Benoit a passé huit ans en Chine. Depuis 2007, il investit à distance dans des immeubles de rendement en Bretagne, à commencer par Pontivy, une ville moyenne dont le centre ancien est aujourd’hui en pleine rénovation : son premier immeuble y comptait 7 appartements. Rendements annoncés au-dessus de 8 % brut, cash-flow positif, puis colocation, location courte durée et division de maisons : il raconte comment il s’y est pris et ce qu’il conseille aux expatriés.
Témoignage recueilli en février 2021, mis à jour le 07/10/2026.
Le projet en un coup d’œil
| Membre | Benoit |
| Vivait à | En Chine (8 ans d’expatriation), puis retour en Bretagne |
| A investi à | En Bretagne, d’abord à Pontivy (Centre Bretagne, 15 000 habitants) |
| Type de biens | Immeubles de rendement (le premier : 7 appartements), puis colocation, location courte durée, longères rénovées, maisons divisées en appartements |
| Premier achat | 2007 |
| Financement | Crédit bancaire, la banque le suivant grâce à son salaire d’expatrié |
| Travaux | Rénovations gérées à distance, avec l’aide de sa famille sur place |
| Rendement annoncé | Plus de 8 % brut à Pontivy ; environ 10 % sur une maison divisée en deux appartements ; cash-flow positif |
| Gestion | En direct, avec un relais familial sur place |
À noter : au moment de l’interview, Benoit développait sa propre société de chasse immobilière en Bretagne. Son récit porte sur ses investissements personnels.
Qui est Benoit ?
« Je suis investisseur immobilier depuis 2007 et entrepreneur. Je suis marié et père de trois garçons, qui ont déjà pris goût au bricolage !
J’ai grandi aux États-Unis, puis fait une école de commerce et un MBA en France. J’ai choisi de démarrer ma vie professionnelle en Chine, où j’ai travaillé huit ans pour une entreprise française qui installait des remontées mécaniques, surtout pour permettre aux touristes de visiter les temples nichés dans les montagnes. »
Comment avez-vous commencé à investir ?
« J’ai acheté en 2007 un premier immeuble de rendement de 7 appartements, pour commencer à préparer ma retraite. Un immeuble entier a un gros avantage : pas de copropriété, donc toute liberté pour décider des travaux et des règles de l’immeuble.
J’ai géré les travaux d’amélioration à distance, avec l’aide de ma famille. Je n’étais pas manuel de formation : cette expérience m’a énormément appris sur les travaux et la gestion de projet. J’ai aussi géré les locations en direct, ce qui m’a enseigné les bases de la gestion locative… et les soucis qui vont avec !
Le rendement était intéressant et ne me faisait pas puiser dans mon épargne. Ma banque me suivait grâce à mon salaire d’expatrié : j’ai donc joué l’effet de levier du crédit et acheté un deuxième immeuble, toujours en Bretagne et toujours avec un cash-flow positif. J’ai continué, seul ou avec des amis, et testé de nouvelles stratégies : la location courte durée et la colocation. J’ai aussi rénové deux longères, dont une pour loger ma famille à notre retour en France. Ceux qui l’ont fait le savent : il faut être passionné ! »
Comment investissiez-vous depuis la Chine ?
« À distance, tout simplement ! Chaque retour en France ressemblait à un planning d’ambassadeur : voir la famille et les amis, organiser des visites pour le prochain investissement, chercher notre future résidence principale… puis repartir avec le décalage horaire et plein de projets en tête.
Ma famille sur place m’a aidé pour certaines visites et pour relancer notaires et banques. Mais le plus souvent, il fallait attendre que les documents arrivent par la poste. C’était avant WhatsApp, et avant que le métier de chasseur immobilier se développe et permette d’avancer sans l’aide de la famille. »
Pourquoi la Bretagne, et pourquoi Pontivy ?
« D’abord parce qu’il me fallait quelqu’un de confiance sur place, et ma famille est bretonne. Qui dit immeuble dit locataires, donc de petits soucis réguliers, parfois urgents. Ma conclusion : il faut soit de la famille, soit une agence de confiance sur place pour régler vite les problèmes. Si l’on considère le locataire comme un client, il reste, et la vacance est très faible.
Ensuite, les rendements m’ont séduit. J’ai commencé à Pontivy, une ville moyenne du Centre Bretagne (15 000 habitants). Les prix étaient bas, la demande locative semblait forte avec une université et un IUT, et l’offre de qualité était rare, car beaucoup de biens devaient être rénovés (c’est encore vrai aujourd’hui).
