La saison du calcul et du paiement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) approchant, Immoneos vous donne ci-après de nombreuses pistes pour réduire l’IFI, voire échapper à cet impôt qui présente de nombreux axes d’optimisation fiscale. N’hésitez pas à commenter cet article et à ajouter certaines de vos recommandations ou expériences.
La réponse courte : l’IFI concerne un foyer dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. Un non-résident n’est imposé que sur ses biens immobiliers situés en France, y compris ceux détenus au travers de sociétés ou de SCPI. Pour réduire la base taxable, les leviers les plus courants sont les dettes déductibles, le démembrement de propriété et, sous conditions, le statut de loueur en meublé professionnel. Chaque levier a ses conditions : faites valider votre situation par un avocat fiscaliste ou un notaire.
>>OBTENEZ GRATUITEMENT VOTRE BILAN PATRIMONIAL ICI<<
L’IFI c’est quoi ?
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est une version réduite de l’Impôt Solidarité Fortune (ISF) applicable depuis le 1er janvier 2018. Il ne s’applique que sur les biens immobiliers à partir d’un seuil de patrimoine net taxable de 1 300 000 euros. Toutefois, une fois que vous êtes imposable à l’IFI, le calcul de l’impôt se déclenche à 800 000 euros.
L’objectif de cette mesure phare du premier gouvernement Macron est de ramener les exilés fiscaux, notamment les actionnaires minoritaires fortement taxés à l’ISF, et inciter les investisseurs français les plus fortunés à investir dans les entreprises françaises.
Ça se paie quand ?
La date limite de paiement de l’IFI tombe chaque année au 16 septembre, quel que soit le montant du patrimoine taxable. En cas de retard de paiement, une majoration de 10% de l’impôt est due. Si vous avez des difficultés financières graves, l’administration fiscale peut accorder au redevable de l’IFI un délai supplémentaire, voire même une remise gracieuse. Contactez votre Centre des Impôts.
>>OBTENEZ GRATUITEMENT VOTRE BILAN PATRIMONIAL ICI<<
Qui paie l’IFI ?
Le seuil d’entrée est fixé à 1,3 million d’euros.
Les français résidents fiscaux en France, sur la totalité de leur patrimoine immobilier en France comme à l’étranger (yc les SCPI).
Pour les français de l’étranger non-résidents en France, uniquement sur les biens et SCPI détenus en France. Les biens détenus hors de France ne rentrent pas dans le calcul de l’IFI.
Quels sont les taux de l’IFI ?
Le barème de l’IFI est le même que le barème de l’ISF : 6 tranches d’imposition avec des taux allant de 0 à 1,5%.
- Valeur nette taxable Taux applicable
- Jusqu’à 800 000 euros 0%
- Entre 0,8 et 1,3 million d’euros inclus 0,50%
- Entre 1,3 et 2,57 millions d’euros inclus 0,70%
- Entre 2,57 et 5 millions d’euros inclus 1%
- Entre 5 et 10 millions d’euros inclus 1,25%
- Au-delà de 10 millions d’euros 1,50%
Le Mode de calcul de l’IFI
Calcul de l’actif :
Biens détenus directement : immeubles bâtis (résidence principale, maisons, appartements, garages, parkings, caves…) et immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles, immeubles en cours de construction…).
Biens détenus indirectement, immeubles bâtis et immeubles non bâtis
Calcul du passif :
Dettes afférentes aux travaux réalisés (case 9GF). Ces dettes qui doivent être existantes au 1er janvier de l’année d’imposition; font notamment partie des dettes déductibles et sont afférentes :
- aux dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers ;
- à des dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
- à des dépenses d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire ;
- aux impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière) ;
- aux dépenses d’acquisition des parts ou actions de sociétés ou organismes, au prorata de la valeur des actifs imposables.
Vous résidez à l’étranger et détenez des biens en France, directement ou via une SCI ? Vous restez redevable de l’impôt sur la fortune immobilière si la valeur nette de votre patrimoine immobilier français dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier. Le simulateur ci-dessous applique le barème 2026, la décote et les règles de déduction des dettes pour estimer votre patrimoine net taxable et l’IFI dû. Il vous indique aussi, si vous n’êtes pas assujetti, la marge qui vous reste avant le seuil.
