Mis à jour le 07/10/2026. Intègre la réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP (ventes depuis le 15/02/2025) et la nouvelle définition du LMP pour les non-résidents (loi de finances pour 2026).
Vous louez un bien meublé en France et vous pensez à le revendre ? La bonne nouvelle : en LMNP, la plus-value reste taxée comme celle d’un particulier, avec des abattements qui grandissent chaque année de détention, et les non-résidents disposent d’une exonération spécifique jusqu’à 150 000 €. Le point à anticiper : depuis 2025, les amortissements déduits au régime réel augmentent la plus-value imposable.
Voici comment se calcule l’impôt à la revente en LMNP et en LMP, ce qui change pour les non-résidents et comment préparer la vente, avec un exemple chiffré.
En bref, au 07/10/2026
- Revente en LMNP : régime des plus-values immobilières des particuliers. 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, ou 7,5 % si vous êtes affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni. Une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
- Réintégration des amortissements : pour les ventes depuis le 15/02/2025, le prix d’achat est diminué des amortissements déduits au réel (loi de finances pour 2025, art. 84). Exceptions : résidences étudiantes, seniors et EHPAD.
- Abattements pour durée de détention inchangés : exonération d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Forfaits de 7,5 % (frais d’achat) et de 15 % (travaux, après 5 ans) toujours possibles.
- Non-résidents : exonération jusqu’à 150 000 € de plus-value nette par personne, sous conditions (ressortissant UE/EEE, 2 ans de résidence fiscale en France, vente dans les 10 ans du départ ou bien laissé à disposition).
- Revente en LMP : régime des plus-values professionnelles, avec exonération possible après 5 ans d’activité si les recettes ne dépassent pas 90 000 €.
Une vente se prépare avant le compromis. Un expert-comptable recommandé par les membres et habitué aux non-résidents peut chiffrer votre plus-value et vos options. Immoneos vous met en relation gratuitement, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un expert-comptable recommandéLMNP ou LMP : quel régime s’applique à votre revente ?
Tout dépend de votre statut de loueur en meublé, qui découle de vos chiffres (article 155 IV du CGI). Vous êtes LMP si vos recettes meublées dépassent 23 000 € par an et qu’elles dépassent les autres revenus d’activité de votre foyer. Sinon, vous êtes LMNP.
Pour les non-résidents, la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19/02/2026, article 53) change la donne à partir des revenus 2026 : les revenus d’activité imposés dans votre pays de résidence entrent désormais dans la comparaison. Un expatrié salarié à l’étranger, qui basculait autrefois en LMP dès 23 000 € de recettes, restera donc souvent LMNP (source : service-public.gouv.fr, fiche F32744 vérifiée le 15/04/2026). Le détail est dans notre guide complet du LMNP non-résident.
Le statut retenu pour la vente est celui de l’année de la cession. Si vous avez alterné entre LMNP et LMP, le calcul peut se compliquer : faites-le chiffrer avant de signer.
| Revente en LMNP | Revente en LMP | |
|---|---|---|
| Régime | Plus-values immobilières des particuliers | Plus-values professionnelles |
| Amortissements déduits | Retranchés du prix d’achat (ventes depuis le 15/02/2025) | Imposés en plus-value à court terme |
| Taux | 19 % + prélèvements sociaux (17,2 % ou 7,5 %) + surtaxe éventuelle | Court terme : barème de l’impôt sur le revenu ; long terme : 12,8 % + prélèvements sociaux |
| Durée de détention | Abattements dès la 6e année ; exonération après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux) | Pas d’abattement de ce type |
| Exonération principale | Non-résidents : jusqu’à 150 000 € de plus-value, sous conditions | Après 5 ans d’activité, recettes jusqu’à 90 000 € (partielle jusqu’à 126 000 €) |
Pour comparer les deux statuts pendant la détention, utilisez le simulateur LMNP / LMP et micro-BIC / réel.
Revente en LMNP : le calcul de la plus-value, étape par étape
La plus-value brute est égale au prix de vente corrigé, moins le prix d’achat corrigé. C’est le notaire qui la calcule et qui prélève l’impôt sur le prix de vente le jour de la signature.
1. Le prix de vente retenu
C’est le prix inscrit dans l’acte, diminué des frais supportés par le vendeur : commission d’agence à votre charge et diagnostics obligatoires, par exemple.