Résultat : des loyers proches de ceux de grandes villes bretonnes comme Lorient, pour un prix d’achat bien inférieur. Cela permet des rendements au-dessus de 8 % brut et un cash-flow positif : l’investissement s’autofinance chaque mois. Avec le recul, c’était osé d’investir dans une ville moyenne, mais cela a payé et m’a vraiment lancé. »
Comment fonctionne le marché breton ?
« Chaque département a sa grande ville : Vannes, Lorient, Rennes, Nantes, Brest, Quimper. Viennent ensuite des villes secondaires de 15 000 à 30 000 habitants, puis de nombreux villages.
La grande ligne de partage se fait entre la côte et l’intérieur, l’Armor et l’Argoat en breton. Côté mer, le foncier est cher ; dans les terres, les prix baissent vite, car on arrive rapidement à la campagne.
La région reste assez rurale et agricole, mais le tourisme est très présent : locations de vacances au bord de mer, retraites de bien-être en Centre Bretagne, avec des visiteurs français, britanniques, allemands et néerlandais. Sur la côte, les petits bourgs s’animent l’été grâce aux résidences secondaires. Dans les terres, l’activité est plus régulière toute l’année, et il est plus facile d’y acheter. »
Un immeuble de rendement à Pontivy ou dans une autre ville moyenne bretonne ? Comme Benoit à ses débuts, ayez un relais de confiance sur place : les membres recommandent des chasseurs qui connaissent ces marchés et les immeubles à rénover. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un chasseur recommandéUn exemple d’investissement récent ?
« J’aime particulièrement créer des lots à partir de plateaux bruts dans des villes secondaires : le prix d’achat est faible, et l’on crée un appartement à partir de rien. Par exemple, je viens d’acheter à Pontivy une maison ancienne avec des combles aménageables. Je l’ai divisée en deux appartements, pour un rendement d’environ 10 %. »
« Je me concentre aussi sur le développement de ma société de chasse immobilière dans la région, notamment pour des clients expatriés. J’aime la phase de recherche et d’analyse d’un projet. Cela me permet de faire des opérations de plus-value, en parallèle de mes investissements personnels pour le cash-flow. L’idéal est de mixer les deux : la plus-value crée de l’apport pour continuer à investir. »
Quelle stratégie pour un expatrié qui veut investir en Bretagne ?
« D’abord, définir ses objectifs : complément de retraite, temps pour soi et sa famille, patrimoine à transmettre, défiscalisation… Et suivre ce qui nous passionne : on est plus motivé pour lancer le projet, et pour tenir quand c’est dur. Ensuite, plusieurs pistes :
- La location courte durée en bord de mer marche très bien, mais il faut pouvoir la financer et livrer un rendu haut de gamme, car la concurrence est là. Elle demande une gestion quotidienne ou une conciergerie, qui a un coût.
- Pour être plus « hands-off », comme beaucoup d’expatriés : la location nue pour créer du déficit foncier si on en a besoin, ou, plus efficace, le LMNP avec des colocations dans des villes étudiantes.
- Pour suivre le projet de près, choisir un secteur accessible en train : Vannes ou Saint-Brieuc à 2 h 30 de Paris, Lorient à 3 h.
Quand je me compare à mes amis de MBA et d’expatriation, la différence a été de passer à l’action tôt. Beaucoup reportaient leur projet ; moi, j’investissais. Ma stratégie : se fixer un objectif d’endettement important avec les banques et diversifier ses projets pour répartir le risque. Avoir plus d’1 million d’euros de dette autour de 30 ans me paraît un bon objectif. »
Vos conseils pour un premier investissement depuis l’étranger ?
« Connaître ses objectifs, qu’ils soient réalistes, et s’y tenir. Et être patient : la bonne affaire ne se trouve pas du premier coup, et on la perd parfois au dernier moment. Tout le monde cherche la perle rare !
Il peut être plus rassurant de passer par un chasseur ou par un professionnel réputé, venu par recommandation : agent, marchand de biens… Dans l’immobilier, toute erreur se paie, même avec un bon salaire d’expatrié. Surtout quand on n’a pas l’expérience des travaux et qu’on passe en coup de vent, sans pouvoir revenir plusieurs fois voir le quartier et parler aux voisins.
Enfin, la confiance doit être réciproque avec tous vos partenaires, celui qui trouve le bien comme la banque, qui cherche une relation de long terme. »
Pour aller plus loin : 6 conseils pour réussir un premier investissement locatif depuis l’étranger.
