Nadège vit en République du Congo. Depuis l’Afrique centrale, elle a acheté deux biens en France, entièrement à distance : un studio patrimonial à Paris en 2018, puis un grand studio en location saisonnière dans le quartier du Panier à Marseille en 2021, qui rapporte près de 10 %, dans une ville dont les prix ont gagné près de 10 % en cinq ans. Elle raconte aussi pourquoi son deuxième crédit a été bien plus difficile à obtenir que le premier.
Témoignage recueilli en août 2022, mis à jour le 07/10/2026. Les chiffres cités sont ceux de l’époque.
Le projet en un coup d’œil
| Membre | Nadège, en couple, dans la logistique et le transit international |
| Vit à | République du Congo (expatriée en Afrique centrale depuis 2015) |
| A investi à | Paris 10e, puis Marseille (quartier du Panier) |
| Type de bien | Studio de 22 m² avec cave, loué à l’année ; grand studio de 36 m² + 17 m² de mezzanine, en location saisonnière |
| Année d’achat | Paris : 2018 ; Marseille : 2021 |
| Prix | Paris : 210 000 € ; Marseille : 129 000 € |
| Financement | Paris : 215 000 € empruntés à 1,95 % sur 20 ans (25 000 € d’apport) ; Marseille : projet de 158 000 €, 21 000 € d’apport, 1,42 % sur 20 ans, 10 000 € nantis |
| Travaux | Rafraîchissement à Paris ; 10 000 € de travaux prévus dans le budget de Marseille |
| Loyer / rendement annoncé | Paris : 800 € par mois hors charges, 4,5 % brut ; Marseille : 12 500 € par an en moyenne, près de 10 % |
| Gestion | Paris : Flatlooker ; Marseille : conciergerie Nestify (environ 18 %) |
Qui est Nadège ?
Je suis expatriée en Afrique centrale depuis 2015 et je vis actuellement en République du Congo. En couple, sans enfant, je travaille dans la logistique et le transit international, surtout pour des clients du secteur pétrolier et parapétrolier.
Comment en es-tu venue à investir ?
Expatriée, j’ai de bons revenus et peu de dépenses sur place. Je voulais devenir propriétaire, sans payer chaque mois pour un appartement où je ne vivrais que 9 semaines par an : l’investissement locatif s’est imposé.
J’ai grandi et vécu à Paris presque toute ma vie : j’ai naturellement commencé par cette ville. C’était rassurant d’investir dans une ville que je connais très bien, où je reviens régulièrement et où vivent mes proches, en cas de problème.
Ton premier investissement, à Paris
En 2018, pour un premier projet à distance, j’ai fait appel à une société clé en main qui m’a proposé plusieurs biens sur sa plateforme. J’ai choisi un studio de 22 m² avec cave, à 210 000 €, dans le 10e arrondissement : à 2 minutes du métro Poissonnière, près de la gare du Nord et des Grands Boulevards. Un quartier vivant pour les étudiants et les jeunes actifs, et intéressant pour de la courte durée grâce à la gare du Nord.
J’ai fait faire quelques travaux de rafraîchissement et je me suis occupée moi-même de l’aménagement lors d’un passage en France. J’ai confié la gestion à Flatlooker. Le locataire a été trouvé en moins d’une semaine et il est en place depuis mars 2019. Le loyer est de 800 € hors charges par mois, soit un rendement brut de 4,5 %, dont il faut notamment retirer les frais de gestion de 3,9 %.
Ton deuxième investissement, à Marseille
Une amie m’a convaincue d’investir à Marseille, une ville qui avait plutôt mauvaise réputation à mes yeux. En creusant, j’ai découvert son dynamisme et le potentiel de ses quartiers. Mon premier achat était plutôt patrimonial ; cette fois, je cherchais une rentabilité plus forte. Pour moi, Marseille est une ville idéale pour se constituer un patrimoine.
En septembre 2020, j’ai fait appel à Ludovic, un chasseur recommandé par des membres d’Immoneos. Le courant est tout de suite passé : il a bien cerné mes critères et m’a vite proposé plusieurs biens de qualité. Nous échangions surtout sur WhatsApp, où il partageait des vidéos très complètes de ses visites : parties communes, façade, appartement, rue et quartier.