2. Le prix d’achat retenu
C’est le prix payé, augmenté (article 150 VB du CGI) :
- des frais d’acquisition : leur montant réel justifié (droits, émoluments du notaire, commission d’agence payée par l’acheteur) ou un forfait de 7,5 % du prix d’achat ;
- des travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisés par une entreprise, sur factures, ou un forfait de 15 % du prix d’achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. Les travaux déjà déduits ou amortis pour l’impôt sur le revenu ne peuvent pas être ajoutés une seconde fois.
« top merci! Je vois que je peux prendre en compte les frais de notaire et un montant de travaux forfaitaire de 15% comme j’ai acheté l’appartement il y a plus de 5 ans. Du coup pas de plus value! »
Nicolas B., membre du groupe Immoneos, discussion du 05/05/2024 · voir la discussion
3. Depuis le 15/02/2025 : les amortissements sont réintégrés
C’est le grand changement de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14/02/2025, article 84). Pour toute vente réalisée depuis le 15/02/2025, le prix d’achat est diminué des amortissements admis en déduction au régime réel (article 150 VB, III du CGI). Tous les amortissements déduits depuis le début de la location sont concernés, y compris ceux d’avant 2025.
- Qui est concerné : les loueurs en meublé non professionnels qui ont déclaré au réel et déduit des amortissements.
- Qui ne l’est pas : les logements situés dans des résidences étudiantes, des résidences services pour seniors ou personnes handicapées et des établissements comme les EHPAD. Au micro-BIC, aucun amortissement n’est déduit.
- Ce qui ne change pas : les forfaits de 7,5 % et 15 %, les abattements pour durée de détention et les exonérations des non-résidents.
4. Les taux : 19 %, plus les prélèvements sociaux
La plus-value, après abattements, est imposée à 19 %, quel que soit votre pays de résidence. S’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % : la hausse de la CSG prévue par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, qui porte le taux à 18,6 % sur certains revenus du patrimoine, ne s’applique pas aux plus-values immobilières. Si vous êtes affilié à la sécurité sociale d’un pays de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni, vous ne payez que le prélèvement de solidarité de 7,5 % (impots.gouv.fr).
Si la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute (article 1609 nonies G du CGI).
5. Les abattements pour durée de détention
| Années de détention | Abattement pour l’impôt (19 %) | Abattement pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonéré (100 % atteint après 22 ans) | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Exemple chiffré : une revente LMNP en 2026
Un appartement acheté 200 000 € en mars 2014, loué meublé au réel, est revendu 260 000 € en mai 2026, soit 12 ans de détention. Au fil des années, 60 000 € d’amortissements du bâti ont été déduits. Le vendeur ne bénéficie pas de l’exonération de 150 000 €.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat | 200 000 € |
| + forfait frais d’acquisition (7,5 %) | + 15 000 € |
| + forfait travaux (15 %, plus de 5 ans) | + 30 000 € |
| − amortissements déduits (réintégration) | − 60 000 € |
| = prix d’achat corrigé | 185 000 € |
| Plus-value brute (260 000 € − 185 000 €) | 75 000 € |
| Impôt : abattement de 42 % (7 ans × 6 %), base 43 500 €, à 19 % | 8 265 € |
| Prélèvements sociaux : abattement de 11,55 %, base 66 338 €, à 17,2 % | 11 410 € |
| Total hors EEE | 19 675 € |
| Total si affilié EEE, Suisse ou Royaume-Uni (7,5 % : 4 975 €) | 13 240 € |
Sans la réintégration, la plus-value aurait été de 15 000 € et l’impôt total d’environ 3 935 € (hors EEE). La réforme coûte donc environ 15 700 € dans cet exemple. Mais les 60 000 € d’amortissements ont permis d’éviter, pendant 12 ans, environ 22 000 à 23 000 € d’impôt et de prélèvements sociaux sur les loyers (au taux minimum de 20 % des non-résidents). Amortir reste donc gagnant dans ce cas, et l’écart se creuse avec les années de détention.
