Comparatif SCPI vs crowdfunding immobilier

Que ce soit pour préparer sa retraite, développer son patrimoine ou simplement diversifier son portefeuille, depuis le lancement de la plateforme les membres d’Immoneos ont de nombreux échanges afin de déterminer s’il est préférable d’effectuer un investissement locatif en direct ou via des SCPI. 

Plus récemment est apparu le crowdfunding immobilier, une nouvelle forme d’investissement offrant à la fois un rendement élevé (on parle de 8% à 12% par an) et la possibilité de facilement diversifier son portefeuille.

 Les SCPIs ont longtemps constitué le support préféré de nombreux investisseurs pour diversifier facilement son portefeuille d’actifs dans l’immobilier. Mais avec l’arrivée du crowdfunding immobilier, vous êtes nombreux à vous poser des questions.

Nous faisons le point dans ce dossier avec ce comparatif SCPI vs crowdfunding immobilier.

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Rappel de ce qu’est une SCPI

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est une société non cotée en bourse qui a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier dédié à la location.

Il s’agit donc d’un fond d’investissement dédié à l’immobilier locatif. Lorsque vous investissez dans une SCPI, vous faites l’acquisition de parts du fond. L’argent collecté auprès de tous les investisseurs est utilisé pour acheter des biens immobiliers puis pour les mettre en location.

La SCPI se charge donc :

  • de la recherche des locataires,
  • de la collecte des loyers,
  • du paiement des charges,
  • de redistribuer les revenus (très souvent de manière trimestrielle en fonction du nombre de parts que vous détenez).

Rappel de ce qu’est le crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier consiste à prêter des ressources financières à un promoteur immobilier ou un marchand de biens afin de participer directement dans un ou plusieurs projets immobiliers. 

Le promoteur qui utilise les fonds que vous avez investis dans le programme devient ainsi votre créancier. 

À l’issue du projet, il vous remboursera votre participation avec les intérêts, généralement compris entre 8% et 12%. Il peut aussi vous rembourser une partie de votre capital et vos intérêts de manière trimestrielle, semestrielle ou annuelle suivant le projet.

Pour tout connaitre sur le crowdfunding immobilier, consultez directement ce dossier (https://immoneos.fr/investir/le-crowdfunding-immobilier-cest-quoi)

Comparatif SCPI vs crowdfunding immobilier : les 10 points à mettre en balance

Comparaison #1 : Le rendement – Crowdfunding immobilier vainqueur

Quand on parle d’investissement, on parle tout de suite rendement. Sur ce domaine, le crowdfunding immobilier sort largement vainqueur avec en moyenne un rendement net de frais de gestion compris entre 8% et 12% par an.

À titre de comparaison, les SCPIs vont généralement plafonner à 5% à 6% de rendement.

Donc, sur le sujet du rendement net de frais de gestion, le crowdfunding immobilier ressort vainqueur.

Comparaison #2 : L’imposition – Crowdfunding Immobilier vainqueur

L’imposition reste un élément critique pour chaque placement. Comme tout investisseur le sait, une imposition élevée est susceptible d’impacter fortement le rendement net d’un investissement.

Le crowdfunding immobilier sort également vainqueur de cette comparaison. En effet, la plus-value réalisée entre dans la catégorie des gains financiers. Elle n’est donc pas soumise à l’IFI et ne sera pas imposée en France pour les résidents fiscaux à l’étranger qui devront en revanche déclarer les revenus sur leur déclaration locale.

Note : Dans le cas d’une résidence fiscale en France au moment de la session, la flat taxe de 30% s’appliquera.

À l’inverse, les revenus tirés des SCPIs sont taxés comme un revenu mobilier dans le pays où les biens sont détenus. 

En conséquence, quel que soit le pays de résidence fiscale, pour les biens détenus en France par la SCPI, les revenus sont soumis :

  • à l’IFI,
  • à l’imposition des revenus fonciers en France pour les revenus annuels,
  • à une imposition identique aux plus-values immobilières lors de la revente.

Note : L’hypothèse ci-dessus est la détention en nom propre dans des parts de SCPIs. Il existe de nombreuses options « d’ingénierie financière » pour réduire l’imposition comme réalisé un montage au travers d’une SCI ou acheter des parts de SCPI investies en dehors de France pour une fiscalité plus douce. Il est aussi possible de réaliser du démembrement temporaire de parts de SCPI.

Comparaison #3 : Les frais – Crowdfunding immobilier vainqueur

Un nouveau sujet sur lequel le crowdfunding immobilier sort vainqueur… et de loin puisque les rendements affichés entre 8% et 12%  sont tout simplement nets de frais. Il n’y a ni frais d’entrée, ni frais de sortie.

Comme vous le savez déjà surement, dans le cas des parts de SCPI, vous devez régler :

  • des frais d’entrée, qui se matérialisent par une durée initiale de carence souvent de 2 à 6 mois,
  • des frais de souscription à l’entrée qui sont en règle générale compris entre 8% et 12%.

