Quelle imposition sur les plus-values à la revente LMNP et LMP ?

Comme vous le savez, quand vous louez votre bien en location meublée, en fonction du montant de vos revenus locatifs et de vos revenus en France, vous êtes imposés soit sous le régime fiscal de la location meublée non professionnelle (LMNP) ou de la location meublée professionnelle (LMP). A ce sujet, retrouvez dans notre dossier Zoom sur le LMP les impacts au niveau des cotisations sociales mais aussi de l’IFI notamment pour les non-résidents.
Au moment de la revente, d’autres critères sont pris en considération dans le calcul de la plus-value, comme la durée de détention du bien, le nombre d’années d’exercice de l’activité de location, etc.
Ainsi, votre statut pourra se révéler avantageux ou au contraire pénalisant au moment de la revente. On fait le tour de ce qu’il faut savoir sur les plus-values à la revente LMNP et LMP dans ce dossier.

plus-values à la revente LMNP et LMP

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Le statut LMNP et le statut LMP 

Comme vous le savez certainement déjà, le seuil des 23 000€ de revenus issus de votre activité de location meublée couplé à vos revenus fiscaux détermine si vous êtes considérés par le fisc dans la catégorie LNMP ou LMP. Dans les deux cas, le bailleur est une personne physique.  
 
Vous êtes Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
  • Si les recettes issues de votre activité de location meublée n’excèdent pas 23 000€ 
  • Et/ou le montant annuel de ces recettes est inférieur aux revenus et salaires annuels du foyer fiscal
Vous êtes Loueur en Meublé Professionnel (LMP)
  • Si les recettes issues de votre activité de location meublée sont supérieures à 23 000€ 
  • Et le montant annuel de ces recettes annuelles sont plus élevés que les revenus et salaires du foyer fiscal.
On entend par « recettes issues de votre activité meublée » les loyers ainsi que les charges.
Nous vous partageons dans un dossier dédié Zoom sur le LMP à consulter en cliquant sur ce lien les impacts au niveau de l’imposition des revenus annuels et les cotisations sociales. Nous vous conseillons également de consulter cette page du site www.impots.gouv.fr dédiée à ce sujet.
Ces deux statuts sont soumis à des règles d’imposition différentes en matière de plus-value immobilière lors de la revente et que nous allons vous détailler. 

Plus-values à la revente sous le régime LMNP 

En tant que loueur en meublé non professionnel, vous êtes soumis au régime de la plus-value immobilière des particuliers.
Lors de la revente de votre bien loué en LMNP, la plus-value est  tout d’abord calculée en effectuant la différence entre le prix de cession et le prix d’achat du bien, majoré des charges et indemnités applicables et réduit des frais supportés par le vendeur dans le cadre de la cession.

Lors de la revente de votre bien loué en LMNP, la plus-value est tout d’abord calculée en effectuant la différence entre le prix de vente diminué des frais de ventes et le prix d’achat du bien augmenté des frais d’acquisitions :

  • Le prix de vente va être diminué des frais suivants :
    – Des frais d’agence
    – Des frais associés à la publication du bien sur les portails internet, petites annonces, etc.
    – Du coût des diagnostics et des services de professionnels auxquels vous devez faire appel pour pouvoir vendre le bien (géomètre, etc.)
  • Le prix d’achat du bien va être augmenté des frais d’acquisitions suivants : 
    – Les frais dits de ‘notaire’ (soit au taux forfaitaire de 7,5%, soit aux frais réels)
    – Les frais d’agence
    – Les charges et indemnités versées au vendeur
    – Les travaux (soit aux frais réels, soit au taux forfaitaire de 15% du prix d’acquisition si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans)

Pour obtenir tous les détails sur la plus-value, le mieux est de consulter la section dédiée sur le site de l’administration Française qui se trouve ici.

Imposition des plus-values à la revente LMNP comprise entre 0% et 36,2% : 

La plus-value imposable à la revente est taxée à hauteur de 19%.
À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,20 %, même pour les non-résidents soit un total de 36,2%.
Mais plusieurs bonnes nouvelles permettent de réduire voire d’annuler l’imposition sur la plus-value au moment de la revente.
La première est que les amortissements réalisés durant l’exploitation en location LMNP du bien ne sont pas intégrés dans le calcul de la plus-value immobilière. Ce n’est pas le cas pour le LMP comme nous le verrons après.
Autre bonne nouvelle, le régime de la plus-value des particuliers est intéressant car il prévoit des abattements en fonction de la durée de détention de votre bien. 
  • Vous bénéficiez d’une exonération totale de l’impôt sur la plus-value au bout de 22 ans de détention.
  • Vous êtes exonéré des prélèvements sociaux lorsque vous êtes propriétaire du bien depuis 30 ans.