Simulateur d'IFI pour non-résident (2026)
Estimez votre impôt sur la fortune immobilière si vous êtes domicilié fiscalement hors de France : seuls vos biens et droits immobiliers situés en France entrent dans le calcul. Barème, seuil et décote en vigueur au 06/10/2026 (CGI, art. 964 à 983), inchangés par la loi de finances pour 2026.
Simulation indicative, qui ne remplace pas l'avis d'un avocat fiscaliste ou d'un notaire. L'IFI se déclare chaque année avec la déclaration de revenus (annexe 2042-IFI), sur la base du patrimoine au 1er janvier ; vérifiez aussi la convention fiscale entre la France et votre pays de résidence. Non pris en compte : réduction IFI-dons, plafonnement à 75 % des revenus (en principe réservé aux résidents de France, sauf non-résidents dits « Schumacker »), démembrement de propriété, contrats d'assurance-vie et fonds immobiliers, exclusions propres aux sociétés opérationnelles. Règles vérifiées au 06/10/2026.
Une fois votre IFI estimé, voyons les leviers légaux qui permettent de le réduire.
Comment réduire votre IFI ?
Piste 1 : Devenir Loueur Meublé Professionnel – LMP
Si vous détenez des biens que vous louez en meublé, ils ne seront pas comptabilisés dans votre enveloppe de calcul de l’IFI à condition de :
- générer des revenues locatifs > 23 000 Euros
- que les revenus après déductions des charges et amortissements soient bénéficiaires
- que ces mêmes revenus soient supérieurs aux autres revenus d’activité du foyer fiscal sans tenir compte des pensions de retraites.
On vous livre tous les détails dans ce dossier ‘zoom sur le LMP‘.
Piste 2 : Réduire l’IFI avec de la dette
Comme l’IFI se calcule sur la valeur nette immobilière, il peut être intéressant (surtout en cette période de faibles taux) d’acheter (ou racheter) son/ses bien(s) avec un maximum d’emprunt pour diminuer la valeur nette de votre patrimoine.
Attention cependant, les dettes immobilières répondent à des règles de déduction particulières. Seules sont admises en déduction de l’IFI, les dettes nées et non contestées au 1er janvier de l’année d’imposition. Le dispositif prévoit une liste de dettes autorisées dont sont exclus :
- Les impositions à la charge du bénéficiaire du bien (taxe d’habitation par exemple), l’impôt sur le revenu relatif aux revenus fonciers,
- Les emprunts familiaux.
- La déduction d’autres dettes est plafonnée :
- Les emprunts in fine
Piste 3 : Transmettre l’usufruit de son immobilier à son ou ses enfants en gardant uniquement la nue-propriété
La transmission de son patrimoine immobilier peut se faire de manière anticipée, de son vivant. D’une manière générale, plus on transmet son patrimoine en avance et moins le coût de cette transmission est élevé. Le démembrement de propriété en est un moyen. Ce mécanisme permet de répartir la propriété d’un bien entre usufruitier et nu-propriétaire tout en réalisant une optimisation fiscale.
A noter que la loi prévoit que chaque parent peut, tous les 15 ans, transmettre à ses enfants 100 000 € en franchise de droits.
L’optimisation fiscale bien connue est que, à condition que le donateur de la nue-propriété ne décède pas dans les 3 mois de la donation, seule la nue-propriété est imposée aux droits de donation. Lorsque le donateur décède, le nu-propriétaire se voit attribuer la pleine propriété du bien en franchise d’impôt. Pour lui, aucun droit ne sera à payer sur la valeur de l’usufruit.
A cet avantage fiscal, s’ajoute un impact IFI significatif : le paiement de l’IFI incombe en effet en principe à l’usufruitier pour la valeur du bien en pleine propriété.
Il n’y a que dans certains cas, que le nu-propriétaire et l’usufruitier sont imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs, selon une répartition qui dépend de l’âge de l’usufruitier par référence au barème du fisc. Il en est ainsi en cas de démembrement résultant d’une succession, ou en cas de donation ou leg avec réserve d’usufruit au profit d’une personne morale (l’État en général), ou en cas de démembrement résultant de la vente de la nue-propriété.
A noter aussi que le nu-propriétaire a la possibilité de déduire de son assiette IFI, les dettes découlant de la conservation ou de l’acquisition du bien démembré, alors même que celui-ci ne figure pas dans son patrimoine imposable.
