Mis à jour le 07/10/2026. Guide et simulateur rédigés à partir des règles fiscales en vigueur et des retours d’expérience des membres du groupe Immoneos qui investissent dans l’immobilier locatif en France depuis l’étranger.
Le rendement affiché dans une annonce ne dit rien de ce qui vous restera réellement chaque mois. Pour un non-résident, l’écart entre la rentabilité brute et le cash-flow après impôt dépend de trois leviers : les charges, le crédit et surtout le régime fiscal (location nue ou meublée, micro ou réel), combiné au taux minimum d’imposition et aux prélèvements sociaux.
Ce guide vous donne les formules, un exemple chiffré, la liste complète des frais à intégrer, et les leviers que les membres de la communauté utilisent pour améliorer leur rendement.
En bref (au 07/10/2026)
- Rendement brut = loyers annuels hors charges ÷ prix total d’acquisition (frais et travaux compris) × 100.
- Rendement net : on retire les charges non récupérables (gestion, assurances, taxe foncière, copropriété, entretien, vacance). Net-net : on retire aussi l’impôt et les prélèvements sociaux.
- Pour un non-résident, le revenu locatif imposable est taxé au taux minimum de 20 % (30 % au-delà de 29 579 €), plus 17,2 % (location nue) ou 18,6 % (meublée) de prélèvements sociaux, ou 7,5 % si vous êtes affilié dans l’UE, l’EEE, au Royaume-Uni ou en Suisse.
- Le régime fiscal pèse lourd : en location meublée au réel (LMNP), l’amortissement efface souvent l’impôt pendant des années.
- Un cash-flow légèrement négatif n’est pas forcément une perte : une partie de la mensualité rembourse du capital, donc vous enrichit.
Simulateur de rentabilité locative et de cash-flow après impôt pour non-résident (2026)
Estimez la rentabilité brute, nette et nette d’impôt de votre appartement locatif en France, ainsi que votre cash-flow mensuel la première année, selon le mode de location choisi.
Simulateur de rentabilité locative et de cash-flow après impôt pour non-résident (2026)
Estimez la rentabilité brute, nette et nette d’impôt de votre appartement locatif en France, ainsi que votre cash-flow mensuel la première année, selon le mode de location choisi. Calcul indicatif selon les règles en vigueur au 06/10/2026 (CGI, art. 32, 50-0, 39 C et 197 A ; CSS, art. L136-6 et L136-8 ; CGI, art. 235 ter).
Simulation indicative portant sur la première année de location, qui ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable ni d’un avocat fiscaliste et ne constitue pas une promesse de rendement. Règles au 06/10/2026 : abattement micro-foncier de 30 % jusqu’à 15 000 € de loyers, micro-BIC meublé longue durée de 50 % jusqu’à 83 600 € de recettes (revenus 2026), taux minimum non-résident de 20 % jusqu’à 29 579 € puis 30 % (seuil des revenus 2025, retenu pour 2026), prélèvements sociaux de 17,2 % en location nue et 18,6 % en meublé (7,5 % pour les affiliés UE, EEE, Royaume-Uni ou Suisse). Hypothèses : vous n’avez pas d’autres revenus imposables en France, les travaux sont des travaux d’entretien ou d’amélioration payés la première année, le bâti est amorti sur 30 ans, les travaux sur 15 ans et le mobilier sur 7 ans. Non pris en compte : revalorisation du loyer et du bien, plus-value à la revente (en LMNP, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value depuis le 15/02/2025, sauf exceptions), CFE, IFI, statut de loueur meublé professionnel, déductibilité partielle de la CSG, frais de comptabilité.
Ces chiffres vous donnent un ordre de grandeur. Voyons maintenant, formule par formule, comment se calcule chaque niveau de rendement.
Le meilleur levier de rendement, c'est le prix d'achat. Les membres recommandent quelques chasseurs qui trouvent et négocient pour les acheteurs qui vivent à l'étranger. C'est gratuit, avec une réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un chasseur recommandéRendement locatif : de quoi parle-t-on ?
Le rendement locatif est un pourcentage annuel : il compare ce que le bien vous rapporte (les loyers) à ce qu'il vous a coûté (le prix d'achat et les frais). Il se calcule à trois niveaux, du plus simple au plus réaliste : brut, net, et net d'impôt (ou « net-net »).
Les investisseurs expérimentés regardent aussi le taux de rendement interne (TRI). Il prend en compte tous les flux sur la durée de détention (achat, loyers, charges, impôts, crédit, revente) et les ramène à un taux annuel. C'est le seul indicateur qui mesure l'effet du crédit et de la revente, et qui permet de comparer des projets très différents, par exemple 25 000 € placés en bourse et 250 000 € investis à crédit dans un appartement. Le rendement reste toutefois l'outil le plus rapide pour trier les annonces.
