Locaux commerciaux en ville moyenne depuis la Suisse : la stratégie de rendement d’Émeric

Installé en Suisse depuis 7 ans avec ses 5 enfants, Émeric a choisi un créneau que peu d’investisseurs regardent : les petits locaux commerciaux dans des villes moyennes en France, et les parkings, en pariant sur le retour des commerces de proximité. En 2021, il ne visait que des biens déjà loués, qui s’autofinancent à 100 %, détenus en SCI à l’IS, avec une rentabilité moyenne de 12 à 13 %. Son objectif : pouvoir vivre de ses rentes vers 45-50 ans.

Témoignage recueilli en avril 2021, mis à jour le 08/10/2026.

Le projet en un coup d’œil

Qui est Émeric ?

« J’habite en Suisse depuis 7 ans, où je travaille dans l’horlogerie. J’ai 5 enfants. Venir en Suisse a été un vrai choix de vie : les salaires élevés me donnent un excellent dossier pour développer mes investissements. Et la proximité de la France me permet d’être réactif pour les visites et les prises de contact.

À 45 ou 50 ans au plus tard, je devrais pouvoir vivre où je veux et comme je veux, en travaillant à côté ou pas. »

Comment en est-il venu à l’investissement locatif ?

« Mes parents faisaient beaucoup d’investissement locatif : j’ai toujours baigné dans ce milieu, même s’ils étaient très discrets sur le sujet. J’ai construit ma propre vision grâce à de nombreux échanges avec des amis investisseurs. C’est passionnant : on se conseille mutuellement, mais chacun a sa propre stratégie. »

Ses premiers investissements

• Une résidence principale en France, achetée avant de partir en Suisse et revendue récemment : rendement trop faible, trop de gestion et pas de potentiel de plus-value.
• Des parkings en Suisse : bien négociés, peu risqués, avec un rendement élevé, même si les revenus ne sont pas exorbitants.
• Sa résidence principale en Suisse : « En Suisse, l’obligation d’amortir le capital est très faible. Acheter ma résidence principale a augmenté mon reste à vivre, donc ma marge de sécurité pour tous les investissements suivants. C’était la première étape. »

Sa stratégie : locaux commerciaux et parkings

« J’ai choisi de me concentrer sur deux types de biens : les locaux commerciaux et les parkings.

La dynamique des centres-villes est parfois difficile, mais je suis persuadé que les communes et les habitants voudront faire revivre les commerces de proximité. J’investis donc dans des locaux de petite surface (les grands sont plus difficiles à relouer), dans des villes moyennes. Peu de gens y pensent, pourtant la rentabilité est très élevée, la gestion simplifiée et la concurrence moins rude.

Je n’achète que des biens entre 40 000 et 200 000 €. Il faut être très vigilant et minutieux sur les baux commerciaux, et savoir que vous avez des professionnels en face de vous : c’est un avantage, parfois un inconvénient. »

Ses règles de financement et de fiscalité

• Emprunter au maximum : « Je négocie avec les banques pour emprunter avec un minimum d’apport et sur la durée la plus longue possible : 15 ans pour les locaux commerciaux, 20 ans pour les parkings. L’objectif est de maximiser le cash-flow, pour vivre de mes rentes avant d’avoir fini de rembourser, et pour faire face à un coup dur. »
• 100 % d’autofinancement : « Je n’achète que des biens qui s’autofinancent à 100 %, fiscalité comprise, donc avec une rentabilité minimale de 9 %. Aujourd’hui, je suis à 12-13 % en moyenne sur l’ensemble de mes biens. »
• SCI à l’IS : « Je gère tout en SCI à l’IS pour optimiser le cash-flow : l’impôt est réduit par les charges et les amortissements, surtout quand on achète beaucoup. Je n’ai ainsi aucun revenu supplémentaire à déclarer en Suisse, puisque c’est ma société qui gagne de l’argent, pas moi. »

Où et comment il achète

« J’évite les grandes villes : la rentabilité y est trop faible et étoufferait ma capacité d’emprunt. Je privilégie les rues piétonnes ou passantes en voiture : l’emplacement est important.

Je n’achète que des biens déjà loués, ou presque. Le locataire rembourse mon crédit dès le premier jour, et je n’ai ni effort ni frais de recherche de locataire.