Piste 4 : Acheter en démembrement la nue-propriété uniquement et laisser l’usufruit à un tiers
Comme vous l’aurez compris, il s’agit d’une variante de la transmission à un enfant qui s’applique dans le cas d’un bien neuf et également d’un viager. Vous avez la possibilité d’acheter uniquement la nue-propriété d’un bien. Le patrimoine acquis dans ce type de montage est hors IFI. L’usufruitier fait ce qu’il veut du bien : location, vente de l’usufruit à une autre personne… et paie toutes les taxes (impôt foncier,…) ainsi que l’IFI. Vous deviendrez de nouveau redevable de l’IFI uniquement quand l’usufruit vous reviendra.
Piste 5 : Investir VERT sur des biens immobiliers qui sont (partiellement) exonérés d’IFI
C’est le cas des bois, forêts et parts de groupements forestiers : le montant déclaré est exonéré à hauteur de 75 %.
C’est également le cas des biens ruraux loués à long terme (et parts de GFA et de GAF) : ces biens sont également exonérés à concurrence des 3/4 lorsque leur valeur totale (quel que soit le nombre de baux loués ou de parts), n’excède pas 101 897€ et pour moitié au-delà de cette limite.
A noter que la limite de 101 897 € s’applique distinctement aux biens ruraux et aux parts de GFA ou de GAF.
Les montants imposables de ces déductions sont calculés automatiquement par l’administration.
Piste 6 : Structurer la propriété de vos biens
En effet, comme le champ d’application de l’IFI est limité aux seuls biens et droits immobiliers, détenus directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une société, il existe des façons d’investir hors IFI :
- Les contrats d’assurance-vie et les contrats de capitalisation sont, a priori, exclus de l’IFI. Cependant, les contrats rachetables exprimés en unités de compte et investis tout ou en partie en biens ou droits immobiliers sont assujettis à l’IFI pour la part représentative des biens immobiliers. De même, les investissements en « pierre-papier » entrent dans le champ d’application de l’impôt.
- Les faibles participations (-10%) dans des sociétés opérationnelles détenant de l’immobilier imposable.
- Les faibles participations (-10%) dans des fonds d’investissement dont l’actif est composé de biens et droits immobiliers dans la limite de 20% de leur actif.
- L’immobilier affecté par une société opérationnelle à sa propre activité ou, dans certains cas, à l’activité d’une ou plusieurs sociétés du groupe.
- Les emprunts conclus par les redevables dont l’actif imposable excède 5 M€ et le montant des dettes relatives à ces actifs est supérieure à 60% de la valeur du patrimoine imposable.
Certaines dettes supportées par les sociétés pour l’acquisition d’un actif imposable sont exclues pour l’évaluation des titres de la société :
- Les comptes courants d’associés destinés à l’acquisition ou à des travaux sur un bien imposable ;
- Les emprunts par l’acquisition d’un bien du redevable par une société qu’il contrôle.
L’assiette d’imposition est toutefois étendue aux contrats de crédit-bail et aux contrats de location-accession.
Piste 7 : Passer toute ou une partie de votre immobilier sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel
Parmi les biens immobiliers exonérés de l’IFI, il y a en effet naturellement les biens immobiliers professionnels, mais également certains biens exploités sous le régime fiscal de la location meublée (LMP). Mais attention, les contraintes sont fortes; il faut en effet :
- Réaliser plus de 23000€ de recettes annuelles ; il s’agit bien du montant annuel des loyers perçus par l’exploitation de location meublée, pas des bénéfices.
- Retirer de cette activité plus de 50% des autres revenus d’activité de l’exploitant (sans tenir compte des pensions retraites). Les revenus imposables de l’activité de location meublée devront donc être supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal, exclusion faites des pensions retraites. Impossible donc pour l’exploitant qui perçoit d’autres revenus d’activité professionnelle.
- Exercer l’activité de location meublée au titre d’une activité professionnelle principale. Voir ici le débat de l’Assemblée à ce sujet (RM n° 3510, JO déb. AN, 6 mars 2018, p. 1906).
