La colocation est un choix d’investissement très apprécié par les membres de la communauté Immoneos, et suscite de nombreux échanges au sein de cette communauté de confiance. Ce qui séduit les bailleurs expatriés dans cette formule de location, c’est notamment sa rentabilité et l’équilibre qu’elle offre entre tranquillité et profitabilité. Attention cependant à ne pas faire l’une des 5 erreurs à éviter pour investir en colocation.
Bien qu’elle puisse générer un rendement légèrement inférieur à la location à court terme type AirBnB, qui peut être difficile à gérer à distance, la colocation demeure nettement plus avantageuse que la location traditionnelle d’un appartement vide ou meublé à l’année. De plus, il est important de noter que la location courte durée, comme celle proposée sur des plateformes telles qu’Airbnb, est de plus en plus réglementée, limitant ainsi son potentiel de revenus. Par conséquent, la colocation devient une alternative attractive pour les investisseurs.
La colocation répond non seulement à un besoin sociétal, en offrant des solutions de logement abordables et conviviales, mais elle attire également un public varié, allant au-delà des seuls étudiants. Les jeunes actifs, par exemple, voient dans la colocation une opportunité de maintenir des liens sociaux forts et de vivre en plein cœur des centres-villes, à proximité des commodités et des opportunités professionnelles.
Cependant, comme en témoignent les membres d’Immoneos, il est essentiel de respecter certaines règles et de prendre des mesures appropriées pour tirer pleinement parti de ces avantages. C’est pourquoi nous avons compilé dans ce dossier les 5 erreurs à éviter pour investir en colocation, afin d’aider ceux qui souhaitent investir dans ce type de location partagée.
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Erreur #1: Faire une colocation avec 2 chambres uniquement
En matière de colocation, les membres de la communauté Immoneos soulignent l’importance d’avoir au moins trois colocataires (ou plus). C’est à partir de la troisième chambre louée que la rentabilité de votre investissement immobilier commence à augmenter de manière significative. Ainsi, il est recommandé de rechercher des appartements répondant aux critères suivants :
- avec trois chambres (T4),
- avec seulement deux chambres (T3), mais disposant par exemple d’un grand salon divisible en deux pour créer une troisième chambre,
- avec quatre chambres (T5 ) et plus si vous souhaitez disposer d’une colocation plus importante.
Les membres de la communauté Immoneos partagent également une astuce intéressante en matière d’investissement immobilier. Ils soulignent qu’il existe une sorte d’optimum lorsqu’on investit dans un appartement de deux chambres avec une seule salle de bain (un T3), où il est possible de transformer le salon et la cuisine pour créer une troisième chambre, tout en aménageant une grande pièce qui fait à la fois office de cuisine et de salle à manger.
Le raisonnement derrière cette stratégie repose sur le calcul du rendement locatif, qui est le rapport entre les loyers perçus et le prix d’achat du bien immobilier. Étant donné que le prix d’achat est souvent lié à la surface du bien, il devient important de trouver un T3 de taille moyenne, d’environ 60 à 65 m2, par exemple.
En conservant le même prix de location pour chaque chambre, le rendement locatif s’améliore de manière significative, car la surface du bien reste relativement constante tandis que le nombre de chambres augmente. Ainsi, en optimisant l’espace et en créant une troisième chambre dans un appartement de taille moyenne, il est possible d’obtenir un rendement locatif plus favorable.
Cette approche permet de maximiser le potentiel de rentabilité de l’investissement en colocation, en offrant un logement adapté aux besoins des colocataires tout en augmentant le rendement pour l’investisseur.
