La gestion locative d’un bien immobilier peut rapidement devenir une tâche fastidieuse surtout à distance quand on investit depuis l’étranger. De nombreux membres de la communauté Immoneos se tournent vers des agences de gestion locative pour prendre en charge la gestion de leur(s) bien(s) en France. Les agences proposant leurs services facturent des frais. Mais quel est le montant constaté? Que recouvrent ces frais de gestion locative ? Quelles sont les prestations incluses dans le contrat de gestion locative ? Comment sont-ils calculés ? Quels sont les frais de gestion locative payés par le propriétaire ? Comment se protéger contre les loyers impayés ? Faut-il préférer une agence nationale, une agence de quartier ou bien une agence en ligne ?
Dans cet article, nous reprenons des échanges au sein de la communauté des investisseurs expatriés Immoneos pour répondre à toutes ces questions et plus encore pour vous aider à mieux comprendre les frais de gestion locative.
Qu’appelle-t-on frais de gestion locative ?
Les agences qui effectuent pour votre compte la gestion d’un logement mis en location facturent des frais de gestion locative. Ces honoraires, qui représentent la rémunération de leurs services, sont souvent déterminés en appliquant un pourcentage sur le loyer perçu. Dans de rares cas, il peut s’agir d’un forfait.
Quelles prestations sont généralement incluses dans la gestion locative ?
Les frais de gestion locative représentent généralement un montant qui est un pourcentage compris entre 3,9% et 10% du loyer auquel s’ajoute la TVA.
Mais que couvrent ces frais?
L’agent va intervenir en qualité d’intermédiaire entre vous et le locataire. Généralement, les prestations incluses dans le contrat de gestion locative sont les suivantes :
- L’encaissement des loyers et des charges ;
- L’émission des quittances de loyer ;
- Le versement des loyers au propriétaire après déduction des honoraires et des frais divers ;
- Le paiement des charges ;
- Le suivi des impayés et du contentieux ;
- La gestion des réparations courantes et des sinistres.
La majorité des agents proposent généralement toutes ces prestations standards dans leur contrat. Il convient néanmoins de vérifier ce qu’inclut le « forfait » de base et ce qui est en option payante. Ensuite, n’hésitez pas à négocier pour obtenir un maximum de prestations dans les frais de gestion locative que le gestionnaire vous propose.
À noter que chaque agence fixe librement ses honoraires de gestion locative. Il ne faut donc pas hésiter à faire jouer la concurrence.
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Les états des lieux d’entrée et de sortie
Les frais d’état des lieux d’entrée et de sortie sont des dépenses exclues des frais de gestion locative.
Ils sont facturés en plus à chaque entrée et sortie d’un locataire.
Il est important d’établir des états des lieux précis et rigoureux
Comme vous le savez, en tant que propriétaire, il est important pour vous protéger d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie très précis pour établir si des dommages ont été causés à votre bien pendant la durée de la location, ce qui peut être utile pour déterminer si des réparations doivent être effectuées avant que le locataire ne quitte les lieux ou bien si un montant doit être retenu sur son dépôt de garantie.
Le montant des frais d’état des lieux d’entrée et de sortie varie généralement en fonction :
- de la taille de la propriété louée ;
- du nombre de pièces à inspecter.
Les frais des états des lieux sont plafonnés
En France, ces frais sont plafonnés par la loi Alur de 2014 à 3€ TTC/m2 de surface habitable, à répartir à parts égales entre le locataire et le propriétaire. Le montant maximal pour l’état des lieux d’entrée et de sortie ne peut donc pas dépasser 6€ TTC/m2.
Mais 3€ TTC/m2 est un maximum. Le prix est totalement libre. Aussi, pensez à négocier ce montant avant de signer votre contrat de gestion locative.
