Au sein de la communauté d’entraide Immoneos, de nombreux membres se posent des questions sur la fiscalité applicable aux locations touristiques. Les questions qui reviennent souvent sont notamment :
- Comment déclarer ces revenus locatifs ?
- Quels sont les régimes fiscaux avantageux ?
- Quelles charges sont déductibles qui minimiseront voire annuleront l’imposition en France ?
Dans cet article détaillé, nous reprenons les différentes discussions afin de vous aider à optimiser votre fiscalité en tant que propriétaire d’un bien en location touristique.
Que vous soyez un investisseur chevronné ou un nouveau loueur, cet article permettra d’apprendre ou de revoir quelques points clefs en matière de fiscalité des locations saisonnières :
📌 Régimes Fiscaux : Le régime réel BIC devrait être le plus avantageux. Consultez un expert-comptable gratuitement en utilisant ce lien pour le vérifier.
📌 Statuts LMNP et LMP : Comprenez les avantages et conditions des statuts de Loueur Meublé Non Professionnel et Professionnel.
📌 Charges Déductibles : Identifiez les charges que vous pouvez déduire pour réduire votre imposition.
📌 Déclarations Obligatoires : Apprenez les spécificités de la déclaration des revenus issus de la location touristique.
Prenez quelques minutes pour bien comprendre les règles en vigueur et les stratégies recommandées par la communauté de confiance Immoneos. En complément de cette lecture, n’hésitez pas à interroger d’autres investisseurs Immoneos sur leurs expériences en tant que bailleurs d’un bien en location touristique. Ils répondront directement à vos questions en partageant leur propre expérience. Pour les interroger il suffit de poser votre question ici.
Qu’est ce qu’une location meublée touristique ???
La décision de classer un meublé de tourisme repose entre vos mains des loueurs. En effet, pour obtenir ce classement vous devez simplement solliciter un organisme de contrôle accrédité, conformément à l’Article D. 324-2 du Code du tourisme. Un meublé touristique classé bénéficie de conditions fiscales spécifiques qui peuvent influencer la rentabilité de l’investissement immobilier.
Mais rien ne vous empêche de louer un bien dans une localisation dite ‘touristique’ (Paris, mer, montagne) sans en faire de déclaration pour son classement.
Quant à la location elle-même, elle est ouverte à divers profils de bailleurs, y compris les loueurs meublés professionnels (LMP) et non professionnels (LMNP), ainsi que les Sociétés Civiles Immobilières (SCI). Pour ces dernières, il est important de noter que les revenus générés par la location de meublés de tourisme sont généralement soumis au régime d’imposition des sociétés, ce qui nécessite une gestion fiscale adaptée.
Lequel des 3 régimes fiscaux applicables pensez-vous choisir?
Le régime micro-BIC, le plus simple
Bien que le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) semble séduisant de par sa simplicité, il peut parfois induire en erreur certains membres de la communauté Immoneos. Ce régime est souvent choisi car il ne nécessite pas de tenue comptable détaillée et offre un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs, ce qui est perçu comme avantageux pour les propriétaires dont les revenus annuels de location ne dépassent pas 72 600 euros. Toutefois, cette simplicité peut s’avérer trompeuse. En effet, en ne permettant pas la déduction des charges réelles, ce régime peut finalement se révéler moins bénéfique que le régime réel BIC, surtout pour ceux qui engagent des dépenses significatives pour leurs locations. Dans de nombreux cas, opter pour le régime LMNP au régime réel BIC pourrait permettre de bénéficier d’un abattement de 100% des charges, offrant ainsi une optimisation fiscale plus conséquente.
Le classement en ‘Meublé de Tourisme’, pour passer de 50% à 71% d’abattement
Le classement de votre meublé de tourisme peut sérieusement alléger votre fiscalité. Pour un meublé classé, vous bénéficiez d’abattements fiscaux jusqu’à 71%, versus 50% appliqués aux non-classés comme évoqué ci-dessus. La démarche de classement implique une évaluation par un organisme accrédité, qui vérifie la conformité de votre bien aux standards de qualité et de confort requis. Bien que cette démarche puisse sembler ardue, elle est en réalité simple et un investissement judicieux qui maximise vos rendements locatifs si vous décidez de choisir l’option du régime micro-BIC.
Le régime réel BIC, l’option préférée
Le régime réel BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est l’option préférée par la grande majorité des membres de la communauté Immoneos, notamment parce qu’il permet de minimiser voire annuler l’imposition en France. Bien que sa gestion soit plus complexe en raison de la nécessité de tenir une comptabilité détaillée, ce régime offre des avantages significatifs en permettant la déduction de l’ensemble des charges réelles, telles que les travaux, les frais de gestion, les assurances, etc. Mais aucun soucis, un expert comptable tiendra la comptabilité à votre place. Il suffira simplement de lui partager vos factures et justificatifs et il fera la déclaration à votre place.
