Notre check-list avant de signer une convention de prêt immobilier pour un investissement locatif
Il est souvent long et fastidieux de relire les dizaines de pages en petits caractères des contrats, ou convention de prêt immobilier. Cette checklist a pour but de vous aider à vous concentrer sur les éléments clés à repérer et à négocier.
1- Le type de crédit
La plupart des emprunt immobiliers sont amortissables : avec chaque mensualité vous remboursez une partie du capital emprunté et vous payez des intérêts. La proportion d’intérêts dans chaque mensualité diminue au cours du temps, à mesure que le capital est remboursé. L’autre forme principale d’emprunt est appelée in fine : vous ne payez que des intérêts à chaque mensualité et tout le capital en une fois, à la fin de la durée de l’emprunt. Ce type d’emprunt est utilisé principalement pour des montages défiscalisants dans lesquels vous souhaitez déduire beaucoup d’intérêts.
2- Le montant et la durée
Le montant doit correspondre à votre montant total d’achat (incluant les frais de notaire) moins votre apport. Le montant et la durée sont deux paramètres corrélés : plus la durée est longue, plus le montant que vous pouvez emprunter à mensualité constante est élevé ; mais aussi, plus le volume d’intérêts à payer sur la durée de vie de l’emprunt est élevé (et la croissance du montant d’intérêt avec la durée est plus que proportionnelle). L’important est donc de partir des mensualités que vous pouvez payer pour un achat donné et voir à quelle durée cela correspond.
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3- Le type de taux d’intérêt
Il existe deux types principaux de taux d’intérêts : intérêt fixe ou flottant. Les autres formes sont des variations plus ou moins complexes autour de ces deux types. Un taux d’intérêt flottant varie en fonction des marchés (mais pas la marge de la banque, qui est appliquée en sus du taux d’intérêt), tandis qu’un taux fixe est déterminé à la signature de la convention de prêt et ne varie plus ensuite.
4- Le niveau du taux d’intérêt
Le niveau du taux d’intérêt est bien sûr un paramètre majeur d’une offre de prêt, mais c’est loin d’être le seul. Il faut comparer ce taux avec celui d’autres banques et en fonction des conditions de marché au moment où vous négociez l’emprunt. Les banques ont toujours une marge de négociation. Voir notre article spécifique sur le sujet de l’effet de levier de l’emprunt.
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5- Les frais de dossier
Les frais de dossiers sont perçus par la banque au moment où elle autorise un emprunt. Ces frais sont souvent négociables et doivent être comparés entre différentes banques.
6-Les assurances
Les banques vont en général vous proposer une assurance de prêt immobilier avec laquelle ils ont un accord ou qui appartient à leur groupe. Sachez que vous avez la possibilité de proposer une autre assurance moins chère (lire notre article : vous pouvez en général économiser jusqu’à 50% des coûts en faisant appel à un courtier. Contactez-nous pour recevoir les coordonnées du courtier de la communauté Immoneos). Suivant votre âge ou le montant demande, ces assurances peuvent vous demander de passer des examens médicaux avant de donner leur accord. Si vous êtes un investisseur locatif qui possède plusieurs biens, vous pouvez considérer ne pas prendre l’assurance facultative perte d’emploi en couvrant ce risque par la vente d’un bien déjà largement remboursé, par exemple en cas de problème de remboursement avec les loyers.
7- L’hypothèque ou la caution
L’hypothèque est un droit de repossession du bien immobilier en cas de non remboursement de l’emprunt. Ce droit demande des frais pour être mis en place, qui seront non remboursables. En alternative vous pouvez souvent obtenir une caution type Crédit Logement qui sera en grande partie remboursable une fois le prêt remboursé. Cela peut être particulièrement intéressant si vous réussissez à rembourser le prêt longtemps avant l’échéance finale initialement prévue, car la valeur remboursée n’aura pas été trop érodée par l’inflation.
8- Les remboursements anticipés partiels ou totaux
C’est un point important à négocier, surtout si vos revenus sont sujets à des variations importantes ou à des éléments de rémunération flexible dépendant de votre performance. Les banques n’aiment en général pas offrir de remboursement partiel ou total sans frais, notamment pour les prêts à taux fixe, car cela les oblige à restructurer leur taux fixe en fonction du marché, donc potentiellement une perte. Etant donné la concurrence entre banques et le fait que peu de prêts utilisent cette option, les banques sont en général prêtes à concéder cet avantage, qui vaut la peine d’être demandé. Si ce n’est pas le cas, renseignez-vous sur les frais éventuels à encourir.
9- Les mécanismes de flexibilité
Pour se différencier de la concurrence et s’adapter aux besoins de leurs clients, certaines banques vous proposent gratuitement des mécanismes de flexibilité intéressants : par exemple d’accélérer, de suspendre ou de ralentir les remboursements dans une certaine mesure. Ces possibilités sont souvent intéressantes pour l’emprunteur, surtout si sans coût supplémentaire.
10- La domiciliation de salaire et autres produits bancaires
Si vous êtes nouveau client auprès d’une banque pour un emprunt immobilier, vous gagnerez des points si vous pouvez apporter d’autres éléments à votre relation avec cette banque : domiciliation de salaire, placements etc. Aucun de ces éléments n’est une obligation mais ils peuvent vous aider dans votre négociation.
Chaque banque a son propre processus d’approbation de prêt. Il est souvent préférable d’approcher plusieurs banques ou de passer par un courtier en emprunts immobiliers. Il sera sans doute difficile d’obtenir les meilleures conditions sur tous les points ci-dessus de la part d’une seule banque : une bonne stratégie de négociation est de définir vos priorités et de négocier tout d’abord sur celles-ci. Si vous êtes proche d’un accord sur ces priorités, vous pouvez ensuite demander des concessions sur les sujets de moindre importance pour vous. Bien sûr, chacun a sa méthode favorite ou personnelle de négociation, mais la première règle valable pour tous les négociateurs est de se renseigner sur le domaine du possible et de comprendre son interlocuteur et sa marge de manœuvre.
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