Vous êtes Français et résidez à l’étranger ? Vous souhaitez investir dans l’immobilier en France ? C’est une excellente décision.
L’investissement immobilier permet d’investir avec de l’argent que vous n’avez pas (le crédit immobilier expatrié), qui est remboursé (au moins en partie) par le locataire. C’est le principe de l’effet de levier. Si vous aviez emprunté 200 000 Euros il y a 10 ans et investi dans un appartement à Lyon par exemple, vous seriez propriétaire aujourd’hui d’un bien d’une valeur de 300 000 Euros environ.
Comme vous le savez déjà sûrement, les banques en France peuvent financer un prêt immobilier non-résident pour des expatriés qui n’ont aucun revenu en France.
Les membres de la communauté d’entraide Immoneos partagent régulièrement leurs expériences de montage de dossier de crédit immobilier expatrié depuis l’étranger et s’échangent leurs conseils et astuces en direct.
Nous reprenons dans ce dossier les 6 erreurs à ne pas commettre pour votre dossier de crédit immobilier expatrié qui ont été partagées dans différentes discussions. Et à la fin de ce dossier, nous vous partageons le lien du baromètre des meilleurs taux et conditions obtenus par les membres Immoneos pour leur prêt immobilier non-résident obtenu récemment.
Erreur #1 : Penser que les banques vont vous accueillir à bras ouverts
Les banques en France financent les Français de l’étranger pour leurs investissements immobiliers en France. Toutefois ce n’est pas leur priorité pour des raisons évidentes d’opportunité commerciale et de gestion du risque lié à votre profil.
Il n’y a rien de personnel, c’est le cas pour tous les Français de l’étranger. Par défaut ni votre salaire ni vos avoirs financiers seront déposés sur votre compte en France dans la banque où vous allez obtenir votre crédit. Les produits financiers que la banque peut vous proposer sont limités. Ils risquent de ne pas vous intéresser, voire ne seront pas accessibles du fait de la législation. Par exemple un Français résident aux USA ne pourra pas souscrire une nouvelle assurance vie en France.
En même temps, accorder un prêt immobilier non-résident est plus risqué. Il est plus difficile de vérifier vos justificatifs (fiches de paie, relevés de comptes) et d’évaluer votre situation sur le long terme (employeur, chômage, renouvellement de votre visa de travail à l’étranger …).
Le traitement de votre dossier nécessite l’intervention d’un spécialiste pour traiter les justificatifs souvent dans une autre langue et dans une autre monnaie, pour traiter les aspects légaux (FATCA aux US, Brexit,…) et enfin tous les aspects opérationnels (décalage horaire, outils sécurisés de communication, envoi de courriers si nécessaire, …).
- Astuce #1 : Assurez-vous que votre conseiller bancaire a déjà obtenu un prêt immobilier non résident. Posez-lui la question directement. De nombreux membres partagent la mauvaise expérience de conseillers qui proposent de monter un dossier de prêt et qui réalisent après plusieurs semaines qu’ils ne savent pas le faire aboutir. D’autres membres partagent l’inverse. Des conseillers qui refusent de monter un dossier car ils ne connaissent même pas le service de prêt pour les non-résidents de la banque et ne souhaitent pas s’embêter.
- Astuce #2 : Contactez un courtier spécialiste pour les non-résidents si vous n’avez pas de banque en France à contacter ou bien si vous doutez de la compétence de votre conseiller dans votre banque. Il est vraiment important de contacter un courtier spécialiste non-résident et pas un courtier en crédit qui traite habituellement des dossiers de crédit immobilier pour les Français de France. Vous souhaitez avoir accès à un spécialiste dès le début, afin d’avoir les meilleurs conseils et les meilleures conditions suivant votre situation.
- Astuce #3 : Faites en sorte que votre profil soit vraiment attractif et demeurez flexible notamment au niveau d’un collatéral qui pourrait vous être demandé ou de l’apport (20% est la norme si vous obtenez moins c’est une très bonne nouvelle, si on vous propose davantage demandez des explications détaillées et restez « ouvert ». Peut-être que sans le savoir votre dossier est moins attractif pour les banques alors que vous avez un beau dossier).
La banque étant la clef de la réussite de votre projet immobilier, il est important d’être ouvert et agile afin de trouver le bon partenaire qui pourra vous suivre pour d’autres projets.
