Mis à jour le 07/10/2026. Synthèse des discussions des membres du groupe Immoneos sur la question « ETF ou immobilier ? », avec les points propres aux investisseurs qui vivent à l’étranger.
ETF ou immobilier ? La question revient presque chaque semaine dans la communauté Immoneos, que les membres vivent en Suisse, à Singapour, à Dubaï ou aux États-Unis. Chacun cherche la même chose : faire travailler son épargne pour préparer sa retraite, gagner en liberté financière ou préparer un retour en France.
La réponse la plus fréquente dans les discussions surprend parfois : beaucoup de membres ne choisissent pas. Ils utilisent le crédit pour l’immobilier et investissent leur épargne chaque mois en ETF. Ce guide compare les deux, rassemble les retours des membres et liste les questions à vous poser selon votre situation d’expatrié.
En bref (au 07/10/2026)
- L’immobilier locatif repose sur l’effet de levier du crédit : avec un apport limité, vous achetez un bien que les loyers remboursent en partie. Les ETF reposent sur la croissance des marchés : vous n’investissez que l’argent que vous avez, mais il reste disponible et très diversifié.
- Les deux comportent un risque de perte en capital. Un ETF actions peut perdre plus de 30 % lors d’un krach ; un bien immobilier est moins volatil mais concentré, peu liquide et exposé aux impayés, aux travaux et aux changements de règles.
- Pour un non-résident, la fiscalité pèse dans la balance : les loyers et plus-values immobilières sont imposés en France, alors que les plus-values sur ETF sont en général imposées seulement dans le pays de résidence. Le PEA n’est pas ouvert aux non-résidents.
- La stratégie la plus partagée par les membres : faire les deux, avec un crédit pour l’immobilier et un investissement régulier en ETF (DCA), en gardant une épargne de précaution.
- Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Immoneos vous met en relation avec des conseillers et des courtiers recommandés par les membres pour bâtir votre propre répartition.
Immobilier, ETF ou les deux ? La bonne répartition dépend de votre pays de résidence, de votre horizon et de votre capacité d’emprunt. Les membres recommandent quelques conseillers qui connaissent les expatriés. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un conseiller en gestion de patrimoine recommandé par les membresETF et immobilier : deux logiques différentes
Un ETF (« exchange traded fund », ou tracker) est un fonds coté qui réplique un indice, par exemple le MSCI World, composé de plus de 1 000 grandes entreprises des pays développés. En une seule ligne, vous êtes investi dans des centaines d’entreprises, avec des frais annuels faibles. L’immobilier locatif, lui, consiste à acheter un ou plusieurs biens, souvent à crédit, pour les louer.
| Critère | ETF | Immobilier locatif en France |
|---|---|---|
| Montant de départ | Quelques dizaines d’euros | Un apport (souvent 10 à 20 % du prix, davantage pour un non-résident) et les frais d’achat |
| Effet de levier | Non, sauf produits spécifiques et risqués | Oui : la banque finance, le locataire rembourse une partie |
| Volatilité | Forte à court terme | Faible au quotidien, mais prix non garantis |
| Diversification | Très large dès un seul ETF | Concentrée sur quelques biens et une ville |
| Disponibilité de l’argent | Revente en quelques jours | Revente en plusieurs mois, avec des frais |
| Gestion | Quasi nulle | Locataires, travaux, copropriété (délégables à une agence) |
| Frais d’entrée | Faibles (frais de courtage) | Élevés (frais de notaire, souvent 7 à 8 % dans l’ancien) |
| Fiscalité pour un non-résident | En général imposé dans le pays de résidence | Loyers et plus-values imposés en France, puis selon la convention fiscale |
| Horizon conseillé par les membres | 10 ans minimum pour des actions | Long terme, au moins la durée du crédit |
L’effet de levier, principal atout de l’immobilier
Avec 10 000 € placés en bourse, vous êtes exposé à 10 000 €. Avec 40 000 € d’apport et un crédit, vous pouvez acheter un bien de 200 000 € dont les loyers remboursent une partie des mensualités. Le patrimoine qui se constitue est bien supérieur à votre mise, à condition que le bien soit bien acheté, bien loué et que vous gardiez de quoi faire face à une vacance ou à un impayé. Une garantie loyers impayés (voir notre comparatif) et une réserve de quelques mensualités limitent ce risque. Le crédit inclut en général une assurance emprunteur : en cas de décès, le prêt est remboursé, ce que plusieurs membres voient comme un avantage pour leur famille.