Dans tous les cas, faites deux scénarios : un optimiste (pas de vacance, pas de travaux) et un prudent (un ou deux mois de vacance par an, un budget d'entretien). La réalité se situe souvent entre les deux.
Calculer le rendement brut
Très simple, il permet de comparer rapidement des biens entre eux.
Rendement brut = (loyers annuels hors charges ÷ prix total d'acquisition) × 100
Le prix total d'acquisition comprend le prix d'achat, les frais de notaire, les frais d'agence et les éventuels travaux. Exemple : un appartement acheté 200 000 € frais inclus, avec 10 000 € de travaux, loué 1 000 € hors charges par mois. Rendement brut : 12 000 ÷ 210 000 × 100 = 5,71 %.
Calculer le rendement net
Il retire des loyers toutes les dépenses d'exploitation qui restent à votre charge : frais de gestion, part non récupérable des charges de copropriété, assurance propriétaire non occupant, garantie loyers impayés, taxe foncière, entretien, vacance locative.
Rendement net = ((loyers annuels − charges non récupérables) ÷ prix total d'acquisition) × 100
Dans notre exemple, avec 1 500 € de charges non récupérables par an : (12 000 − 1 500) ÷ 210 000 × 100 = 5,00 %.
Calculer le rendement net d'impôt (net-net)
C'est le seul qui dit ce que le bien vous rapporte vraiment.
Rendement net-net = ((loyers annuels − charges non récupérables − impôts liés au bien) ÷ prix total d'acquisition) × 100
Pour un non-résident, les règles à connaître au 07/10/2026 :
- Location nue, micro-foncier : abattement de 30 % si vos loyers ne dépassent pas 15 000 € par an ; sinon (ou sur option), régime réel avec déduction des charges réelles et des intérêts d'emprunt.
- Location meublée longue durée, micro-BIC : abattement de 50 % jusqu'à 83 600 € de recettes (revenus 2026) ; au réel (LMNP), vous déduisez aussi l'amortissement du bien et du mobilier.
- Impôt sur le revenu : taux minimum de 20 % jusqu'à 29 579 € de revenu net imposable, puis 30 % (seuil des revenus 2025), sauf si le taux moyen calculé sur vos revenus mondiaux est plus favorable.
- Prélèvements sociaux : 17,2 % en location nue, 18,6 % en location meublée (impots.gouv.fr, mis à jour le 17/07/2026), ramenés à 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'UE, de l'EEE, du Royaume-Uni ou de Suisse.
Appliqué à notre exemple (même loyer dans tous les cas, aucun autre revenu en France, première année), cela donne :
| Régime | Impôt + prélèvements sociaux | Rendement net-net |
|---|---|---|
| Location nue, micro-foncier (base imposable 8 400 €) | 1 680 € + 1 445 € | 3,51 % (3,90 % si prélèvements à 7,5 %) |
| Location meublée, micro-BIC (base imposable 6 000 €) | 1 200 € + 1 116 € | 3,90 % (4,21 % si prélèvements à 7,5 %) |
| Location meublée au réel (LMNP), amortissement couvrant le résultat | 0 € | 5,00 % |
Le régime réel demande une comptabilité (souvent confiée à un expert-comptable), et depuis le 15/02/2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf exceptions. Pour aller plus loin : notre guide complet du LMNP, le simulateur LMNP ou LMP et notre guide pour déclarer vos revenus fonciers de non-résident.
Rendement ou cash-flow : ne confondez pas
Le cash-flow, c'est ce qui reste (ou ce qu'il faut ajouter) chaque mois : loyers, moins mensualité de crédit, charges et impôts. Beaucoup de membres s'inquiètent d'un cash-flow négatif. Mais la mensualité contient du capital remboursé : c'est de l'épargne, pas une dépense.
« Votre « coût » n'est pas le remboursement du prêt qui inclut (surtout à un taux bas) en majorité du capital remboursé. Pour connaître votre coût il ne faut prendre en compte que les intérêts dans vos mensualités (et bien sûr ajouter toutes vos charges, TF etc) […]. Le remboursement du capital est un investissement […]. »
Eric D., membre du groupe Immoneos, discussion du 06/12/2023 · voir la discussion
À l'inverse, d'autres membres construisent leur projet à partir du cash-flow : ils cherchent la mensualité qui équilibre les loyers, et en déduisent le montant à emprunter, l'apport et le prix à négocier.
« Je mets tout dans un tableau, puis je vois à combien je dois arriver au niveau mensualités de prêts pour être à l'équilibre : cela me donne le montant à emprunter et l'apport à fournir (20% généralement). […] Ne pas hésiter à demander un rabais sur le prix d'achat pour y arriver. J'obtiens des renta nette à 5%, c'est pas mal. »
Cédric A., membre du groupe Immoneos, discussion du 06/11/2023 · voir la discussion
Bon à savoir : avec le temps, le rendement tend à s'améliorer. Les loyers sont révisés chaque année, alors que la mensualité d'un prêt à taux fixe ne bouge pas.
