Le crowdfunding immobilier permet, via des sociétés agréées, d’investir dans des projets proposés par un promoteur immobilier ou un marchand de bien. Les plateformes proposant ce type de placement n’existent que depuis les années 2010, mais elles ont connu un essor important au cours des dernières années. 

Cet investissement rencontre en effet un succès d’ampleur puisque les investisseurs y ont déboursé par moins de 2 milliards d’euros en 2021 ! Les clés de ce succès ne sont cependant pas difficiles à comprendre :

• les rendements sont élevés, entre 8 et 12 % 
• la durée d’investissement est assez courte puisque les projets durent généralement entre 12 et 24 mois. 
• l’investissement est entièrement passif
• vous pouvez facilement diversifier votre portefeuille de projets
• le coût d’entrée est bas
• il s’agit d’un investissement supplémentaire pour diversifier votre portefeuille d’investissement

Cependant, comme tout investissement, le crowdfunding immobilier présente des risques. Au cours de vos recherches, vous allez certainement entendre parler du taux de défaut et du taux de retard des projets. 

De quoi s’agit-il exactement, cela doit-il vous inquiéter et comment faire face à ces risques ? Vous le saurez en poursuivant votre lecture. 

Vous vous intéressez à ce type d’investissement ? Les membres de la communauté Immoneos sont très actifs sur ce sujet à la fois dans le groupe privée Facebook et surtout au sein du Club Crowdfunding et SCPI qui a son groupe Whatsapp dédié. Ils y partagent leurs conseils et y répondent à leurs interrogations respectives. Une mine d’or pour qui souhaite se lancer !

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Note d’introduction : Comme tu le sais, les SCPIs comme le crowdfunding sont des investissements à risque (y compris en perte de capital). Le contenu de cette page n’est pas destiné à fournir un conseil. Tu dois consulter un conseiller financier ou tout autre professionnel pour étudier ton cas personnel et prendre tes décisions. Tu es seul responsable de déterminer si un investissement, une action ou une stratégie ou tout autre produit ou service te convient en fonction de ta situation et ta stratégie.

Quelques définitions pour bien démarrer

Qu’est-ce que le taux de défaut ?

Le taux de défaut en crowdfunding immobilier est le pourcentage de projets immobiliers financés de cette manière qui ne sont pas remboursés aux investisseurs. Concrètement, il s’agit de projets qui ne sont jamais menés à bout et pour lesquels vous ne récupérez jamais la somme investie.

Le taux de défaut permet de mesurer la performance des projets proposés par les plateformes de crowdfunding, et vous donne donc une indication concernant leur fiabilité. Plus ce taux est faible, et plus les projets qu’elle propose vont à leur terme. 

Attention, une plateforme qui n’indique aucun taux de défaut n’est pas forcément fiable, puisqu’elle cache ce chiffre. Les membres de la communauté Immonéos indiquent qu’ils font confiance en priorité aux plateformes qui partagent tous leurs chiffres, y compris le taux de défaut. Il est inévitable à grande échelle, mais ne doit pas être trop important. Si ce chiffre est absent du site de la plateforme, cela doit vous mettre la puce à l’oreille. 

Il est ainsi normal d’avoir un taux de défaut sur les projets présentés, et même plus, que ce taux de défaut soit plus élevé que pour les investissements immobiliers traditionnels. Soyez donc attentif quand vous vous renseignez sur ce type d’investissement et surtout sur les différentes plateformes, car tout dépend des projets qu’elles sélectionnent. 

Par ailleurs, afin de limiter le risque, la clé réside dans la diversification de votre portefeuille, ce dont nous parlerons plus bas dans cet article. 

Qu’est-ce que le taux de retard ?

Le taux de défaut est à bien distinguer du taux de retard, qui est beaucoup moins problématique pour l’investisseur que vous êtes. 

En effet, les retards sur les projets ne sont pas si rares que cela, et ne signifient pas que le projet ne se terminera jamais. Si vous avez déjà acheté de l’immobilier neuf ou que vous avez fait des travaux dans l’ancien, vous savez de quoi nous parlons. La construction de bâtiment se fait rarement sans anicroche, et parfois cela se solde par un retard irrattrapable pour le promoteur, qui décale la mise en vente des logements de quelques mois. Cela peut être dû par exemple à un retard dans le chantier et sa livraison. Ou bien, c’est dû à un retard de commercialisation, par exemple un refus de crédit pour l’acquéreur d’un appartement, ce qui oblige à chercher un nouvel acquéreur

Donc, premièrement, en cas de retard, il ne faut pas s’inquiéter outre-mesure. La plateforme a autant intérêt que vous à ce que les projets se déroulent bien et vous tient au courant de leur avancée.  

Deuxièmement, vous continuez à bénéficier des intérêts sur la somme versée. Cela signifie que plus le projet prend du retard, plus vous gagnez d’argent. Bien sûr, ce n’est pas forcément une solution idéale si vous avez besoin de cette somme pour financer un projet spécifique de votre côté. 

Mais il faut avoir conscience, quand vous vous lancez dans ce type d’investissement, qu’il n’est pas sans risque -d’où les rendements élevés. De fait, si vous comptez sur cet argent à un moment précis, vous prenez moins de risque en mettant en place un roulement de projets, comme le font les membres de la communauté Immonéos. 

Comment comprendre le taux de défaut d’une plateforme ?

