Mis à jour le 5 octobre 2026
La plus-value immobilière d’un non-résident est l’une des questions les plus fréquentes des membres d’Immoneos, la communauté d’entraide des Français de l’étranger qui investissent dans l’immobilier en France. Ce guide explique le calcul pas à pas, les taux 2026, les exonérations réservées aux non-résidents et les formalités, avec des exemples chiffrés et un simulateur gratuit. Il s’appuie sur le Code général des impôts (CGI), la documentation officielle BOFiP et impots.gouv.fr, cités et datés à chaque étape.
Simulateur de plus-value immobilière pour non-résident (2026)
Estimez l’impôt sur la plus-value de votre bien situé en France. Calcul indicatif selon les règles en vigueur au 05/10/2026 (CGI, art. 150 U à 150 VH, 244 bis A et 1609 nonies G).
Simulation indicative, qui ne remplace pas le calcul du notaire ni l’avis d’un avocat fiscaliste. Non pris en compte : exonérations (ancienne résidence principale, 150 000 €), biens reçus par donation ou succession, démembrement, sociétés, résidents d’un État non coopératif. Pour une vente en LMNP, les amortissements sont réintégrés depuis le 15/02/2025, sauf exceptions.
Qui est concerné par l'impôt sur la plus-value des non-résidents ?
Vous êtes concerné si votre domicile fiscal est situé hors de France au sens de l'article 4 B du CGI et que vous vendez un bien immobilier situé en France : appartement, maison, terrain, parts de SCI soumise à l'impôt sur le revenu ou droits portant sur un immeuble. Le texte de référence est l'article 244 bis A du Code général des impôts (CGI), qui organise un prélèvement spécifique sur les plus-values immobilières réalisées en France par les personnes qui n'y sont pas fiscalement domiciliées.
Cette taxation concerne les personnes physiques, quel que soit leur pays de résidence, et la plus-value est taxable en France même si vous vivez à l'étranger depuis longtemps. La convention fiscale signée entre la France et votre pays de résidence confirme en général ce droit d'imposer : l'impôt suit le lieu de situation de l'immeuble. Votre pays de résidence peut aussi prendre la vente en compte ; la convention prévoit alors une méthode pour éviter la double imposition (voir plus bas).
Comment calculer la plus-value immobilière d'un non-résident ?
Le calcul de la plus-value suit les mêmes règles que pour un résident (articles 150 V à 150 VD du CGI). La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, chacun corrigé :
Prix de cession : le prix de vente inscrit dans l'acte, diminué des frais de cession supportés par le vendeur, comme la commission d'agence à votre charge.
Prix d'acquisition : le prix d'achat inscrit dans l'acte, augmenté :
- des frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire, commission d'agence payée par l'acheteur) pour leur montant réel justifié, ou d'un forfait de 7,5 % du prix d'achat pour un achat à titre onéreux ;
- des travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisés par une entreprise et justifiés par factures, ou d'un forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans.
Pour un bien reçu par donation ou succession, le prix d'acquisition est la valeur retenue dans l'acte, augmentée des droits et frais réellement payés. Les dépenses d'entretien, de réparation et les travaux déjà déduits de vos revenus fonciers ne peuvent pas être ajoutés.
La plus-value brute est ensuite réduite par l'abattement pour durée de détention, différent pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. On obtient ainsi la plus-value nette imposable, sur laquelle s'appliquent les taux. Source : impots.gouv.fr, plus-values immobilières et BOFiP BOI-RFPI-PVI-20.
Quel est le taux d'imposition de la plus-value pour un non-résident en 2026 ?
| Profil du vendeur non-résident | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux | Taux global avant abattements |
|---|---|---|---|
| Affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'UE, de l'EEE, du Royaume-Uni ou de la Suisse | 19 % | 7,5 % (prélèvement de solidarité) | 26,5 % |
| Résident d'un autre pays (hors Europe) | 19 % | 17,2 % (CSG, CRDS et prélèvement de solidarité) | 36,2 % |
| Résident d'un État ou territoire non coopératif | 75 % | selon affiliation | jusqu'à 92,2 % |
Les non-résidents bénéficient d'un régime de taxation spécifique : le taux de 19 % s'applique depuis 2015 à tous les non-résidents personnes physiques (art. 244 bis A du CGI). Côté contributions sociales, les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État de l'UE, de l'EEE, du Royaume-Uni ou de la Suisse ne paient pas la CSG ni la CRDS, mais seulement le prélèvement de solidarité de 7,5 % (impots.gouv.fr, international-particulier, plus-values immobilières).
À savoir en 2026. La loi n° 2025-1403 du 30/12/2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 (article 12) porte la CSG sur certains revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, soit 18,6 % de prélèvements sociaux, mais les plus-values immobilières des particuliers restent à 17,2 %. Pour les non-résidents imposés selon l'article 244 bis A, la lecture du texte fait débat entre 17,2 % et 18,6 % : demandez au notaire le taux qu'il appliquera avant la signature. Les taux peuvent évoluer avec chaque loi de finances.