La liquidité et la diversification, atouts des ETF
Un ETF se vend en quelques clics, sans frais de notaire, et répartit le risque sur des centaines d’entreprises. En contrepartie, sa valeur varie tous les jours, et fortement en cas de krach (2000, 2008, mars 2020). Le rendement suit le risque : un placement qui peut rapporter plus doit pouvoir perdre plus, comme le rappelle le ministère de l’Économie dans sa fiche sur le couple rendement-risque.
Ce que disent les membres
Les discussions du groupe aboutissent rarement à un vainqueur. Elles montrent surtout des profils différents.
« Je vois l’immobilier comme un actif à plus faible volatilité et rendement que la bourse- ce qui est plutôt complémentaire mais bien mieux que des obligations / dette publiques. Je pense que notre patrimoine est environ 60% immobilier ( net, donc déduit d’emprunt évidemment ) et 40% en ETF sur gros indices( S&P etc). »
Cedric O., membre du groupe Immoneos, discussion du 31/08/2022 · voir la discussion
D’autres membres privilégient les ETF pour leur diversification, et rappellent que l’immobilier concentre le risque sur quelques biens.
« L’immobilier c’est mettre ses œufs même pas “dans le même panier”, mais vraiment “dans une poignée d’appartements”. C’est vraiment pas diversifié du tout. […] Perso j’ai fait le choix des deux, ETF et immo […] »
Matthieu D., membre du groupe Immoneos, discussion du 30/03/2024 · voir la discussion
Un autre argument revient souvent en faveur de l’immobilier : la discipline. Une mensualité de crédit tombe chaque mois, quoi qu’il arrive. Investir en bourse demande au contraire de continuer à acheter quand les marchés chutent, et peu d’investisseurs ont ce sang-froid.
« […] cette comparaison se base sur la capacité à ne pas dépenser l’écart de coût mais l’investir de façon continue et beaucoup manquent de rigueur à ce niveau là… alors que le remboursement d’un crédit ne laisse pas de place à la discussion. »
Eric D., membre du groupe Immoneos, discussion du 18/07/2025 · voir la discussion
Les six questions à vous poser
1. Quel est votre objectif ?
- Protéger un capital contre l’inflation, sans prendre de risque : ni les ETF actions ni l’immobilier à crédit ne sont adaptés. Les fonds en euros, fonds monétaires ou obligations de bonne qualité répondent mieux à cet objectif.
- Générer des revenus : l’immobilier produit des loyers réguliers, mais imposés en France. Certains ETF distribuent des dividendes, plus variables.
- Faire grossir un patrimoine : les deux le permettent sur le long terme, avec des risques différents.
- Préparer un retour en France : un bien en France peut devenir votre pied-à-terre ou votre résidence principale au retour.
2. Quel est votre horizon ?
Pour l’immobilier, les frais d’achat et de revente ne s’amortissent qu’en restant plusieurs années, idéalement au moins une dizaine. Pour des ETF actions, les membres s’accordent sur un minimum de 10 ans, pour pouvoir attendre la reprise après une baisse. Sur moins de 3 ans, ni l’un ni l’autre ne convient.
3. De quel montant disposez-vous, et pouvez-vous emprunter ?
Avec un petit capital mais des revenus solides, le crédit immobilier permet d’investir bien au-delà de votre épargne. Si vous ne pouvez plus ou pas emprunter, les ETF permettent d’investir dès quelques dizaines d’euros par mois. Pour connaître votre capacité d’emprunt en tant que non-résident, utilisez le simulateur de capacité d’emprunt.
