7 conseils pour investir en location courte durée

cliente location courte durée
cliente location courte durée

Depuis quelques années, le concept d’investir en location courte durée est en plein essor dans le monde et en France en particulier. La France est d’ailleurs le deuxième marché mondial d’Airbnb, après les Etats-Unis. Fait intéressant : sur plus d’un demi-million d’annonces Airbnb en France, 80 % sont en dehors de Paris. Donc les opportunités d’investissement en location courte durée sont nombreuses, même et surtout en dehors de Paris.

Cet essor est le fait de plusieurs facteurs: (1) la révolution du tourisme en Europe avec l’avènement des low-costs qui ont permis une croissance forte des voyages de week-end et (2) l’évolution de la demande des clients , vers des logements de vacances plus privés, individualisés, moins préformatés que les hôtels. (3) Et ces mêmes hotels qui n’ont pas pris le virage de l’évolution de la demande des nouveaux consommateurs, ce qui a largement contribué à l’explosion d’airbnb, abritel, homeaway, etc.

Et un fait nouveau, la clientèle d’affaires apprécie les locations de courte durée qui changent de l’hôtel et offrent des espaces communs / cuisine etc. très utiles aux voyageurs d’affaires.

La location courte durée est donc devenue un segment porteur de l’investissement immobilier. Voici nos conseils pour réussir sur ce segment.

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Conseil #1 : Où investir en location courte durée ?

Comme toujours en immobilier : Emplacement , emplacement, emplacement !

  • Les zones touristiques
    • Côtes avec du soleil et la mer toute l’année
    • Villages de montagne qui sont populaires pour le ski en hiver et la randonnée en été
    • Les régions qui sont des destinations de choix toute l’année comme par exemple autour du Mont Saint Michel
    • Les villes avec des parcs d’attractions qui sont ouverts presque toute l’année (Disneyland, etc…)
  • Les grandes maisons avec de grands extérieurs, propices aux grandes familles et aux réunions (affaires ou vacances)

Si vous choisissez votre emplacement, sur une destination comme celle-ci, vous recevrez potentiellement un flux constant de touristes chaque année ; la demande touristique génère des réservations et du revenu, c’est mathématique, si tant est bien sûr que le bien soit mis en valeur pour la location saisonnière.

Conseil #2 – Mettre en valeur son bien pour la location courte durée 

Avant tout, bien sûr, notre premier conseil est de faire une rénovation solide et durable. Il est évident qu’avec de nombreuses entrées et sorties, un bien en location courte durée souffre plus qu’un bien loué en long-terme que ce soit en nu ou meublé.

Ensuite, côté ameublement, optez pour du contemporain, léger, ce qui n’est pas forcément hors de prix; dans la mesure du possible, évitez le 100% IKEA, qui se voit très vite sur les photos, et peut faire fuir certains clients. Plus de conseils dans cet article de La Pause Immobilière

Offrez des standards hôteliers: 2 oreillers par personne, draps de qualité hôtels, cafetière Nespresso, écran plat, très bon internet.

Et surtout l’étape que tout le monde néglige : la photographie – faire appel à un pro avec un appareil grand angle. N’économisez pas 200 Euros après 200,000 Euros d’investissement. Cette étape est clé car tous les clients des locations courte durée choisissent leur logement en fonction des photographies. Il existe de très bons services de photos disponibles en ligne comme Photopresta.

Conseil #3 – Comment marketer son bien immobilier au mieux pour une location courte durée 

Voici les 4 secrets pour bien réussir le marketing de votre bien en location courte durée:

  • Ecrivez une annonce très détaillée pour ne pas répondre sans arrêt aux mêmes questions
  • Mettez les photos dans un ordre logique : vue d’ensemble, zoom sur le salon puis les chambres
  • Pricez en fonction des biens des SuperHosts Airbnb de votre voisinage; le prix, à la nuit ou à la semaine, de votre bien est un facteur clé de la décision de réservation donc il faut le fixer de façon éduquée et réfléchie.
  • Répondez très vite aux demandes de resa, via votre téléphone sur lequel vous pouvez charger les apps d’Airbnb, booking, homeaway etc. – si vous n’en avez pas le temps, ne vous lancez pas seul dans l’aventure et utilisez le service d’une conciergerie (voir ci dessous).

Conseil #4 – Comment booster son rendement en  location courte durée ?