J’ai choisi un grand studio de 36 m² avec 17 m² de mezzanine, à 129 000 €, dans le quartier du Panier, idéal pour la location saisonnière. Il rapporte en moyenne 12 500 € par an, pour environ 18 % de frais de conciergerie : un rendement de presque 10 %, exceptionnel pour Marseille.
Un projet à Marseille ou à Paris depuis l’étranger ? Comme Nadège, faites-vous accompagner par un chasseur recommandé par les membres, qui visite pour vous et vous envoie des vidéos détaillées du bien, de l’immeuble, de la rue et du quartier. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un chasseur recommandéAs-tu eu du mal à obtenir tes prêts ?
Pas pour le premier. En 2019, j’ai obtenu sans difficulté un crédit au Crédit Agricole Brie Picardie : projet global de 240 000 €, 25 000 € d’apport et 215 000 € empruntés à 1,95 % sur 20 ans.
Le deuxième, en 2021, a été bien plus compliqué, après le passage du Covid :
- chez BNP, l’offre n’a pas pu être émise au dernier moment, à cause d’une erreur de saisie interne ;
- à La Banque Postale, la lenteur de traitement m’a obligée à demander au vendeur de prolonger la condition suspensive de prêt ;
- j’ai finalement accepté l’offre du Crédit Agricole Brie Picardie, qui, malgré un travail commencé dès l’été 2020, n’a pu émettre une offre ferme qu’en mars 2021 : projet de 158 000 € (dont 10 000 € de travaux), 21 000 € d’apport, 1,42 % sur 20 ans, avec 10 000 € nantis pendant toute la durée du prêt.
Si le premier achat a été rapide et fluide, j’ai senti en 2021 plus de réticence des banques face à mon profil de non-résidente. Même avec des revenus en hausse versés sur un compte français et une forte capacité d’épargne, mon profil n’a pas séduit autant que je l’espérais.
Comment as-tu géré à distance ?
Tout s’est fait à distance : téléphone, WhatsApp, e-mails et envois par DHL. Les agents, chasseurs, banques et notaires sont bien rodés au travail à distance.
Après une bonne rénovation, j’ai mis l’appartement de Marseille en location saisonnière très rapidement, via la conciergerie Nestify. Je voulais que les bénéfices de ce deuxième bien me permettent d’arriver à l’équilibre sur l’ensemble de mes investissements.
Tes conseils pour se constituer un patrimoine à distance ?
- Faites-vous accompagner par des professionnels : il est difficile de trouver un bien d’exception à distance, et il faut convaincre le vendeur et son agent face à une concurrence rude.
- Contactez un courtier le plus tôt possible, pour ne pas naviguer seul dans l’administration des banques et obtenir les meilleures conditions pour votre situation.
- Selon votre profil, commencez dès que vous avez un minimum d’apport : les prêts restent possibles pour les non-résidents, même si les conditions se sont durcies. Profitez de l’effet de levier du crédit.
- Vendez-vous : montrez au vendeur que vous êtes le meilleur acheteur, et à la banque que votre projet est solide (revenus locatifs, effort d’épargne…).
- Ne faites pas de sentiment : un locataire ne prendra jamais soin du bien comme vous. Inutile de vous ruiner en ameublement et décoration.
- Pensez à long terme : un premier achat en appelle souvent un second. Anticipez les conséquences fiscales de vos prochaines acquisitions, et faites-vous accompagner sur la fiscalité.
Ce qu’il faut retenir
- Commencer dans une ville que l’on connaît rassure ; diversifier ensuite vers une ville plus rentable équilibre le patrimoine.
- À Paris, Nadège visait le patrimoine (4,5 % brut) ; à Marseille, le rendement (près de 10 % en location saisonnière).
- Un chasseur qui envoie des vidéos détaillées permet d’acheter sans visiter.
- Le crédit pour non-résident peut prendre des mois : anticipez et passez tôt par un courtier.
- Pensez fiscalité dès le premier achat : chaque nouvelle acquisition a des conséquences.
