Anthony habite depuis quelques années en Suède d’où il continue à investir dans la région lyonnaise, sa région d’origine, à Villeurbanne plus précisément. Dans cet interview, il nous partage son parcours dans l’immobilier, et pourquoi il a choisi Villeurbanne, à quelques encablures de Lyon pour développer son patrimoine immobilier, et nous livre quelques conseils avisés pour les expatriés de la communauté Immoneos.

Bonjour Anthony, peux tu te présenter à la communauté ?

Bonjour je suis Anthony, j’ai 33 ans, je suis courtier en prêts immobiliers depuis 2018. Je suis originaire de la région lyonnaise, du Beaujolais plus précisément.

Je vis en Suède depuis trois ans. Mon histoire en Suède a commencé avec ma passion pour la plongée bouteille; c’est lors d’un voyage aux Philippines avec un ami en Janvier 2020 pour plonger dix jours sur l’île de Cebu, que j’ai rencontré une suèdoise, Sandra, sur un bâteau de plongée. Résultat des courses, trois ans et demi plus tard, je me retrouve heureux propriétaire d’une maison achetée sur une île finlandaise avec elle. Une projection pour le moins innatendue 3 ans en arrière.

Pourquoi as-tu décidé d’investir à Villeurbanne depuis la Suède ? 

Pour moi Villeurbanne a tous les attraits de la ville où investir sans payer les prix de Lyon. Villeurbanne est considéré comme le 10° arrondissement de Lyon, la ville est extrêmement bien connectée au cœur de la Métropole. Villeurbanne est très dynamique (il y a pléthore d’universités, commerces, infrastructures). Des prix plus abordables / raisonnables qu’à Lyon, tout en bénéficiant d’une tension locative forte et un marché dont la valorisation se tient bien dans le temps.

Peux-tu nous parler de ton bien à Villeurbanne. Quel prix, rendement et occupation  ?

Nous avons réalisé deux projets en simultané, en privilégiant des petites surfaces (T2) dans des copropriétés anciennes bien localisées :

• Notre 1er bien : un T2 de 34m2, acquisition à 165 000 € + 24 000 € de travaux ; Mise en location 950 € hors charges locatives
• Notre 2è bien : un T2 de 45m2, acquisition 160 000 € + 55 000 € de travaux (réfection totale du logement). En cours de travaux.

Comment as tu financé ton projet à Villeurbanne ?

Comme c’est mon métier, je me suis bien entendu occupé moi-même de la recherche de financement. Cela a été un processus un peu long mais les les deux projets locatifs ont été financés par des prêts sur 25 ans, en bénéficiant d’une période d’utilisation du principal de 36 mois.

J’ai pu obtenir un apport réduit sur chacun des projets, limité à l’apport des frais de dossier + frais de garantie (hypothèque), soit environ 2 500 € sur chaque projet.

Avoir toutes les qualités et connaissances pour bien négocier son emprunt est clé, je recommande de toujours passer par un pro. (Ici nous vous passons les contacts des 4 courtiers en financement spécialisés non-résidents recommandés par les expats d’Immoneos)

Comment as-tu géré les travaux ? 

Pour le 1er projet, la conception de l’appartement et le pilotage des travaux a été réalisée par la Société recommandée par Immoneos à Lyon (investissement clefs en main, contact ici) ; les travaux ont été réalisés par un artisan de leur réseau, sous leur guidance quotidienne. Parfait pour garder l’esprit tranquille.

Pour le second projet, le pilotage a également été réalisé par la même société ; cependant pour les travaux, j’ai pu suggérer un artisan avec lequel j’avais déjà collaboré sur un projet plus ancien (une colocation, réalisée en 2018) et que je souhaitais faire intervenir sur ce nouveau projet.

Comment est organisé le marché immobilier à Villeurbanne ? Quel avenir ?

Il est toujours difficile de sortir sa boule de cristal quant à l’évolution des prix sur un secteur ; d’autant plus que nous changeons complètement de paradigme avec la hausse des taux qui succède à une période de faible taux, et d’allongement de la durée des prêts. Période qui a solvabilisé les ménages, et qui a nourri une demande forte sur l’immobilier. Avec des prix qui s’envolaient de record en record. 

