Anthony, originaire du Beaujolais, vit en Suède et a choisi Villeurbanne pour « investir sans payer les prix de Lyon ». Courtier en prêts immobiliers de métier, il a lancé deux projets en même temps à Villeurbanne, aux portes de Lyon : deux T2 dans des copropriétés anciennes, financés sur 25 ans avec un apport d’environ 2 500 € chacun. Il explique pourquoi il préfère désormais les petites surfaces à la colocation.
Témoignage recueilli en juin 2023, mis à jour le 08/10/2026. Les chiffres cités sont ceux de l’époque.
Le projet en un coup d’œil
| Membre | Anthony, 33 ans à l’époque, courtier en prêts immobiliers depuis 2018 |
| Vit à | Suède |
| A investi à | Villeurbanne |
| Type de bien | Deux T2 (34 m² et 45 m²) dans des copropriétés anciennes |
| Prix | T2 n° 1 : 165 000 € + 24 000 € de travaux ; T2 n° 2 : 160 000 € + 55 000 € de travaux (rénovation totale) |
| Financement | Deux prêts sur 25 ans, avec 36 mois de période d’utilisation des fonds ; apport limité aux frais de dossier et de garantie, environ 2 500 € par projet |
| Travaux | Conception et pilotage par une société clé en main lyonnaise |
| Loyer annoncé | T2 n° 1 : 950 € hors charges ; T2 n° 2 en travaux au moment du témoignage |
Qui est Anthony ?
Je m’appelle Anthony, j’ai 33 ans et je suis courtier en prêts immobiliers depuis 2018. Je suis originaire de la région lyonnaise, du Beaujolais plus précisément. Je vis en Suède depuis trois ans, où une rencontre m’a amené à poser mes valises.
Pourquoi Villeurbanne ?
Villeurbanne a tous les atouts d’une ville où investir, sans les prix de Lyon. On la surnomme le « 10e arrondissement » de Lyon : elle est très bien reliée au cœur de la métropole et très dynamique (universités, commerces, équipements). Les prix y sont plus raisonnables, la demande locative forte, et la valeur des biens se tient bien dans le temps.
Quels biens, à quel prix ?
Nous avons mené deux projets en même temps, en privilégiant des T2 dans des copropriétés anciennes bien situées :
- T2 de 34 m² : achat 165 000 € + 24 000 € de travaux, loué 950 € par mois hors charges ;
- T2 de 45 m² : achat 160 000 € + 55 000 € de travaux (rénovation totale), en travaux au moment de l’interview.
Comment as-tu financé ces deux projets ?
C’est mon métier, je m’en suis donc occupé moi-même. Le processus a été un peu long, mais les deux projets ont été financés par des prêts sur 25 ans, avec une période d’utilisation des fonds de 36 mois.
J’ai obtenu un apport réduit sur chaque projet, limité aux frais de dossier et de garantie (hypothèque), soit environ 2 500 € par projet. Bien négocier son emprunt demande des compétences et des connaissances : je recommande de toujours passer par un professionnel.
Qui a géré les travaux ?
Pour le premier projet, la conception de l’appartement et le pilotage des travaux ont été confiés à une société clé en main de Lyon, recommandée par des membres d’Immoneos. Un artisan de leur réseau a réalisé les travaux sous leur suivi quotidien. Parfait pour garder l’esprit tranquille.
Pour le second, la même société a piloté le chantier, mais j’ai proposé un artisan avec qui j’avais déjà travaillé sur une colocation en 2018.
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Être mis en relation avec un chasseur recommandéQuel avenir pour le marché de Villeurbanne ?
Difficile de sortir sa boule de cristal, d’autant que la hausse des taux change complètement la donne après des années de taux bas et de prêts plus longs, qui avaient fait grimper la demande et les prix.
Villeurbanne me semble pourtant une valeur solide : un emplacement stratégique qui profitera toujours du rayonnement de Lyon, avec des prix plus modérés vers lesquels les acheteurs se reporteront pour éviter les prix « patrimoniaux » de Lyon.
Ton conseil pour investir à Villeurbanne ?
Ma maxime : il n’y a pas de secret en immobilier. Un rendement élevé est la contrepartie d’un risque plus élevé ou de plus de temps de gestion.
Un expatrié a souvent des revenus solides : son objectif n’est pas forcément de dégager un revenu complémentaire ou un cash-flow positif. Cinq ans après mon premier investissement, je conseillerais de cibler des petites surfaces : moins chères, elles se louent très vite et se revendent facilement (si le bien est en bon état).
Je recommande Villeurbanne, en particulier tout le secteur qui va de la limite du 6e arrondissement de Lyon jusqu’aux Gratte-Ciel : c’est une vraie « annexe » de Lyon. Choisissez une adresse proche d’une station de métro : peu de gens se déplacent encore en voiture dans Lyon, et cela ne va pas s’arranger.
À quoi faut-il faire attention ?
Au quartier et à sa fréquentation : chaque rue de Villeurbanne est différente. Plus on va vers l’est, plus les secteurs sont populaires et moins les locataires sont recherchés. Je recommande donc de rester près de Lyon.
Que ne referais-tu pas ?
Investir en colocation. Le rendement brut est attrayant sur le papier, mais c’est le net qui compte. Une fois déduits les charges de copropriété, les rénovations fréquentes dues au manque de soin et à la rotation des colocataires, le résultat est moins joli.
