Le calcul du rendement locatif est une étape clé pour tout investisseur soucieux de la réussite de son projet immobilier. En effet, la décision d’acquérir un bien doit être rationnelle et quelques calculs préalables s’imposent.
Votre projet est-il rentable ? Le rendement locatif est un bon indicateur du retour sur investissement que vous pouvez espérer. Voici comment le calculer. Mais surtout on vous partage à la fin de ce dossier 4 astuces pour optimiser votre rendement locatif.
Le rendement locatif est au cœur des discussions entre membres de la communauté de confiance Immoneos qui investissent depuis l’étranger.
On vous explique dans ce dossier, comment le calculer, le qualifier et l’optimiser.
Le rendement locatif
- De quoi s’agit-il ?
Le rendement locatif est un pourcentage annuel qui compare les revenus issus de la location du bien immobilier par rapport au prix d’achat. Ce taux vous donne une indication de ce que le bien vous rapporte (les loyers) en fonction de ce qu’il vous a coûté (prix d’achat et autres postes de dépenses que nous allons détailler plus loin). Bien entendu, l’objectif est d’obtenir un rendement élevé. A contrario, un taux faible indique que l’investissement est peu, voire pas rentable du tout.
Le calcul du rendement locatif peut être abordé de 3 manières différentes : le rendement brut, le rendement net et le rendement net d’imposition aussi appelé rendement net net.
La communauté Immoneos partage
Le guide pour optimiser les impôts de tes investissements locatifs en France depuis l’étranger
Et c’est gratuit !
- Qu’est-ce qu’un bon rendement ?
La rentabilité d’un investissement immobilier ne se définit pas uniquement par le rendement locatif. En effet, les investisseurs expérimentés préfèrent souvent analyser le Taux de Rendement Interne appelé TRI. Ce taux prend en compte tous les flux de trésorerie (achat, vente, loyers, frais, fiscalité,…) et ramène tout sur un rendement annuel. Le TRI permet ainsi prendre en compte l’impact du crédit et du prix à la revente. Effectivement, les investisseurs expérimentés savent parfaitement que l’enrichissement avec un investissement locatif se fait grâce au crédit. Vous investissez avec de l’argent que vous n’avez pas (le crédit) qui est remboursé (au moins en partie) par le locataire. L’augmentation du prix de l’immobilier vous permet de développer votre patrimoine toujours avec de l’argent qui n’était pas le vôtre au départ (le crédit). Ainsi, le TRI permet de comparer des projets qui au départ n’ont pas grand-chose en commun comme par exemple investir 25 000 Euros en bourse vs investir 250 000 Euros à crédit dans l’immobilier à Lille.
Cependant, l’analyse du rendement est très rapide et demeure un bon indicateur pour un investisseur.
Selon la norme acceptée, un « bon » rendement locatif se situe:
- Entre 2,5% et 5% dans les villes comme Paris, Bordeaux et Lyon. On parle alors d’un investissement ‘patrimonial’ car le risque de perte du capital est faible.
- Entre 4% et 7% dans les villes comme Nantes, Toulouse, Marseille, Lille et Montpellier notamment. On parle alors d’un investissement ‘dynamique’ car le rendement frôle l’auto-financement du projet avec un minimum d’apport.
- Au dessus de 7% dans les villes comme Mulhouse, Poitiers, Angers et Saint Etienne notamment. On parle alors d’un investissement de rendement. Nous avons organisé une conférence avec beaucoup de succès sur ce sujet dont le replay est disponible ici.
Comme vous l’aurez compris un ‘bon’ rendement dépend des objectifs que vous souhaitez atteindre et du risque que vous êtes prêt à prendre.
Envisager plusieurs scénarios
Avant d’aborder le calcul du rendement locatif, il est important de souligner que comme pour tout, votre investissement peut marcher mieux que prévu ou au contraire un peu moins bien. Pour parer à toutes les éventualités, vous pouvez envisager une hypothèse optimiste (pas de vacance locative, pas de travaux) et une hypothèse pessimiste (un voire deux mois de vacance locative par an, budget annuel de travaux de maintenance) en sachant que vous vous situerez certainement entre les deux.
Toutefois un point positif dans l’investissement immobilier est que votre rendement augmente dans le temps. En effet, sous l’effet de l’inflation, les loyers sont ré-évalués tous les ans alors que vos remboursements du crédit sont stables voire diminuent si vous avez opté pour cette option avec votre assurance de prêt.
Calcul du rendement locatif brut
Très simple, le rendement locatif brut vous permet d’évaluer et surtout de comparer rapidement la rentabilité locative de votre investissement.
Le rendement locatif brut est égal aux loyers annuels hors charges, divisés par le prix total d’acquisition, le tout multiplié par 100. Le prix total d’acquisition comprend le prix d’achat, les frais de notaires, d’agence et le montant éventuel des travaux.
Rendement locatif brut : (loyers annuels Hors Charges / prix total d’acquisition) x 100
Exemple concret d’un appartement acheté 200 000€ (frais d’acquisition inclus), loué 1 000€ Hors Charges/mois et dans lequel vous faites 10 000€ de travaux.
Le rendement locatif brut sera de (12 000 / 210 000) x 100 = 5,71%
La communauté Immoneos partage
Le Guide du crédit immobilier depuis l’étranger
Et c’est gratuit !
Calcul du rendement net
Le rendement net prend en considération le montant des charges locatives. On entend par charges locatives, toutes les dépenses liées à l’exploitation du bien : frais de gestion locative, charges de copropriété, assurances PNO, assurances loyers impayés, entretien du bien, taxe foncière, etc. C’est donc un indicateur plus précis de la rentabilité locative.
