Nadège habite en Afrique Centrale d’où elle a su constituer un patrimoine immobilier efficacement, de Paris à Marseille. Elle nous partage son parcours et pourquoi elle a choisi Paris puis Marseille pour ses investissements immobilier …

Une rapide intro sur toi

Je m’appelle Nadège, je suis expatriée depuis 2015 en Afrique centrale. Je vis et travaille actuellement en République du Congo. En couple et sans enfant, je travaille dans le domaine de la logistique-transit international essentiellement pour des clients pétroliers et para pétroliers.

Quel a été ton parcours et comment en es-tu venue à investir dans
l’immobilier locatif ?

Compte tenu de ma situation d’expatriée (fort revenu et faible dépense dans les pays dans lesquels je vis), j’ai commencé à m’intéresser à l’investissement locatif car je souhaitais devenir propriétaire mais ne pas décaisser chaque mois pour un appartement dans lequel je ne vivrais que 9 semaines par an. Ayant grandi et vécu à Paris presque toute ma vie, je me suis naturellement orientée vers cette ville. C’était rassurant d’investir à Paris dans une ville que je connais très bien et ou je me rends régulièrement. Avoir mes proches dans la même ville est aussi très rassurant si il y a le moindre problème.

Peux-tu nous décrire ton premier investissement à Paris ?

En 2018, j’ai fait appel à une société qui fait du clé-en-main pour un premier projet à distance. Plusieurs bien m’ont été proposés via leur plateforme. J’ai choisi de me positionner sur un studio de 22m2 avec une cave à 210 000 € dans le 10ème arrondissement à 2min du métro Poissonnière, à proximité de la Gare du Nord, des Grands Boulevards, Un quartier dynamique et branché pour les étudiants ou jeunes actifs. Idéal aussi si j’envisage la location courte durée grâce à la Gare du Nord.
J’ai fait faire quelques travaux de rafraichissement et lors d’un de mes passages en France je me suis occupée personnellement de l’aménagement. La gestion a été confié à Flatlooker. Le locataire a été trouvé en moins d’une semaine, il en place depuis mars 2019. Le loyer perçu est de 800€ hors charge /mois soit un rendement brut de 4.5% auquel il faut retirer motamment les frais de gestion de Flatlooker de 3,9%.

Peux-tu nous décrire ton dernier investissement ?

Mon dernier projet d’acquisition s’est fait en 2021 à Marseille. Une ville idéale selon moi pour constituer un patrimoine immobilier.

J’ai fait appel à un chasseur recommandé par IMMONEOS via le chasseur Ludovic (contact ici) en Septembre 2020. Le courant est tout de suite passé et il a bien cerné mes critères de recherche. Il a été extrêmement efficace et m’a rapidement proposé plusieurs bien de qualité. On a échangé essentiellement sur WhatsApp ou il partageait des vidéos des biens qu’ils visitaient. Les reportage étaient très complets (description détaillée des parties communes, façade, appartement, rues/quartier).
Mon choix s’est arrêté sur un grand studio 36 m2 +17 m2 de mezzanine (surface habitable) à 129 000 € Rue du Panier, quartier idéal pour de la location saisonnière.
Revenus annuels : 12 500€ en moyenne en location saisonnière. Frais de conciergerie environ 18%. Cela me donne un rendement de presque 10%, ce qui est exceptionnel pour Marseille.

Pourquoi as-tu décidé d’investir à Marseille après un premier investissement à Paris ?

C’est une amie qui m’a convaincue d’investir à Marseille qui a mes yeux était une ville qui avait plutôt mauvaise réputation. Mais en creusant un peu, j’ai pu apprécier le dynamisme de la ville et les potentiels des différents quartiers. [voir ici étude de Ernst & Young sur Marseille]. Contrairement au premier achat qui était plutôt un investissement patrimonial, là je cherchais plutôt un investissement avec une rentabilité plus forte.

As-tu rencontré des difficultés pour trouver un prêt immobilier ?

J’ai contracté en 2019, sans difficulté, un crédit immobilier auprès du Crédit Agricole Brie Picardie (CABP) : montant global du projet 240k€ avec 25k d’apport. j’ai emprunté 215k€ à 1,95% sur 20 ans.
Pour mon 2ème crédit immobilier en 2021, l’obtention du prêt a été plus compliqué : la crise sanitaire du Covid-19 étant passée par là, j’ai essuyé beaucoup de déconvenues dans le traitement de mon dossier auprès de la BNP dans l’édition de l’offre qui n’a pu aboutir en toute dernière minute (erreur de saisie administrative en interne), et la banque Postale pour sa lenteur du traitement de dossier me faisant proroger les conditions suspensives d’obtention de prêt auprès du vendeur.
J’ai finalement accepté l’offre du CABP qui malgré un travail en amont dès l’été 2020 n’a pu émettre une offre ferme qu’en mars 2021 : montant global du projet 158k€ (dont 10k pour les travaux) avec 21k€ d’apport 1,42% sur 20 ans. La banque m’a également demandé de nantir 10k€ pour toute la durée du prêt.
Si l’achat du premier bien a été très rapide et très fluide, j’ai rencontré plus de réticence en 2021 de la part des banques de façon générale sur mon profil expatrié non résident. Même avec des revenus en hausse versés sur un compte français et une forte capacité d’épargne mensuel, mon profil n’a pas séduit autant que je l’espérais. Voir ici les contacts des courtiers en financement spécialisés non-résidents recommandés par des membres Immoneos

Comment as-tu réalisé cet investissement à distance?

Toutes mes démarches ont été réalisées à distance par téléphone, WA, mails et DHL. Les agents, chasseurs, banques et notaires sont bien rodés pour travailler à distance.

Comment s’est passé la mise en location?

Après un bon travail de rafraichissement et rénovation, j’ai mis l’appartement de Marseille en location saisonnière très rapidement via la conciergerie NESTIFY. Je souhaitais que les bénéfices engrangés sur ce second bien me permettent d’arriver à l’équilibre dans mon profil d’investisseur immobilier.

Des conseils pour des expatriés d’Immoneos qui aimeraient constituer un patrimoine immobilier à distance comme toi?

N’hésitez à faire appel à des professionnels : il est difficile de chercher et trouver un bien d’exception à distance. Il faut aussi être en mesure convaincre le vendeur et son agent. La concurrence est rude entre acheteurs. Mieux vaut se faire accompagner pour gagner en temps et en efficacité sur ses projets et pour vite se constituer un patrimoine immobilier.
Faire appel à un courtier le plus tôt possible dans le projet afin d’éviter d’avoir à naviguer soit même dans l’administration des banques et obtenir les meilleures conditions liées à sa situation.

• Selon votre profil investisseur, commencez à investir dès qu’on a minimum d’apport. Les prêts sont encore possibles pour les expatriés non résidents même si les conditions se sont durcies.
  Autant en profiter dès maintenant via l’effet de levier du crédit !
• Commercialisez-vous : il faut montrer au vendeur que vous êtes le meilleur acheteur pour son bien ; à la banque que vous avez un projet solide (revenus générés par la location ; effort financiers ; etc …) et qu’elle peut vous suivre les yeux fermés.
• Ne faites pas dans le sentimental. Un locataire de courte ou longue durée ne traitera jamais votre bien aussi bien que vous même. Pour tout ce qui est ameublement décoration, inutile de vous ruiner.
• Pensez stratégie à long terme : un premier achat entraîne souvent l’envie d’un second et ainsi de suite. Penser déjà à votre prochaine acquisition et les conséquences que cela pourrait avoir en terme fiscal. N’hésitez pas a prendre conseil sur la fiscalité d’ailleurs !