Malgré son jeune âge, Sylvain est un expatrié au long cours qui a vécu aux US, à Singapour puis au Cambodge. Originaire de Bretagne, il nous partage son parcours et pourquoi il a choisi la côte Sud de la Bretagne, à Lorient, entre Vannes et Quimper – le long de la ligne TGV – pour des investissements immobiliers vraiment très rentables …

Une rapide introduction sur toi 

Bonjour je m’appelle Sylvain. Je suis franco-américain, j’ai 34 ans. Je suis diplômé de l’Essec, j’ai travaillé 2 ans en Russie, 3 ans à Singapour et 1 an au Cambodge avant de rentrer en France pour mettre à profit ces expériences internationales. 

Coté perso, je suis passionné d’oenologie (c’est mon deuxième métier, je fais des dégustations pour particuliers et entreprises) et très sportif (classé 4/6 au tennis, je fais 50 matchs par an!).

Marié et père de 2 princesses, on habite à Vannes, proche de la famille, mais surtout proche de la mer 🙂 

Pourquoi as-tu décidé d’investir à Lorient? 

Pendant l’expatriation, quand il s’est agit d’investir, on a préfèré investir sur le territoire qu’on connait par coeur: la Bretagne. 

L’immobilier a toujours fait partie de l’histoire familiale. J’ai grandi en tapissant les murs de l’hôtel que mon père avait acheté et qu’il transformait en appartements, les samedis et dimanches. Via la famille, j’avais déjà fait un premier investissement immobilier à 23 ans, alors que j’étais encore étudiant, avec un prêt à 100%, sur un “coup” dans lequel les mensualités étaient de 210 € tandis que les loyers étaient de 420 €.

En Bretagne aujourd’hui, les prix suivent peu ou prou la ligne TGV: très élevés à Rennes, ils le sont un peu moins à Vannes, puis encore moins à Auray et enfin encore en dessous à Lorient. Investir à Lorient, où les prix sont deux fois moins élevés qu’à Vannes, fait donc beaucoup de sens car le prix d’une chambre en colocation y est à peu près le même. J’ai donc choisi Lorient pour investir dans une colocation.  [NDLR: en effet, Lorient est à 2000-2500€/m2, Vannes est à 5000€/m2, alors que les loyers en colocation sont presque les mêmes]

Peux-tu nous parler de ton bien à Lorient. Quel prix, rendement et occupation  ?

Mon idée était donc de chercher de la rentabilité sur de la colocation, notamment via une création de pièces. J’ai trouvé, via de longues recherches sur internet et l’intervention de mon frère Benoit, devenu chasseur immobilier depuis, un T4 à Lorient dans le quartier du Manio, que nous avons transformé en T5 en cloisonnant une partie du salon pour faire une 4ème chambre à coucher. 

L’appartement a été bien négocié, sans agent pour le vendeur, et nous avons négocié également que le mobilier reste dans l’appartement. 

A 165,000 € net vendeur, et des loyers de 1720 € avec des charges de copropriété très faibles (80 € par mois), on est en cash flow positif.

Voici l’annonce de l’appartement de Sylvain sur le bon coin:

Comment est organisé le marché immobilier en Bretagne, ta région de cœur ?

Le marché immobilier en Bretagne a explosé depuis le Covid-19. Les prix ont augmenté de 50 à 70%, car avec l’avènement du télétravail, nombreux sont ceux qui peuvent désormais se permettre d’habiter à 2H30 de train de Paris pour y aller de temps en temps, et habiter le reste du temps au bord de l’eau. Les prix de l’immobilier dans les “grandes” villes sont assez prévisibles, car ils suivent la ligne du TGV Paris-Quimper: Quimper tend à suivre les prix de Lorient, qui suit les prix d’Auray, qui suit Vannes, qui suit Rennes, etc. 

Vannes est devenu un lieu d’investissement patrimonial uniquement, car les rendements sont devenus trop faibles. 

