Breton, Sylvain a investi quatre fois en Bretagne pendant ses années d’expatriation, notamment en Russie, à Singapour et au Cambodge. À Lorient, où les prix des appartements ont pris près de 20 % en cinq ans, il a transformé un T4 en colocation de quatre chambres : 165 000 € net vendeur pour 1 720 € de loyers par mois, en cash-flow positif. Il explique pourquoi, en Bretagne, les prix suivent la ligne TGV et pourquoi il ne refera pas de bas de gamme.
Témoignage recueilli en mai 2023, mis à jour le 07/10/2026. Les chiffres cités sont ceux de l’époque.
Le projet en un coup d’œil
| Membre | Sylvain, 34 ans à l’époque, franco-américain |
| Vit à | Vannes, après des années d’expatriation (Russie, Singapour, Cambodge) |
| A investi à | Lorient, quartier du Manio |
| Type de bien | T4 transformé en T5 pour une colocation de quatre chambres, vendu meublé |
| Prix | 165 000 € net vendeur, acheté sans agent |
| Loyer annoncé | 1 720 € par mois, charges de copropriété de 80 € par mois : cash-flow positif |
| Gestion | Avec l’aide de son frère sur place, qui a lancé la gestion locative |
Qui est Sylvain ?
Je m’appelle Sylvain, je suis franco-américain et j’ai 34 ans. Diplômé de l’ESSEC, j’ai travaillé 2 ans en Russie, 3 ans à Singapour et 1 an au Cambodge avant de rentrer en France. Marié et père de deux filles, j’habite à Vannes, près de la famille et de la mer.
Pourquoi Lorient ?
Pendant l’expatriation, nous avons préféré investir sur le territoire que nous connaissons par cœur : la Bretagne. L’immobilier fait partie de l’histoire familiale : j’ai grandi en tapissant, le week-end, les murs de l’hôtel que mon père transformait en appartements. J’avais déjà fait un premier investissement à 23 ans, encore étudiant, avec un prêt à 100 % : 210 € de mensualités pour 420 € de loyers.
En Bretagne, les prix suivent à peu près la ligne TGV : très élevés à Rennes, un peu moins à Vannes, encore moins à Auray, puis à Lorient. À Lorient, les prix sont deux fois plus bas qu’à Vannes, alors qu’une chambre en colocation s’y loue à peu près au même prix. En 2023, on comptait 2 000 à 2 500 €/m² à Lorient contre environ 5 000 €/m² à Vannes. J’ai donc choisi Lorient pour une colocation.
Quel bien, à quel prix ?
Je cherchais de la rentabilité en colocation, notamment en créant des pièces. Après de longues recherches sur internet, et avec l’aide de mon frère Benoit (devenu chasseur immobilier depuis), j’ai trouvé un T4 dans le quartier du Manio. Nous l’avons transformé en T5 en cloisonnant une partie du salon pour créer une quatrième chambre.
L’appartement était vendu sans agent et a été bien négocié : le mobilier est resté dans l’appartement. À 165 000 € net vendeur, avec 1 720 € de loyers et des charges de copropriété très faibles (80 € par mois), nous sommes en cash-flow positif.
Voici l’annonce de l’appartement sur Leboncoin :
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Être mis en relation avec un chasseur recommandéComment évolue le marché breton ?
Il a explosé depuis le Covid : les prix ont augmenté de 50 à 70 %. Avec le télétravail, beaucoup peuvent vivre au bord de l’eau, à 2 h 30 de train de Paris, et n’y aller que de temps en temps.
Les prix des « grandes » villes sont assez prévisibles, car ils suivent la ligne TGV Paris-Quimper : Quimper suit Lorient, qui suit Auray, qui suit Vannes, qui suit Rennes. Vannes est devenue une ville d’investissement patrimonial : les rendements y sont trop faibles. À Lorient ou à Quimper, en revanche, on trouve encore des perles à plus de 10 % de rentabilité brute, notamment en colocation, car ce sont des villes étudiantes avec beaucoup de jeunes actifs.
Ton conseil pour investir à Lorient ?
En immobilier, il faut regarder les tendances de long terme. Lorient a beaucoup de potentiel : des prix abordables et une demande de logements en hausse, ce qui devrait soutenir la valeur des biens. La ville a un secteur maritime dynamique, accueille plusieurs entreprises innovantes et start-up, et offre une belle qualité de vie (parcs, espaces verts, culture, loisirs). C’est cette qualité de vie qui va attirer de plus en plus de Français.
D’autres pistes en Bretagne ?
Il ne faut pas avoir peur de s’éloigner des villes. Mon père a acheté un hôtel à Camors en 2003, un village peu animé. Aujourd’hui, les 28 appartements de l’immeuble sont loués à l’année et la demande dépasse largement l’offre. Même à 45 minutes des villes, on trouve facilement des locataires, et c’est souvent là que les rendements sont les meilleurs.