Les membres expérimentés de notre communauté soulignent l’importance de maintenir une comptabilité rigoureuse pour maximiser ces déductions. Grâce à cette gestion précise, vous pouvez potentiellement réduire à néant votre imposition sur ces revenus locatifs. Ce régime se décline en deux statuts spécifiques que nous allons détailler par la suite : le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP), chacun présentant des conditions et des avantages distincts adaptés à différentes situations et objectifs d’investissement immobilier.
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Serez-vous LMNP ou LMP ?
Les statuts de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur Meublé Professionnel (LMP) offrent des avantages fiscaux distincts mais sont soumis à des conditions spécifiques. Pour être qualifié de LMP, vos revenus locatifs doivent dépasser 23 000 € annuellement et constituer plus de 50% de la totalité des revenus du foyer fiscal. Ce statut peut être particulièrement avantageux pour les non-résidents ou ceux sans autres revenus en France, permettant une déduction plus étendue des déficits sur l’ensemble des revenus du foyer. À l’inverse, le statut LMNP s’applique lorsque ces seuils ne sont pas atteints, offrant une gestion fiscale simplifiée et adaptée aux petits bailleurs. Pour une analyse plus approfondie de ces deux options et pour déterminer quel statut est le plus bénéfique pour votre situation, consultez notre article détaillé Vous percevez plus de 23 000 Euros par an ? Zoom sur le LMP vs LMNP.
Les 5 pièges à éviter
Le changement de régime d’imposition
De nombreux propriétaires débutent leur activité de location touristique sous le régime micro-BIC, avant de basculer vers le régime réel BIC lorsque leurs revenus augmentent. Attention car ce changement de régime fiscal doit être anticipé et déclaré auprès de l’administration dans les délais impartis. Tout manquement vous expose à des redressements et pénalités importants, prévient la communauté.
Le non-respect des obligations déclaratives
Comme évoqué précédemment, les propriétaires de meublés touristiques ont des obligations déclaratives spécifiques à respecter, comme l’inscription au greffe du tribunal de commerce. Le non-respect de ces règles peut entraîner des redressements fiscaux conséquents, voire des amendes. Il est donc essentiel de bien vous renseigner et de rester en conformité, insistent les membres expérimentés.
Omettre de conserver les justificatifs des charges déductibles
En louant un bien en meublé touristique, il est essentiel de déduire diverses charges de vos revenus fonciers pour réduire votre assiette fiscale et donc votre montant d’imposition. Ces charges incluent les frais de gestion locative, les coûts d’entretien et de rénovation, les primes d’assurance, les taxes foncières, ainsi que les intérêts d’emprunt et bien d’autres. La communauté Immoneos souligne l’importance cruciale de conserver méticuleusement tous les justificatifs de ces dépenses. La documentation précise et complète est indispensable pour justifier ces déductions en cas de contrôle fiscal, évitant ainsi d’éventuelles pénalités.
Oublier l’amortissement comptable du bien
L’un des avantages fiscaux notables pour les propriétaires de biens meublés touristiques est la possibilité d’amortir comptablement le bien immobilier dans le bilan comptable. Cette déduction va être comptabilisée comme une charge et va réduire significativement la base imposable, ce qui est particulièrement avantageux. Les membres expérimentés de la communauté Immoneos recommandent de calculer soigneusement cet amortissement avec l’aide d’un expert-comptable spécialiste des expatriés (on vous partage plusieurs contacts de confiance ici) et de s’assurer de sa déclaration précise aux services fiscaux pour maximiser l’effet de cette mesure sur vos obligations fiscales annuelles.
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Ne pas faire appel à un expert-comptable
Omettre de consulter un expert-comptable peut se révéler être une erreur coûteuse pour les propriétaires de biens locatifs, surtout ceux soumis au régime réel BIC. Faire appel à un expert-comptable offre de nombreux avantages indéniables : vous bénéficiez de son expertise spécialisée en fiscalité locative, ce qui est crucial pour naviguer dans les complexités des lois fiscales et optimiser votre situation fiscale. Un expert-comptable assure également un suivi rigoureux et professionnel de toutes vos charges déductibles, garantissant que toutes les déductions possibles sont correctement appliquées et documentées. En outre, leur connaissance approfondie des réglementations en vigueur peut vous protéger contre des erreurs potentielles qui pourraient mener à des audits fiscaux ou des pénalités. Cette collaboration est particulièrement précieuse pour les investisseurs qui gèrent plusieurs propriétés ou ceux qui sont nouveaux dans l’investissement immobilier, rendant ainsi l’investissement initial dans des services professionnels extrêmement rentable.
Conclusion
La fiscalité des locations saisonnières est un sujet complexe, mais en suivant les recommandations éprouvées de la communauté de confiance Immoneos, vous pourrez optimiser votre situation fiscale. N’hésitez pas à échanger régulièrement avec les autres membres pour obtenir des conseils personnalisés et partager vos expériences. Que vous soyez un propriétaire débutant ou chevronné, la communauté sera toujours là pour vous guider à travers les méandres parfois complexes de la fiscalité immobilière.
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