Tous les frais à intégrer dans votre calcul
C'est souvent là que le rendement « annonce » fond. Voici les postes à prévoir, et comment les membres les réduisent.
| Poste | Ce qu'il faut savoir | Comment le réduire |
|---|---|---|
| Charges de copropriété | En grande partie refacturées au locataire, sauf la part non récupérable (gros entretien, honoraires du syndic, travaux) | Regarder les charges et les travaux votés avant l'achat : des charges élevées compliquent aussi la location |
| Gestion locative | Souvent entre 4 et 9 % TTC des loyers encaissés, selon les services inclus | Comparer ce que couvre vraiment le mandat ; les agences en ligne sont souvent moins chères |
| Mise en location | D'après l'expérience des membres, souvent proche d'un mois de loyer à chaque changement de locataire | Garder ses locataires plus longtemps, faire jouer la concurrence |
| Assurance propriétaire non occupant (PNO) | Obligatoire en copropriété ; utile partout (dégât des eaux entre deux locataires) | Comparer les offres |
| Garantie loyers impayés | Un pourcentage des loyers ; alternative : la garantie Visale du locataire | Voir notre comparatif des assurances loyers impayés |
| Assurance emprunteur | Souvent le poste le plus mal négocié du crédit | Changer d'assurance à tout moment, sans frais (loi Lemoine) : voir notre guide de l'assurance de prêt |
| Taxe foncière | À la charge du propriétaire, très variable selon les communes | Demander le dernier avis au vendeur avant l'achat |
| Taxe d'habitation | Payée par le locataire en place au 1er janvier ; due par vous si votre meublé est vide à cette date | Éviter qu'une période vide tombe sur le 1er janvier |
| Cotisation foncière des entreprises (CFE) | Due en location meublée, montant fixé par la commune | Vérifier l'exonération pour les très faibles recettes |
| Expert-comptable | Indispensable en pratique au régime réel (LMNP), quelques centaines d'euros par an | Voir notre comparatif des experts-comptables pour non-résidents |
Un bon rendement se décide le jour de l'achat : emplacement, prix négocié, charges maîtrisées. Les membres recommandent des chasseurs habitués aux investisseurs expatriés. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un chasseur recommandé8 leviers des membres pour améliorer leur rendement
1. Acheter au bon prix
Chaque euro négocié à l'achat améliore le rendement pour toute la durée de détention. Les membres qui investissent depuis l'étranger s'appuient souvent sur un chasseur immobilier pour repérer les biens sous-évalués et négocier sur place.
2. Louer en meublé
C'est la stratégie numéro un des membres. Le loyer est souvent un peu plus élevé, et surtout la fiscalité est plus douce : au réel (LMNP), l'amortissement du bien et du mobilier ramène fréquemment le résultat imposable à zéro pendant de longues années. Le mobilier demande un petit investissement de départ, vite compensé. Tout le détail dans notre article payer zéro impôt sur ses revenus locatifs.
3. Supprimer la vacance entre deux locataires
Chaque mois vide coûte environ 8 % de vos loyers annuels. Une agence classique attend souvent le départ du locataire pour publier l'annonce : comptez au moins 2 à 4 semaines. Une agence bien organisée trouve le suivant avant même que le premier soit parti. La colocation avec un bail unique et une clause de solidarité limite aussi la vacance, et la moyenne durée (bail mobilité) peut combler les trous.
« Les frais d'agence ne ruinent pas la rentabilité, en revanche l'incompétence des agences peut créer de gros problèmes (vacance locative, choix du mauvais locataire, intervention d'artisans trop chers, etc). […] il peut donc être utile et rassurant d'avoir des amis ou de la famille à proximité pour dépanner, ainsi que de connaître 2/3 artisans fiables. »
Karim A., membre du groupe Immoneos, discussion du 13/03/2024 · voir la discussion
Toutes les agences ne se valent pas : Immoneos vous met en relation avec des agences de gestion locative recommandées par les membres.
4. Se protéger des impayés
Sélectionnez vos locataires avec soin (revenus, historique), demandez un garant solide ou la garantie Visale, et pensez à l'assurance loyers impayés, qui couvre aussi les frais de procédure. Elle a un coût, mais un seul impayé long peut effacer plusieurs années de rendement.
5. Garder ses locataires plus longtemps
Une pratique partagée dans la communauté : fixer un loyer légèrement sous le prix du quartier. C'est contre-intuitif, mais un changement de locataire coûte facilement un à deux mois de loyer (vacance, frais de relocation, petits travaux). Un locataire qui reste plusieurs années compense largement l'écart. Faites votre calcul.