Comparaison #4 : La durée – Crowdfunding immobilier vainqueur

Les projets de crowdfunding immobilier ont généralement une durée de 1 à 3 ans. Au plus tard, à la fin du projet, vous récupérez votre capital et les intérêts. Certains projets proposent le versement des intérêts, voire d’une partie du capital, de manière trimestrielle, semestrielle ou annuelle.

Dans le cas des SCPIs, étant donné les frais et la nature de l’investissement, il est généralement recommandé de conserver ses parts sur une période de 8 ans minimum.

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Comparaison #5 : Le montant de l’investissement minimum – Match nul

Le montant minimum d’investissement est un sujet sur lequel il n’est pas possible de départager les SCPIs au crowdfunding immobilier. Avec un ticket d’entrée généralement compris entre 500 Euros et 1 000 Euros, il est possible d’investir dans l’une comme dans l’autre.

Comparaison #6 : La diversification – Match nul

Comme tout investisseur le sait, investir c’est avant tout diversifier. Dans la pratique, il est bien plus simple de diversifier ses placements en crowdfunding immobilier. Avec 2 à 3 projets proposés par les principales plateformes toutes les semaines, il est très facile d’investir régulièrement un ticket compris entre 1 000 et 5 000 Euros suivant votre objectif sur une grande variété de projets.

À la fin d’un projet, vous avez ainsi la possibilité de réinvestir très rapidement dans un autre programme. En incluant les intérêts acquis sur le précédent projet et par accumulation, vous développez dans le temps votre patrimoine en utilisant le fameux effet bien connu des investisseurs du compound interest (https://en.wikipedia.org/wiki/Compound_interest), c’est-à-dire des intérêts composés.

Les SCPI investissent dans de nombreux biens immobiliers. Il est également facile d’investir dans plusieurs SCPI en parallèle.

Donc, côté diversification, c’est match nul entre les 2 formes d’investissement.

Comparaison #7 : La liquidité – SCPI vainqueur

Premier sujet où les SCPIs sortent vainqueurs, la liquidité. En effet, vous avez la possibilité de vendre vos parts de SCPIs et donc de récupérer vos liquidités à tout moment. Il y a toutefois un petit bémol puisqu’il faut encore trouver un acquéreur pour vos parts de SCPIs.

Si le marché est haussier avec une demande plus forte que l’offre, vous n’aurez aucun problème pour revendre vos parts de SCPIs. Dans le cas contraire, où la demande chute, il deviendra difficile de trouver un acquéreur à qui les céder.

Dans le cas du crowdfunding immobilier, il faut attendre la fin du projet pour que le promoteur immobilier vous rembourse votre capital.

Comparaison #8 : Le crédit – SCPI vainqueur

Un autre sujet sur lequel les SCPIs sortent vainqueurs, c’est l’accès au crédit. En effet, il est extrêmement courant de contracter un prêt pour acheter des parts de SCPIs. C’est d’ailleurs pour cette raison que de nombreux investisseurs hésitent entre l’immobilier locatif en direct ou dans une SCPI.

A contrario, le crowdfunding immobilier ne permet pas de demander un crédit à sa banque. En effet, le principe étant pour la plupart des investissements que vous deviendrez le créancier du promoteur immobilier qui lui-même obtient un crédit bancaire en parallèle pour financer l’opération, il n’est pas possible d’obtenir un prêt (sauf dans des cas très exceptionnels auprès d’une banque privée).

Comparaison #9 : Le risque – SCPI vainqueur

Dans les deux cas de figure, votre capital n’est pas garanti. 

Un investissement en parts de SCPI vous expose à un risque limité puisque le fond est diversifié. 

Chaque investissement en crowdfunding immobilier, quant à lui, présente ses propres risques en termes de liquidation du promoteur (ce qui se produit très rarement) que de retard du projet. Afin de réduire son risque, il est donc important de répartir son investissement sur plusieurs projets en crowdfunding.

Comparaison #10 : La périodicité des paiements – SCPI vainqueur

Sur ce dernier point de comparatif SCPI vs crowdfunding immobilier, la SCPI ressort vainqueur en proposant un rendement trimestriel.

Pour ce qui est du financement participatif, le paiement peut également être trimestriel mais ce cas de figure reste rare. La rémunération est généralement semestrielle, annuelle ou simplement in fine à la fin du projet.

Conclusion de notre comparatif SCPI vs crowdfunding immobilier

Le comparatif permet de voir qu’il s’agit de 2 types de placements alternatifs totalement différents.

 Le crowdfunding immobilier sort vainqueur sur de nombreux critères importants pour les investisseurs: rendement, imposition, frais …  en même temps les SCPIs permettent de bénéficier d’une diversification à travers tous les investissements réalisés par le fond, de pouvoir acheter à crédit et d’avoir des paiements réguliers.

Il s’agit donc de deux types d’investissement complémentaires pour diversifier son portefeuille.

Poursuivez votre lecture en consultant :

Note : Le crowdfunding immobilier a des perspectives de rendements élevés, généralement entre 8% à 12% annuels. Attention tout de même, ces placements ne sont pas à capital garanti et présentent des risques. Notre objectif n’est pas de vous inciter à investir mais simplement à partager de l’information entre investisseurs membres de la communauté de confiance Immoneos.

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