Les frais d’état des lieux d’entrée et de sortie sont un élément important du processus de location de votre bien. Bien qu’ils représentent une dépense supplémentaire, il est important de s’assurer que l’agence à qui vous confier la gestion locative de votre bien effectuera cette prestation avec rigueur et sérieux afin d’établir avec précision et sans ambiguïté la responsabilité en cas de dégradation de votre bien.
À noter que si les états des lieux d’entrée et de sortie ne peuvent se réaliser à l’amiable, vous pouvez faire appel à un huissier de justice. D’expérience d’un membre Immoneos qui anticipait des soucis et la mauvaise foi lors du départ d’un locataire, la réalisation de l’état des lieux de sortie par un huissier de justice a mis tout de suite tout le monde d’accord.
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Les frais de mise en location de votre bien
Les frais de mise en location sont des coûts facturés pour les services rendus dans le processus de mise en location d’un bien. Ces prestations facturées en sus couvrent généralement les coûts de publicité, de recherche de locataires, de réalisation des visites, d’évaluation des candidatures, de préparation du contrat de location et de gestion de la transaction.
Les honoraires de mise en location du bien peuvent dans certains cas être répartis à part égale entre le propriétaire et le locataire dans le cadre de la location nue. Néanmoins, ils sont plafonnés à un certain pourcentage du m2 selon la zone.
Le montant des frais de mise en location est libre. Il peut donc varier en fonction de plusieurs facteurs, notamment :
- la taille du bien ;
- l’emplacement géographique ;
- la demande du marché ;
- la qualité des services proposés par l’agence gestion locative ;
- les taxes locales ;
- les réglementations en vigueur.
En général, les frais de mise en location varient entre 50% à 100% d’un mois de loyer.
Il s’agit donc d’un autre élément à négocier avant la signature de votre contrat de gestion locative.
En effet d’après les discussions entre les membres de la communauté, vous pouvez notamment négocier :
- La réduction de la mise en location lors de la signature du contrat ;
- La réduction pour une nouvelle recherche en cas de départ de votre locataire après moins de 6 ou 12 mois ;
- La réduction si vous présentez le futur locataire à l’agence.
Frais de gestion locative et dépôt de garantie
Lorsqu’un locataire emménage dans votre bien, il doit vous verser un dépôt de garantie. Ce dépôt de garantie est généralement équivalent à un ou deux mois de loyer. Il est destiné à couvrir d’éventuels dommages causés au bien pendant la durée de la location.
Dans certains cas, les agences immobilières facturent des frais de gestion locative sur ce dépôt de garantie déposé par le locataire. Ces frais sont le plus souvent facturés en pourcentage du dépôt de garantie et sont destinés à couvrir les coûts associés à la gestion du dépôt de garantie par l’agence.
Donc encore un point à négocier avant la signature de votre contrat.
Comment sont calculés les frais de gestion locative ?
Les frais de gestion locative, qu’ils soient forfaitaires ou sous la forme d’un pourcentage, représentent généralement entre 3,9 % et 10 % du loyer perçu, soit environ entre un demi et un mois de loyer par an.
À noter qu’ils peuvent être appliqués sur les loyers encaissés ou sur les loyers appelés.
Dans le premier cas, l’agence prélèvera ces honoraires de gestion sur le loyer réellement versé par le locataire. Dans le second cas, les honoraires seront dus par le propriétaire même en cas d’impayés de loyer.
Pouvez-vous répartir les frais entre le locataire et vous ?
Il est possible d’effectuer une simulation en ligne pour calculer le montant des frais d’agence liés à la location d’un bien immobilier. Le site service-public.fr propose un simulateur qui permet de déterminer les frais pour le locataire et le propriétaire en utilisant des informations telles que la surface et l’emplacement du bien.
Vous accédez au simulateur depuis ce lien>>
Toutefois, il est important de rappeler que le locataire ne doit jamais payer des frais d’agence supérieurs à ceux du propriétaire. Cette mesure de protection garantit que le locataire ne supporte pas de charges financières excessives lors de la recherche d’un bien immobilier à louer.