Attention, il existe plusieurs méthodes de calcul pour le taux de défaut, et il convient de savoir celui qu’utilise la plateforme par laquelle vous passez. 

Première chose à savoir : le FPF (Financement Participatif France, qui est l’association des professionnels du secteur) considère que le projet est en défaut s’il y a un défaut de paiement de plus de 180 jours, soit 6 mois. Ce n’est donc pas une situation figée, elle peut changer si le projet reprend, et un projet en défaut au mois M ne le sera peut-être pas à M+1. 

Deuxième chose : le taux de défaut peut être exprimé en pourcentage ou en montant. 

• En montant, le calcul est le suivant : Capital restant dû des projets en retard / Capital restant dû des prêts en cours
• En pourcentage, le calcul est le suivant : Nombre de projets en retard / Nombre de projets en cours x 100. 

Les membres de la communauté se réfèrent souvent au taux de défaut sur les montants, car ils estiment qu’il représente le mieux le risque que cela représente sur leur épargne. 

Comment limiter le risque du taux de défaut ? 

Sélectionner des plateformes aux critères restrictifs

Les sociétés d’investissement en crowdfunding ont intérêt à être les plus fiables du marché – et donc celles qui proposent le taux de défaut le plus bas. Afin de présenter les meilleurs projets, elles mettent donc en place des critères très restrictifs dans la sélection de leurs projets.

Par exemple, elles peuvent décider de ne prendre que des projets ayant obtenu toutes les autorisations nécessaires au préalable, comme le permis de construire. Ou alors, elles ne proposent que des projets au centre de grandes agglomérations (comme le fait Anaxago). Le promoteur va en effet les vendre rapidement ou aura des acheteurs de “seconde main” sans problème si un acheteur initial devait se désister. Un autre critère, pourrait être le stade de la construction, mais cela est plus rare puisque les promoteurs ont besoin d’argent au début du projet pour le lancer. 

Elles peuvent aussi demander des garanties auprès de l’opérateur, comme une fiducie. Dans ce cas, le promoteur transfère une partie de son patrimoine à la plateforme, qui sait qu’elle peut rembourser une partie des sommes aux investisseurs, même en cas de défaut.

En tant qu’investisseur, une des premières techniques pour vous prémunir contre le risque de taux de défaut consiste donc à bien sélectionner la ou les plateformes sur lesquelles vous allez faire vos investissements. 

La diversification du portefeuille pour limiter le risque

Une autre bonne pratique défendue par les membres de la communauté Immonéos est le fait de diversifier votre portefeuille. Sans parler du fait de diversifier le type d’investissement que vous faites (actions, obligations, SCPI, achat de résidence principale etc), on parle ici du fait de diversifier les projets de crowdfunding sur lesquels vous investissez. 

Comme nous le disions plus haut, l’un des avantages de cet investissement est le ticket d’entrée qui est plutôt bas, et qui permet de séparer la somme que vous souhaitez investir en autant de tickets différents. C’est une manière, après quelques mois ou quelques années, de bénéficier de liquidités régulières grâce à un roulement dans leurs projets. 

Prenons un exemple : vous souhaitez investir 16 000 € dans le crowdfunding immobilier. Vous pouvez ainsi investir 4 000 € sur 2 projets différents chaque trimestre pendant 1 an. Cela vous permet, si tout se déroule bien, de récupérer des intérêts dès le premier trimestre, mais aussi la première somme investie au bout d’un an. Vous pouvez alors la réinvestir, ainsi que les intérêts gagnés, afin de bénéficier d’un effet boule de neige et des intérêts cumulés. 

Si vous souhaitez pousser cet exemple plus loin, vous pouvez investir des sommes plus importantes sur deux ou trois ans. En répartissant le risque, en cas de défaut, la part de la somme investie sur le projet qui ne fonctionne pas est donc minime par rapport à tous les autres projets qui, eux, vous génèrent des intérêts de manière constante. Par ailleurs, en cas de retard, vous disposez toujours de trésorerie débloquée de manière régulière, car vous avez de nombreux projets en cours. 

Conclusion : pour bien investir, il faut bien répartir

Tout bon investisseur diversifie son portefeuille et répartit ses investissements sur plusieurs opérations, et dans la durée, afin de limiter le risque. Le crowdfunding immobilier présente un retour sur investissement intéressant, et les risques qui vont avec. Les risques de retard représentent à l’heure actuelle environ 10 % des projets, et les défauts sont jusqu’à présent exceptionnels. 

Vous souhaitez creuser le sujet ? Nous avons les réponses à vos questions !

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Note: Petit rappel, le crowdfunding immobilier et les SCPIs ont des perspectives de rendements élevés, généralement entre 4% à 12% annuels. Aussi bien les SCPIs que le crowdfunding présentent des risques notamment en perte de capital. Les emails, contenu en ligne, échanges dans les groupes publiés par « Immoneos » ne sont pas destinés à fournir des conseils aussi bien fiscaux, juridiques ou encore d’investissement. Vous devez consulter un conseiller financier ou tout autre professionnel pour étudier votre cas personnel aussi bien au niveau fiscal, juridique ou encore financier pour prendre vos décisions…Vous êtes seul responsable de déterminer si un investissement, une action ou une stratégie, ou tout autre produit ou service, vous convient en fonction de vos objectifs d’investissement et de votre situation personnelle et financière.