Les 5 erreurs à ne pas commettre pour votre prêt immobilier non-résident

Vous êtes Français et résidez à l’étranger? Vous souhaitez investir dans l’immobilier en France? C’est une excellente décision. L’investissement immobilier permet de s’enrichir avec de l’argent que vous n’avez pas, le crédit, qui est remboursé (au moins en partie) par le locataire. 

Comme vous le savez déjà sûrement, les banques en France sont prêtes à vous financer votre crédit immobilier. Vous vous posez donc sûrement la question de comment obtenir votre prêt immobilier non-résident lorsqu’on n’a ni salaire, ni domicile en France ?

Cette question est souvent partagée par de nombreux membres directement dans la Communauté de Confiance Immoneos sur Facebook. Même si l’approche est très différente pour les banques comparée à la demande d’un crédit immobilier pour les résidents, vous pouvez obtenir sans aucun soucis un prêt en vue d’un investissement immobilier en France.

Voici les 5 erreurs à ne pas commettre pour votre prêt immobilier non-résidents

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Conçu par des expats pour les expats, les 10 000 membres échangent en direct  pour réussir leurs investissements et répondent aux questions que vous vous posez sur comment investir depuis l’étranger, accéder au crédit, la fiscalité, l’investissement en meublé ou coloc ou nue-propriété ou en SCI …

Erreur #1, Ne pas préparer son dossier d’investissement

 

Avant de démarcher les banques ou les courtiers pour un financement, assurez-vous que votre projet est clairement défini. Dans votre propre intérêt, évaluez votre capacité d’emprunt :

  • Les mensualités que vous souhaitez rembourser sont-elles raisonnables ? Utilisez les simulateurs en ligne afin d’évaluer les mensualités en faisant une simulation sur 15 ans et 20 ans par exemple. Le taux d’endettement moyen accepté par les établissements de prêt est en général de 33%-35%. Pour les expatriés, les banques vont être inflexibles sur ce taux, même pour des profils aux revenus élevés qui bénéficient normalement de plus de souplesse. Si vous dépassez ce taux, rechercher les moyens de la diminuer : allonger la durée du crédit, attendre une prime à venir pour augmenter votre apport, diminuer vos charges dès que vous en avez l’opportunité…
  • Pourrez-vous rembourser les échéances, même en cas d’imprévu ? Il est recommandé d’avoir 3 à 6 mois d’économie pour faire face à un éventuel coup dur: une vacance locative qui dure plus longtemps que prévu, une réparation importante imprévue dans le bien type le ballon d’eau chaude qu’il faut changer, un dégât des eaux important… Ces cas sont rares heureusement. Mais il est important d’anticiper.

 Les banques ne vous suivront que si vous êtes solvable. A vous donc de monter un dossier solide, dans lequel vous croyez et que vous pourrez défendre. Un courtier immobilier spécialisé  pour  un prêt immobilier non-résident vous assistera pour constituer le meilleur dossier avant de le présenter aux banques.

 

Erreur #2, Reporter à plus tard un prêt immobilier non-résident que vous pouvez obtenir aujourd’hui

 

Votre pays d’expatriation pèse dans la balance. L’Europe est la destination la moins risquée pour les établissements financiers. En effet, il y est plus facile de vérifier les documents, d’obtenir des informations bancaires et surtout fiscales. D’autres pays ont une bonne réputation, avec des salaires généralement élevés et de la stabilité pour les expatriés. C’est le cas par exemple de Singapour, des Émirats Arabes Unis, du Canada.

A l’inverse, certains pays instables, en guerre, ou considérés comme des paradis fiscaux vont au contraire rendre l’acceptation du dossier plus difficile. 

 Votre situation pèse dans la balance.  Démontrez que certes vous ne résidez pas sur le sol français, mais vous disposez d’une solidité financière. Certains éléments vont jouer en votre faveur, par exemple : 

  • Des revenus élevés
  • Un reste à vivre confortable 
  • Une situation professionnelle stable (pays d’expatriation non risqué, employeur sûr, contrat en tant que détaché)
  • Un apport personnel et/ou un historique des habitudes d’épargne
  • D’autres garanties telles qu’un autre bien en France

 Dès que vous réunissez les éléments du dossier pour emprunter n’attendez pas! L’immobilier permet de s’enrichir sur le long terme. On perçoit généralement clairement l’impact au bout de 8 ans et plus. Plus vous commencez tôt, plus rapidement vous percevrez les bénéfices de l’effort initial d’avoir souscrit à un emprunt pour investir dans l’immobilier.

