10 manières de réduire l’IFI

Les 10 manières de réduire l’IFI

La saison du calcul et paiement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) approchant, Immoneos vous donne ci après de nombreuses pistes pour réduire, voire échapper à l’IFI, un impôt qui présente de nombreux axes d’optimisation fiscale. N’hésitez pas à commenter cet article et à ajouter certaines de vos recommandations ou expériences.

L’IFI c’est quoi ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est une version réduite de l’Impôt Solidarité Fortune (ISF) applicable depuis le 1er janvier 2018. Il ne s’applique que sur les biens immobiliers à partir d’un seuil de patrimoine net taxable de 1 300 000 euros. Toutefois, une fois que vous êtes imposable à l’IFI, le calcul de l’impôt se déclnche à 800 000 euros.

L’objectif de cette mesure phare du premier gouvernement Macron, ramener les exilés fiscaux, notamment les actionnaires minoritaires fortement taxés à l’ISF, et inciter les investisseurs français les plus fortunés à investir dans les entreprises françaises. 

Ca se paie quand ?

La date limite de paiement de l’IFI tombe chaque année au 16 septembre, quel que soit le montant du patrimoine taxable. En cas de retard de paiement, une majoration de 10% de l’impôt est dûe. Si vous avez des difficultés financières graves, l’administration fiscale peut accorder au redevable de l’IFI un délai supplémentaire voire même une remise gracieuse. Contactez votre Centre des Impôts.

Qui paie l’IFI?

Le seuil d’entrée est fixé à 1,3 million d’euros.

Les Francais résidents fiscaux en France sur la totalité de leur patrimoine immobilier en France comme à l’étranger (yc les SCPI).

Pour les Francais de l’Etranger non résidents en France uniquement sur les biens et SCPI détenus en France. Les biens détenus hors de France ne rentrent pas dans le calcul de l’IFI.

Quels sont les taux de l’IFI ?

Le barème de l’IFI est le même que le barème de l’ISF: 6 tranches d’imposition avec des taux allant de 0 à 1,5%. 

  • Valeur nette taxable     Taux applicable
  • Jusqu’à 800 000 euros     0%
  • Entre 0,8 et 1,3 million d’euros inclus     0,50%
  • Entre 1,3 et 2,57 millions d’euros inclus     0,70%
  • Entre 2,57 et 5 millions d’euros inclus     1%
  • Entre 5 et 10 millions d’euros inclus     1,25%
  • Au-delà de 10 millions d’euros     1,50%

Le Mode de calcul de l’IFI

Calcul de l’actif :

Biens détenus directement :immeubles bâtis (résidence principale, maisons, appartements, garages, parkings, caves…) et immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, immeubles en cours de construction…).

Biens détenus indirectement  immeubles bâtis et immeubles non bâtis

Calcul du passif :

Dettes afférentes aux travaux réalisés (case 9GF). Ces dettes doivent être existantes au 1er janvier de l’année d’imposition; font notamment partie des dettes déductibles celles afférentes :

– aux dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers ;

– à des dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruc­tion ou d’agrandissement ;

– à des dépenses d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire ;

– aux impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière) ;

– aux dépenses d’acquisition des parts ou actions de sociétés ou organismes, au prorata de la valeur des actifs imposables.

Comment réduire votre IFI ?

Piste 1: Abattement de 30 % sur la valeur vénale de votre résidence principale

C’est le plus simple des réductions d’IFI. La résidence principale est soumise à l’IFI mais sa valeur est corrigée d’un abattement de 30%. Vous pouvez donc retirer 30% de la valeur de votre résidence principale au moment de faire (ou pas) votre déclaration IFI.

Piste 2: Réduire l’IFI avec de la dette 

Comme l’IFI se calcule sur la valeur nette immobilière, il peut être intéressant (surtout en cette période de faibles taux) d’acheter (ou racheter) son/ses bien(s) avec un maximum d’emprunt pour diminuer la valeur nette de votre patrimoine.

