Défiscalier son investissement locatif

Défiscalier son investissement locatif

Il existe plusieurs mécanismes défiscalisants en France qui favorisent les investissement locatifs, et qui sont régulièrement plesbiscités par les français.

Globalement, les différents gouvernements en suppriment d’obsolètes et en instaurent régulièrement de nouveaux.

La raison majeure est qu’il existe un déficit chronique de logements en France et que ces incitations ont pour but d’encourager le secteur privé à contribuer à de nouveaux logements. En conséquence, la plupart des mécanismes encouragent soit des logements neufs soit la réhabilitation de logements qui sinon ne pourraient pas être loués.

Une règle essentielle avant de choisir de faire un investissement défiscalisant est d’analyser le même investissement sans l’aspect fiscal et de comprendre s’il fait sens dans ce cas. Il existe en effet de nombreux cas de déception sur des produits immobiliers défiscalisant parce que les biens ne peuvent soit pas être loués, soit loués à des loyers qui ne permettent pas de rendre l’investissement viable.

Si le bien n’est pas loué ou pas loué au bon prix, l’avantage fiscal disparaît et l’investissement est de peu d’intérêt.

Une fois que vous avez validé que l’investissement fait sens même sans l’avantage fiscal, vous devez aussi vérifier que l’avantage fiscal en question est bien adapté à votre situation actuelle et prévisible. Cet avantage dépend par exemple non seulement de votre niveau d’imposition mais aussi du fait de partir travailler à l’étranger durant la durée de l’avantage etc.

Si l’investissement fait sens et que l’avantage fiscal est adapté a votre situation, il faut maintenant que vous regardiez attentivement les conditions de la société qui vous propose le produit : son expérience et sa réputation, les frais etc. La plupart des mécanismes de défiscalisation peuvent aussi être appliqués par des investisseurs directement mais sont souvent plutôt proposés par des développeurs, notamment dans le cas de logement neufs.

Le prix de vente de ces logements neufs est très important : un logement neuf est plus cher que la même surface dans l’ancien mais les frais de notaire sont beaucoup moins importants. Il convient cependant de vérifier que le prix de vente n’a pas été inflaté pour prendre en compte l’avantage fiscal. Il est normal que le développeur obtienne un profit pour la structuration d’un produit fiscal, mais dans des limites raisonnables.

Voici les dispositifs en cours actuellement sur le marché français:

Le dispositif Pinel

Le contribuable qui souhaite investir dans un bien neuf bénéficie d’une économie d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant investi, s’il conserve et loue le bien pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans. L’investisseur s’engage à respecter des plafonds de loyers fixés (qui varient par région), et le locataire ne doit pas dépasser un montant de ressources. Attention, l’immeuble doit être la résidence principale du locataire.

Le plafond fiscal est situé à 300 000 €. C’est à dire que l’investisseur pourra acheter un bien plus cher, mais la partie supérieure ne sera pas inclue dans le calcul de l’avantage.

Le Pinel dispose d’un volet outre-mer avec des réductions d’impôt majorées : le contribuable pourra déduire 23%, 29% ou 32% de la valeur du bien s’il conserve et loue le bien durant 6, 9 ou 12 ans. Il existe aussi un système très proche, l’investissement Pinel outre-mer , plus adapté pour les contribuables très imposés.

Le dispositif Denormandie

Au sein du dispositif Pinel, la loi de finances pour 2019 a créé un nouveau volet de défiscalisation, dit dispositif Denormandie pour la rénovation et la réhabilitation de logement ancien en centre-ville. Comme pour le Pinel, il existe des conditions (plafond de loyer et de ressources du locataire, durée d’engagement, zone géographique,…) et  l’acquisition doit être assortie de travaux devant représenter au moins 25% du montant de l’investissement global. En contre-partie, vous bénéficierez de la même réduction d’impôt que le Pinel : 2%, 18% ou 21% du montant investi, pour un boern conservé et loué pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans.

Le dispositif Censi-Bouvard

Il s’applique pour des logements meublés dans les catégories suivantes :

  • résidences pour étudiants ou résidences pour séniors.
  • résidences de tourisme classées,
  • EHPAD

Si un bail commercial d’une durée comprise entre 9 et 12 ans est signé entre l’investisseur et l’exploitant de la résidence, l’investisseur pourra réduire son impôt à hauteur de 11 % du prix de revient de l’immeuble, de façon linéaire dans le temps.

Comme pour le dispositif de la loi Pinel, le plafond fiscal est situé à 300.000 €.

 

La loi Malraux et la loi Monuments Historiques

La loi Malraux permet aux propriétaires d’immeubles anciens, restaurés et loués, de déduire les dépenses liées à la restauration du bien immobilier de leur revenu global. La loi Malraux est une loi ancienne, votée en 1962, qui incite à investir pour préserver et remettre en état les centres villes historiques : un immeuble situé dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysagé (ZPPAUP) permet à son propriétaire de réduire ses impôts à hauteur jusque 30% du montant des travaux de rénovation du bien. Par ailleurs, la loi Monuments Historiques permet au propriétaire de déduire de son revenu global toutes les charges et dépenses concernant les biens inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques.

Ces deux lois de défiscalisation immobilière n’entrent pas dans le calcul du plafonnement des niches fiscales. L’avantage peut se cumuler avec d’autres réductions.

La loi Cosse

La loi Cosse aussi appelée “Louer abordable”date du 1er janvier 2017. Il se substitue aux dispositifs “Besson ancien” et “Borloo ancien” et ouvre droit, tout comme ses prédécesseurs, à un abattement sur le revenu foncier brut. Les propriétaires qui louent leur bien à un loyer modéré dans le cadre d’une convention avec l’Anah signée entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, peuvent bénéficier d’une déduction forfaitaire de leurs revenus fonciers de manière proportionnellement inversée :

  • plus le loyer est faible,
  • plus la déduction est importante.

Le taux varie entre 15 % et 70 % en fonction de la zone géographique et de la nature de la convention déterminant les plafonds des loyers :

  • secteur intermédiaire,
  • social
  • ou très social.

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