Et pour un investisseur expérimenté qui veut plus de rendement ?
« Si vous voulez accélérer, n’ayez pas peur des immeubles de rendement dans les villes moyennes comme Pontivy. Si vous avez déjà des biens plus sûrs dans les grandes métropoles, regardez des villes comme Baud, Locminé ou Auray, pas encore saturées, et dans une moindre mesure Quimper ou Lorient. »
Ce qu’il faut retenir
- Un relais de confiance sur place (famille ou agence) permet de régler vite les soucis des locataires.
- Dans une ville moyenne bien choisie (université, IUT, peu de biens rénovés), les loyers peuvent approcher ceux des grandes villes pour un prix d’achat bien plus bas.
- Un immeuble entier évite la copropriété et laisse libre de décider des travaux.
- Le cash-flow positif rassure la banque et permet d’enchaîner les projets.
- Fixer des objectifs réalistes, passer à l’action tôt et rester patient.
Pontivy depuis l’interview de Benoit (2021) : ce qui a changé
- Un centre-ville en rénovation : Pontivy (15 000 habitants, une zone de chalandise de 90 000 habitants) participe depuis 2018 au programme national Action cœur de ville. Dans le périmètre de son opération de revitalisation du territoire, la ville suit des OPAH-RU (aides à la rénovation de l’habitat ancien), une campagne de ravalement de façades et une opération de restauration immobilière (Ville de Pontivy, 2025). C’est exactement le parc ancien à rénover dont parle Benoit.
- Des prix qui ont progressé sans s’envoler : +9,4 % en cinq ans pour les appartements et +12,5 % pour les maisons, avec un prix moyen de 1 924 €/m² pour un appartement (MeilleursAgents, 01/10/2026). La valeur a suivi pour ceux qui ont acheté avant, et le ticket d’entrée reste bas.
- Le pari de la ville moyenne tient toujours : avec un loyer moyen de 11,6 €/m² par mois, le rendement brut moyen ressort autour de 7 % à Pontivy, contre environ 6 % à Lorient (14,4 €/m² pour 2 792 €/m²), selon notre calcul sur les moyennes MeilleursAgents. Les loyers pontivyens sont environ 20 % plus bas qu’à Lorient, mais les prix le sont d’environ 30 %.
- Le crédit coûte plus cher qu’en 2021 : autour de 3,5 % sur 20 ans début octobre 2026 selon le courtier Pretto. Le cash-flow se recalcule avec ces taux, ce qui donne encore plus de poids aux rendements élevés des villes moyennes. Voir le guide du crédit pour non-résidents.
- Location courte durée : depuis la loi Le Meur du 19/11/2024, l’abattement micro-BIC d’un meublé de tourisme non classé est de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes (50 % pour un meublé classé), et les meublés de tourisme devront être classés de A à D au DPE à partir du 01/01/2034.
- DPE : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 01/01/2025 ; ce sera le cas des F au 01/01/2028, puis des E au 01/01/2034. Au 01/01/2027, le nouveau calcul peut faire gagner une classe à certains logements chauffés à l’électricité. Pour un immeuble ancien, le DPE fait partie du budget travaux.
Pour Benoit, qui a acheté son premier immeuble à Pontivy en 2007 et y divisait encore une maison en deux appartements en 2021, pour un rendement d’environ 10 %, la ville continue de jouer son rôle : des prix d’entrée bas, des loyers qui restent proches de ceux des grandes villes bretonnes, et un centre ancien que la commune aide à rénover. Pour aller plus loin : investir dans un immeuble depuis l’étranger.
Sources : Ville de Pontivy, offre d’emploi « Chef de projet Action cœur de ville » (juin 2025) ; MeilleursAgents, prix immobiliers Pontivy et Lorient (estimations au 01/10/2026) ; Pretto, « Meilleur taux de crédit immobilier en octobre 2026 » (mise à jour le 04/10/2026) ; service-public.gouv.fr, actualité A17883 « Locations touristiques : de nouvelles règles » (mise à jour le 20/01/2025), loi n° 2024-1039 du 19/11/2024 ; service-public.gouv.fr, actualité A18446 « Nouveau calcul du DPE » (01/09/2026) (consultées le 08/10/2026).
Ce témoignage partage un retour d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
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Être mis en relation avec une agence de gestion recommandéeD’autres parcours de membres : William et l’immobilier de rendement depuis Singapour, Christophe et ses immeubles à Cahors, et tous les témoignages de la communauté.
