Le crowdfunding immobilier, c’est quoi ?

crowdfunding immobilier c'est quoi
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Depuis le lancement d’Immoneos, de nombreuses discussions ont consisté à débattre s’il est préférable d’investir dans l’immobilier locatif ou bien sur des placements financiers type bourse ou ETF par exemple.

La réponse, vous la connaissez.

L’investissement locatif permet d’investir avec de l’argent que vous n’avez pas, le crédit, remboursé (au moins partiellement) par le locataire.

Les investissements financiers contribuent à faire fructifier l’argent que vous détenez. Plus récemment, les membres de la communauté de confiance Immoneos ont commencé à accorder un intérêt croissant à un investissement financier alternatif : le crowdfunding immobilier.

Tandis qu’une partie d’entre eux maîtrise le sujet, d’autres découvrent ce nouveau type d’investissement et se posent des questions.

Forts de ce constat, nous avons glané des informations sur le crowdfunding immobilier et réalisé une synthèse qui, nous l’espérons, permettra de répondre à vos interrogations sur le sujet.

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Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ? 

Le crowdfunding immobilier est une opération de private equity auprès de promoteurs immobiliers ou des marchands de biens. Ce type d’investissement, appelé également financement participatif, peut porter sur des opérations de construction, de réhabilitation ou de rénovation :

  • de biens à usage d’habitation,
  • de bureaux,
  • de commerces.

Cette nouvelle forme d’investissement dans des projets immobiliers s’est beaucoup développée ces dernières années.

Environ 40 sociétés de financement sont fleuri ces 10 dernières années pour démocratiser ce nouveau type d’investissement. Elles sont généralement enregistrées auprès de l’ORIAS (Organisme pour le Registre unique des Intermédiaires en Assurance, Banque et Finance) pour leur permettre d’opérer une activité de type CIP (Conseiller en Investissement Participatif) – IFP (Intermédiaire en Financement Participatif) ou PSI (Prestataire de Services d’Investissement).

Certaines d’entre elles sont également agréées par l’Autorité des Marchés Financiers, comme la société Anaxago par exemple. 

Ces sociétés permettent aux promoteurs et marchands de biens de lever des financements en ‘private equity’ auprès de particuliers et d’institutionnels en complément des prêts bancaires et de leurs fonds propres. On estime d’ailleurs que le crowdfunding immobilier pourrait dépasser un milliard d’euros en 2022, soit le double de 2015.

Les établissements bancaires constituent la première source de financement des opérations de promotion immobilière. Toutefois, les banques ne prêtent jamais l’intégralité des fonds nécessaires à la réalisation d’un projet. En effet, elles accordent en règle générale des prêts pouvant atteindre 60 à 70% de l’enveloppe globale de l’opération. Cela signifie que le promoteur doit apporter sur ses fonds propres 30 à 40% des fonds nécessaires pour mener à bien le projet. 

Plutôt que d’immobiliser tous leurs fonds propres pour constituer l’apport, certains opérateurs font appel au financement privé participatif. Ce montage leur permet d’affecter leurs fonds propres économisés sur d’autres opérations qu’ils peuvent mener en parallèle. 

Pourquoi investir dans le crowdfunding immobilier ?

Un rendement élevé

L’un des atouts de ce type de placement, c’est son rendement. Le financement participatif immobilier rapporte entre 8% à 12% par an et l’argent est généralement bloqué 24 à 48 mois. C’est donc selon la communauté d’entraide Immoneos une solution d’investissement :  

  • intéressante pour diversifier votre portefeuille,
  • offrant une rentabilité supérieure à de nombreux autres placements, tels que les SCPI par exemple.

Un ticket d’entrée accessible

Le crowdfunding immobilier présente l’avantage d’être abordable puisque vous pouvez participer au financement d’un projet avec seulement 1 000 €. Ce ticket d’entrée très bas est idéal si vous souhaitez :

  • tester la formule,
  • diversifier vos placements dans de nombreux projets.

Un placement passif

Une fois que vous avez réalisé votre investissement, vous n’avez plus rien à faire. Vous percevez les intérêts à l’échéance convenue en fonction de ce qui est prévu au contrat :

  • soit progressivement,
  • soit à la fin du projet, avec la mise de départ (le cas le plus fréquent).
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Pourquoi investir dans le crowdfunding immobilier en expatriation ?