La communauté Immoneos partage
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Erreur #2 : Penser qu’un courtier est cher et inutile pour un dossier de crédit immobilier expatrié
Les courtiers en crédit immobilier facturent généralement autour de 1% du montant emprunté.
Aussi, votre réflexe peut être de réaliser cette économie pour vous adresser directement aux banques. Ce réflexe tout à fait honorable s’avère très souvent contre-productif.
En effet, sauf si votre conseiller a déjà réalisé un prêt immobilier non résident ou qu’un ami vous met en relation directe avec un expert du financement des français de l’étranger dans une banque, alors vous avez tout intérêt à passer directement par un courtier spécialiste du financement depuis l’étranger.
Le coût du courtier est largement compensé par ses conseils, son service et les conditions qu’il réussit à obtenir. En particulier, il fera tout son possible pour réduire votre apport initial, éviter le nantissement d’un montant, faire jouer la concurrence en mettant l’accent sur les points forts de votre dossier, et au final obtenir les conditions les plus favorables suivant votre profil y compris avec votre propre banque. Il se chargera de monter votre dossier en amont puis vous accompagnera pour obtenir le déblocage des fonds en relation avec la banque et les notaires.
Un point important, il est indispensable de s’adresser à un courtier spécialiste du financement des français résidant à l’étranger. Ils sont en relation avec les pôles crédit pour les non-résidents des banques. Ne passez pas par un courtier ‘traditionnel’ qui n’a jamais fait ce type de financement ! Il faut véritablement une compétence et des relations particulières pour le financement depuis l’étranger.
C’est dans ce but que nous avons répertorié des courtiers de confiance recommandés par plusieurs membres de la communauté Immoneos. Ils sont spécialistes du financement des français de l’étranger.
Dernier point, un courtier est rémunéré au succès lorsque obtenez votre financement auprès d’une banque. Son intérêt est donc totalement aligné avec le vôtre. En particulier, il n’a absolument aucun intérêt à vous constituer un dossier et entreprendre des recherches s’il sait dès le départ que votre banque historique peut vous accorder un crédit à de très bonnes conditions. Leur succès à vos côtés c’est votre réputation ainsi que leur futur succès avec les autres membres de la communauté Immoneos.
- Astuce #4 : Contactez un courtier recommandé par les membres Immoneos avant de contacter votre banque historique. Dans certains cas, il sera en mesure d’obtenir de meilleures conditions que celles que vous auriez en direct avec votre banque. A l’inverse, si vous pouvez obtenir de très bonnes conditions en direct, il vous le dira et pourra vous partager quelques astuces pour initier au mieux votre négociation en direct.
Erreur #3 : Contacter une multitude de banques et de courtiers en même temps
Nous cherchons tous d’excellentes conditions pour notre prêt immobilier non-résident et tout naturellement nous pouvons penser que de mettre un maximum de personnes en concurrence va permettre d’obtenir ces meilleures conditions.
Cette approche est très souvent contre-productive, la seule exception est si vous êtes introduits personnellement auprès d’un expert du financement pour les étrangers par un ami ou si vous avez un grand coup de chance.
Dans le cas contraire, vous allez au mieux perdre du temps et au pire vous fermer des opportunités.
Coté banque, vous prenez le risque d’entrer en relation avec un conseiller qui n’a aucune idée de comment monter un dossier de crédit immobilier expatrié c’est-à-dire pour les non-résidents. Sa réaction peut aussi bien de vous dire que son réseau ne finance pas les non-résidents ou bien au contraire, il va lancer votre dossier et se rendre compte au fur et à mesure des difficultés et des conditions particulières qu’il n’a pas mentionnées auparavant.
Coté courtier, il ne peut désormais plus contacter les banques même s’il aurait pu obtenir de meilleures conditions à travers ses relations établies en direct avec les pôles de financement des français de l’étranger des banques. Pour des raisons évidentes, les banques ne surenchérissent pas leurs offres initiales, voire refusent simplement de traiter des dossiers s’il y a déjà eu contact. Et à la question faut-il travailler avec plusieurs courtiers en parallèle, nous avons publié un dossier sur ce sujet qui se trouve ici.
Cette conclusion est donc contre-intuitive, mais contacter de nombreuses banques et de nombreux courtiers va plutôt fermer des portes et des solutions au lieu de permettre de trouver de meilleures offres.
A l’inverse il est recommandé de se focaliser. Contactez votre banque, contactez les courtiers spécialisés pour le financement des Français de l’étranger puis faites votre choix et gardez cette stratégie.