 Erreur #3: Penser que les banques vont vous accueillir à bras ouverts

 Accorder un prêt immobilier non-résident à des français non-résidents fiscaux est plus risqué pour les banques. 

Tout d’abord, il est plus difficile de vérifier vos justificatifs (fiches de paie, relevés de comptes, comptes de société), et d’évaluer votre situation (qui est votre employeur, le pays est-il stable, quelle est la législation concernant les expatriés, etc.). L’établissement financier ne bénéficie pas des mêmes garanties que pour un résident. En cas de litige, vous allez être plus difficilement accessible, la banque n’a pas de visibilité de vos revenus au mois le mois ni de vos dépenses.

 Le dossier nécessite aussi plus d’efforts et de temps pour être traité par la banque. Les justificatifs nécessitent plus de travail pour être étudiés et opérationnellement votre dossier est plus compliqué. Il faut tenir compte du décalage horaire, du coût et du temps d’acheminement des courriers,…

 Quand on sait que les prêts immobiliers ne sont pas des produits très rentables, on comprend que les banques ne vont pas s’arracher ce type de dossier. 

Il est donc important de faire en sorte que votre profil soit vraiment attractif. 

Erreur #4: Focaliser la négociation sur le taux

 Si de nombreuses banques acceptent de financer des prêts immobiliers pour les Français non-résidents, elles ont souvent une approche sensiblement différente d’un crédit pour un résident

  • Des taux d’intérêt supérieurs

Les taux d’intérêt proposés aux Français de l’étranger sont en général 0,5% plus élevés que ceux offerts aux résidents. Plus votre profil est risqué, plus le taux sera désavantageux. Les taux varient selon les banques, la durée de l’emprunt et l’apport personnel. Pour connaître les taux que vous pourriez obtenir, consultez notre baromètre des taux et conditions obtenus par des non-résidents pour leur crédit immobilier.

Ce baromètre est régulièrement mis à jour avec les taux réellement obtenus par des Français de l’étranger, il mentionne le nom des banques ainsi que les conditions demandées.

  • Un apport personnel plus important

L’apport demandé aux non-résidents va passer des 10% pratiqués en règle générale, à 20% voire 30% du montant de l’achat plus les frais de notaire. Plus votre apport est important, plus vous avez de chances d’obtenir votre prêt, cependant certaines banques vont jusqu’à accorder un financement à 100 voire 110% si l’emprunteur a un profil peu risqué, s’il a une relation privilégiée avec la banque, s’il a des garanties, etc.  

  • Des demandes de souscription à des produits bancaires

Il est de plus en plus courant que la banque vous demande de souscrire à des produits bancaires (cartes, assurance vie,…), ou bien vous demander de nantir un certain montant sur un compte pour mieux gérer son risque.

Dans ce contexte, le taux proposé par une banque ne devient pas l’élément le plus important de votre choix. Regardez le dossier dans son ensemble. Faites vous conseiller par un courtier par exemple qui saura décrypter les offres pour vous donner les éléments de décision.

Erreur #5: Penser qu’un courtier est cher et inutile pour obtenir votre prêt immobilier non-résident

 Les courtiers facturent généralement autour de 1% du montant emprunté. Aussi, votre réflexe peut être de réaliser cette économie pour vous adresser directement à votre banque (ou à d’autres banques). Ce réflexe tout à fait honorable s’avère très souvent contre productif. En effet, sauf si vous avez d’excellentes relations avec votre banque, que vous êtes un expert de la négociation et que vous savez exactement les conditions que vous souhaitez obtenir alors vous avez tout intérêt de passer directement avec un courtier y compris pour négocier pour vous avec votre propre banque.

En effet, le coût du courtier est largement compensé par les conseils et conditions qu’il réussit à obtenir. En particulier, il fera tout son possible pour réduire votre apport initial, éviter le nantissement d’un montant, faire jouer la concurrence en mettant l’accent sur les points forts de votre dossier, et au final obtenir les conditions les plus favorables y compris avec votre propre banque.

En particulier, les courtiers de confiance recommandés par la communauté Immoneos ont tout intérêt à vous offrir le meilleur service possible. Leur succès à vos côtés est leur futur succès avec d’autres membres de la communauté. Et dans le cas où ils ne sont pas en mesure d’obtenir de meilleures conditions que celles que vous obtenez directement avec votre banque, leur intérêt est de vous le dire tout de suite afin de passer davantage de temps sur d’autres demandes. 

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