Même avec un gestionnaire, je suis très souvent sollicité depuis l’étranger : entrées, sorties, problèmes du quotidien… Je veux construire un patrimoine avec l’esprit le plus tranquille possible : je préfère désormais les petites surfaces.
Tes conseils pour investir à distance ?
Investir dans une ville que l’on connaît, sans suivre aveuglément les « top 10 des villes où investir » de la presse. Dans un secteur inconnu, vous dépendez des informations qu’on veut bien vous donner et vous avez du mal à vous forger votre propre avis : le risque est plus grand.
Avoir un relais sur place, des connaissances, et pouvoir passer voir le bien quand vous rentrez dans votre ville de cœur me paraît indispensable. Il faut un petit côté « cœur » et humain dans son investissement.
Ce qu’il faut retenir
- Un rendement élevé se paie toujours : plus de risque ou plus de gestion.
- Les petites surfaces bien placées se louent vite et se revendent facilement.
- À Villeurbanne, Anthony vise le secteur entre le 6e arrondissement de Lyon et les Gratte-Ciel, près d’une station de métro.
- La colocation, rentable sur le papier, demande beaucoup de gestion et d’entretien quand on vit loin.
- Investir dans une ville que l’on connaît, avec un relais sur place, limite les risques.
Villeurbanne depuis l’achat d’Anthony : ce qui a changé
- Toujours moins chère que Lyon : en 2025, un appartement s’est vendu en médiane 3 570 €/m² à Villeurbanne, contre 4 470 €/m² à Lyon (DVF). Les prix repartent : +2,8 % sur un an et +10,3 % sur cinq ans (Meilleurs Agents, 01/10/2026), et les ventes ont progressé de 13 % en 2025.
- Des loyers qui progressent : le loyer médian hors charges atteint 13,20 €/m² à Villeurbanne en 2024 ; sur Lyon-Villeurbanne, il est passé de 12,90 à 13,60 €/m² entre 2022 et 2024, et un T2 se loue en médiane 14,30 €/m² (observatoire local des loyers).
- Une tension qui se confirme : sur Lyon-Villeurbanne, la part des logements reloués dans l’année est passée de 34,0 % en 2021 à 29,8 % en 2024 : les locataires bougent moins, les logements libres sont plus rares. Lyon arrive en tête du classement de tension locative de LocService pour 2025.
- Une ville qui grandit et mieux desservie : 163 684 habitants en 2023, +1,7 % par an en moyenne depuis 2017 (Insee). Le tram T6, prolongé le 14/02/2026, relie les Hôpitaux Est au campus de la Doua via Gratte-Ciel, dont l’extension prévoit 913 logements et 40 commerces.
- L’encadrement des loyers : il s’applique aux baux signés depuis le 01/11/2021. L’expérimentation prend fin le 24/11/2026 sauf prolongation : la pérennisation, adoptée par l’Assemblée nationale le 11/12/2025, doit être examinée au Sénat à partir du 21/10/2026. Vérifiez le plafond applicable avant de fixer un loyer.
- Les autres règles : crédit autour de 3,5 % sur 20 ans en septembre 2026, 25 ans maximum (27 ans avec au moins 10 % de travaux) et 35 % de taux d’effort selon le HCSF ; location interdite pour les logements G depuis le 01/01/2025, F au 01/01/2028, E au 01/01/2034 ; affilié en Suède, un non-résident paie 7,5 % de prélèvements sociaux au lieu de 17,2 % (location nue) ou 18,6 % (meublée).
Pour Anthony, qui a financé ses deux T2 avec environ 2 500 € d’apport chacun (témoignage de juin 2023), la hausse des loyers et la rareté des logements à louer confortent son choix d’« investir sans payer les prix de Lyon ». Prix, loyers et quartiers : voir notre page investir à Villeurbanne.
Sources : Insee, populations de référence 2023, via LyonMag (18/12/2025) ; page Immoneos « Chasseur immobilier Villeurbanne » (DVF 2025, Insee ; mise à jour du 05/10/2026) ; Lyon Capitale, inauguration du prolongement du T6 (14/02/2026) ; Métropole de Lyon, Ville de Villeurbanne et SERL, communiqué sur Villeurbanne Grand Centre (15/07/2025) ; Meilleurs Agents, « Prix immobilier Villeurbanne (69100) », estimations au 01/10/2026 ; UrbaLyon, observatoire local des loyers, « Les loyers dans le parc privé 2024 » (octobre 2025) ; Actu-Juridique, avenir de l’encadrement des loyers (24/09/2026) ; LocService, Observatoire 2026 (06/01/2026) ; Pretto, « Taux immobilier en septembre 2026 » (31/08/2026) ; décision du HCSF n° D-HCSF-2021-7 et CAFPI (06/03/2026) ; service-public.fr, actualités A17975 (03/01/2025) et A18446 (01/09/2026) ; impots.gouv.fr, prélèvements sociaux sur les revenus de location (17/07/2026) (consultées le 08/10/2026).
Anthony le dit lui-même : un bon financement se négocie. Durée, période d’utilisation des fonds, apport : pour un projet à Villeurbanne ou ailleurs, Immoneos vous met en relation avec des courtiers recommandés par les membres, habitués aux dossiers de non-résidents. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
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