Si vous envisagez une colocation avec plus de trois chambres, il est fortement conseillé d’avoir une deuxième salle de bain à partir de la quatrième chambre. En effet, lorsque vous êtes trois colocataires, il est tout à fait possible de partager une salle de bain. Mais à partir de quatre personnes, il risque d’y avoir des embouteillages le matin ou le soir pour utiliser la douche. Pour le confort de vos colocataires, il est vraiment important de disposer d’une deuxième salle de bain pour les colocations qui comportent quatre chambres et plus. En outre, il est préférable d’avoir au moins une salle de bain par groupe de deux chambres si vous envisagez d’aller au-delà de quatre, cinq ou six chambres. En revanche, le loyer de chaque chambre reste sensiblement le même. Ainsi, cela conduit à une meilleure rentabilité globale.
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Erreur #2: Ne pas faire signer une clause de solidarité entre les colocataires
La clause de solidarité : un usage courant lorsque les colocataires se connaissent
Parmi les aspects administratifs et techniques de la colocation, il est important de prévoir une clause de solidarité lorsque les circonstances le permettent. Dans un contrat de location en colocation avec clause de solidarité, les colocataires s’engagent à être solidaires du paiement du loyer. Concrètement, cela signifie que si vous avez, par exemple, quatre colocataires et qu’un d’entre eux n’est pas en mesure de payer son loyer, les trois autres doivent compenser sa part. Ils deviennent ainsi solidaires et responsables du paiement global du loyer.
En revanche, si vous ne disposez pas d’une clause de solidarité et que vous avez également quatre colocataires, le fait qu’un d’entre eux ne paie pas son loyer n’affecte pas les trois autres. Ces derniers paient uniquement le loyer de leur chambre, sans avoir à prendre en charge les dettes du quatrième colocataire.
La clause de solidarité vous permet donc d’assurer une certaine protection. En cas de défaillance d’un colocataire dans le paiement du loyer, les autres colocataires sont tenus de couvrir cette part manquante, ce qui garantit un revenu locatif plus stable pour le bailleur.
Il convient de noter que la mise en place d’un bail solidaire est plus courante lorsque les candidats colocataires se connaissent préalablement. Cela peut être le cas, par exemple, d’un groupe d’amis proches, de promotions étudiantes issues d’une même école, ou encore d’étudiants qui progressent ensemble d’une année à l’autre après avoir réussi un concours. Lorsque les colocataires se connaissent et ont établi une relation de confiance, ils peuvent parfaitement être solidaires les uns envers les autres.
Ce principe de clause de solidarité provient des discussions et échanges entre les membres de la communauté Immoneos. Ils partagent leurs expériences et les bonnes pratiques qu’ils ont pu observer dans le domaine de la colocation. Nous vous invitons donc à tirer profit de leur expertise pour éviter les écueils et optimiser votre investissement en colocation.
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La garantie Visale lorsque la clause de solidarité ne peut être imposée
Dans certains cas, il peut être difficile de mettre en place une clause de solidarité entre les colocataires, notamment lorsque vous proposez une colocation à de jeunes actifs qui viennent pour des stages ou des missions de courte durée, d’un an ou deux. Ces personnes ne se connaissent pas à leur arrivée et n’ont donc pas encore établi de liens forts entre elles. Il peut être alors compliqué d’imposer une clause de solidarité.
Toutefois, il existe une solution pour assurer le paiement du loyer de votre locataire dans ces situations. Il s’agit de la garantie Visale, proposée par Action Logement. En souscrivant à cette garantie, vous obtenez l’assurance d’être payé de vos loyers, quelles que soient les circonstances au sein de la colocation. La garantie Visale agit comme un tiers garant, prenant en charge les impayés de loyer et les éventuels dégâts locatifs.
Il est important de souligner que la garantie Visale est soumise à certaines conditions d’éligibilité, telles que le statut du locataire et le montant du loyer. Pour en savoir plus sur les détails et les démarches pour bénéficier de cette garantie, vous pouvez consulter notre page dédiée à la garantie Visale.