Le calcul de l’exonération suit un abattement annuel :

Pour l’impôt sur la plus-value :
  • 6% pour chaque année de détention à partir de la 6e année et jusqu’à la 21e année
  • 4 % à partir de 22 ans de détention
Pour les prélèvements sociaux :
  • 1,65% pour chaque année de détention à partir de la 6e année et jusqu’à la 21e année 
  • 1,60% pour la 22e année de détention
  • 9% pour chaque année après la 22e année
Donc si vous revendez votre bien après dix années de détention vous paierez
  • 13,3% d’impôt sur la plus-value (19% moins 30% lié à l’abattement des années 6 à 10)
  • 15,78% de prélèvements sociaux (17,2% moins 8,25% lié à l’abattement des années 6 à 10)
Le fait de détenir votre bien immobilier depuis un certain nombre d’années vous permet donc de tirer parti des abattements et des exonérations prévus dans le cadre de la plus-value immobilière sous le régime LMNP.

Autres Conditions d’exonération 

Vous avez accès à l’exonération de la plus-value LMNP dans les situations suivantes :
  • Revente de votre ancienne résidence principale en France dans l’année suivant votre départ de France 
  • En cas de première cession d’un logement, autre votre résidence principale, à condition que vous n’étiez pas propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la cession et que vous utilisiez les fonds générés par cette cession pour l’acquisition ou la construction de votre résidence principale (sous 24 mois)
  • Cession d’un bien d’une valeur inférieure ou égale à 15 000€ en pleine propriété 
  • Retraités ou invalides sous conditions de revenus et pour les personnes en maison de retraite 
  • Immeuble sinistré 
  • Expropriation

Elodie Letouche a détaillé tous les cas d’exonération avec des exemples  concrets dans un article paru sur le site de David Notaires >> Retrouvez cet article directement ici. Elodie est présente dans le groupe d’entraide Immoneos où vous pouvez lui posez des questions en direct.
En tout état de cause, si vous projetez de vendre un bien loué en LMNP, nous vous recommandons de contacter votre notaire qui pourra vous informer en fonction de votre cas personnel. Et si vous n’avez pas de notaire, vous pouvez nous contacter et nous vous mettrons en relation avec Elodie Letouche afin qu’elle vous oriente vers un notaire adapté à votre situation. Notre formulaire de contact est ici : https://immoneos.fr/contact

Plus-values à la revente sous le régime LMP 

Si vous êtes loueur en meublé professionnel au moment de la revente du bien, c’est le régime de la plus-value des professionnels qui s’applique selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux.
Dans ce contexte, on distingue deux régimes de plus-values :
  • Les plus-values à court terme correspondent aux amortissements réalisés sur un bien détenu depuis au moins 2 ans. Elles sont imposées au titre de l’impôt sur le revenu en fonction de la tranche marginale d’imposition du foyer auquel s’ajoute des cotisation sociales (cotisation Sécurité sociale des indépendants). Dans le cas où vous n’adhérez pas à un Centre de Gestion Agréé, elles sont majorées de 20%.
  • Les plus-values à long terme correspondent à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un immeuble détenu depuis plus de deux ans. Le taux d’imposition pratiqué, appelé aussi Flat Tax, est de 30%.

Conditions d’exonération 

Une exonération d’impôt sur le revenu est possible pour les plus-values à court terme et pour les plus-values à long terme. En effet, si vous exercez votre activité de LMP depuis plus de 5 ans de manière continue ou discontinue, vous pouvez profiter d’une exonération de la plus-value professionnelle.
L’exonération sera totale si votre chiffre d’affaire est inférieur à 90 000€. L’exonération sera partielle si votre chiffre d’affaires est compris entre 90 000€ et 126 000€ depuis au moins 2 ans.
Les seuils fixés sont supérieurs pour les activités de location meublée de chambres d’hôtes et de meublés de tourisme.
 

Etre LMNP ou LMP a donc un incidence au moment de la revente du bien qui peut être plus ou moins avantageuse.
En matière de fiscalité immobilière, il est toujours préférable de s’adresser à un expert-comptable qui a l’habitude de travailler avec des français qui investissent depuis l’étranger. Il saura vous orienter vers le mode de fonctionnement optimal selon votre situation.

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Continuez votre lecture avec nos dossiers complets sur le même thème :

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