Toutefois Villeurbanne me semble être une carte solide : un emplacement stratégique qui bénéficiera toujours du rayonnement de Lyon, avec des prix plus modérés vers lesquels les acheteurs se déplaceront pour éviter les prix “patrimoniaux” de Lyon.

Quel conseil donnerais-tu à un expatrié qui voudrait investir à Villeurbanne ou dans la région Lyonnaise ?

Avant tout, ma maxime est qu’il n’y a pas de secret dans l’immobilier. Il ne faut jamais oublier qu’un rendement élevé sur un investissement, c’est la contrepartie d’un risque plus élevé ou d’un investissement temps/gestion plus conséquent. 

Généralement, un expatrié dispose de conditions financières solides sur ses revenus professionnels, l’objectif pour lui dans un investissement immobilier ne sera pas nécessairement la recherche d’un revenu complémentaire ou d’un “cashflow positif”. 

Après retour d’expérience et 5 ans après mon 1er investissement, je conseillerais de cibler des petites surfaces : elles sont moins chères, se louent très rapidement, et restent extrêmement liquides sur le marché (sous réserve de bonne condition du bien). 

Je recommanderais définitivement Villeurbanne à tout investisseur, notamment sur tout le secteur allant de la frontière du 6° arrondissement au secteur des Gratte-Ciel. C’est vraiment une “annexe” de la ville de Lyon. Lire ici notre article sur l’investissement immobilier à Lyon.

Dans ce secteur, affinez bien votre choix en ciblant une adresse proche d’une station de métro, ce qui renforce considérablement l’attrait du logement pour les locataires. Peu de gens se déplacent désormais en voiture dans Lyon, et cela ne va pas s’améliorer dans les années à venir. Voir ici l’article du Figaro sur le futur du centre de Lyon.

Y a  t il des choses à éviter / faire attention à Villeurbanne ?

Avant tout, il faut veiller au quartier et à sa fréquentation ; chaque rue de Villeurbanne est différente. Plus vous vous éloignez à l’Est de la ville, plus les secteurs seront “populaires” et donc seront un peu moins bien lotis en locataires. je recommande donc à nouveau de rester dans le secteur proche de Lyon.

En matière d’immobilier, y a t il des choses que tu as faites et que tu ne referais pas ? 

Investir sur une colocation : le rendement brut sur papier est certes attrayant, mais c’est le rendement net qui compte ; Une fois déduit toutes les charges de copropriété, les rénovations récurrentes et fréquences liés au manque de soin des colocataires et des rotations fréquentes, la copie n’est plus si jolie. 

Habitant aujourd’hui à l’étranger, et bien qu’ayant un “gestionnaire” s’occupant de la gestion, je suis très régulièrement sollicité par les locataires, les départs, les sorties, les problèmes du quotidien, etc. 

Aujourd’hui je suis dans la dynamique de capitaliser et construire un patrimoine dans l’immobilier, mais en ayant l’esprit le plus tranquille possible. Je préfère donc désormais les petites surfaces.

Quels sont tes conseils pour bien investir à distance quand on est expatrié ?

Pour moi, il faut toujours investir dans une ville que vous connaissez, ne pas suivre aveuglément les articles de presse qui vous parle de TOP 10 des meilleurs villes où investir. En investissant loin en secteur inconnu, vous serez tributaire et dépendant des informations que l’on pourra bien vous donner. Vous aurez difficilement la capacité de faire votre propre jugement. Le risque est donc plus important.

Enfin avoir un relai sur place, des connaissances, et la possibilité de vous y déplacer lorsque vous rentrez dans votre ville de cœur, sont pour moi un élément indispensable. Il faut qu’il y ait un petit côté “coeur” et humain dans son investissement.

Merci Anthony !

Pour ceux que les sociétés de chasse recommandées par Immoneos intéresseraient, vous pouvez nous demander leurs contacts via cette page Immoneos . Pour aller plus loin, vous pouvez aussi lire le baromètre des investissements des membres de la communauté Immoneos et leurs dernières offres de financement. Rejoignez aussi bien sur notre Communauté d’échanges sur Facebook si ce n’est pas déjà le cas.