6. Renégocier l'assurance de prêt
Si vous avez gardé l'assurance proposée par la banque, vous pouvez souvent réduire nettement son coût. Depuis le 01/09/2022, la loi Lemoine permet d'en changer à tout moment, sans frais. Un courtier spécialisé s'occupe des démarches avec la banque.
7. Se faire accompagner par un expert-comptable
Au réel, un expert-comptable repère toutes les charges déductibles, calcule les amortissements et évite les erreurs de déclaration. Ses honoraires sont eux-mêmes déductibles. Au-delà d'un certain niveau de loyers, il vous aide aussi à choisir la bonne structure (LMNP, LMP, SCI, société). Immoneos vous met en relation avec des experts-comptables recommandés par les membres.
8. Investir dans des travaux ciblés
Une cuisine refaite, une salle de bains modernisée ou une meilleure isolation permettent de louer plus cher, à de meilleurs locataires, et protègent votre bien des interdictions de louer les logements mal classés au DPE. Au régime réel, ces dépenses se déduisent ou s'amortissent.
Qu'est-ce qu'un bon rendement ?
Tout dépend de vos objectifs et du risque que vous acceptez. Les repères souvent cités dans la communauté, en rendement brut :
| Profil | Rendement brut indicatif | Exemples de villes souvent citées |
|---|---|---|
| Patrimonial : risque faible, valorisation recherchée | 2,5 à 5 % | Paris, Lyon, Bordeaux |
| Équilibré : proche de l'autofinancement | 4 à 7 % | Nantes, Toulouse, Marseille, Lille, Montpellier |
| Rendement : revenus élevés, valorisation plus incertaine | Plus de 7 % | Mulhouse, Poitiers, Angers, Saint-Étienne |
Pour des chiffres concrets (villes, budgets, rendements obtenus par les membres), consultez notre baromètre de l'investissement des non-résidents, et pour le financement, notre guide du crédit immobilier pour non-résidents.
Vous avez votre cible de rendement ? Reste à trouver le bien. Immoneos vous met en relation avec des chasseurs recommandés par les membres, habitués à investir pour des expatriés. C'est gratuit, avec une réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un chasseur recommandéQuestions fréquentes
Comment calculer la rentabilité locative brute ?
Divisez les loyers annuels hors charges par le prix total d'acquisition (prix, frais de notaire, frais d'agence et travaux), puis multipliez par 100. Exemple : 12 000 € de loyers pour 210 000 € de prix total donnent 5,71 %.
Quelle différence entre rendement net et net-net ?
Le rendement net retire des loyers les charges non récupérables (gestion, assurances, taxe foncière, entretien, vacance). Le net-net retire en plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. C'est le seul qui mesure ce que le bien vous rapporte vraiment.
Comment sont imposés les loyers d'un non-résident ?
Au taux minimum de 20 % (30 % au-delà de 29 579 € de revenu net imposable), sauf si le taux moyen sur vos revenus mondiaux est plus favorable. S'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux en location nue ou 18,6 % en meublée, ou 7,5 % si vous êtes affilié dans l'UE, l'EEE, au Royaume-Uni ou en Suisse.
Un cash-flow négatif veut-il dire que je perds de l'argent ?
Pas forcément. Une partie de votre mensualité rembourse le capital du prêt : c'est une épargne qui augmente votre patrimoine. Pour mesurer le vrai coût, regardez les intérêts, les charges et les impôts, et à long terme le taux de rendement interne, revente comprise.
Location nue ou meublée : laquelle rapporte le plus ?
Pour la plupart des membres non-résidents, la location meublée : loyer souvent un peu plus élevé et fiscalité plus douce, surtout au réel (LMNP) grâce à l'amortissement. Depuis le 15/02/2025, ces amortissements sont toutefois réintégrés dans la plus-value à la revente, sauf exceptions.
Cet article et le simulateur partagent des retours d'expérience et des informations générales ; ils ne remplacent pas l'avis d'un expert-comptable, d'un avocat fiscaliste ou d'un notaire sur votre situation. Ils ne constituent pas une promesse de rendement.
Sources : CGI, articles 32 (micro-foncier), 50-0 (micro-BIC), 39 C (amortissements) et 197 A (taux minimum des non-résidents) ; impots.gouv.fr, « Qu'est-ce que le taux moyen ? », mise à jour du 01/04/2026 ; impots.gouv.fr, « Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? », mise à jour du 17/07/2026 ; service-public.gouv.fr, revenus d'une location vide (F1991) ; service-public.gouv.fr, revenus d'une location meublée (F32744), mise à jour du 15/04/2026 ; service-public.gouv.fr, « Mettre son logement en location : les règles évoluent en 2026 », 27/07/2026 ; loi n° 2022-270 du 28/02/2022 (loi Lemoine) ; retours d'expérience des membres du groupe Immoneos (consulté le 07/10/2026).