Même chose pour les immeubles de rapport : la plupart des investisseurs les cherchent à Rennes ou à Brest, où les budgets sont énormes. Avec un budget raisonnable de 250 000 €, on peut viser de plus petites villes à 20-30 minutes de la côte, où les rentabilités approchent souvent 10 %.
À quoi faut-il faire attention ?
Comme partout, aux bâtiments qui réservent de mauvaises surprises. Avec le DPE, il faut être plus vigilant sur l’isolation et sur les règles qui interdisent progressivement la location des passoires thermiques. Mais ces biens sont aussi de belles opportunités, si l’on peut faire chiffrer les travaux.
Que ne referais-tu pas ?
Du bas de gamme avec des loyers bas. J’ai eu des studios loués à de jeunes actifs qui ne payaient pas : je suis désormais beaucoup plus vigilant dans le choix de mes locataires.
Tes conseils pour investir à distance ?
J’ai investi quatre fois à distance. À chaque fois, c’est grâce à ma famille, notamment mon frère, sur place en Bretagne : il m’a aidé à analyser le bien, à trouver les arguments de négociation, à faire les travaux (sur deux projets), puis à lancer la gestion locative. Il faut absolument s’entourer de quelqu’un de confiance : un proche qui a du temps et des compétences, ou un professionnel qui connaît le marché local et dispose d’un réseau d’artisans disponibles rapidement.
Ce qu’il faut retenir
- En Bretagne, selon Sylvain, les prix suivent la ligne TGV : plus on s’éloigne de Rennes, plus le rendement augmente.
- Créer une chambre supplémentaire transforme un T4 en colocation plus rentable.
- Acheter sans agent et négocier le mobilier peut faire baisser la facture.
- Le bas de gamme à loyers bas expose aux impayés : la sélection des locataires compte.
- À distance, un relais de confiance sur place (proche ou professionnel) est indispensable.
Lorient depuis l’achat de Sylvain (2023) : ce qui a changé
- Des prix en hausse sur cinq ans, en pause depuis 2023 : +19,3 % en cinq ans pour les appartements lorientais, mais −2,9 % sur trois ans, à 2 585 €/m² au 01/02/2026 (indice SeLoger). Pour un propriétaire qui a acheté en 2023, comme Sylvain, la valeur s’est maintenue.
- Un marché qui accélère : le délai moyen de vente est tombé à 36 jours au 01/02/2026, contre 57 jours un an plus tôt (SeLoger).
- L’écart avec Vannes, toujours là : au 01/10/2026, un appartement se négocie en moyenne 2 792 €/m² à Lorient contre 4 049 €/m² à Vannes, pour des loyers presque identiques (14,4 et 14,7 €/m² par mois, MeilleursAgents). C’est le raisonnement de Sylvain : acheter moins cher là où les loyers suivent.
- Une chambre en colocation reste moins chère qu’un studio : un studio se loue en moyenne 461 € à Lorient (LocService, 16/06/2026), quand les quatre chambres de Sylvain revenaient à 430 € chacune en 2023. Lorient compte près de 7 000 étudiants, dont environ 4 800 à l’Université Bretagne Sud, et l’agglomération jugeait en 2024 l’offre privée « bien en dessous de la demande » (Lorient Agglomération, 18/06/2024).
- Une tension étudiante à suivre : LocService observe en 2026 une tension étudiante « en forte baisse » à Lorient, alors que Vannes devient la ville la plus tendue de Bretagne. Un logement bien équipé et bien placé fait la différence, comme le soulignait Sylvain en mettant en garde contre le bas de gamme.
- DPE : depuis le 01/01/2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location ; ce sera le tour des F au 01/01/2028 et des E au 01/01/2034. Les « passoires » dont parle Sylvain restent des opportunités, à condition de chiffrer les travaux avant d’acheter.
Pour Sylvain, qui a acheté son T4 165 000 € net vendeur en 2023 et en tire 1 720 € de loyers par mois, la logique se vérifie trois ans plus tard : des prix qui ont tenu, des loyers au niveau de Vannes pour un prix d’achat bien plus bas, et une colocation qui reste compétitive face au studio. Pour aller plus loin : investir en colocation.
Sources : MySweetImmo, « Prix de l’immobilier à Lorient : les clés du marché en février 2026 » (16/02/2026, indice SeLoger au 01/02/2026) ; MeilleursAgents, prix immobiliers Lorient et Vannes (estimations au 01/10/2026) ; LocService, « Bretagne : le marché du logement étudiant en 2026 » (16/06/2026) ; Lorient Agglomération, communiqué « Faciliter le logement des étudiants à Lorient » (18/06/2024) ; service-public.gouv.fr, actualité A18446 « Nouveau calcul du DPE » (01/09/2026) (consultées le 08/10/2026).
Une colocation à Lorient, ça se gère de près. Choix des colocataires, entrées et sorties, petits travaux : comme Sylvain, ne laissez pas la gestion au hasard. Immoneos vous met en relation avec des agences de gestion locative recommandées par les membres. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
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