Les spécificités du marché de l’immobilier en France
Chaque pays a ses spécificités nationales, qui ont des avantages et des inconvénients. Voici un bref aperçu des spécificités françaises d’un point de vue d’investisseur locatif.
– Des « frais de notaires » élevés : les frais de transactions sont plus élevés en France que dans beaucoup d’autres pays. Les « frais de notaires » sont en fait essentiellement des taxes sur les transactions d’achat et représentent environ 8% du montant de la transaction. La conséquence est que le marché a tendance à s’ajuster moins drastiquement à la situation économique que dans d’autres pays : moins de baisse des prix quand le marché est à la baisse et moins d’augmentation quand il est à la hausse. Pour un investisseur, cela veut dire moins d’opportunités d’acheter un bien dans le bas de la courbe à moins d’être très patient. Une bonne stratégie d’investissement dans un tel marché est d’investir régulièrement plutôt que d’attendre le bon timing.
– Un taux fixe à long terme : la France est l’un des rares pays où il est possible d’obtenir des banques un taux fixe sur toute la durée du prêt pour un emprunt immobilier. C’est un avantage important du marché français. En effet, en sécurisant un taux fixe pour la durée de l’emprunt, vous n’avez pas de risque de voir votre remboursement mensuel augmenter de manière dramatique parce que les taux d’intérêt montent en flèche. Bien sûr les banques facturent cet avantage : un taux fixe au moment où vous signez votre convention de prêt sera toujours plus élevé qu’un taux flottant à la même date. Mais il existe une forte concurrence entre les différentes banques et cet avantage du taux fixe limite vraiment les risques pour l’investisseur locatif. De plus, si les taux baissent sensiblement par rapport au moment où vous avez signé votre emprunt, il est souvent possible de refinancer le prêt avec une autre banque. Votre banque initiale acceptera peut-être même de renégocier sous cette menace.
– La protection des locataires : le marché français est très protecteur des locataires. Il est en effet plus compliqué de les expulser s’ils ne paient pas leur loyer que dans d’autre pays. La conséquence immédiate est que de plus de plus de garanties sont demandées de la part des propriétaires, ce dont les locataires potentiels sont les premiers à pâtir. Ces dernières années ont aussi vu le développement des assurances loyers impayés, qui peuvent être une bonne protection.
– Pas de prêt hypothécaire : de nombreux pays offrent la possibilité d’obtenir un nouvel emprunt contre la valeur d’un bien immobilier, qui sert de garantie. La pratique en France est de signer un emprunt immobilier au moment d’une acquisition (voire de refinancer le montant restant à payer plus tard avec une autre banque), mais pas de réévaluer le montant prêt à la hausse si la valeur du bien a augmenté avec le marché. Cette situation a pour conséquence que l’investisseur locatif a intérêt à maximiser son montant d’emprunt au moment d’une acquisition, quitte à le réduire ensuite par des remboursements partiels anticipés par exemple.
– Une hyper-concentration du marché à Paris et dans des grandes villes de Province. Le marché du logement en France a vraiment commencé à se redresser en 2017 après plusieurs années de stagnation. Cela s’est vu dans les prix, qui ont augmenté de 4,2%, mais ce qui est beaucoup plus important, c’est l’augmentation du volume des transactions. Des initiatives telles que la loi Pinel (allégements fiscaux pour les propriétaires) et les prêts PTZ pour les premiers acheteurs, ont mis du temps à travailler, mais ont aidé le marché à se redresser après huit ans de récession.
Fait inhabituel, Paris n’est plus en tête du classement des prix. Bordeaux ou Marseille sont les vainqueurs. Les départements les plus actifs, outre Paris – Ile de France et la Gironde (dont Bordeaux est la capitale), comprennent la Provence et la côte méditerranéenne, ainsi que le Nord, avec des propriétés à Lille qui atteignent des prix records.
–Une fiscalité à deux niveaux avec d’une part des impôts sur les revenus fonciers mais aussi sur la fortune immobilière. Nos conseils pour les réduire via la location meublée sont ici.
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