Investir à Lorient ou Quimper, en revanche, promet encore de belles rentabilités. On trouve des perles au-delà des 10% de rentabilité brute, et notamment sur des colocations, car ce sont des villes étudiantes et avec de nombreux jeunes travailleurs. 

Quel conseil donnerais-tu à un expatrié qui voudrait investir à Lorient ou en Bretagne?

En immo il faut regarder les tendances de long-terme. Sur ce point, la ville de Lorient possède beaucoup de potentiel: comme mentionné précédemment, le marché immobilier de Lorient est attractif en raison de ses prix abordables. Avec l’augmentation de la demande de logements, il est probable que la valeur des biens immobiliers continue de croître.

Et puis, économiquement, Lorient a un secteur maritime dynamique, et est également le siège de plusieurs entreprises innovantes et start-ups.

Enfin Lorient dispose d’une qualité de vie agréable pour les résidents avec une abondance de parcs, d’espaces verts et d’activités culturelles et de loisirs. Selon moi c’est cette qualité de vie qui va attirer davantage de français à s’installer.

Suis tu d’autres pistes en Bretagne ?

En immobilier, je pense qu’il ne faut pas avoir peur de s’éloigner parfois des villes pour trouver de belles affaires. Mon père a acheté un hôtel à Camors en 2003, un village où il y a peu d’activité. Et pourtant, aujourd’hui les 28 appartements de cet immeuble sont occupés à l’année, et la demande est beaucoup plus forte que l’offre. Même à 45 minutes des villes, on trouve des locataires très facilement; et c’est sûrement là où les rendements sont les meilleurs. Idem pour ceux qui cherchent des immeubles de rendement: la majorité des investisseurs cherchent des immeubles de rapport sur les “grandes” villes comme Rennes ou Brest mais les budgets y sone énormes. En revanche, avec un budget raisonnable de 250,000 €, on peut s’orienter sur des plus petites villes qui sont à 20-30 minutes de la côte, où les rentabilités sont souvent proches de 10%. 

Y a  t il des choses à éviter / faire attention quand on investit à distance comme tu l’as fait?

Je dirais qu’il faut éviter, comme partout, les bâtiments avec de mauvaises surprises. Aujourd’hui, avec les DPE, il faut être plus vigilant sur la partie isolation de son bâti, et sur les lois en place pour interdire la location ou vente dans le futur des passoires thermiques. Mais ces bâtiments sont aussi de belles opportunités, si l’on a la possibilité de faire chiffrer ces travaux. 

En matière d’immobilier, y a t il des choses que tu as faites et que tu ne referais pas ? 

J’ai déjà fait du bas de gamme, avec des loyers bas, et je ne le referai pas. Des studios loués à des jeunes travailleurs qui ne paient pas… je suis beaucoup plus vigilant sur les locataires que je prends désormais. 

Quels sont tes conseils pour bien investir à distance?

J’ai investi 4 fois quand j’étais à distance. Et les 4 fois, c’était grâce à ma famille et notamment mon frère qui était sur place en Bretagne, qui m’a aidé à analyser le bien, trouver les axes de négociation, faire les travaux (sur 2 d’entre eux), puis démarrer la gestion locative.  Il faut donc absolument s’entourer de quelqu’un de confiance, soit un proche qui a du temps et de la compétence, soit un professionnel qui connaît le marché local et qui a un réseau d’artisans disponible rapidement. 

Merci Sylvain !

Pour ceux que les services de chasse recommandés par Immoneos intéresseraient, y compris ceux développés par son frère Benoit, vous pouvez nous demander ses contacts via le formulaire de chasse Immoneos . Pour aller plus loin, vous pouvez aussi lire le baromètre des investissements des membres de la communauté Immoneos et leurs dernières offres de financement. Rejoignez aussi bien sur notre Communauté d’échanges sur Facebook si ce n’est pas déjà le cas.