Piste 8 : Faire plafonner votre IFI
Les redevables IFI ayant leur domicile fiscal en France, peuvent bénéficier d’un plafonnement de l’IFI. Le montant de l’IFI est réduit alors de la différence entre :
… D’une part le total de cet impôt et des impôts dus en France et à l’étranger au titre des revenus et produits de l’année précédente ;
… D’autre part 75% du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels de l’année précédente (après déduction des seuls déficits catégoriels dont la déduction est autorisée par l’article 156 du CGI), ainsi que des revenus exonérés d’impôt sur le revenu ou soumis à prélèvement libératoire réalisés au cours de la même année en France et hors de France.
Vous calculez le total de vos impôts et de vos revenus servant au calcul de ce plafonnement sur l’annexe 5 de votre déclaration n°2042-IFI (cases 9PR et 9PX). Le montant du plafonnement est ensuite calculé par l’administration à partir des éléments déclarés.
Piste 9 : Imputation du montant des impôts acquittés hors de France dont les caractéristiques sont similaires à celles de l’IFI
Si, étant domicilié en France, vous possédez des biens et droits immobiliers situés à l’étranger, imposables en France et à l’étranger au titre des impôts dont les caractéristiques sont similaires à celles de l’IFI, vous pouvez imputer le montant de cet impôt acquitté à l’étranger. Il est à noter qu’aucune imputation ne peut être faite si le bien qui a supporté un impôt à l’étranger n’est pas pris en compte pour la détermination de l’impôt français. Le montant imputable de l’impôt étranger est limité à la fraction de l’impôt français afférent aux seuls biens situés hors de France.
Piste 10 : Les réductions pour dons à des organismes d’intérêt général
Dans la limite globale annuelle de 50 000€, vous pouvez déduire de votre IFI 75% des versements effectués au profit d’organismes établis en France ou dans un Etat Européen : cela couvre toute sorte de dons comme ceux pour des établissements de recherche ou d’enseignement, des fondations, des groupements d’employeurs pour l’insertion et la qualification, des associations ayant pour objet le financement et l’accompagnement de la création et de la reprise d’entreprises (association pour le droit à l’initiative économique (ADIE), du Réseau Entreprendre et de France Initiative).
Cette réduction s’applique aux versements réalisés de la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus de l’année n, à la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus de l’année n+1.
Il est à noter que ces réductions ne se cumulent évidemment pas avec les réductions d’impôt sur le revenu : si le versement remplit les conditions pour être déduit à l’impôt sur le revenu et à l’IFI, un même montant ne peut pas être utilisé deux fois. Une ventilation de la somme entre réduction d’impôt à l’impôt sur le revenu ou à l’IFI est néanmoins possible.
Piste bonus : Investir dans le crowdfunding immobilier
Comme vous le savez déjà surement, le crowdfunding consiste à financer des opérations immobilières de promoteurs immobiliers ou marchands de bien. Le montage couramment utilisé par les sociétés d’investissement qui proposent ce support est de vous faire souscrire à une obligation convertible en action au sein d’un holding qui va financer la dette de la cible (ie le promoteur ou le marchand de bien).
Malgré son nom, le crowdfunding immobilier est un investissement financier et donc n’est pas soumis à l’IFI. Il est soumis à l’impôt sur les plus-values sur les placements financiers.
Si vous êtes non-résident fiscal français, vous n’êtes pas imposé en France sur les capitaux issus du crowdfunding. La fiscalité locale de votre pays de résidence fiscale s’applique. En d’autre terme, vous ne paierez aucune imposition en France et votre imposition sera simplement soumise aux règles de la convention fiscale bilatérale en vigueur entre le France et votre pays de résidence. Cliquez ici pour avoir accès avec une offre de bienvenue Immoneos à un contact de confiance pour bien investir en crowdfunding immobilier depuis l’étranger
Des retours d’expérience ou des commentaires sur cet articles ? N’hésitez pas à commenter ci-dessous.
Vous serez intéressé de lire également : La location meublée de A à Z, le baromètre des investissements des membres de la communauté Immoneos et leurs dernières offres de financement.
Questions fréquentes sur l’IFI
À partir de quel montant paie-t-on l’IFI ?
Quand le patrimoine immobilier net taxable du foyer dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l’année. Une fois ce seuil franchi, le barème s’applique dès 800 000 €, avec une décote pour les patrimoines compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.
Un non-résident paie-t-il l’IFI ?
Oui, s’il détient en France des biens ou droits immobiliers dont la valeur nette dépasse le seuil. Seuls les biens situés en France sont pris en compte, y compris ceux détenus au travers de sociétés ou de SCPI, à proportion de leur part immobilière. Les biens situés à l’étranger n’entrent pas dans le calcul.