La garantie de paiement des loyers proposée par la société GarantMe
Dans le cas où la clause de solidarité ne peut être imposée et que la garantie Visale ne correspond pas à vos besoins, une autre option intéressante est la garantie de paiement des loyers proposée par la société GarantMe. Cette garantie permet de sécuriser vos revenus locatifs en assurant le paiement des loyers en cas d’impayés.
Le fonctionnement de GarantMe est simple. Le locataire potentiel remplit une demande en ligne et fournit les informations nécessaires. La société GarantMe effectue ensuite une analyse de solvabilité et, si le locataire est jugé éligible, elle se porte garant pour lui. Cela signifie que GarantMe s’engage à payer les loyers en cas d’impayés.
La garantie GarantMe offre donc une protection supplémentaire aux propriétaires en colocation, en assurant le paiement régulier des loyers. Pour en savoir plus sur les modalités et les conditions de cette garantie, vous pouvez consulter notre page dédiée à la garantie GarantMe .
En explorant ces différentes options de garantie, vous pouvez sécuriser vos revenus locatifs et avoir l’esprit tranquille quant au paiement des loyers, même dans un contexte de colocation où la clause de solidarité n’est pas applicable.
Erreur à éviter pour investir en colocation #3 : Laisser se dégrader la propreté des lieux
Privilégier la mixité
Il est essentiel d’adopter une approche mixte dans les colocations, en favorisant la cohabitation entre hommes et femmes parmi les colocataires, tout en évitant les colocations exclusivement masculines. Selon les échanges au sein de la communauté Immoneos, il a été constaté que les hommes ont souvent tendance à accorder moins d’importance à l’entretien de l’appartement, au ménage et au maintien de la propreté des toilettes et de la salle de bain, par exemple.
En intégrant des femmes dans la colocation, un équilibre se crée, car la présence féminine incite les hommes à faire davantage d’efforts en matière de propreté. D’autre part, si la colocation est exclusivement féminine, il est moins probable de rencontrer des problèmes, car les femmes ont généralement des comportements plus attentifs à la propreté. Cette approche réduit considérablement les risques liés à la détérioration de l’entretien.
Inclure les frais de ménage dans les charges locatives
Si vous constatez un manque d’entretien dans la colocation en raison du comportement peu soigneux des locataires, il peut devenir difficile de trouver de nouveaux occupants à l’avenir. Cela entraîne généralement un taux élevé de rotation des locataires, car les personnes se lassent de l’état général de l’appartement. Les membres d’Immoneos ont trouvé une solution à ce problème.
Ils mettent en place un service de nettoyage hebdomadaire d’une durée de deux ou trois heures directement dans le bail. Bien évidemment, ces frais supplémentaires sont inclus dans les charges locatives. Ils intègrent simplement la clause spécifique dans le contrat de location.
Il est crucial de prendre de telles mesures, car si la saleté s’accumule trop longtemps, la location de votre appartement deviendra difficile. Il est donc primordial de rester attentif à ces aspects afin de préserver la qualité et l’attrait de votre bien immobilier.
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Erreur #4: Avoir des colocataires avec de fortes différences d’âge
Pour garantir le bon fonctionnement de votre colocation et favoriser la stabilité des colocataires sur le long terme, il est primordial de prendre en compte les différences d’âge lors de la sélection des colocataires. En effet, il est recommandé de respecter une plage d’âge minimale et maximale pour assurer une bonne cohésion au sein du groupe. Par exemple, si vous envisagez une colocation avec 4 personnes, il est préférable de limiter la différence d’âge entre le plus jeune et le plus âgé à environ 10 ans. Ainsi, si votre colocataire le plus jeune a 30 ans, il est préférable que le colocataire le plus âgé ait autour de 40 ans.
L’idée est d’éviter de rassembler des individus ayant des écarts d’âge trop importants, comme par exemple des personnes de 25 ans avec des personnes de 55 ans, qui peuvent avoir des modes de vie, des intérêts et des attentes très différents. En respectant une plage d’âge spécifique pour vos colocataires, vous créez un environnement propice à l’harmonie et à l’établissement d’une dynamique positive au sein de la colocation.