« Pourquoi arrêter de deduire ? Tu payera pas d’impôt pendant de longues années. Apres avec la durée de détention il y’aura des abattements. […] »
Yannick S., membre du groupe Immoneos, discussion du 13/03/2025 · voir la discussion
Vendre maintenant ou attendre ? Faites chiffrer les deux scénarios par un expert-comptable recommandé par les membres, habitué aux expatriés. Mise en relation gratuite, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un expert-comptable recommandéNon-résidents : les règles spécifiques à la revente
L’exonération jusqu’à 150 000 € de plus-value
Les non-résidents peuvent être exonérés sur la vente d’un logement situé en France, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable par personne et d’une seule résidence (article 150 U, II, 2° du CGI). Conditions cumulatives (impots.gouv.fr) :
- être ressortissant d’un État de l’Union européenne ou de l’EEE ayant signé avec la France une convention d’assistance administrative (c’est le cas d’un Français, où qu’il vive) ;
- avoir été domicilié fiscalement en France de manière continue pendant au moins 2 ans, à un moment quelconque avant la vente ;
- vendre au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant votre départ de France, sans autre condition ; au-delà, l’exonération reste possible si vous aviez la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant la vente (bien non loué).
Pour un bien loué en LMNP, c’est donc surtout la fenêtre des 10 ans après le départ qui compte. Le plafond s’apprécie par vendeur : un couple propriétaire à parts égales peut bénéficier de deux plafonds.
« […] Je suis entrain de vendre un bien, c’est mon notaire qui s’en occupe: plus value moins d’éventuels travaux moins 150000€ / personne de déduction (300000€) pour un couple »
Anne-Catherine C., membre du groupe Immoneos, discussion du 13/09/2022 · voir la discussion
L’exonération de l’ancienne résidence principale
Votre ancienne résidence principale peut être vendue sans impôt si vous vous êtes installé dans un pays de l’Union européenne ou ayant signé avec la France une convention d’assistance administrative, si la vente a lieu au plus tard le 31 décembre de l’année suivant votre départ et si le logement est resté à votre disposition entre-temps (article 244 bis A du CGI, impots.gouv.fr). Cette condition exclut un logement mis en location meublée.
Le représentant fiscal
Si vous résidez hors de l’Union européenne et de l’EEE, un représentant fiscal accrédité doit en principe être désigné pour la vente, lorsque le prix dépasse 150 000 € et que le bien est détenu depuis moins de 30 ans. Il vérifie le calcul et garantit le paiement de l’impôt. Les résidents de l’UE et de l’EEE en sont dispensés depuis 2015. Anticipez cette désignation : elle prend du temps.
Et votre pays de résidence ?
La convention fiscale entre la France et votre pays de résidence donne en général à la France le droit d’imposer la plus-value d’un bien situé en France. Votre pays peut aussi l’imposer, avec un crédit d’impôt pour éviter la double imposition, et parfois selon ses propres règles (prix de référence, amortissements locaux). Faites vérifier ce point des deux côtés avant de vendre. Pour aller plus loin : l’impôt sur la plus-value des non-résidents.
Les autres cas d’exonération
- détention de plus de 22 ans (impôt) et de 30 ans (prélèvements sociaux) ;
- prix de vente inférieur ou égal à 15 000 € ;
- expropriation ;
- d’autres cas (première vente d’un logement avec réemploi dans une résidence principale, retraités ou invalides sous conditions de revenus) visent surtout les résidents de France : votre notaire vérifiera s’ils s’appliquent à votre situation.
Revente en LMP : le régime des plus-values professionnelles
En LMP, le bien fait partie de votre patrimoine professionnel. La plus-value se découpe en deux :
- La plus-value à court terme, qui correspond aux amortissements déduits (pour un bien détenu depuis au moins 2 ans). Elle est imposée au barème de l’impôt sur le revenu, avec les prélèvements ou cotisations sociales.
- La plus-value à long terme, qui correspond à la hausse de valeur au-delà du prix d’achat. Elle est imposée à 12,8 %, plus les prélèvements sociaux.
Le grand atout du LMP : l’exonération totale d’impôt sur le revenu si l’activité est exercée depuis au moins 5 ans et que les recettes ne dépassent pas 90 000 €, avec une exonération partielle entre 90 000 € et 126 000 € (article 151 septies du CGI ; notaires.fr, mis à jour le 25/11/2025).
À l’inverse, sans ces 5 ans d’activité, la revente d’un LMP peut coûter cher, car tous les amortissements sont taxés en court terme sans abattement pour durée de détention. Et depuis la loi de finances pour 2026, les expatriés bien rémunérés à l’étranger deviendront plus rarement LMP : ceux qui comptaient sur l’exonération après 5 ans doivent vérifier leur statut année par année avec leur expert-comptable. Le statut LMP a aussi des effets sur l’IFI, voir notre simulateur IFI.
