Bordeaux à la cote. La ville préférée des Français est aussi au top 10 des villes choisies par les non-résidents pour leur investissement locatif depuis l’étranger.
La capitale girondine présente en effet des indicateurs rassurants. Son économie dynamique, sa population en croissance, active et étudiante, ainsi que des projets d’urbanisation conséquents, séduisent les investisseurs immobiliers.
Investir à Bordeaux depuis l’étranger : pourquoi, comment et dans quels quartiers? C’est ce que l’on va voir dans ce dossier.

Pourquoi investir à Bordeaux depuis l’étranger ?

Au top 10 des villes choisies par les français de l’étranger pour leur investissement locatif, la capitale girondine est très attractive pour les investisseurs immobiliers pour plusieurs raisons :

• Une population active et en croissance
  Bordeaux profite d’une démographie dynamique. La population de 250 000 d’habitants est en augmentation régulière. 44% des bordelais ont moins de 30 ans et 67% sont locataires. Chaque année, plus de 10 000 nouveaux arrivants s’installent à Bordeaux, séduits par les opportunités professionnelles et la qualité de vie. Cette population active et jeune contribue au dynamisme de la ville.
• Une économie saine et diversifiée
  Bordeaux profite d’une économie diverse et d’une activité boostée par les programmes d’urbanisation qui ont ouvert de nouvelles perspectives de croissance. Bordeaux métropole comptabilise 300 000 emplois et 11 000 créations d’emplois chaque année. La politique visant à développer les infrastructures et les transports (Paris est à 2 h par les rails) contribue à attirer de nouvelles entreprises et une population active venue d’autres régions.
• Une qualité de vie recherchée depuis la crise du COVID
  La ville a privilégié l’amélioration du cadre de vie, valorisé son patrimoine et facilité la circulation en centre-ville. Cette qualité de vie dans une ville au climat agréable, attire des actifs de la capitale et d’autres régions. Bordeaux est depuis plusieurs années, la ville préférée des français pour travailler. La Garonne, la proximité de l’océan et la campagne environnante offrent aux habitants un cadre de vie paisible avec tous les avantages de la vie urbaine. À noter que Bordeaux a accueilli 1,5 millions de visiteurs en 2019.
• Bordeaux est une ville étudiante
  Les étudiants ont toujours apprécié Bordeaux car c’est une ville agréable à vivre, mais aussi moins chère que d’autres grandes villes. Les 80 000 étudiants bordelais contribuent à une forte tension du marché locatif.

L’immobilier à Bordeaux se caractérise par une demande locative tendue

On vient de le voir, l’économie dynamique et la démographie en croissance de la métropole bordelaise contribuent à une demande locative largement supérieure à l’offre.
Plusieurs études soulignent que les étudiants ont de grandes difficultés à trouver un logement malgré un budget loyer plutôt élevé. Si vous envisagez d’investir à Bordeaux depuis l’étranger, vous pouvez espérer une vacance locative faible et une rentabilité accrue.

Bordeaux se caractérise par une forte demande locative

• Une population de 256 000 d’habitants 
• Plus de 80 000 étudiants
• Indice de tension locative : 9/10

Les chiffres clés de l’immobilier à Bordeaux

• 4% de rendement locatif brut moyen
• Prix du m2 sur 5 ans +26%
• 67% de locataires

Les dernières tendances
On observe un ralentissement de la croissance des prix de l’immobilier à Bordeaux. Le prix moyen au mètre carré est aujourd’hui de 4 570Є (+26% en 5 ans et +54% en 10 ans). On est sur un niveau de prix raisonnable pour une ville de cette taille, où vous êtes assuré d’obtenir une belle plus-value à la revente.
C’est donc le bon moment pour investir à Bordeaux depuis l’étranger et de profiter de la stagnation temporaire des prix. 

Quelle stratégie pour votre investissement locatif à Bordeaux ?