Surtaxe sur les plus-values élevées. Quand la plus-value nette imposable (après abattement pour l'impôt sur le revenu) dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s'applique, avec un lissage entre les tranches (art. 1609 nonies G du CGI). Elle concerne aussi les non-résidents. Elle ne s'applique pas aux terrains à bâtir.
Abattements pour durée de détention : exonération après 22 et 30 ans
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu (19 %) | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % (exonération totale atteinte) | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | exonéré | exonéré |
La réduction s'applique pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. La durée se compte en années pleines, de la date d'achat (acte authentique) à la date de vente. Au bout de 22 ans, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu ; au bout de 30 ans, elle est aussi exonérée de prélèvements sociaux (art. 150 VC du CGI). Après 12 ans, par exemple, l'abattement est de 42 % pour l'impôt et de 11,55 % pour les prélèvements sociaux.
Quelles exonérations pour les non-résidents ?
Ancienne résidence principale : exonération totale sous conditions
La vente du logement qui était votre résidence principale en France au moment de votre départ est totalement exonérée si les trois conditions suivantes sont réunies : vous vous êtes installé dans un État membre de l'Union européenne ou dans un État ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative contre la fraude et l'évasion fiscales ; la vente intervient au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle de votre départ ; le logement n'a pas été mis à la disposition d'un tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre votre départ et la vente (art. 150 U, II-1° du CGI ; impots.gouv.fr, international-particulier).
Exonération de 150 000 € pour les Français et ressortissants européens expatriés
Un cédant non-résident, ressortissant d'un État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen peut être exonéré sur la cession d'un logement situé en France, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable (ce plafonnement s'apprécie par cédant), s'il a été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque avant la vente. La cession doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la dixième année suivant celle du transfert de domicile hors de France, sans condition de délai si vous avez la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la vente. Cette exonération ne s'applique qu'à une seule résidence par contribuable et ne se cumule pas avec celle de l'ancienne résidence principale (art. 150 U, II-2° du CGI). La nationalité compte, pas le pays de résidence : un Français installé à Dubaï, à Singapour ou au Canada peut en bénéficier.
Autres cas d'exonération
Comme pour les résidents : vente d'un bien détenu depuis plus de 22 ans (impôt sur le revenu) et 30 ans (prélèvements sociaux) et prix de cession inférieur ou égal à 15 000 €. Chaque exonération suppose de remplir toutes ses conditions : faites-les vérifier par le notaire avant la signature.
Vente d'un bien loué en LMNP : la réintégration des amortissements
Depuis la loi n° 2025-127 du 14/02/2025 de finances pour 2025 (article 84), avec effet pour les ventes réalisées à compter du 15/02/2025, les amortissements déduits pendant la location meublée non professionnelle (LMNP) sont réintégrés dans la plus-value : le prix d'acquisition est diminué des amortissements pratiqués (art. 150 VB du CGI). La plus-value imposable est donc plus élevée qu'en location nue. Sont exclues de cette règle les résidences étudiantes, les résidences-services pour personnes âgées et certains établissements médico-sociaux.
L'abattement pour durée de détention s'applique ensuite normalement. Le gain d'impôt obtenu pendant la location reste en général supérieur à l'impôt supplémentaire à la vente, surtout après une longue détention, mais le calcul mérite d'être fait avant de choisir le moment de vendre. Le détail est dans notre guide du LMNP non-résident 2026.
Déclaration, paiement et représentant fiscal
Le notaire s'occupe de tout le jour de la vente. Il calcule la plus-value, remplit le formulaire de déclaration n° 2048-IMM et règle la taxation auprès de l'administration fiscale, en le prélevant sur le prix de vente avant de vous verser le solde. Vous n'avez pas de déclaration séparée à faire en France pour cette vente. Si une exonération totale s'applique, l'acte mentionne son fondement et aucune déclaration n'est déposée.
Représentant fiscal accrédité. Si vous résidez hors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen (par exemple au Royaume-Uni, en Suisse, aux États-Unis, à Dubaï ou à Singapour), vous devez en principe désigner un représentant fiscal accrédité, qui garantit le paiement de l'impôt. Vous en êtes dispensé si le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 €, si la plus-value est totalement exonérée en raison de la durée de détention, ou si la vente porte sur votre ancienne résidence principale exonérée (BOFiP BOI-RFPI-PVINR-30-20, publié le 22/01/2025). Le représentant facture ses services : demandez son tarif au notaire dès la promesse de vente.
Double imposition : que dit votre pays de résidence ?
La plupart des conventions fiscales signées par la France réservent à la France le droit d'imposer la plus-value d'un immeuble situé sur son territoire. Votre pays de résidence peut ensuite exonérer ce gain ou l'imposer en accordant un crédit d'impôt égal à l'impôt français. Certains pays, comme les Émirats arabes unis, n'imposent pas ce type de revenus ; d'autres, comme les États-Unis ou le Royaume-Uni, demandent de déclarer la vente. Le principe est expliqué dans notre page double imposition des revenus locatifs : faites valider votre situation par un fiscaliste du pays où vous vivez.
Exemple de calcul de plus-value pour un expatrié
Exemple chiffré. Vous avez acheté un appartement 200 000 € le 01/06/2014 et vous le vendez 300 000 € le 01/12/2026, après 12 ans de détention, sans frais de vente à votre charge.