Erreur #4 : Focaliser la négociation sur le taux
Si de nombreuses banques acceptent de financer des prêts immobiliers pour les français non-résidents, elles ont souvent une approche sensiblement différente d’un crédit pour un résident :
- Des taux d’intérêt supérieurs
Les taux d’intérêt proposés aux Français de l’étranger sont en général 0,5% plus élevés que ceux offerts aux résidents. Plus votre profil est risqué, plus le taux sera désavantageux.
Les taux varient selon de nombreux facteurs comme :
– Votre pays de résidence
– Votre mode d’investissement (nom propre, SCI, SARL)
– Les produits financiers que vous-même ou les membres de votre famille détiennent au sein de la banque
– La durée de votre emprunt
– Votre appétit à investir dans des produits financiers proposés par la banque
Pour explorer les taux que vous pourriez obtenir, consultez notre baromètre des taux et conditions obtenus par des non-résidents pour leur crédit immobilier.
Ce baromètre est régulièrement mis à jour avec les taux réellement obtenus par des français de l’étranger, il mentionne le nom des banques ainsi que les conditions demandées.
Mais attention toutefois de ne pas vous focaliser sur le taux. En réalité, le taux n’a que peu d’impact sur le succès financier d’un projet d’investissement immobilier.
La durée du crédit, l’apport et surtout votre relation avec la banque auront bien plus de valeur dans la durée qu’un taux légèrement meilleur.
- Un apport personnel plus important
L’apport demandé aux non-résidents est en général de 20% voire 30% du montant de l’achat plus les frais de notaire.
Plus votre apport est important, plus vous avez de chances d’obtenir un taux bas. Mais est-ce vraiment votre intérêt ? Ne préférez-vous pas garder vos liquidités pour d’autres projets, pour des achats personnels ou d’autres investissements ? Cela dépend de votre situation… à vous de décider.
A noter que certaines banques proposent de financer à 100% soit sans aucun apport. Vous payerez uniquement les frais (notaire, banque,…). Ceci est plutôt une exception qu’une règle. Si vous remplissez les critères attendus tels que pays, âge, type d’employeur, type d’achat,… bingo! C’est un no-brainer ! Empruntez ce que l’on vous propose même si le taux est légèrement supérieur à d’autres propositions!
Pour tous les autres, ne soyez pas découragés ! La plupart des investisseurs apportent entre 20% à 30% d’apport dans le financement du projet. - Des demandes de souscription à des produits bancaires
Il est de plus en plus courant que la banque vous demande de souscrire des produits bancaires (cartes, assurance vie,…), ou bien de nantir un certain montant sur un compte pour mieux gérer son risque.
Dans ce contexte, le taux proposé par une banque ne devient pas l’élément le plus important de votre choix. Regardez le dossier dans son ensemble. Faites-vous conseiller par un courtier par exemple qui saura décrypter les offres pour vous donner les éléments de décision. - Astuce #5 : Pensez à réduire le coût de votre assurance de prêt. Personnellement je souscris initialement l’assurance proposée par la banque afin de ne pas créer de friction inutile sur ce sujet. Puis dans la première année du crédit, je contacte un courtier en assurance et je change d’assurance. Il est possible de changer son assurance de prêt à tout moment depuis la Loi Lemoine de 2022. Profitez-en!
Erreur #5 : Reporter à demain un crédit que vous pouvez obtenir aujourd’hui
Dès que vous remplissez les conditions pour emprunter, ne perdez pas de temps ! Tout peut changer très vite : les conditions des banques, votre situation, les taux, …
Il faut généralement 6 à 10 ans pour rendre vraiment tangible l’enrichissement d’un investissement immobilier. Donc plus vous commencez tôt, plus vite vous verrez les bénéfices.
Personnellement, je regarde ma ligne de crédit immobilier comme mon épargne future. Donc plus je suis endetté (dans la mesure de ma capacité), plus je suis rassuré pour mon futur. De plus l’assurance sur le prêt met ma famille à l’abri en cas d’accident de la vie.
Comme vous le savez beaucoup d’éléments comptent pour monter un bon dossier de crédit immobilier expatrié depuis l’étranger :
- Votre pays d’expatriation pèse dans la balance.