Attention cependant, les dettes immobilières répondent à des règles de déduction particulières. Seules sont admises en déduction de l’IFI, les dettes nées et non contestées au 1er janvier de l’année d’imposition. Le dispositif prévoit une liste de dettes autorisées dont sont exclus :

  • Les impositions à la charge du bénéficiaire du bien (taxe d’habitation par exemple), l’impôt sur le revenu relatif aux revenus fonciers,
  • Les emprunts familiaux.
  • La déduction d’autres dettes est plafonnée :
  • Les emprunts in fine

Piste 3: Transmettre l’usufruit de son immobilier à son ou ses enfants en gardant uniquement la nue-propriété

La transmission de son patrimoine immobilier peut se faire de manière anticipée, de son vivant.  D’une manière générale, plus on transmet son patrimoine en avance et moins le coût de cette transmission est élevé. Le démembrement de propriété en est un moyen. Ce mécanisme permet de répartir la propriété d’un bien entre usufruitier et nu-propriétaire tout en réalisant une optimisation fiscale.

A noter que la loi prévoit que chaque parent peut, tous les 15 ans, transmettre à ses enfants 100 000 € en franchise de droits.

L’optimisation fiscale bien connue est que, à condition que le donateur de la nue-propriété ne décède pas dans les 3 mois de la donation, seule la nue-propriété est imposée aux droits de donation. Lorsque le donateur décède, le nu-propriétaire se voit attribuer la pleine propriété du bien en franchise d’impôt. Pour lui, aucun droit ne sera à payer sur la valeur de l’usufruit.

A cet avantage fiscal, s’ajoute un impact IFI significatif: le paiement de l’IFI  incombe en effet en principe à l’usufruitier pour la valeur du bien en pleine propriété. 

Il n’y a que dans certains cas, le nu-propriétaire et l’usufruitier sont imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs, selon une répartition qui dépend de l’âge de l’usufruitier par référence au barème du fisc. Il en est ainsi en cas de démembrement résultant d’une succession, ou en cas de donation ou legs avec réserve d’usufruit au profit d’une personne morale (l’État en général), ou en cas de démembrement résultant de la vente de la nue-propriété. 

A noter aussi que le nu-propriétaire à la possibilité de déduire de son assiette IFI les dettes découlant de la conservation ou de l’acquisition du bien démembré, alors même que celui-ci ne figure pas dans son patrimoine imposable.

Piste 4: Acheter en démembrement la nue-propriété uniquement et laisser l’usufruit à un tiers

Comme vous l’aurez compris, il s’agit d’une variante de la transmission à un enfant qui s’applique dans le cas d’un bien neuf et également d’un viager. Vous avez la possibilité d’acheter uniquement la nue-propriété d’un bien. Le patrimoine acquis dans ce type de montage est hors IFI. L’usufruitier fait ce qu’il veut du bien: location, ventre de l’usufruit à une autre personne… et paie toutes les taxes (impôt foncier,…) ainsi que l’IFI. Vous deviendrez de nouveau redevable de l’IFI uniquement quand l’usufruit vous reviendra.

Piste 5: Investir VERT sur des biens immobiliers qui sont (partiellement) exonérés d’IFI

C’est le cas des bois, forêts et parts de groupements forestiers : le montant déclaré est exonéré à hauteur de 75 %. 

C’est également le cas des biens ruraux loués à long terme (et Parts de GFA et de GAF) : ces biens sont également exonérés à concurrence des 3/4 lorsque leur valeur totale, (quel que soit le nombre de baux loués ou de parts), n’excède pas 101 897 € et pour moitié au-delà de cette limite. 

A noter que la limite de 101 897 € s’applique distinctement aux biens ruraux et aux parts de GFA ou de GAF. 

Les montants imposables de ces déductions sont calculés automatiquement par l’administration.

Piste 6: Structurer la propriété de vos biens

En effet, comme le champ d’application de l’IFI est limité aux seuls biens et droits immobiliers, détenus directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une société, il existe des façons d’investir hors IFI:

  • Les contrats d’assurance-vie et les contrats de capitalisation sont, a priori, exclus de l’IFI. Cependant, les contrats rachetables exprimés en unités de compte et investis en tout ou partie en biens ou droits immobiliers sont assujettis à l’IFI pour la part représentative des biens immobiliers. De même, les investissements en « pierre-papier » entrent dans le champ d’application de l’impôt.Les faibles participations (-10%) dans des sociétés opérationnelles détenant de l’immobilier imposable
  • Les faibles participations (-10%) dans des fonds d’investissement dont l’actif est composé de biens et droits immobiliers dans la limite de 20% de leur actif.
  • L’immobilier affecté par une société opérationnelle à sa propre activité ou, dans certains cas, à l’activité d’une ou plusieurs sociétés du groupe.
  • Les emprunts conclus par les redevables dont l’actif imposable excède 5 M€ et le montant des dettes relatives à ces actifs est supérieure à 60% de la valeur du patrimoine imposable.
  • Certaines dettes supportées par les sociétés pour l’acquisition d’un actif imposable sont exclues pour l’évaluation des titres de la société :
  • Les comptes courants d’associés destinés à l’acquisition ou à des travaux sur un bien imposable ;
  • Les emprunts par l’acquisition d’un bien du redevable par une société qu’il contrôle.