Devez-vous préférer une agence en ligne, une enseigne nationale ou une agence de quartier ?
C’est une question importante qui revient souvent dans les discussions au sein de la communauté Immoneos. Comme vous l’anticipez, chaque type d’agence a ses avantages et ses inconvénients.
Les agences 100% en ligne
Les agences en ligne sont généralement moins chères que les agences de quartier et les enseignes nationales. Elles utilisent la technologie pour automatiser une grande partie du processus de gestion locative, ce qui leur permet de proposer des frais de gestion locative moins élevés. Leur fonctionnement contribue également de diminuer la vacance locative entre 2 locataires. Nous partageons dans ce dossier les raisons détaillées que 4 astuces pour optimiser son rendement locatif.
Le dossier est disponible ici >>
Généralement ce type d’agence est adapté pour la gestion locative de biens meublés de petite surface dans des zones tendues type Paris, Marseille, Bordeaux, Lyon …
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Cependant, leur absence physique peut être un inconvénient en cas de besoin de contact en face à face.
Les agences de quartier
Les agences de quartier sont généralement plus proches de votre propriété et sont plus en mesure de répondre rapidement à vos besoins. Elles ont une connaissance plus précise du marché immobilier local, ce qui peut être bénéfique pour la gestion de votre bien. Toutefois, leurs frais de gestion locative peuvent être plus élevés que ceux des agences en ligne ou des enseignes nationales.
Les enseignes nationales
Enfin, les enseignes nationales ont en règle générale une réputation établie et peuvent offrir des services supplémentaires tels que des services de marketing ou de communication pour aider à trouver des locataires. Toutefois, ils peuvent également facturer des frais de gestion locative plus élevés et avoir une rotation importante au niveau de leurs équipes, ce qui engendre souvent une qualité de service inégale dans la durée.
Le choix de l’agence dépendra de vos besoins et de vos priorités. Si vous recherchez une solution économique et efficace, les agences en ligne peuvent être une très bonne option. De nombreux membres de la communauté Immoneos font d’ailleurs ce choix. Si vous préférez une connaissance approfondie du marché local et que vous connaissez ou obtenez une recommandation, notamment par un membre de la communauté Immoneos, une agence de quartier est peut-être la meilleure option. Enfin, si le nom d’un réseau national avec une réputation établie et des services supplémentaires vous rassure, une enseigne nationale pourrait répondre à vos besoins.
Pourquoi devriez-vous souscrire une garantie loyers impayés ?
Selon les dernières statistiques, le nombre de loyers impayés est en hausse en France. Actuellement, il y a environ 2 % de loyers impayés sur l’ensemble du parc locatif en France tous types de biens confondus et le nombre de loyers impayés a augmenté de 35 % en dix ans.
Dans la plupart des cas, la situation se règle à l’amiable et un paiement échelonné de la dette est mis en place par écrit. Mais pour dormir tranquille, il est judicieux de souscrire une des différentes garanties de loyers impayés.
Les membres de la communauté Immoneos explorent généralement 3 types d’option:
- La Garantie Loyers Impayés dite “GLI”, l’option la plus classique proposée généralement par toutes les agences ;
- La Garantie VISALE proposée par Action Logement ;
- Des Garanties privées prises par le locataire de type GarantMe ou SmarGarant.
Nous effectuons un petit tour de ces 3 options ci-dessous.
La garantie loyers impayés (GLI) pour sécuriser vos revenus locatifs
La garantie loyers impayés (GLI) permet de sécuriser vos revenus locatifs en cas de loyers impayés. Celle-ci prend en charge le paiement du loyer pendant une période stipulée dans le contrat et, dans certains cas, les frais d’huissiers et d’avocats et couvre les dégradations commises dans le logement.
En effet, le coût de la procédure (constats d’huissier, commandements de payer, frais de justice et d’avocat) est d’environ 3 000 € et dure a minima 12 mois.