4. Quelle baisse pouvez-vous supporter ?
Posez-vous la question franchement : si votre portefeuille perd 10, 20 ou 30 %, continuez-vous à dormir et à investir ? Si la réponse est non, réduisez la part d’actions. L’immobilier ne vous montre pas sa valeur chaque jour, ce qui le rend psychologiquement plus confortable, mais ses prix peuvent aussi baisser, et un bien se vend moins vite en cas de besoin.
5. Aurez-vous besoin de cet argent ?
Si vous voulez pouvoir récupérer votre capital à tout moment, les ETF sont bien plus souples. Un bien immobilier engage pour longtemps. Dans les deux cas, gardez à côté une épargne de précaution : la majorité des membres visent six mois à un an de dépenses sur des supports disponibles.
6. Où êtes-vous résident fiscal ?
C’est la question propre aux expatriés, et elle peut changer la réponse. Elle est détaillée dans la section suivante.
Ce qui change quand on vit à l’étranger
Côté immobilier en France
- Le crédit reste accessible, mais avec moins de banques, un apport souvent plus élevé et des pays plus difficiles que d’autres. Les règles du Haut Conseil de stabilité financière (35 % d’endettement maximum, 25 ans de durée en principe) s’appliquent aussi aux non-résidents.
- Les loyers sont imposés en France, avec un taux minimum de 20 % pour les non-résidents, plus les prélèvements sociaux (ou le prélèvement de solidarité de 7,5 % pour les affiliés à la sécurité sociale d’un pays de l’Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume-Uni). La location meublée et l’amortissement permettent souvent de réduire fortement cet impôt : voir le guide complet du LMNP et la page déclarer ses revenus fonciers.
- La plus-value à la revente est imposée en France (19 % plus prélèvements, avec des abattements pour durée de détention) : voir l’impôt sur la plus-value des non-résidents.
- La gestion à distance se délègue : chasseur immobilier pour acheter, agence pour gérer.
Côté ETF
- Pas de PEA : un non-résident ne peut pas en ouvrir. Il reste le compte-titres, chez un courtier qui accepte votre pays de résidence, et l’assurance vie, si l’assureur vous accepte.
- La fiscalité dépend surtout du pays de résidence : en règle générale, la France n’impose pas les plus-values de cession de titres d’un non-résident, hors participations importantes. Les dividendes de sociétés françaises peuvent subir une retenue à la source, réduite par la convention fiscale.
- Attention aux États-Unis : les ETF européens y sont traités comme des PFIC, avec une fiscalité très lourde. Les membres installés aux États-Unis passent par des ETF américains.
Le guide ETF : investir en bourse depuis l’étranger détaille les courtiers, les enveloppes et la fiscalité par pays.
Avant de choisir, vérifiez ce que vous pouvez emprunter. Les membres passent par des courtiers habitués aux dossiers de non-résidents, qui savent quelles banques suivent votre pays. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un courtier recommandéLa stratégie la plus partagée : faire les deux
Dans les discussions, une majorité de membres refuse d’opposer les deux. Le schéma qui revient : le crédit pour l’immobilier, pour que la banque et le locataire financent l’essentiel, et l’épargne disponible investie chaque mois en ETF. Un membre installé à Hong Kong pousse la logique plus loin, en achetant avec des prêts in fine garantis par ses ETF, « pour que l’argent travaille deux fois ». Ce montage augmente aussi le risque et demande un accompagnement.
« Effet de levier avec la dette pour immobilier en investissement locatif et DCA sur ETF. L’objectif à terme est d’avoir 40% du patrimoine en immo et 40% en bourse à travers des ETF »
Evelyne N., membre du groupe Immoneos, discussion du 26/07/2023 · voir la discussion
Les quatre principes des membres face aux krachs
Personne ne sait prédire le prochain krach. Les membres qui investissent en ETF ont donc adopté une approche humble et méthodique :
- Investir régulièrement (DCA, « dollar cost averaging ») : la même somme chaque mois, que les marchés montent ou baissent. L’investissement devient une habitude, pas une décision prise sous le coup de l’émotion, et les intérêts composés font leur effet dans la durée.
