vous rattraper un jour. Il s’agit de l’Imposition sur la Fortune Immobilier (IFI). En effet, vous ne pourrez pas bénéficier de l’abattement de 30% appliqué sur sa résidence principale même si le bien est celui où vous et votre famille avez votre domicile.
Conclusion
En conclusion, il ressort des expériences partagées par de nombreux membres de la communauté d’entraide Immoneos que se faire assister d’un professionnel avant de se lancer dans l’achat en SCI est vraiment important. Il vous posera toutes les questions détaillées sur votre situation et vos objectifs afin d’explorer les différentes options (SCI à l’IS, SCI à l’IR, SARL, LMP, …). Il ressortira de cette étude tous les conseils pour réussir votre investissement.
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