Investir dans l’immobilier de rendement depuis l’étranger: témoignage d’Émeric

Émeric a fait le choix de s’installer en Suisse avec sa famille il y a 7 ans. Afin de générer des revenus supplémentaires et de préparer sa retraite, il investit dans des locaux commerciaux et des parkings en France. Une stratégie qui ne nécessite que peu d’efforts de gestion et qui peut s’effectuer à distance. Dans cet interview, il nous détaille son parcours et sa stratégie pour investir dans l’immobilier de rendement.

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Immoneos : Une rapide introduction sur toi 

 J’habite en Suisse depuis maintenant 7 ans où je travaille dans le secteur horloger. J’ai 5 enfants. Venir en Suisse a été un vrai choix de vie : les salaires y sont élevés et me permettent d’avoir un excellent dossier pour développer mes investissements immobiliers. De plus, la proximité avec la France me permet d’être réactif pour des visites, des prises de contact ou autre.

Quand j’aurais 45 à 50 ans max, je devrais pouvoir vivre où je veux et comme je veux ; travailler à coté ou pas.

Immoneos : Quel a été ton parcours et comment en estu venu à investir dans l’immobilier locatif ?

Mes parents faisaient déjà beaucoup d’investissement locatif. J’ai toujours baigné dans le milieu, bien que mes parents aient toujours été très discrets sur le sujet. J’ai donc dû construire moi-même ma propre idée d’où je voulais aller grâce à de nombreux échanges avec des amis qui sont également investisseurs. C’est passionnant car nous nous donnons des conseils mutuels, mais nous avons à la fois chacun une stratégie qui nous est propre.

Immoneos : Peux-tu nous décrire ton premier investissement ?

Je vais plutôt parler de mes premiers investissements.

  • Avant mon expatriation vers la Suisse, j’ai acheté une résidence principale en France, que j’ai fini par revendre il y a peu. Ce bien avait rendement trop faible, nécessitait trop de gestion, et il n’y avait pas de potentiel de plus-value à la revente.
  • Je me suis ensuite orienté vers l’acquisition de parkings en Suisse. C’est un investissement que j’ai pu bien négocier et qui est peu risqué, avec un rendement élevé même si les revenus générés ne sont pas exorbitants.
  • Mon troisième investissement est ma résidence principale en Suisse qui fait partie de ma stratégie globale : en Suisse, l’obligation d’amortissement du capital est très faible. Acheter ma résidence principale m’a donc permis d’augmenter mon reste à vivre, donc ma marge de sécurité, pour réaliser tous les investissements futurs. C’était là, la première étape.
  • Je suis passé ensuite à la seconde puis à la troisiéme étape, selon la stratégie que je vais décrire.

Immoneos : Quelle a été ta stratégie d’investissement ?

J’ai donc choisi de focaliser et investir sur 2 typologies de biens : les locaux commerciaux et les parkings.

La dynamique des centres villes est parfois difficile mais je suis persuadé que les communes et les populations vont vouloir faire revivre les commerces de proximité. J’ai donc choisi d’investir dans des locaux commerciaux de petite surface (les grandes surfaces sont plus difficiles à relouer) dans des villes de taille moyenne.

Peu de gens pensent aux locaux commerciaux, pourtant la rentabilité y est très élevée, la gestion facilitée et la concurrence moins rude, surtout dans les villes de taille moyenne.

J’investis dans des biens qui coûtent entre 40 000 et 200 000€ uniquement.

Il faut être très vigilant et minutieux sur les baux commerciaux, et savoir que vous avez des pros en face de vous (c’est un avantage, mais parfois un inconvénient).

Comme tout bon investisseur, je négocie avec les banques pour emprunter avec un minimum d’apport et sur la durée la plus longue possible (15 ans pour les locaux commerciaux et 20 ans sur les parkings). L’objectif est bien sûr de maximiser le cashflow, qui pourra me permettre de vivre de mes rentes sans avoir fini de rembourser mes biens, et qui sert aussi de sécurisation en cas de coup dur.

Je n’achète que des biens qui s’autofinancent à 100%, fiscalité comprise, donc la rentabilité minimale est de 9%. Aujourd’hui, je suis sur une moyenne de 12-13% sur l’ensemble de mes biens.

Je gère la totalité en SCI IS pour optimiser le cashflow, car la fiscalité est alors diminuée par les charges et amortissements, surtout dans une politique d’acquisition forte. Ça me permet aussi de n’avoir aucun revenu supplémentaire à déclarer en Suisse, puisque c’est ma société qui gagne de l’argent, pas moi personne physique.

Immoneos : Peux-tu nous décrire ton dernier investissement et tes plans pour tes futurs investissements ?

J’ai 4 acquisitions en cours en ce moment, et notamment une agence de voyages en rue piétonne à Belfort, pour une rentabilité de 18,4% taxe foncière et charge locataire comprises ! Là aussi le projet s’autofinance à 100% et dégage un cashflow positif qui me sert d’apport pour d’autres investissements, ou de revenus d’appoint en cas d’imprévu.

Immoneos : Peux-tu nous décrire ta/tes plus grande(s) erreur(s) et ce que tu as appris ?

J’ai fait peu d’erreurs pour l’instant. Dès que l’on commence à avoir quelques biens, l’affect doit disparaitre et il faut être fort en négociation. Je n’hésite pas à faire des offres agressives en me disant que si ça ne passe pas, je trouverai un autre bien !

Immoneos : Qu’est-ce qui a motivé le choix des emplacements de tes investissements ? 

J’essaie surtout de ne pas investir dans les grandes villes car la rentabilité est trop insuffisante et étoufferait ma capacité d’emprunt. Je privilégie les rues piétonnes ou passantes en voiture. L’emplacement est important. Je n’achète que des biens avec locataires déjà en place, ou presque, pour assurer une rentabilité dès le moment de l’acquisition.

Immoneos : Comment as-tu réalisé cet investissement à distance ? As-tu du te rendre sur place ?

Je n’hésite pas à acheter sans visiter quand les chiffres sont bons. Internet est une mine de renseignements qui me permet déjà d’obtenir beaucoup d’informations. Du coup, je ne me rends pas nécessairement sur place.

Immoneos : Comment se passe la mise en location ?

Les biens que j’achète sont déjà loués. Cela me permet de dégager un retour sur investissement dès l’acquisition, le locataire rembourse mon crédit dès le premier jour. En plus, cela m’évite les efforts ou les coûts de recherche d’un locataire.

Immoneos :  As tu une conclusion à partager?

Je compte faire autant d’investissements que possible. Les banques peuvent encore beaucoup me suivre et j’amortis vite grâce à mes rendements élevés. J’achète avec de l’argent que la banque me fournit sous forme de crédit, qui est remboursé par le locataire. Pendant ce temps je perçois même des revenus qui proviennent du cashflow positif dégagé par mes investissements. Je ne perçois pas de limite à ma stratégie à ce jour.

Vive la retraite, elle est chaque jour plus proche !

Immoneos : Merci Émeric pour ton témoignage très enrichissant sur l’investissement dans des surfaces commerciales et bonne continuation. Comme tu es très actif dans la communauté de confiance Immoneos sur Facebook, il est très facile de te poser des questions complémentaires en direct. 

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