Il est important de comprendre que la compatibilité entre les colocataires ne se limite pas seulement aux aspects financiers ou logistiques, mais aussi aux affinités personnelles et aux intérêts communs. En choisissant des colocataires ayant une tranche d’âge similaire, vous augmentez les chances de favoriser les interactions sociales, les échanges et les moments conviviaux. Les membres de la communauté Immoneos soulignent l’importance de cet aspect, car une bonne entente et une proximité d’âge contribuent grandement à la durabilité de la colocation.
En suivant cette recommandation, vous mettez toutes les chances de votre côté pour maintenir une colocation équilibrée et harmonieuse, où les colocataires se sentent à l’aise et peuvent développer des relations positives. Ainsi, vous réduirez le risque de changements fréquents de locataires et créerez un environnement propice à la stabilité et à la convivialité.
Erreur #5: Ne pas créer une relation en direct avec vos colocataires
Même si vous résidez à l’étranger, il est essentiel d’établir une relation directe avec vos locataires. En créant un lien personnel avec eux, vous favorisez une meilleure communication et contribuez à maintenir une atmosphère conviviale et harmonieuse.
Une manière simple et efficace d’établir cette relation est de créer un groupe WhatsApp regroupant vos locataires et vous-même. Grâce à ce canal de communication direct, vous pourrez être informé des éventuels problèmes ou besoins liés à la colocation, et vous pourrez y apporter des solutions rapidement.
L’accueil d’un nouveau colocataire est également une occasion privilégiée pour renforcer la relation avec vos locataires. Vous pouvez prévoir une petite attention en faisant livrer quelques bières, une bouteille de vin et des gâteaux apéritifs à l’arrivée du nouvel arrivant. Même à distance, vous pouvez organiser la livraison de tout ce qu’il faut pour un apéro convivial entre vos colocataires voire un petit appel via Zoom pour vous joindre à la célébration d’arrivée et partager un moment convivial avec tous les colocataires. Cette initiative favorisera l’intégration du nouvel arrivant au sein de la colocation et renforcera les liens entre les colocataires déjà présents.
Les petites attentions sont aussi une excellente façon d’entretenir le lien avec vos colocataires et de conserver une colocation harmonieuse. Vous pouvez par exemple leur envoyer des chocolats à Noël ou des bouteilles qu’ils pourront partager.
Conclusion
Les membres Immoneos sont friands d’investissements permettant de louer en colocation pour les avantages que ce type de location procure. Leurs retours d’expériences permettent aux nouveaux investisseurs d’éviter de commettre des erreurs à éviter pour investir en colocation, comme :
- investir dans un appartement peu adapté à la colocation et générant une faible rentabilité,
- omettre de faire signer une clause de solidarité,
- laisser se dégrader la propreté dans l’appartement,
- réunir des colocataires d’âges trop différents,
- ne pas créer de lien direct avec les colocataires.
En revanche, si vous choisissez soigneusement l’emplacement de votre appartement et ne tombez pas dans ces pièges, investir en colocation devrait être pour vous un véritable succès, comme en attestent les témoignages de nombreux membres de la communauté Immoneos !
C’est pourquoi la majorité des investisseurs de la communauté Immoneos résidant à l’étranger font le choix de recourir à un chasseur de confiance spécialisé en colocation. Cette solution permet à coup sûr d’éviter les déconvenues que nous venons de mettre en avant. Et de ne pas faire ces erreurs à éviter pour investir en colocation.
Cet article vous a plu et vous a donné envie d’en savoir plus sur la colocation en tant qu’expatrié ? Pour approfondir le sujet, retrouvez nos dossiers sur la colocation depuis l’étranger :
- notre article Investir en colocation : mode d’emploi
- notre guide pour bien investir en colocation : marché, financement, fiscalité
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