La location meublée : une fiscalité avantageuse et plus de flexibilité

La location meublée répond à la forte demande des étudiants et des jeunes actifs qui traditionnellement recherchent ce type de location. De plus, la location meublée dont la durée du bail est plus courte, offre une flexibilité qui correspond aux aspirations de plus en plus de locataires. Cela profite aussi aux propriétaires qui peuvent disposer de leur bien dans des délais plus courts si besoin. 
Un autre point positif est que les loyers en location meublée sont plus élevés et les bien se louent généralement plus vite qu’en location nue. 
Enfin, le statut de loueur meublé non professionnel comporte de nombreux avantages fiscaux pour les non-résidents, notamment concernant l’imposition de la plus-value immobilière. Pour approfondir ce sujet, nous vous invitons à consulter notre dossier « Aucun impôt sur vos revenus locatifs: c’est à la portée de tous« .

La colocation : une rentabilité accrue et moins de risques

Parmi les transformations observées post COVID, l’apparition des actifs sur le marché de la colocation. À Bordeaux comme ailleurs, le coliving était plutôt réservé aux étudiants. Or, les jeunes actifs se laissent eux aussi tenter par la colocation. Moins chère, plus conviviale et plus flexible, la colocation correspond à ce nouveau désir de vivre autrement.   
La demande pour la colocation augmente donc, et de plus en plus de propriétaires y trouve un moyen d’accroître leurs revenus locatifs.  En considérant qu’un 4 pièces loué traditionnellement 800€ peut vous rapporter environ 500€ par chambre en colocation, la rentabilité est en effet bien meilleure.
On peut noter aussi que le fait d’avoir plusieurs locataires vous permet de limiter vos risques d’impayés puisque si un locataire ne paie pas son loyer, cela ne représente qu’un tiers ou un quart de votre revenu locatif mensuel.

Dans quels quartiers investir à Bordeaux ?

De nombreux secteurs sont intéressants si vous envisagez d’investir à Bordeaux depuis l’étranger, d’autant plus que la ville se développe. Toutefois certains quartiers font figure de valeurs sûres, en voici quelques-uns.

• Bastide : un quartier historique devenu très prisé grâce à un large programme de développement urbain. La construction du pont Jacques Chaban-Delmas et l’arrivée du métro ont connecté Bastide au centre-ville et dynamisé son économie. Le quartier est plaisant avec ses espaces verts et sa promenade qui longe la Garonne. Bastide compte 69% de locataires surtout des actifs et des jeunes. 
  Prix moyen* : 4 190€/m2
• Chartrons : au nord du centre-ville, ce quartier est devenu tendance après avoir été rénové. La promenade sur les quais de la Garonne à proximité, est un vrai atout. Animé tout en étant agréable, le quartier est bien desservi par le tramway. Point positif : l’offre locative est largement inférieure à la demande dans ce secteur. 
  Prix moyen* : 5 130€/m2
• Saint-Michel : bien situé et très animé grâce notamment au marché des Capucins, Saint-Michel est apprécié des étudiants et des jeunes actifs. Ce quartier a bénéficié des projets d’urbanisation voisins tels que l’Euratlantique et de l’arrivée du métro.  Cette modernisation a entraîné une hausse du niveau des loyers qui devrait se poursuivre en raison de la gentrification du secteur.
  Prix moyen* : 4 800€/m2

* Source Meilleurs Agents 

Le marché de l’immobilier locatif à Bordeaux est donc riche en opportunités. Cependant, il existe une forte disparité de prix et de rentabilité selon les quartiers et le marché est très tendu.
De nombreux membres de la communauté de confiance Immoneos qui ont choisi Bordeaux pour leur investissement locatif, ont fait appel à un chasseur immobilier. Selon leurs partages d’expériences, la connaissance du marché bordelais et la réactivité du chasseur ont été des éléments décisifs pour le succès de leur projet.
Les chasseurs qui nous sont recommandés par les membres de la communauté ont fait leurs preuves et ont l’habitude de travailler à distance avec des expatriés. Ils savent aussi qu’ils doivent fournir du clé en main (travaux, aménagement et mise en location). Ils sont rémunérés au résultat, donc uniquement si votre projet réussit.
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