Bonjour ! Une rapide introduction sur vous?
A la fin de nos études en 2011, mon mari et moi-même avons beaucoup voyagé et avons fini par poser nos valises en Australie à Perth où nous vivons toujours.
Nous avons 36 ans. Je travaille dans le secteur du service/support aux petites et moyennes entreprises en développement. Mon mari dirige une entreprise de recyclage électronique. Nous sommes tous les 2 en contrat local.
Quel a été votre parcours et comment en êtes-vous venus à investir dans l’immobilier locatif ?
Depuis notre rencontre, nous étions désireux d’investir dans l’immobilier, mais le manque de stabilité financière et de connaissances en la matière nous a freiné pour nous lancer rapidement.
Nous avons fait beaucoup de recherches et suivi plusieurs personnes qui partageaient leur expérience en immobilier sur les réseaux sociaux. Nous nous sommes décidés à investir en 2017 parce que nous avions prévu de passer 3 mois en France, ce qui nous laissait assez de temps pour chercher et trouver un financement.
Pourquoi investir dans l’immobilier et quels sont vos objectifs ?
Nous souhaitons assurer notre retraite et pourquoi pas travailler moins lorsque nos investissements généreront assez de revenus. Investir à Poitiers en location saisonnière permet de générer suffisament de rentabilité pour multiplier les investissements.
Quels sont vos critères pour trouver un bien immobilier ?
Notre critère principal est de trouver un bien qui s’auto-finance, dans une ville moyenne qui offre un retour locatif correct et un prix au m2 raisonnable, comme Poitiers !
Peux-tu nous décrire votre premier investissement ?
Notre premier investissement est un studio de 18m2 dans le centre de Poitiers que nous avons acheté 27.000€ en 2017 avant que les prix ne s’envolent. Nous avons fait 10.000€ de travaux car le bien n’était pas en très bon état. Nous l’avons également aménagé pour 4.000€. Tout frais confondu, le coût total de cet appartement nous est revenu à 48.000€.
C’est un appartement que nous louons meublé sur Airbnb avec un statut LMNP aux frais réels.
Nous avons une conciergerie qui nous coûte assez cher mais qui gère tout.
Nous avons obtenu en 2017, un emprunt à la BNP sur 20 ans au taux de 2,27% qui inclut les travaux, avec 30% d’apport. [ pour plus d’exemples de prêts, voir ici des données de financement des membres Immoneos]
Grâce aux travaux, nous ne payons pas d’impôt sur les revenus générés par la location mais nous payons la CFE et la taxe foncière. Pas de taxe d’habitation si paiement de la CFE.
Rentabilité nette en 2018 et 2019 : 8%
Rentabilité nette en 2020 et 2021: 3% en raison de la pandémie
Avez-vous rencontré des difficultés pour trouver un prêt immobilier ?
Lorsque nous avons commencé nos recherches nous pensions que trouver un bien serait le plus compliqué. En réalité, trouver un prêt a été un vrai casse-tête !
Un prêt en dessous de 100.000 euros n’intéresse pas les courtiers et nous avons vu 15 banques et 14 refus avant qu’une agence BNP à Poitiers n’accepte notre dossier. Autant dire que nous n’avons pas négocié les termes du crédit.
Notre conseiller n’avait jamais fait de dossiers comme le nôtre et ce processus a été un vrai parcours du combattant. Nous avons par exemple dû faire une legal opinion mais il n’avait aucune idée d’où et comment on pouvait faire ce document.
En dehors du prêt qui a pris plus de temps que prévu, le reste de l’acquisition s’est bien passé.
Peux-tu nous décrire votre dernier investissement et vos plans pour vos futurs investissements ?
Pour notre 2ème investissement, nous avons passé quelques jours à Poitiers et avons trouvé en plein centre ville, un petit immeuble ancien de 300 m2 avec beaucoup de travaux mais qui du coup était environ 30% moins cher au m2 que le prix du marché. Nous l’avons payé 265.000€.
Cet immeuble de rapport est composé d’un local commercial au rez-de-chaussée, un appartement de 100m2 en bon état que nous avons repeint et aménagé nous même en avril 2019. A part quelques travaux d’électricité, il a été mis en location dès juin 2019. Le deuxième étage était en très mauvais état et n’avait pas été habité depuis 50 ans. Idéal pour investir à Poitiers en location saisonnière.