Un moyen de rapatrier des euros

Ce type de placement vous permet de rapatrier des euros en France. C’est notamment intéressant lorsque vous revenez de l’étranger puisque vous n’êtes pas soumis au risque de change.

La fiscalité des gains en capital mobilier

Les placements en crowdfunding immobilier sont assujettis à la taxation sur les investissements financiers de votre pays de résidence fiscale. Autrement dit, pour les expatriés, ils ne sont pas soumis à l’IFI et vous serez taxé comme sur vos gains sur les investissements mobiliers.

Ce fonctionnement est donc totalement différent de la taxation des SCPIs par exemple qui sont taxées sur l’IFI (pour la partie des biens de la SCPI détenue en France) et suivant le barème d’imposition des revenus immobiliers aussi appelés revenus fonciers. En effet, le niveau d’imposition pour les SCPIs qui investissent en France est du même niveau qu’un investissement locatif sauf que vous ne pouvez pas optimiser votre imposition contrairement aux stratégies de type location meublée détaillées dans ce dossier.

Le fonctionnement concret

Le fonctionnement du crowdfunding immobilier est très simple. Des sociétés de financement participatif enregistrées auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et soumises à sa règlementation :

  • effectuent une sélection de différents projets,
  • vous les présentent en détail,
  • collectent votre paiement et celui de tous les autres investisseurs,
  • réalisent l’investissement,
  • gèrent l’investissement avec le promoteur ou le marchand de biens,
  • s’occupent de la ‘sortie’ du dossier pour récupérer votre capital et les intérêts,
  • vous versent la rémunération que vous transférez sur votre compte en banque (ou ré-investissez) .

Les sociétés vous proposent généralement de financer :

  • de la dette privée pour des opérations, notamment avec des promoteurs immobiliers. Vous êtes rémunérés suivant des conditions de taux et de délai définies au départ. Par exemple, la société vous propose d’investir pour la finalisation et la commercialisation d’un immeuble pour une rémunération de 9,5% par an sur 24 mois avec versement annuel des intérêts. En cas de livraison tardive du projet (ce qui arrive dans l’immobilier), vous continuez simplement à toucher les intérêts jusqu’au remboursement complet de votre capital. En cas de livraison anticipée (cela arrive également), vous touchez tous les intérêts jusqu’à la date de session ;

  • de l’equity dans des opérations de marchands de bien ou de promoteurs immobiliers, notamment où le rendement sera lié à la plus-value à la revente. Dans ce cas, vous devenez co-investisseurs de l’opération (indirectement via une société d’investissement, voir plus loin) et votre rémunération finale sera souvent plus élevée et totalement liée aux conditions de revente du bien. Par exemple, la société vous propose d’investir pour la réhabilitation et la commercialisation d’un immeuble pour une rémunération cible de 11,5% sur 24 mois avec versement des intérêts in-fine. Au bout de quelques mois, un investisseur décide de racheter le bien encore en cours de réhabilitation. La société accepte car malgré la courte durée, le rendement est bien plus élevé, d’environ 20% dans l’exemple que j’illustre. Le rendement est meilleur, le capital tourne plus vite ;

  • ou bien de prendre des parts au sein d’un fond qui réalise lui-même des investissements dans de multiples opérations immobilières. Dans ce cas vous confiez une somme d’argent (généralement plus importante) et la société se charge d’investir dans de multiples opérations avec un rendement cible annoncé. Elle se charge ensuite de gérer les investissements afin d’optimiser le rendement et de minimiser le risque.

Le montage le plus courant de ces opérations consiste à la création d’une holding pour chaque financement participatif. Vous détenez alors soit des obligations (dans le cas du financement d’une dette) soit des obligations convertibles en actions (dans le cas du financement de private equity). Ce principe à plusieurs avantages.

D’une part comme vous détenez des parts d’une société vous serez imposés comme pour un investissement mobilier et non comme un investissement immobilier (donc pas d’IFI, pas d’impact sur le LMNP et LMP par exemple) et d’autre part vous n’avez aucune responsabilité légale sur ce qui pourrait arriver au promoteur.

Un investissement immobilier qui ne se finance pas à crédit

En revanche, ne cherchez pas à financer votre investissement en crowdfunding immobilier à crédit. En effet, contrairement aux parts de SCPI ou à l’investissement immobilier classique, le financement participatif immobilier est un investissement financier. Il doit être réalisé au moyen de vos liquidités.