Paris et Marseille depuis les achats de Nadège : ce qui a changé
- Marseille, des prix en hausse : le prix moyen d’un appartement a progressé de 9,6 % en cinq ans et de 35,6 % depuis 2018, à environ 1 % de son record d’août 2025 (SeLoger, données au 01/09/2026). Dans le 2e arrondissement, celui du Panier, il atteint 3 729 €/m² au 01/10/2026 (MeilleursAgents), quand Nadège a payé environ 3 580 €/m² en 2021 (129 000 € pour 36 m², mezzanine non comptée).
- Marseille gagne des habitants : la ville comptait 886 040 habitants en 2023, contre 863 310 en 2017 et 852 516 en 2012, soit +0,4 % par an sur 2017-2023 (Insee). Le taux de logements vacants est passé de 8,1 % à 7,6 % entre 2017 et 2023, et 54,7 % des ménages sont locataires.
- Meublés de tourisme à Marseille, des règles plus strictes : depuis le 06/05/2025, un nouveau règlement métropolitain encadre le changement d’usage des logements et impose une compensation pour louer une résidence secondaire en meublé de tourisme (recours en référé rejeté le 02/06/2025). Depuis le 01/01/2026, une résidence principale ne peut plus être louée aux touristes plus de 90 jours par an. Pour un nouveau projet de location saisonnière, ces règles sont à vérifier avant l’achat.
- Paris 10e, des prix stables et une demande très forte : le prix médian dans le 10e était de 9 333 €/m² en 2025 (DVF) et le prix moyen de 9 120 €/m² au 01/10/2026 (MeilleursAgents), un peu sous les quelque 9 550 €/m² payés par Nadège en 2018, après une baisse de 10,5 % sur cinq ans à Paris. En face, la demande s’est renforcée : 41 candidatures par annonce et 15 jours pour louer au 1er semestre 2026 (baromètre Manda).
- Paris, encadrement des loyers : le loyer d’un nouveau bail ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré de l’adresse. L’expérimentation court jusqu’au 24/11/2026 ; sa prolongation doit être examinée au Sénat à partir du 21/10/2026.
- Taux de crédit : autour de 3,4 % sur 20 ans début octobre 2026 (Pretto), contre 1,95 % et 1,42 % pour les deux prêts de Nadège. Les dossiers de non-résidents restent possibles, mais demandent d’être préparés tôt.
Pour Nadège, qui a acheté son studio du Panier en 2021 autour de 3 600 €/m², Marseille a continué de progresser, alors que le studio parisien joue surtout son rôle patrimonial, loué au même locataire depuis 2019. Les chiffres des deux villes sont sur les pages Investir à Marseille et Investir à Paris.
Sources : SeLoger, « Immobilier à Marseille en 2026 » (18/09/2026, données au 01/09/2026) ; MeilleursAgents, prix à Marseille au 01/10/2026 ; Insee, dossier complet Marseille (27/08/2026, RP2012, RP2017, RP2023) ; Made in Marseille, « À Marseille, l’extension de la ligne T3 du tramway inaugurée en janvier » (24/11/2025) ; Made in Marseille, « À Marseille, les locations Airbnb limitées à 90 jours par an à partir de 2026 » (28/04/2025) ; tribunal administratif de Marseille, ordonnance n° 2504830 du 02/06/2025 ; page Investir à Paris d’Immoneos (prix médians DVF 2025, calendrier de l’encadrement) ; MeilleursAgents, prix et loyers à Paris au 01/10/2026 ; baromètre Manda de la tension locative du 1er semestre 2026, relayé par Mon Immeuble (23/09/2026) ; Actu-Juridique, « Pas de clap de fin pour l’encadrement des loyers ? » (24/09/2026) ; Pretto, taux constatés le 05/10/2026 (consultées le 08/10/2026).
Comme le conseille Nadège, contactez un courtier tôt dans votre projet. Avec des taux autour de 3,4 % en 2026, un dossier de non-résident se prépare des mois à l’avance : Immoneos vous met en relation avec des courtiers recommandés par les membres. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
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