On obtient des rendements de l’ordre de 10% en investissant dans l’immobilier organisé pour la location courte durée. Pour deux raisons principales:

Voici les rendements principaux en location courte durée dans les grandes villes françaises

 Prix m2 moyen
appartement
Nuit moyenneOccupationRevenu mensuelPrix 50m2
Rendement brut
 meilleursagents.com AirbnbAirbnb   
Paris€10,593€11589%€3,113€529,6507.05%
Lyon€4,980€7277%€1,686€249,0008.13%
Marseille€2,943€6574%€1,463€147,15011.93%
Toulouse€3,347€5475%€1,232€167,3508.83%
Bordeaux€4,495€8081%€1,971€224,75010.52%
Lille€3,224€6571%€1,404€161,20010.45%
Nice€4,506€8774%€1,958€225,30010.43%
Nantes€3,468€5681%€1,380€173,4009.55%
Strasbourg€3,102€7569%€1,574€155,10012.18%
Rennes€3,533€5782%€1,422€176,6509.66%
Grenoble€2,393€4774%€1,058€119,65010.61%
Rouen€2,389€5967%€1,202€119,45012.08%
Toulon€2,583€6267%€1,264€129,15011.74%
Montpellier€2,990€5777%€1,335€149,50010.72%
Avignon€2,118€7161%€1,317€105,90014.93%

Comment booster sa rentabilité en location courte durée

  • Ayez les meilleurs équipements:  une imprimante pour la clientèle affaires, une chaise haute pour les familles, un voire deux lits bébé etc.
  • Faites les meilleures photos du quartier: les photos sont LE premier facteur de décision des clients en location courte durée
  • Devenez Superhost en délivrant un service 5 étoiles aux clients
  • Offrez a vos clients des petits cadeaux à l’arrivée: une bouteille de vin n’est pas chère et aide à la review 5 étoiles !
  • Ne vous limitez pas à Airbnb ; listez votre bien sur Booking, HomeAway, Expedia, Abritel, Tripadvisor etc.

Conseil # 5 – Faites appel à une conciergerie

Louer son appartement au prix d’une chambre d’hôtel est facilité par les plateformes. Mais la gestion au quotidien est compliquée, surtout évidemment à distance quand on est non-résident.

Un conseil : faites appel à un service de conciergerie qui s’occupe de tout : gestion des réservations en plusieurs langues, linge, ménage, assurances, remise des clefs. Ce service a un coût -20% a 30% des loyers encaissés- mais c’est compensé par le rendement élevé, et surtout par une tranquillité d’esprit.

Nos conseils pour bien choisir la conciergerie:

  • demandez à visiter des biens de la conciergerie dans le quartier. Vérifiez leur capacité à entretenir les biens (ménage, petites réparations).
  • regardez leur listing sur Airbnb ou Tripadvisor : les commentaires clients sont en général sans équivoque et vous rassureront (ou pas) sur la qualité de la conciergerie.
  • mettez des clauses de qualité dans votre contrat pour viser le SuperHost Airbnb.

Conseil #6 – Budgétez bien les coûts d’exploitation

Votre calcul de rentabilité doit prendre en compte le montant total des charges, plus importantes que dans une location meublée à l’année. Et sans commune mesure avec celles d’une location nue.

Listez bien : charges de copropriété complètes, chauffage (les clients ne seront pas avare d’un chauffage “gratuit”), électricité, eau, Internet, assurance, taxe foncière, taxe de séjour de vos clients (détails sur ce simulateur), service de conciergerie, maintenance régulière, renouvellement fréquent des amenities (draps etc.)

Conseil #7 – Bien vérifier l’environnement légal

La location saisonnière est de plus en plus encadrée en France. Il faut donc être prudent et bien suivre les règles désormais claires dans le secteur:

  • Etudiez votre règlement de copropriété – avez-vous le droit de louer en saisonnier dans votre immeuble/résidence?
  • Regardez la réglementation locale applicable : déclarez votre logement meublé saisonnier en mairie si nécessaire
  • Ensuite, la réglementation a tendance à se durcir à Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Bordeaux… et dans les départements de la petite couronne parisienne (92, 93 et 94). Dans ces communes, vous risquez devoir faire une demande de changement d’usage de votre bien. L’autorisation de changement d’usage peut être conditionnée dans certains villes à une compensation. Vérifiez ces éléments sur internet.
  • Déclarez votre début d’activité en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Investir en location courte durée est un présage de belle rentabilité pour un investissement immobilier locatif: c’est un mode d’exploitation / investissement avantageux mais qui est aussi plus entrepreneur (demande plus de temps et d’énergie) qu’une location nue.  C’est également contraignant, à la fois du point de vue service client – et d’un point de vue légal.

Cependant, c’est un nouveau mode de consommation bien installé, qui durera malgré les lobbys hôteliers et les réglementations locales.

Et enfin, c’est aussi un avantage de taille pour les expatriés de la Communauté Immoneos : un mode d’exploitation qui vous permet de disposer (à cout quasi-nul) d’une résidence secondaire. En effet, vous pouvez profiter de votre bien quand il est libre d’occupation. Cela est d’autant plus avantageux si votre bien est situé dans une zone de vacances au bord de la mer ou dans une station de ski.

Vous pouvez aussi lire ici l’interview d’Ophélie et Alexandre sur comment investir à Poitiers en location saisonnière.

Dans le baromètre de l’investissement locatif des non-résidents, baromètre des taux obtenus par les membres de la communauté et calcul du rendement locatif et surtout 4 astuces pour l’optimiser, vous lirez aussi plus d’infos pour booster vos rendements locatifs.

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