Dans certains cas très exceptionnels notamment si une banque privée gère vos actifs, vous pourriez recourir à un prêt notamment un crédit Lombard (aussi appelé Crédit In Fine). Mais ce montage n’est pas recommandé car les promoteurs et marchands de biens font eux-mêmes appellent au crédit pour financer les opérations. Cela développerait un effet démultiplicateur au niveau du risque.

La différence entre le crowdfunding immobilier et les SCPI

On pourrait penser que le crowdfunding immobilier ressemble au placement dans une SCPI. C’est en réalité complètement différent :·      

  • Une SCPI est un fond spécialisé qui investit dans des biens immobiliers loués (souvent des bureaux et des commerces). Le crowdfunding immobilier est une participation au financement d’une opération de construction, de réhabilitation ou de rénovation.    

  • Dans une SCPI, les investisseurs détiennent des parts, donc indirectement des parts de plusieurs biens. Avec le crowdfunding immobilier, ils possèdent des obligations (ou bien des obligations convertibles en actions ou parts d’un fonds) de sociétés qui investissent dans des projets immobiliers. Ils ne sont donc jamais propriétaires, même en partie, d’un bien. Ce sont des créanciers du promoteur.

  • Les épargnants qui placent de l’argent dans une SCPI n’ont pas de droit de regard sur les biens immobiliers sélectionnés. En revanche, ceux qui investissent dans une opération immobilière via le crowdfunding choisissent le(s) projet(s) au(x)quel(s) ils souhaitent participer.

  • Les détenteurs de parts de SCPI perçoivent chaque trimestre des revenus découlant de la perception des loyers. Les investisseurs qui placent des fonds dans une opération de financement participatif immobilier touchent les intérêts tous les 6 mois, tous les ans ou bien en fin de projet avec leurs mises de fond.

  • Les parts de SCI se portent en moyenne pendant huit ans. Les investisseurs plaçant des fonds en crowdfunding immobilier s’engagent généralement sur des projets durant un à trois ans.

  • Les frais d’entrée dans une SCPI sont généralement entre 3 à 6 mois de ‘délais de jouissance’ soit 1.5% à 3%. Les frais de sortie dans une SCPI sont de l’ordre de 10 à 12%. A contrario, il n’y a pas de frais à la sortie dans le cadre d’un investissement en crowdfunding immobilier. Le rendement mentionné est net.

  • L’investissement immobilier via une SCPI est soumis à l’IFI et à l’impôt sur les revenus fonciers. L’investissement en crowdfunding immobilier n’est pas soumis à l’IFI ni à l’imposition des revenus fonciers.
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Le rendement offert par le crowdfunding immobilier

Un rendement élevé 

Le crowdfunding immobilier offre un rendement intéressant, de l’ordre de 8 à 12% l’an. En contrepartie, il présente des risques spécifiques à ce type de placement, notamment de retard dans le projet, voire de défaut du promoteur comme nous le développons un peu plus loin.

En outre, il existe des projets dont la durée de vie ne dépasse pas 24 mois. Ce qui reste court en comparaison avec d’autres investissements offrant un rendement équivalent.

Enfin, la rémunération perçue par l’investisseur dans le cadre d’un financement participatif immobilier est nette puisque c’est le promoteur qui prend en charge les commissions des sociétés de financement participatif.

Un rendement visé mais non garanti

Au lancement de l’opération, il est communiqué à l’investisseur un taux de rendement interne (TRI) cible. Les sociétés de collecte de crowdfunding fournissent un tableau de sensibilité donnant le rendement prévisionnel (minimum et maximum) pour l’investissement.

Il s’agit de la rentabilité visée de l’opération mais en aucun cas d’un rendement garanti.

Les risques du crowfunding immobilier

À l’instar des autres placements financiers, le financement participatif immobilier présente des risques. Voici les deux principaux dont il faut avoir conscience avant de se lancer dans ce type d’opération.

  • Le premier risque porte sur le retard possible dans la commercialisation ou la livraison du projet. En effet, le secteur de l’immobilier est fréquemment sujet à des imprévus et par voie de conséquence à des retards. Cela implique qu’il est possible que vous récupériez votre mise de départ plus tard que prévu. Toutefois, en contrepartie, vos intérêts courent toujours donc votre placement vous rapporte davantage.