- Connaître sa tolérance à la perte : fixer à l’avance la baisse que l’on accepte. Certains membres utilisent des ordres de vente automatiques (« stop loss »), en sachant qu’ils peuvent vendre au plus bas juste avant un rebond.
- N’investir que l’argent dont on n’aura pas besoin avant 10 ans, pour ne jamais être forcé de vendre pendant une baisse.
- Garder une réserve de sécurité de six mois à un an de dépenses.
La conférence de l’auteur JL Collins, souvent citée par les adeptes des ETF, résume cette approche d’investissement simple et de long terme (en anglais).
Entre les deux : les placements immobiliers sans gestion
Certains membres cherchent l’immobilier sans ses contraintes, ou une alternative quand le crédit est difficile depuis leur pays :
- Les SCPI : de l’immobilier géré par une société de gestion, accessible dès quelques centaines d’euros, parfois à crédit. Voir investir en SCPI depuis l’étranger.
- L’assurance vie : une enveloppe qui peut contenir des ETF et des SCPI, avec une fiscalité propre. Voir l’assurance vie pour les expatriés.
- La nue-propriété : un bien acheté avec une décote, sans gestion ni revenus pendant 15 ans. Voir investir en nue-propriété.
- Le crowdfunding immobilier : prêter à des promoteurs pour 1 à 3 ans, avec un risque de perte. Voir le crowdfunding immobilier, c’est quoi ?
Et si vous penchez pour l’immobilier en direct, le baromètre des investissements des membres montre les villes, budgets et rendements choisis par les expatriés, et le simulateur de rendement locatif vous aide à chiffrer un projet.
Tout investissement, en bourse comme en immobilier, comporte un risque de perte en capital, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
Construire votre répartition entre immobilier et bourse ? Un conseiller recommandé par les membres fait le point sur votre situation d’expatrié, votre fiscalité et vos objectifs. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un conseiller en gestion de patrimoine recommandé par les membresQuestions fréquentes
Vaut-il mieux investir dans des ETF ou dans l’immobilier ?
Il n’y a pas de réponse universelle. L’immobilier permet d’utiliser le crédit et d’investir au-delà de son épargne ; les ETF offrent diversification, liquidité et simplicité. Beaucoup de membres combinent les deux selon leur capacité d’emprunt, leur horizon et leur pays de résidence.
Un non-résident peut-il investir en ETF depuis l’étranger ?
Oui, via un compte-titres chez un courtier qui accepte son pays de résidence, ou via une assurance vie. Le PEA n’est pas ouvert aux non-résidents. Les gains sont en général imposés dans le pays de résidence.
Qu’est-ce que le DCA ?
Le « dollar cost averaging » consiste à investir la même somme à intervalle régulier, par exemple chaque mois, quel que soit le niveau des marchés. Cela lisse le prix d’achat dans le temps et évite de chercher le « bon moment ».
L’immobilier est-il moins risqué que la bourse ?
Il est moins volatil au quotidien, mais pas sans risque : prix qui peuvent baisser, impayés, travaux, vacance, changements de règles, et un capital concentré sur peu de biens et difficile à revendre vite. Le risque est différent, pas absent.
Comment sont imposés les loyers d’un non-résident ?
Ils sont imposés en France, avec un taux minimum de 20 % et des prélèvements sociaux ou un prélèvement de solidarité selon votre affiliation. La location meublée avec amortissement permet souvent de réduire fortement cet impôt. La convention fiscale règle ensuite l’imposition dans le pays de résidence.
Sources : impots.gouv.fr, rubrique internationale (taux minimum d’imposition des non-résidents, prélèvement de solidarité de 7,5 %) ; Code général des impôts, articles 197 A (taux minimum) et 244 bis A (plus-values immobilières des non-résidents) ; décision du Haut Conseil de stabilité financière n° D-HCSF-2021-7 ; ministère de l’Économie, fiche « Le couple rendement-risque » (economie.gouv.fr).