- Prix d'acquisition corrigé : 200 000 € + forfait de frais d'acquisition de 7,5 % (15 000 €) + forfait travaux de 15 % (30 000 €) = 245 000 €.
- Plus-value brute : 300 000 € − 245 000 € = 55 000 €.
- Impôt sur le revenu : abattement de 42 %, base de 31 900 €, impôt de 6 061 €.
- Prélèvements sociaux : abattement de 11,55 %, base de 48 648 € ; 3 649 € à 7,5 % pour un expatrié affilié en Europe, ou 8 367 € à 17,2 % pour un expatrié hors Europe.
- Surtaxe : aucune, la base imposable est inférieure à 50 000 €.
- Impôt total : 9 710 € (vendeur affilié en Europe) ou 14 428 € (hors Europe).
Si ce logement était également votre résidence en France avant votre départ et que vous êtes Français, l'exonération de 150 000 € pourrait ramener l'impôt à zéro, sous ses conditions. Exemple pédagogique et arrondi, à refaire avec vos chiffres dans le simulateur.
Vendre depuis l'étranger : les étapes et les bons réflexes
Une vente à distance se prépare : demandez au notaire une estimation de l'impôt dès le compromis, réunissez les justificatifs de frais d'acquisition et les factures de travaux d'entreprise, vérifiez si vous avez besoin d'un représentant fiscal, et signez par procuration si vous ne pouvez pas vous déplacer. Le choix de la date de vente compte autant que l'état du marché immobilier : quelques mois de détention en plus peuvent faire franchir une année d'abattement. Les membres d'Immoneos partagent leurs expériences de notaires, de représentants fiscaux et de fiscalistes habitués aux expatriés : un bon réflexe avant de signer.
Ces informations générales, à jour au 05/10/2026, ne remplacent pas l'avis d'un notaire ou d'un avocat fiscaliste sur votre situation personnelle.
FAQ : plus-value immobilière des non-résidents
Un non-résident paie-t-il l'impôt sur la plus-value en France ?
Oui. La plus-value réalisée sur un bien immobilier situé en France est imposable en France, quel que soit votre pays de résidence : 19 % d'impôt sur le revenu plus 7,5 % ou 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention (art. 244 bis A du CGI).
Quel est le taux de la plus-value immobilière pour un non-résident en 2026 ?
19 % d'impôt sur le revenu, plus 7,5 % de prélèvement de solidarité si vous êtes affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'UE, de l'EEE, du Royaume-Uni ou de la Suisse, ou 17,2 % de prélèvements sociaux sinon. Soit 26,5 % ou 36,2 % avant abattements, plus une éventuelle surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value.
Comment un expatrié peut-il être exonéré de plus-value ?
Trois cas principaux : la vente de l'ancienne résidence principale avant le 31 décembre de l'année suivant le départ, sous conditions ; l'exonération de 150 000 € pour les ressortissants de l'UE ou de l'EEE ayant vécu au moins deux ans en France ; et la détention de plus de 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux).
Qui calcule et paie l'impôt sur la plus-value d'un non-résident ?
Le notaire. Il établit la déclaration n° 2048-IMM, calcule l'impôt et le paie le jour de la vente en le prélevant sur le prix. Vous recevez le solde net d'impôt.
Faut-il un représentant fiscal pour vendre un bien en France ?
Oui si vous résidez hors de l'UE et de l'EEE et que le prix dépasse 150 000 €, sauf si la plus-value est totalement exonérée par la durée de détention ou au titre de l'ancienne résidence principale (BOFiP BOI-RFPI-PVINR-30-20 du 22/01/2025).
Comment sont calculés les abattements pour durée de détention ?
Pour l'impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e, soit une exonération après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an jusqu'à l'exonération après 30 ans.
Peut-on déduire les travaux de la plus-value ?
Oui : les travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisés par une entreprise et justifiés par factures, ou un forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de cinq ans. Les travaux déjà déduits des revenus fonciers ne sont pas pris en compte.
La vente d'un bien en LMNP est-elle plus taxée ?
Depuis le 15/02/2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans la plus-value (loi de finances pour 2025, art. 84), sauf pour les résidences étudiantes, seniors et certains établissements médico-sociaux. La plus-value imposable augmente d'autant.
Le simulateur de plus-value immobilière est-il fiable ?
Il applique les règles du CGI en vigueur au 05/10/2026 : forfaits, abattements, taux et surtaxe. C'est une estimation : le montant définitif est calculé par le notaire, qui tient compte de toutes les exonérations et de votre situation exacte.
Sources (consultées le 05/10/2026) : CGI, art. 4 B, 150 U, 150 V à 150 VD, 150 VB, 244 bis A et 1609 nonies G ; impots.gouv.fr, plus-values immobilières des non-résidents (mise à jour du 05/07/2022) ; BOFiP BOI-RFPI-PVINR-30-20 (22/01/2025) ; loi n° 2025-127 du 14/02/2025 de finances pour 2025, art. 84 ; loi n° 2025-1403 du 30/12/2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, art. 12.