  • Le second risque est celui du défaut en capital, en intérêt, ou les deux. C’est le cas lorsque le promoteur met la clé sous la porte avant la fin du projet. Vous n’avez pas perçu d’intérêts et votre mise de départ est perdue. Ce cas extrême reste très rare, d’autant plus que les sociétés de financement participatif mettent en place des collatérals (des sûretés) afin de gérer ce risque.

Diversifier pour se protéger

Comme vous le savez, en tant qu’investisseur, il est important de penser à diversifier vos placements afin, notamment, de répartir le risque entre vos différentes participations. 

Dans cette logique de diversification, il est important de diversifier ses investissements en crowfunding immobilier dans différents projets. Par exemple, si vous envisagez d’investir
20 000 €, plutôt que tout placer sur un projet, les membres de la communauté Immoneos recommandent d’investir :

  • 10 000 € sur 2 projets,
  • voire 5 000 € sur 4 projets différents,
  • ou encore 2 500 € sur 8 projets différents.

Avec un montant minimum d’investissement de 1000 € seulement, une souscription 100% en ligne en quelques minutes et aucun suivi actif de l’investissement à réaliser, il est très facile de diversifier ses investissements en crowdfunding immobilier. 

La fiscalité des revenus issus du crowdfunding immobilier

Considéré comme un investissement financier visant à soutenir des projets immobiliers, le financement participatif immobilier n’est pas assujetti à l’IFI.

En matière de fiscalité sur le revenu, le crowdfunding immobilier entre dans la catégorie des revenus mobiliers. Cela signifie que si vous résidez en France au moment où vous percevez vos intérêts, vous êtes imposé au prélèvement forfaitaire unique, appelé également flat taxe (30% des intérêts).

Bien choisir une société de financement en crowdfunding immobilier

Les critères

Afin de bien choisir sa plateforme de financement participatif immobilier, il convient de prendre en compte plusieurs critères essentiels :

  • Son historique : de nouvelles plateformes émergent chaque année tandis que d’autres ferment. Afin de réduire ce risque, les membres de la communauté d’entraide Immoneos recommandent de privilégier les plateformes :
    o   ayant plus de cinq ans d’ancienneté ;
    o   pour lesquelles vous disposez de suffisamment de statistiques afin de vous faire une idée de leur pérennité.

  • Son statut : il est vivement conseillé de vérifier que la plateforme ait le statut de Conseiller en Investissement Participatif (CIP) obtenu auprès de l’AMF. Cela garantit :
    o   qu’elle est immatriculée auprès de l’ORIAS,
    o   qu’est adhérente dans une association agréée par l’AMF,
    o   qu’elle a souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle.
  • Ses performances : le rendement des projets proposés doit se situer entre 8 et 10%, ce qui correspond aux taux du marché.
  • Le niveau de risque : le risque de défaut existe, mais il faut savoir qu’à l’heure actuelle les plateformes les plus fiables et exigeantes n’ont subi quasiment aucun défaut. Pour ce type de placement, la communauté Immoneos considère un risque inférieur à 0,5% comme acceptable.
  • Le service client : disponible, à l’écoute, réactif, et professionnel, il doit être en mesure de répondre à toutes vos questions. 

Conclusion 

Le crowdfunding immobilier est un placement qui présente un bon rapport risque-rendement. Offrant beaucoup d’avantages et relativement peu d’inconvénients, il est aussi plus souple que de nombreux autres investissements, notamment immobiliers. 

Le fait de pouvoir participer au financement d’un projet en quelques clics avec un ticket d’entrée de 1 000 € constitue également un atout indéniable. 

Quant au rendement qu’offre le crowdfunding immobilier, proche de 10% l’an grâce notamment à l’absence de frais, il reste exceptionnel. 

Seule ombre au tableau : vous devez accepter de bloquer votre argent 24 à 36 mois. Et vous attendre à des retards avec ce type de projets.

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Note : Le crowdfunding immobilier a des perspectives de rendements élevés, généralement entre  8% à 12% annuel. Attention tout de même, ces placements ne sont pas à capital garanti et présentent des risques. Notre objectif n’est pas de vous inciter à investir mais simplement à partager de l’information entre investisseurs membre de la communauté de confiance Immoneos.

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