Quels sont les taux de l’IFI ?
Le barème compte six tranches : 0 % jusqu’à 800 000 €, 0,50 % jusqu’à 1,3 million d’euros, 0,70 % jusqu’à 2,57 millions, 1 % jusqu’à 5 millions, 1,25 % jusqu’à 10 millions et 1,50 % au-delà.
Quand déclare-t-on l’IFI ?
En même temps que la déclaration de revenus, au printemps, avec les annexes IFI. L’impôt est ensuite payé à réception de l’avis d’imposition, en général en septembre.
Quelles dettes peut-on déduire ?
Les dettes existantes au 1er janvier et liées aux biens imposables : emprunts d’acquisition, dépenses de travaux d’amélioration ou de construction, taxe foncière. Les emprunts in fine et les prêts familiaux suivent des règles particulières.
Sources : impots.gouv.fr, « Je déclare mon impôt sur la fortune immobilière » ; BOFiP, BOI-PAT-IFI-40-10 (tarif de l’impôt) ; articles 964 et 977 du CGI, consultés le 02/10/2026. Ces informations ne remplacent pas l’avis d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire.
IFI des non-résidents : ce qu’il faut savoir en 2026
Vous vivez à l’étranger et vous détenez de l’immobilier en France ? Bonne nouvelle : votre IFI ne porte que sur une partie de votre patrimoine, et la loi de finances pour 2026 n’a rien alourdi. Cette partie complète les pistes ci-dessus avec les règles propres aux expatriés, à jour au 07/10/2026.
Loi de finances pour 2026 : l’IFI reste inchangé
Fin 2025, deux projets ont fait beaucoup parler dans la communauté. L’Assemblée nationale avait voté le 31/10/2025 un « impôt sur la fortune improductive », qui aurait élargi l’assiette à certains actifs financiers. Le Sénat avait voté le 28/11/2025 une « contribution des hauts patrimoines » avec un seuil relevé à 2,57 M€. Aucun des deux n’a été retenu dans la loi n° 2026-103 du 19/02/2026 de finances pour 2026.
Concrètement, pour l’IFI 2026 comme pour 2025 :
- le seuil reste fixé à 1 300 000 € de patrimoine immobilier net au 1er janvier ;
- le barème va toujours de 0,50 % à 1,50 % ;
- la décote s’applique entre 1 300 000 et 1 400 000 € : l’impôt est réduit de 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net taxable (art. 977 du CGI) ;
- vos liquidités, vos placements financiers et la partie non immobilière de vos contrats d’assurance-vie restent hors IFI.
Exemple : avec un patrimoine net taxable de 1 350 000 €, le barème donne 2 850 € (2 500 € sur la tranche à 0,50 % + 350 € sur la tranche à 0,70 %). La décote vaut 17 500 − 16 875 = 625 €. L’IFI dû est donc de 2 225 €.
Seuls vos biens immobiliers situés en France sont taxés
Un non-résident n’est imposable à l’IFI qu’à raison de ses biens et droits immobiliers situés en France (art. 964 du CGI ; impots.gouv.fr). Vos biens à l’étranger n’entrent pas dans le calcul, contrairement à un résident fiscal français, imposé sur son patrimoine immobilier mondial.
« Si vous n’êtes pas résidente fiscale française, alors l’IFI est calculé en prenant en compte seulement vos biens immobiliers situés en France. »
Karim A., membre du groupe Immoneos, discussion du 12/09/2023 · voir la discussion
| Entre dans votre IFI | N’entre pas dans votre IFI |
|---|---|
| Appartements, maisons, parkings, terrains situés en France, loués ou non | Immobilier situé hors de France |
| Droits réels sur ces biens (usufruit notamment) | Liquidités, actions, obligations, crowdfunding immobilier (titres financiers) |
| Parts de SCI, de SCPI ou d’OPCI, pour la fraction représentative d’immobilier situé en France | Fonds euros et supports non immobiliers de l’assurance-vie |
| Unités de compte immobilières d’un contrat d’assurance-vie, pour leur fraction d’immobilier situé en France | Biens affectés à votre activité professionnelle (sous conditions) |
Deux points souvent oubliés :
- Pas d’abattement de 30 % sur votre logement en France. Cet abattement est réservé à la résidence principale. Si vous avez gardé votre ancienne résidence principale en vous expatriant, elle est retenue pour sa pleine valeur.