Je n’hésite pas à acheter sans visiter quand les chiffres sont bons. Internet est une mine de renseignements, donc je ne me déplace pas forcément. »

Son dernier achat : 18,4 % de rentabilité à Belfort

« J’ai 4 acquisitions en cours, dont une agence de voyages dans une rue piétonne de Belfort, pour une rentabilité de 18,4 %, taxe foncière et charges locatives comprises. Là aussi, le projet s’autofinance à 100 % et dégage un cash-flow positif, qui me sert d’apport pour d’autres achats ou de réserve en cas d’imprévu. »

Ses erreurs et ses leçons

« J’ai fait peu d’erreurs pour l’instant. Dès qu’on a quelques biens, l’affect doit disparaître et il faut être fort en négociation. Je n’hésite pas à faire des offres agressives : si ça ne passe pas, je trouverai un autre bien ! »

Sa conclusion

« Je compte faire autant d’investissements que possible. Les banques peuvent encore beaucoup me suivre, et j’amortis vite grâce à mes rendements élevés. J’achète avec l’argent que la banque me prête, remboursé par le locataire, et je perçois même un cash-flow positif. Je ne vois pas de limite à ma stratégie à ce jour. Vive la retraite, elle est chaque jour plus proche ! »

Émeric est actif dans le groupe Facebook Immoneos : vous pouvez lui poser vos questions directement.

Ce qu’il faut retenir

• Les petits locaux commerciaux en ville moyenne offrent des rendements élevés et moins de concurrence, à condition de maîtriser les baux commerciaux.
• Acheter des biens déjà loués permet un cash-flow dès le premier jour, sans recherche de locataire.
• Une règle stricte : uniquement des biens qui s’autofinancent à 100 %, fiscalité comprise.
• La SCI à l’IS réduit l’impôt grâce aux amortissements et évite, pour Émeric, d’avoir des revenus à déclarer en Suisse.
• En négociation, pas d’affect : des offres fermes, et on passe au bien suivant si ça ne passe pas.

Les murs commerciaux de centre-ville depuis 2021 : ce qui a changé

• Des loyers commerciaux indexés en hausse : l’indice des loyers commerciaux (ILC) est passé de 116,73 au 1er trimestre 2021 à 137,16 au 2e trimestre 2026, soit +17,5 % (Insee). Pour les PME locataires, la hausse annuelle a été plafonnée à 3,5 % du 2e trimestre 2022 au 1er trimestre 2024, et l’indice est quasi stable depuis 2025 (+0,26 % sur un an).
• Une vacance commerciale contenue dans les villes moyennes : dans les villes de 50 000 à 100 000 habitants, elle atteint 10,8 % en 2024 contre 10,6 % en 2019, et 48 % de ces villes l’ont réduite (étude de la FACT sur 355 villes). Elle repart toutefois à la hausse depuis 2023 : l’emplacement, rue piétonne ou passante, reste le premier critère, comme le dit Émeric.
• Les communes investissent dans leur centre : Action cœur de ville a mobilisé 11,5 Md€ dans 243 villes moyennes fin 2024, et une centaine de foncières de redynamisation ont été créées depuis le plan de relance de 2020. Les députés jugent toutefois les résultats sur le commerce « mitigés » et très variables d’une ville à l’autre.
• Un programme à suivre après 2026 : Action cœur de ville court jusqu’en 2026 et un rapport de l’Assemblée nationale (juin 2025) recommande de le prolonger, en ciblant les villes les plus fragiles. C’est le pari d’Émeric, persuadé en 2021 que « les communes et les populations vont vouloir faire revivre les commerces de proximité ».
• Le crédit coûte plus cher : autour de 3,5 % sur 20 ans en septembre 2026 pour un crédit immobilier classique (3,54 % selon Pretto), bien plus qu’en 2021 ; les prêts pour des locaux commerciaux se négocient au cas par cas. Avec les taux d’aujourd’hui, la règle d’Émeric (100 % d’autofinancement) demande une rentabilité plus élevée.
• La SCI à l’IS : taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice pour les PME qui remplissent les conditions, 25 % au-delà (article 219 du CGI). À la revente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, après amortissements (guide complet de la SCI). Le calendrier DPE des logements ne concerne pas les locaux loués en bail commercial.

Pour Émeric, qui achetait en 2021 de petits locaux déjà loués, dans des rues passantes de villes moyennes, pour 12 à 13 % de rentabilité moyenne, l’indexation des baux a joué en sa faveur ; le choix de la ville et de la rue reste décisif. Pour tester un projet : calculez son rendement.

Sources : Insee, indice des loyers commerciaux (Informations rapides du 2e trimestre 2026, 23/09/2026), série historique reprise par droit-finances.commentcamarche.com (25/09/2026) ; Maire-info, étude de la Fédération des acteurs du commerce dans les territoires (10/12/2025) ; Banque des Territoires, Localtis, « Revitalisation : les députés appellent à prolonger Action cœur de ville » (26/06/2025) ; Pretto, « Taux immobilier en septembre 2026 » (31/08/2026) ; Code général des impôts, article 219 ; service-public.fr, actualités A17975 (03/01/2025) et A18446 (01/09/2026) (consultées le 08/10/2026).

Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.

Pour aller plus loin

• Calculer le rendement locatif de votre projet
• Investir dans un immeuble de rendement depuis l’étranger
• Le guide complet de la SCI
• Tous les témoignages des membres