Fiscalité de l’immobilier
Deux types de fiscalité sur les revenus fonciers
En ce qui concerne la fiscalité de l’immobilier, il faut savoir que comme tout revenu en France, les loyers sont assujettis à deux fiscalités des revenus fonciers : l’impôt sur le revenu ET les prélèvements sociaux. La base de calcul de ces deux impôts sont les loyers imposables.
Les prélèvements sociaux (CSG, CRDS et contributions additionnelles) sont de 17.2%. Le taux de l’impôt sur le revenu quant à lui dépend de votre tranche marginale d’imposition.
L’imposition sur le revenu foncier
Le revenu foncier imposable est à calculer annuellement lors de la déclaration fiscale. Cette catégorie ne concerne pas les revenus de la location (ou sous-location) de meublés (imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux – BIC), ni les revenus des sous-locations d’immeubles nus (imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux – BNC). Elle ne concerne pas non plus les revenus de locations perçus par une entreprise commerciale, industrielle, agricole, libérale ou artisanale.
La déclaration des revenus fonciers peut être soumise à deux régimes au choix : le régime micro-foncier et le régime réel.
Le choix de l’option fiscale, qui s’exerce par le simple dépôt de la déclaration n° 2044, engage irrévocablement pour 3 ans.
Le régime micro foncier
Ce régime est très simple car il suffit de déclarer les loyers sur sa déclaration classique de revenu.
Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30%.
Il peut être choisi sous condition d’un revenu foncier inférieur à 15000 euros.
Dans ce régime, les différentes déductions du revenu foncier issues d’un contrat de gestion locative ou de la souscription d’une assurance ne peuvent pas être prises en compte.
Ce régime n’est généralement pas à choisir si vous souscrivez un contrat de gestion locative ou une assurance loyers impayés.
Si vous louez vos biens en meublé, vos revenus sont alors des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et vous tombez dans le régime BIC ou micro-BIC.
Le régime réel et la gestion locative
Ce régime est plus complexe.
Il est à noter que les services de la gestion locative permettent de s’affranchir de la complexité du remplissage de la déclaration fiscale en la sous-traitant à l’administrateur de biens. Cette prestation est à vérifier dans le mandat de gestion.
Dans ce régime, les charges liées à la gestion locative, à l’entretien et aux réparations sont déductibles des revenus fonciers : frais de syndic, diagnostics immobiliers, contrat d’entretien de la chaudière, frais de réparation, intérêts d’emprunt…
Ainsi, les frais de gestion locative ainsi que les primes d’assurance sont déductibles.
Ce régime est donc à privilégier en cas de gestion locative ou d’assurance loyers impayés. Mais il convient de réaliser ses propres calculs de rentabilité.
Dans le cadre de la fiscalité de l’immobilier en France, l’avantage de la gestion locative est que le montant à déduire des revenus fonciers est fixe et connu à l’avance et permet donc de faire le choix de l’option fiscale en connaissance de cause.
Il est à noter que si l’immeuble est loué pendant au moins trois ans, les déficits fonciers, hors intérêt d’emprunt, sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10700 euros. Au-delà de ce plafond ou s’ils résultent des intérêts d’emprunt, ils sont imputés sur les 10 années suivantes.
Le recours à la gestion locative ou la souscription d’assurance permet de réduire sa charge d’impôt.
L’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Nouvel impôt depuis janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est une version réduite de l’Impôt Solidarité Fortune (ISF). Il ne s’applique que sur les biens immobiliers à partir d’un seuil de patrimoine net taxable de 1 300 000 euros. Il peut être réduit de diverses manières comme par exemple en levant de la dette, en transmettant tout ou partie de votre patrimoine à vos enfants, ou en affinant vos choix immobiliers : voir le détail de nos conseils IFI ici
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