- La valeur retenue est celle du 1er janvier. Pour l’estimer, les membres croisent généralement les ventes comparables de la base DVF (« Demandes de valeurs foncières », publiée par l’administration), les références notariales et des estimations d’agences locales. Gardez une trace de votre méthode.
Dettes déductibles : ce qui passe et ce qui ne passe pas
L’IFI porte sur la valeur nette : seules les dettes afférentes à des biens imposables, existantes au 1er janvier, sont déductibles. Pour un non-résident, cela vise donc uniquement les dettes liées à vos biens français (art. 973 et 974 du CGI).
| Dette | Déductible ? |
|---|---|
| Emprunt bancaire amortissable pour acheter, construire ou rénover un bien taxable | Oui, pour le capital restant dû au 1er janvier |
| Taxe foncière due au 1er janvier | Oui |
| Prêt in fine | Oui, mais seulement après un amortissement théorique linéaire sur la durée du prêt : le montant déductible baisse chaque année. Un prêt sans terme est traité comme un prêt de 20 ans |
| Prêt consenti par un membre de votre famille | Non, sauf si vous justifiez du caractère normal des conditions du prêt (échéances respectées, remboursements effectifs) |
| Compte courant d’associé que vous (ou votre foyer) avez apporté à votre SCI pour financer un bien | Non pris en compte pour diminuer la valeur des parts, sauf si vous prouvez que l’objectif n’était pas principalement fiscal |
| Dette sans lien avec un bien taxable (prêt personnel, crédit sur un bien à l’étranger) | Non |
| Dettes au-delà de 60 % de la valeur des biens, si celle-ci dépasse 5 M€ | Seulement pour moitié au-delà de ce seuil |
En pratique, le schéma le plus simple reste souvent un crédit bancaire classique, contracté directement ou par la société qui détient le bien.
Conventions fiscales : regardez aussi votre pays de résidence
Les conventions fiscales qui couvrent la fortune laissent en général à la France le droit d’imposer les immeubles situés sur son territoire. Elles peuvent aussi trancher une double résidence fiscale. Lisez celle qui lie la France à votre pays (liste sur impots.gouv.fr, rubrique « Conventions internationales »).
Mais l’IFI n’est qu’une moitié de l’équation. Votre pays d’accueil peut avoir son propre impôt sur la fortune :
- Suisse : l’impôt cantonal sur la fortune exonère en principe l’immobilier situé en France, mais le prend en compte pour fixer votre taux d’imposition.
- Espagne : l’impôt sur le patrimoine d’un résident porte sur son patrimoine mondial.
- États-Unis : pas d’impôt annuel sur la fortune au niveau fédéral, mais l’impôt sur les successions vise le patrimoine mondial des citoyens et résidents.
- Allemagne, Royaume-Uni, Émirats arabes unis : pas d’impôt sur la fortune ; seul l’IFI français compte pour vos biens en France.
« Par contre côté Impôt sur la Fortune Immobilière il n’y en a pas en Allemagne, donc c’est seulement côté Français qu’il faut regarder, et la taxation ne se fera que sur la valeur de vos biens immobiliers en France. »
Carlos B., membre du groupe Immoneos, discussion du 11/01/2024 · voir la discussion
Une conséquence logique : tant que vous êtes non-résident, un nouvel investissement immobilier réalisé hors de France n’alourdit pas votre IFI. Plusieurs membres diversifient ainsi leur patrimoine, en tenant compte de la fiscalité locale.
Retour en France : 5 ans d’IFI limité à vos biens français
Vous rentrez en France après plusieurs années à l’étranger ? Si vous n’avez pas été domicilié fiscalement en France au cours des 5 années civiles précédant votre retour, vous restez imposé uniquement sur vos biens situés en France pendant 5 ans, jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant votre installation (art. 964 du CGI). Votre immobilier à l’étranger reste hors IFI pendant cette période.