Rendement locatif net : ((loyers annuels avec charges – charges locatives)/ prix total d’acquisition) x 100
Selon l’exemple vu précédemment, dans l’hypothèse où les charges locatives s’élèvent à 1 500€ par an et les charges facturées au locataire sont de 500 € par an , le rendement locatif net sera de ((12 500 – 1 500) / 210 000) x 100 = 5,24%
Calcul du rendement net d’imposition (aussi appelé rendement net net)
Cette méthode de calcul qui intègre la fiscalité dans le rendement locatif net, vous donne une idée du retour sur investissement réel que vous allez obtenir. Il est vrai que la fiscalité est un élément à ne pas omettre dans le calcul de votre rentabilité locative. Renseignez-vous en amont sur les dispositifs et les régimes fiscaux qui sont les plus intéressants dans votre situation. Le site Service-Public.fr fournit tous les détails des impôts sur les revenus locatifs issus de la location non meublée et de la location meublée. Un expert-comptable peut vous conseiller au niveau fiscal et vous permettre de réaliser des économies d’impôts qui peuvent améliorer votre rendement locatif.
Rendement locatif net d’imposition : ((loyers annuels – charges locatives – impôts liés au bien)/ prix total d’acquisition ) x 100
4 astuces pour optimiser votre rentabilité locative ?
On vous partage 4 astuces pour optimiser votre rendement locatif :
- Astuce #1 : Réduire vos impôts
S’il s’agit de votre premier investissement, les membres de la communauté choisissent en grande majorité la location meublée qui permet ne pas payer d’impôt en France pendant environ 10 ans. Notre article complet sur le sujet pourra vous donner de bonnes indications : Aucun impôt sur vos revenus locatifs: c’est à la portée de tous.
Si vous atteignez 23 000 Euros de recette par an (loyer + charges), il est toujours recommandé de s’adresser à un professionnel qui saura vous conseiller et définir la meilleure stratégie fiscale en fonction de votre situation et de vos objectifs: SCI? SARL? LMP? Déficit foncier? …
On vous partage le contact d’un expert fiscaliste spécialiste des non-résidents qui est recommandé par les membres de la communauté et qui propose une consultation fiscale personnalisée :
>>Cliquez ici pour voir la description de la consultation fiscale
- Astuce #2 : Supprimer la vacance locative entre 2 locataires
On l’a vu, en choisissant un appartement bien situé, dans une ville ou un quartier dynamique, vous augmentez vos chances de trouver un premier locataire rapidement. Mais lors du départ de ce locataire, avec une agence immobilière classique, elle va attendre son départ, publier une annonce, faire des visites puis réaliser les démarches administratives pour permettre au locataire de rentrer dans l’appartement. Si elle est efficace cela prend au minimum 2 à 4 semaines.
L’agence de gestion locative 2.0 Flatlooker change complètement l’approche afin de trouver un nouveau locataire avant même que l’ancien soit parti. Je vous partage directement dans ce dossier pourquoi.
Grâce à l’efficacité opérationnelle de son fonctionnement très digital, son coût est aussi complètement différent. Il est de 3,9% pour la gestion locative et 75% du prix du loyer mensuel pour la recherche du locataire. Sympa, Flatlooker offre 20% de réduction pour la recherche du locataire aux membres Immoneos. Top service et top prix, on aime cela.
>> Cliquez ici et nous vous partageons le contact de Flatlooker pour bénéficier de cette offre
- Astuce #3 : Réduire vos frais mensuels d’assurance de prêt
Avez-vous pensé à réduire les mensualités de votre assurance de prêt ? C’est pourtant très simple et on n’y pense pas instinctivement. Si vous utilisez l’assurance proposée par votre banque au moment de l’obtention du prêt, dans la majorité des cas vous pourrez diviser son coût par 2 voir davantage.
Comme vous le savez peut-être déjà, vous pouvez changer d’assurance à tout moment la première année de votre prêt puis à chaque date anniversaire. On vous partage les contacts des courtiers en assurance recommandés par les membres en cliquant ici.
Le courtier s’occupe de tout avec votre banque y compris l’envoi des courriers et la synchronisation avec la date anniversaire de votre prêt. C’est vraiment simple et facile à mettre en oeuvre.
- Astuce #4 : Garder vote locataire plus longtemps
Dernière astuce que j’utilise personnellement. Je propose un loyer légèrement inférieur à ce qui se fait dans le quartier.
Ceci est contre intuitif puisque mes revenus mensuels liés au loyer sont inférieurs. Mais généralement les locataires restent alors plus longtemps. Ceci réduit considérablement les frais d’entrée et sortie d’un nouveau locataire dans mes charges annuelles. En considérant que le remplacement de locataire coute 1 à 2 mois de loyer (entre les jours de vacance locative, les frais de recherche d’un nouveau locataire et les petits travaux de rénovation), il est souvent préférable de garder le locataire plus longtemps pour un loyer légèrement inférieur.
Faites votre calcul et trouvez le bon équilibre.
Continuez votre lecture avec nos dossiers complets sur le même thème :
- Dans quelles villes investissent les expatriés ? (Étude parue dans Le Figaro et Les Échos qui est mise à jour régulièrement)
- Quels taux obtiennent les membres Immoneos pour leur crédit depuis l’étranger?
- Les membres d’Immoneos partagent les erreurs à éviter pour un investissement locatif
Cet article vous a été utile ? Si vous souhaitez mieux gérer vos investissements locatifs, vous êtes au bon endroit. Posez vos questions directement aux membres de la communauté d’entraide Immoneos. En un clic, après inscription, vous ne serez plus jamais seul pour investir et obtenir des réponses concrètes à vos questions.