L’entrepreneur qui a fait les travaux de notre premier studio s’est occupé de la rénovation intégrale de l’immeuble. Nous avons dessiné les plans et créé 3 appartements. Les seules choses que nous avons conservées sont le parquet d’origine, les radiateurs en fonte et les moulures.
Le coût total des travaux est de 75.000€ que nous faisons en 2 tranches :
- 2 appartements livrés en novembre 2020 après 6 mois de travaux.
- Les travaux du dernier appartement débuteront en février 2022 et dureront 2 ou 3 mois.
Notre famille s’est occupée à notre place de l’aménagement pour 6.000€.
Le financement s’est fait par un emprunt au Crédit Foncier au taux de 2,20% sur 25 ans. Pas de financement pour les travaux.
Tout frais confondu, le coût total de cet immeuble pour investir à Poitiers en location saisonnière nous est revenu à 382.000€.
Rentabilité nette en 2019 et 2020: 1% car nous avions seulement le rez-de-chaussée et le premier étage.
Rentabilité nette en 2021: 5% et cela devrait augmenter à 9% en 2022 lorsque les travaux seront terminés.
Peux-tu nous décrire vos plus grandes erreurs et ce que vous avez appris?
Nous éviterons dorénavant les logements avec une copropriété et nous ferons plus attention au voisinage : l’un des voisins du studio est une vraie nuisance (bruit, dépôt d’ordures dans les parties communes etc). Autant mairiser tous les éléments pour bien investir à Poitiers en location saisonnière.
Pourquoi avez-vous décidé d’investir à Poitiers en location saisonnière et dans quel quartier ?
Nous avons choisi Poitiers car c’est une ville étudiante avec 20% d’étudiants ce qui était important car nous souhaitions investir sur des petites surfaces. Le prix d’achat du m2 y est très raisonnable avec des loyers relativement élevés.
Nous nous sommes concentrés sur le centre ville lors de nos recherches. Le seul problème est que nous n’avons pas de place de parking avec les appartements.
Comment avez-vous réalisé cet investissement à distance?
Nous avons trouvé nos biens lors de nos séjours en France en 2017 et 2018. Nous avions défini notre recherche avant notre séjour. Pour le premier nous souhaitions un studio pour un étudiant dans le centre de Poitiers. Pour le 2ème, nous cherchions un immeuble pour avoir de multiples logements.
Pour notre premier studio, il s’agissait d’un petit investissement donc nous avons pris une décision en quelques heures et l’agent immobilier nous a recommandé un maître d’œuvre qui n’est pas le moins cher mais s’est occupé de tous nos travaux depuis.
Pour le second, notre décision a aussi été rapide. Nous avons visité plusieurs petits immeubles mais l’emplacement à 2 pas du centre et le potentiel de créer 3 appartements sur le 2ème plateau nous a convaincu. Nous avons fait 2 visites et rencontré l’entrepreneur que nous connaissions pour avoir son estimation des travaux.
Est ce que vous avez dû vous rendre sur place pour finaliser l’opération ?
Pour notre studio, nous avons rencontré les banques lors de notre séjour et une fois le processus lancé nous avons pu tout faire à distance. Le notaire n’a eu aucun problème avec le fait que nous étions à l’étranger.
Pour l’immeuble, nous avons fait appel à un courtier qui savait travailler avec les expatriés. Pour ce projet, tout le financement et la signature se sont faites à distance. Nous avions fait appel au même notaire.
Comment se passe la mise en location?
Nous faisons uniquement de la location saisonnière. Nos biens sont gérés par une conciergerie de toute confiance qui s’occupe bien de la gestion et des petits problèmes au quotidien. C’est une prestation qui a un coût mais zéro tracas.
Nous demandons une caution à nos locataires mais nous avons eu très peu de problèmes ou dégradations en 4 ans.
Et en conclusion?
Nous sommes contents de nos investissements car ils s’auto-financent et même pendant les confinements nous étions juste à l’équilibre alors que nous sommes concentrés sur investir à Poitiers en location saisonnière. Nous aimerions continuer et aller plus vite mais nous sommes limités par les 20% d’apport et le fait que nous avons dû financer les travaux par nous-mêmes.
Nous ne pensions pas que Poitiers prendrait autant de valeur lorsque nous avons acheté et c’est une bonne surprise !
Merci Ophélie et Alexandre !
Si les services de chasse recommandés par les membres Immoneos intéresseraient, vous pouvez contacter un chasseur immobilier via une demande de chasse Immoneos . Pour aller plus loin, vous pouvez aussi lire le baromètre des investissements des membres de la communauté Immoneos.