Trois cas pratiques chiffrés (barème 2026)
| Situation | Calcul | IFI 2026 |
|---|---|---|
| Résident en Suisse, 50 % d’une SCI familiale : immeubles à Lyon de 2 300 000 €, emprunt bancaire de 800 000 €, comptes courants d’associés de 200 000 € | (2 300 000 − 800 000) × 50 % = 750 000 €. Les comptes courants d’associés ne viennent pas en déduction | 0 € (sous le seuil de 1,3 M€) |
| Résident à Dubaï, 1 800 000 € d’immobilier locatif net en France et 3 000 000 € de placements financiers | Seul l’immobilier compte : 0,50 % × 500 000 + 0,70 % × 500 000 | 6 000 € |
| Retour du Canada après 10 ans : 1 500 000 € d’immobilier en France (hors résidence principale) et 2 300 000 € au Canada | Régime des impatriés : seuls les biens français comptent pendant 5 ans. 0,50 % × 500 000 + 0,70 % × 200 000 | 3 900 € au lieu d’environ 23 700 € sur le patrimoine mondial |
Pour votre propre situation, utilisez le simulateur d’IFI pour non-résidents plus haut sur cette page.
Déclarer et payer l’IFI depuis l’étranger
- Qui déclare ? Seulement les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier. En dessous, aucune déclaration IFI n’est à déposer.
- Comment ? En ligne, avec votre déclaration de revenus (rubrique IFI à cocher), via les annexes 2042-IFI. Si vous ne déposez pas de déclaration de revenus en France, utilisez le formulaire 2042-IFI-COV. La déclaration papier, réservée aux cas où la déclaration en ligne est impossible, est adressée au service des impôts des particuliers non-résidents (Noisy-le-Grand).
- Quand ? En 2026, les non-résidents devaient déclarer au plus tard le 21/05/2026 en ligne et le 19/05/2026 sur papier (impots.gouv.fr, page mise à jour le 22/07/2026). Les dates 2027 seront publiées au printemps.
- Paiement : à réception de l’avis d’imposition, en fin d’été. Au-delà de 300 €, le paiement en ligne depuis un compte de la zone SEPA est obligatoire.
- Retard : majoration de 10 % et intérêts de retard de 0,20 % par mois.
- Plafonnement à 75 % des revenus : il est réservé aux redevables domiciliés fiscalement en France (art. 979 du CGI). En principe, un non-résident ne peut pas en bénéficier.
Aucun justificatif n’est à joindre, mais conservez au moins 3 ans : actes de propriété, éléments d’estimation au 1er janvier, tableaux d’amortissement des emprunts, avis de taxe foncière, statuts et comptes de vos sociétés, attestation de résidence fiscale à l’étranger.
Proche du seuil de 1,3 M€ ou déjà redevable ? Faites le point sur la détention de vos biens, vos dettes et votre transmission avec un conseiller patrimonial recommandé par les membres. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un conseiller patrimonial recommandéQuestions fréquentes supplémentaires
Dois-je déposer une déclaration d’IFI si mon patrimoine immobilier en France vaut moins de 1,3 million d’euros ?
Non. Seuls les foyers dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier déposent une déclaration d’IFI. Un non-résident ne compte que ses biens situés en France, dettes déductibles retranchées.
Mes liquidités et mon assurance-vie sont-elles taxées à l’IFI en 2026 ?
Non. Les projets d’élargissement de l’assiette discutés fin 2025 n’ont pas été retenus dans la loi de finances pour 2026. Seule la part de votre assurance-vie investie en supports immobiliers (SCPI, OPCI, SCI) est à déclarer.
Le plafonnement de l’IFI à 75 % des revenus s’applique-t-il aux expatriés ?
En principe, non. L’article 979 du CGI réserve ce plafonnement aux redevables domiciliés fiscalement en France.
Sources de cette section : CGI, art. 964, 973, 974, 977 et 979 ; loi n° 2026-103 du 19/02/2026 de finances pour 2026 ; impots.gouv.fr, « Je suis non-résident. J’ai des biens immobiliers en France et/ou à l’étranger. Suis-je assujetti à l’IFI ? », « Je suis non-résident. Comment et où déclarer et payer mon IFI ? » et « Quelle est la date limite de dépôt de ma déclaration d’IFI ? » (mise à jour le 22/07/2026) ; BOFiP BOI-PAT-IFI-20-30-30 ; Actu-Juridique, « IFI : le délicat traitement des comptes courants d’associés » (26/06/2024) ; Ateis Patrimoine, « Impôt sur la fortune improductive : adopté, rejeté, abandonné » (mise à jour le 24/08/2026) (consultés le 07/10/2026).