Lors d’un webinaire Immoneos consacré à la vente LMP / LMNP, une fiscaliste partenaire insistait sur deux points : le statut s’apprécie selon les recettes de l’année de la vente, et les allers-retours entre LMP et LMNP doivent être anticipés, car ils modifient le calcul.
Comment préparer sa revente
- Gardez tous vos justificatifs : acte d’achat, factures de travaux, tableaux d’amortissement de chaque année. Ils servent à calculer le prix d’achat corrigé et le montant à réintégrer.
- Regardez votre calendrier : la 6e année ouvre les abattements et le forfait travaux de 15 %, la 22e année efface l’impôt, et pour les non-résidents, la 10e année après le départ ferme la fenêtre de l’exonération de 150 000 €.
- Comparez forfaits et frais réels : le forfait de 15 % est souvent plus intéressant que les factures, sauf grosse rénovation non amortie.
- Ne renoncez pas à l’amortissement par crainte de la revente : pour un investisseur de long terme, l’impôt évité pendant la location dépasse en général le supplément payé à la vente.
- Faites chiffrer avant le compromis : notaire pour le calcul et les exonérations, expert-comptable pour la clôture de l’activité (bilan de cessation, déclaration sur le guichet unique). Pour choisir, consultez notre comparatif des experts-comptables LMNP pour non-résidents.
« […] LMNP si vous pouvez me semble une bonne option long terme pour la retraite (vous retardez l’impôt, et vous bénéficiez des abattements de plus value pour durée de détention en cas de revente) […] »
Nelson B., membre du groupe Immoneos, discussion du 26/04/2026 · voir la discussion
Toutes les reventes ne se ressemblent pas. Exonération de 150 000 €, réintégration des amortissements, statut LMP : un expert-comptable recommandé par les membres et habitué aux non-résidents peut faire le point avec vous. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
Être mis en relation avec un expert-comptable recommandéQuestions fréquentes
Comment est imposée la plus-value d’un bien LMNP en 2026 ?
Comme celle d’un particulier : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux (7,5 % pour les affiliés à la sécurité sociale d’un pays de l’EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni), après abattements pour durée de détention. Une surtaxe de 2 à 6 % s’applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Les amortissements LMNP sont-ils réintégrés à la revente ?
Oui, pour les ventes réalisées depuis le 15/02/2025 (loi de finances pour 2025, article 84). Le prix d’achat est diminué des amortissements déduits au régime réel, ce qui augmente la plus-value. Les résidences étudiantes, seniors et les EHPAD sont exclus.
Au bout de combien de temps la plus-value LMNP est-elle exonérée ?
Après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Les abattements commencent à partir de la 6e année de détention.
Un non-résident peut-il être exonéré de plus-value sur un bien LMNP ?
Oui, jusqu’à 150 000 € de plus-value nette par personne, s’il est ressortissant de l’UE ou de l’EEE, a été résident fiscal français au moins 2 ans de suite et vend au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant son départ. Au-delà de ce délai, le bien doit être resté à sa libre disposition.
Faut-il encore amortir en LMNP malgré la réintégration ?
Pour la plupart des investisseurs de long terme, oui : l’impôt évité sur les loyers pendant la détention dépasse en général le supplément d’impôt payé à la revente, d’autant que la plus-value bénéficie des abattements pour durée de détention.
Comment est imposée la revente en LMP ?
En LMP, la plus-value est professionnelle : la part correspondant aux amortissements (court terme) est imposée au barème, la hausse de valeur (long terme) à 12,8 % plus prélèvements sociaux. Après 5 ans d’activité et avec des recettes jusqu’à 90 000 €, la plus-value peut être exonérée d’impôt sur le revenu.
Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
Sources : loi de finances pour 2025, loi n° 2025-127 du 14/02/2025, art. 84, et articles 150 VB, 150 VC, 150 U, 244 bis A et 1609 nonies G du CGI ; loi de finances pour 2026, loi n° 2026-103 du 19/02/2026, art. 53 (article 155 IV du CGI) ; service-public.gouv.fr, fiches F32744 (vérifiée le 15/04/2026) et F10864 ; impots.gouv.fr, « Plus-values immobilières » (rubrique international) ; loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, loi n° 2025-1403 du 30/12/2025, art. 12 ; article 151 septies du CGI et notaires.fr, « Le loueur en meublé professionnel » (mis à jour le 25/11/2025) ; replay du webinaire Immoneos « Optimiser la fiscalité de sa plus-value lors d’une vente LMP / LMNP » (05/10/2023). Consultés le 07/10/2026.