L’assiette d’imposition est toutefois étendue aux contrats de crédit-bail et aux contrats de location-accession.

Piste 7: Passer tout ou partie de votre immobilier sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel 

Parmi les biens immobilier exonérés de l’IFI, il y a en effet naturellement les biens immobiliers professionnels, mais également certains biens exploités sous le régime fiscal de la location meublée (LMP). Mais attention, les contraintes sont fortes; il faut en effet:

  • Réaliser plus de 23000€ de recettes annuelles ; il s’agit bien du montant annuel des loyers perçus par l’exploitation de location meublée, pas des bénéfices
  • Retirer de cette activité plus de 50 % des autres revenus d’activité de l’exploitant (sans tenir compte des pensions retraites). Les revenus imposables de l’activité de location meublée devront donc être supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal, exclusion faites des pensions retraites. Impossible donc pour l’exploitant qui perçoit d’autres revenus d’activité professionnelle
  • Exercer l’activité de location meublée au titre d’une activité professionnelle principale. Voir ici le débat de l’Assemblée à ce sujet (RM n° 3510, JO déb. AN, 6 mars 2018, p. 1906).

Piste 8: Faire plafonner votre IFI

Les redevables IFI ayant leur domicile fiscal en France, peuvent bénéficier d’un plafonnement de l’IFI. Le montant de l’IFI est réduit alors de la différence entre :

… D’une part le total de cet impôt et des impôts dus en France et à l’étranger au titre des revenus et produits de l’année précédente ;

… D’autre part 75 % du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l’année précédente (après déduction des seuls déficits catégoriels dont la déduction est autorisée par l’article 156 du CGI) ainsi que des revenus exonérés d’impôt sur le revenu ou soumis à prélèvement libératoire réalisés au cours de la même année en France et hors de France.

Vous calculez le total de vos impôts et de vos revenus servant au calcul de ce plafonnement sur l’annexe 5 de votre déclaration n°2042-IFI (cases 9PR et 9PX) . Le montant du plafonnement est ensuite calculé par l’administration à partir des éléments déclarés.

Piste 9: Imputation du montant des impôts acquittés hors de France dont les caractéristiques sont similaires à celles de l’IFI

Si, étant domicilié en France, vous possédez des biens et droits immobiliers situés à l’étranger, imposables en France et à l’étranger au titre des impôts dont les caractéris­tiques sont similaires à celles de l’IFI, vous pouvez imputer le montant de cet impôt acquitté à l’étranger . Il est à noter qu’aucune imputation ne peut être faite si le bien qui a supporté un impôt à l’étran­ger n’est pas pris en compte pour la détermina­tion de l’impôt français. Le montant imputable de l’impôt étranger est limité à la fraction de l’impôt français afférent aux seuls biens situés hors de France.

Piste 10: Les réductions pour dons à des organismes d’intérêt général

Dans la limite globale annuelle de 50 000 €, vous pouvez déduire de votre IFI 75 % des versements effectués au profit d’organismes établis en France ou dans un Etat Européen : cela couvre toute sorte de dons comme ceux pour des établissements de recherche ou d’enseignement, des fondations, des groupements d’employeurs pour l’insertion et la qualification, des associations ayant pour objet le financement et l’accompagnement de la création et de la reprise d’entreprises (association pour le droit à l’initiative économique (ADIE), du Réseau Entreprendre et de France Initiative).

Cette réduction s’applique aux versements réali­sés de la date limite de dépôt de votre déclara­tion de revenus 2017 à la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus 2018.

Il est à noter que ces réductions ne se cumulent évidemment pas avec les réductions d’impôt sur le revenu: si le versement remplit les conditions pour être déduit à l’impôt sur le revenu et à l’IFI, un même montant ne peut pas être utilisé deux fois. Une ventilation de la somme entre réduction d’impôt à l’impôt sur le revenu ou à l’IFI est néanmoins possible.

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