L’Europe est la destination la moins risquée pour les établissements financiers. En effet, il y est plus facile de vérifier les documents, d’obtenir des informations bancaires et surtout fiscales. D’autres pays ont une bonne réputation, avec des salaires généralement élevés et de la stabilité pour les expatriés. C’est le cas par exemple de Singapour, des Émirats Arabes Unis, du Canada.
A l’inverse, certains pays instables, en guerre, ou considérés comme des paradis fiscaux vont au contraire rendre l’acceptation du dossier plus difficile. - Votre situation pèse dans la balance.
Démontrez que certes vous ne résidez pas sur le sol français, mais vous disposez d’une solidité financière. Certains éléments vont jouer en votre faveur, par exemple :
– Vos revenus
– Votre endettement
– Votre situation professionnelle (type de contrat, type de société, ancienneté,…)
– Votre apport personnel
– Votre historique des habitudes d’épargne
– Votre âge
– Votre santé
– D’autres garanties telles qu’un autre bien en France - Votre mode d’investissement pèse dans la balance.
Suivant que vous investissez en nom propre (LMNP, LMP, location nue), en SCI à l’IR, en SCI à l’IS, en SARL de famille, les banques et les conditions de prêt seront différentes. - Astuce #6 : Dès que vous réunissez les conditions pour obtenir un crédit immobilier (âge, lieu de résidence, apport, situation professionnelle,…) n’attendez pas ! Montez vite votre dossier de crédit immobilier expatrié. L’immobilier permet de s’enrichir sur le long terme. Vous percevrez l’impact sur votre patrimoine au bout de 5 ans voire 8 ans. Plus vous commencez tôt, plus rapidement vous percevrez les bénéfices de l’effort initial d’avoir souscrit un emprunt pour investir dans l’immobilier. Lorsque vous avez obtenu votre crédit, même si vous changez de situation (lieu de résidence, perte d’emploi, changement d’emploi dans un secteur ‘à risque’ pour les banques,…) vous garderez votre crédit.
Erreur #6 : Ne pas préparer son dossier d’investissement
Avant de démarcher les banques ou les courtiers pour un financement, assurez-vous que votre projet est clairement défini. Dans votre propre intérêt, évaluez votre capacité d’emprunt :
- Les mensualités que vous souhaitez rembourser sont-elles raisonnables ? Utilisez les simulateurs en ligne afin d’évaluer les mensualités en faisant une simulation sur 15 ans et 20 ans par exemple. Le taux d’endettement moyen accepté par les établissements de prêt est en général de 33%-35%. Pour les expatriés, les banques vont être inflexibles sur ce taux, même pour des profils aux revenus élevés qui bénéficient normalement de plus de souplesse. Si vous dépassez ce taux, recherchez les moyens de le diminuer : allonger la durée du crédit, attendre une prime à venir pour augmenter votre apport, diminuer vos charges dès que vous en avez l’opportunité…
- Pourrez-vous rembourser les échéances, même en cas d’imprévu ? Il est recommandé d’avoir 3 à 6 mois d’économies pour faire face à un éventuel coup dur : une vacance locative qui dure plus longtemps que prévu, une réparation importante imprévue dans le bien type le ballon d’eau chaude qu’il faut changer, un dégât des eaux important… Ces cas sont rares heureusement. Mais il est important d’anticiper.
Les banques ne vous suivront que si vous êtes solvable et que si votre dossier répond à leurs objectifs (commerciaux). A vous donc de monter un dossier solide, dans lequel vous croyez et que vous pourrez défendre. Un courtier immobilier spécialisé pour un prêt immobilier non-résident vous assistera pour constituer le meilleur dossier avant de le présenter aux banques.
Conclusion pour bien monter votre dossier de crédit immobilier expatrié
De nombreux français de l’étranger obtiennent un prêt immobilier non-résident dans une banque en France pour financer leur investissement.
Toutefois, pour un expatrié, l’approche est différente d’un prêt obtenu par un résident en France. Si votre conseiller bancaire n’a encore jamais réalisé ce type d’opération, votre dossier de demande risque de ne pas aboutir ou alors avec des conditions très moyennes notamment au niveau de l’apport ou d’un nantissement. Il est donc recommandé de contacter un courtier en crédit spécialisé non-résident pour monter votre dossier de crédit immobilier expatrié et obtenir un prêt immobilier non-résident. Vous obtiendrez ainsi gratuitement du conseil personnalisé pour éventuellement comparer avec une offre de votre banque habituelle.
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