Il s’agit d’une question récurrente des membres d’Immoneos, la communauté d’entraide des Français de l’étranger investisseurs immobiliers.
Quand vous vendez un bien en France, vous payez un impôt sur la plus-value réalisée durant la période de détention du bien. Vous payez cet impôt quel que soit votre lieu de résidence fiscale au moment de la vente.
Sans vouloir faire de mauvais esprit et comme c’est souvent le cas en France, le calcul du montant de l’imposition sur la plus-value respecte des règles de calculs complexes mais aussi est associé à de nombreuses exceptions tout aussi complexes.
Elles peuvent d’ailleurs parfois être favorables pour les Français non-résidents. Aussi, n’hésitez pas à contacter un notaire ou un expert fiscaliste pour les non-résidents si vous projetez de vendre un bien. Ils sauront évaluer votre cas personnel et partager des conseils pour optimiser votre imposition en fonction de votre situation. Si besoin, nous vous partageons des contacts de notaires et d’experts fiscaux recommandés par les autres membres dans ce dossier.
En attendant, retrouvez dans ce dossier les éléments synthétiques pour le calcul de l’impôt sur la plus-value pour les non-résidents.
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Comment se définit la plus-value ?
Le calcul de la plus-value est la différence entre le prix de vente diminué des frais de vente et le prix d’achat du bien augmenté des frais d’acquisition :
- Le prix de cession va être diminué des frais suivants :
– Des frais d’agence
– Des frais associés à la publication du bien sur les portails internet, petites annonces, etc.
– Du coût des diagnostics et des services de professionnels auxquels vous devez faire appel pour pouvoir vendre le bien (géomètre, etc.) - Les charges suivantes vont être intégrées au prix d’achat :
– Les frais dits de ‘notaire’ (soit au taux forfaitaire de 7,5%, soit aux frais réels)
– Les frais d’agence
– Les charges et indemnités versées au vendeur
– Les travaux (soit aux frais réels, soit au taux forfaitaire de 15% du prix d’acquisition si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans)
Pour obtenir tous les détails sur la plus-value, le mieux est de consulter la section dédiée sur le site de l’administration Française qui se trouve ici.
L’impôt sur la plus-value ET prélèvements sociaux : entre 0% et 36,2% suivant la durée de détention du bien
La plus-value calculée suivant les règles indiquées ci-dessus sera alors taxée deux fois pour un montant total de 36,2% :
- Par un impôt sur les plus-values d’un montant de 19% à la date de la rédaction de ce dossier
- Par des prélèvements sociaux d’un montant de 17,2% à la date de la rédaction de ce dossier
Les taux ci-dessus peuvent changer à tout moment. Aussi vérifiez leur exactitude directement sur https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/plus-values-imposees
Aucun impôt ni prélèvement au bout de 30 ans
Lorsque vous détenez le bien pendant 30 ans, bonne nouvelle vous n’aurez aucun impôt ni prélèvements sociaux à payer.
A partir de 5 ans de détention d’un bien, une réduction s’applique. La réduction augmente plus votre durée de détention du bien est longue.
Ce calcul de la réduction du montant à payer se sépare en deux.
Réduction progressive de l’impôt sur la plus-value de 19% à 0% sur 22 ans :
Le montant de l’impôt sur la plus-value est de 19% jusqu’à la cinquième année, puis un abattement est appliqué tous les ans de la manière suivante :
- Jusqu’à la 5ième année : aucun abattement
- A partir de la 5ième et jusqu’à la 21ième année : l’abattement est de 6% par an
- Pour la 22ième année : l’abattement est de 4%
Donc il faut détenir le bien 22 années pleines pour ne plus payer les 19% d’impôt sur la plus-value.
Réduction progressive des prélèvements sociaux de 17,2% à 0% sur 30 ans :
Concernant la part « prélèvements sociaux » de 17,2%, la plus-value calculée initialement bénéficie d’un abattement dans la durée de détention du bien :
- Jusqu’à la 5ième année : aucun abattement
- A partir de la 5ième et jusqu’à la 21ième année : l’abattement est de 1,65% par an
- Pour la 22ième année : l’abattement est de 1,60%
- A partir de la 23ième année : l’abattement est de 9% par an
Donc il faut détenir le bien 30 années pleines pour ne plus payer les 17,2% de prélèvements sociaux sur la plus-value.
- 13,3% d’impôt sur la plus-value (19% moins 30% lié à l’abattement des années 6 à 10)
- 15,78% de prélèvements sociaux (17,2% moins 8,25% lié à l’abattement des années 6 à 10)
Quelle imposition sur les plus-values à la revente LMNP et LMP ?
Votre statut LMNP ou LMP pourra se révéler avantageux ou au contraire pénalisant au moment de la revente. On fait le tour dans ce contexte particulier dans ce dossier : imposition revente LMNP ou LMP.
Exonération possible pour les non-résidents
- Revente de votre ancienne résidence principale en France dans l’année suivant votre départ de France
- En cas de première cession d’un logement, autre votre résidence principale, à condition que vous n’étiez pas propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la cession et que vous utilisiez les fonds générés par cette cession pour l’acquisition ou la construction de votre résidence principale (sous 24 mois)
- Cession d’un bien d’une valeur inférieure ou égale à 15 000€ en pleine propriété
- Retraités ou invalides sous conditions de revenus et pour les personnes en maison de retraite
- Expropriation
Elodie Letouche a détaillé tous les cas d’exonération avec des exemples concrets dans un article paru sur le site de David Notaires >> Retrouvez cet article directement ici. Elodie est présente dans le groupe d’entraide Immoneos où vous pouvez lui posez des questions en direct.
En tout état de cause, si vous projetez de vendre un bien loué en LMNP, nous vous recommandons de contacter votre notaire qui pourra vous informer en fonction de votre cas personnel. Et si vous n’avez pas de notaire, vous pouvez nous contacter et nous vous mettrons en relation avec Elodie Letouche afin qu’elle vous oriente vers un notaire adapté à votre situation. Pour joindre Élodie contactez nous en utilisant ce formulaire https://immoneos.fr/contact.
Conclusion
Les éléments contenus dans ce dossier vous permettent d’estimer rapidement le montant de l’impôt sur la plus-value et les prélèvements sociaux qui seront prélevés lors de la vente d’un bien. Toutefois, pour obtenir une étude personnalisée à votre cas, pensez à contacter votre notaire ou bien un notaire spécialisé non-résident en amont. Il sera le plus à même de vous fournir une estimation précise.
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