À noter que le coût de la GLI peut être déduit des revenus fonciers.
Avant d’opter pour une GLI, il faut lire attentivement le contrat et prendre connaissance des garanties incluses pour le prix demandé. Les points importants à noter sont les suivants :
- Le montant de la prime d’assurance (forfait ou pourcentage) ;
- Le montant de la franchise le cas échéant ;
- Le délai de carence ;
- Le plafond et la durée du remboursement ;
- La prise en charge des frais de procédure ;
- La prise en charge des dégradations ;
- La couverture en cas de décès (locataire ou garant) ;
- Les exclusions de garantie le cas échéant.
Généralement, l’agence propose une garantie loyers impayés pour un pourcentage compris entre 2% et 3% du loyer.
Nous avons publié un dossier détaillé sur le sujet. Cliquez ici pour accéder à ce dossier
La garantie Visale est-elle vraiment intéressante pour vous ?
La garantie Visale d’Action Logement offre une caution aux salariés âgés de 18 à 30 ans n’ayant pas de garant personnel pour la signature d’un bail de location de leur résidence principale. Les salariés du privé âgés de plus de 30 ans en contrat de travail précaire peuvent également en bénéficier. L’avantage de la garantie Visale est qu’elle est gratuite mais les inconvénients sont nombreux. D’une part, les critères d’éligibilité auxquels doit répondre votre locataire sont très stricts comme cela est détaillé sur cette page >>
D’autre part, de nombreuses personnes ont eu une mauvaise expérience en cas d’impayés, notamment concernant l’allongement des délais de procédure. Les agents semblent débordés et difficilement accessibles.
Il y a donc un a priori négatif de la part des professionnels et des bailleurs, même si pour le moment le recul reste insuffisant.
Pour en savoir plus sur cette garantie, nous vous invitons à consulter notre avis sur Visale.
Quelle alternative à VISALE ou une Garantie Loyer Impayée ?
Connaissez-vous GarantMe?
GarantMe est une société d’assurance qui propose une solution de garantie de loyers. GarantMe se porte caution pour les locataires et couvre les risques de loyers impayés pour le propriétaire.
C’est le locataire qui supporte les frais de cette garantie, et non le propriétaire, qui n’a aucuns frais à régler. Cette solution de garantie est particulièrement intéressante pour les locataires qui ne sont pas éligibles aux critères d’une GLI classique comme des étudiants étrangers ou tout locataire qui ne remplirait pas les conditions d’une GLI (ou de la garantie Visale).
Elle vous permet donc de sécuriser vos revenus locatifs grâce à une garantie facile à mettre en œuvre, sans franchise et sans délai de carence. Dans la plupart des cas, il vous suffit simplement d’envoyer un email pour signaler le non-paiement du loyer. GarantMe se met alors en relation avec vous, propriétaire. Si l’organisme n’obtient pas le paiement en quelques jours, il vous paie le loyer et lance les procédures auprès du locataire.
À noter que comme cette garantie est gratuite pour le propriétaire. Elle est donc payante pour le locataire pour un montant de l’ordre de 3.5%.
Afin d’éviter que cela ne soit un frein pour la mise en location, vous pouvez par exemple proposer au futur locataire de baisser le loyer de 1,5% ou 2%. Dans des zones tendues où vous obtenez rapidement plusieurs très beaux profils de locataires, vous pouvez simplement indiquer que vous retiendrez le premier candidat qui disposera de la garantie GarantMe.
Pour en savoir davantage sur GarantMe, retrouvez notre dossier détaillé ici >>
Conclusion
En conclusion, derrière les frais de gestion locative, il existe toute une palette de prestations de qualité inégale. Il est donc vital, et notamment pour les non-résidents comme les membres d’Immoneos, de bien évaluer les services d’un prestataire et de vérifier ses références avant de le sélectionner. Vous devez également faire un arbitrage entre les coûts engagés et la protection offerte et retenir l’option qui répond le mieux à vos besoins.
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