De nombreuses discussions au sein de la communauté Immoneos soulignent l’intérêt croissant pour la colocation comme stratégie d’investissement immobilier. Face à la complexité de la gestion à distance, notamment avec les restrictions sur les locations de courte durée, de nombreux membres expatriés se tournent vers la colocation, une option à la fois rentable et équilibrée. Mais quel contrat choisir dans ce contexte ? Un bail unique ou des contrats individuels ? Cet article, conçu à partir de discussions entre les membre Immoneos, explore les avantages et les inconvénients de chaque option pour vous aider à faire le meilleur choix pour votre investissement.
En complément de cette lecture, n’hésitez pas à interroger directement d’autres investisseurs Immoneos sur leurs expériences en tant que bailleurs d’un bien en colocation.
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Comment fonctionne une colocation ?
La colocation implique simplement la location d’un logement par plusieurs locataires, chacun partageant les espaces communs tout en bénéficiant de son espace privé. Le propriétaire qui loue son bien à plusieurs locataires peut opter aussi bien pour une location nue ou une location meublée. Les avantages fiscaux de la location meublée qui sont détaillés dans ce dossier demeurent inchangés.
Pour le bailleur, gérer une colocation implique surtout un choix entre un bail collectif ou des contrats individuels. Le bail collectif rend les colocataires conjointement responsables, ce qui sécurise les paiements. En revanche, avec des contrats individuels, le bailleur gère séparément chaque locataire, offrant une flexibilité en cas de départ anticipé d’un des colocataires. Ce modèle demande une attention particulière à la sélection des locataires et à la coordination des contrats pour assurer une gestion harmonieuse.
Le bail collectif unique présente de nombreux avantages
Une clause de solidarité qui limite le risque des impayés
Dans un bail unique, il est possible d’insérer une clause de solidarité entre les colocataires. Et en tant que bailleurs, vous auriez tort de vous en priver ! Ainsi, dans le cas où le loyer ne serait pas réglé dans son intégralité, elle vous autorise à vous retourner contre n’importe lequel des autres colocataires pour réclamer le paiement des sommes impayées.
Cette clause importante vous permet de vous protéger des risques d’impayés de loyers mais aussi des charges locatives et des régularisations de charge puisque :
- chaque colocataire et sa caution, le cas échéant, est redevable de l’ensemble des sommes dues. Cela signifie qu’en signant le bail unique avec clause de solidarité, chaque colocataire s’engage à s’acquitter de sa part mais aussi de celle des autres colocataires en cas d’impayés.
- lorsqu’un colocataire part, il reste tenu, par cette clause, ainsi que sa caution, de régler les loyers pendant six mois. Exception faite s’il est remplacé par un nouveau colocataire pendant ce délai.
Plusieurs garants
Dans le cadre de la signature d’un contrat de bail unique, vous pouvez exiger :
- que chaque colocataire fournisse un garant,
- qu’un seul garant se porte caution pour plusieurs locataires.
Si le bail comporte une clause de solidarité, la caution, tout comme le colocataire sortant, reste solidaire des paiements jusque six mois après son départ mais pas au-delà, quand bien même le garant s’est porté caution pour la totalité du loyer.
Une gestion locative simplifiée
Avec un bail unique, la gestion locative se réduit au minimum :
- un seul bail avec tous les colocataires. En cas de changement de colocataire, il suffit de signer un avenant.
- un seul avis d’échéance et une seule quittance de loyer.
- un seul état des lieux.
- un seul dépôt de garantie.
Charge aux colocataires de s’arranger entre eux lors du départ d’un colocataire en ce qui concerne le dépôt de garantie.
Un seul dépôt de garantie à gérer
En ce qui concerne le dépôt de garantie – qui représente un mois de loyer hors charges au plus pour les locations nues et deux mois maximum pour les locations meublées -, sa gestion est extrêmement simple pour le bailleur dans le cadre d’un bail unique. Le propriétaire perçoit le dépôt de garantie avant l’entrée dans les lieux et le restitue au dernier locataire sortant et après remise des clefs (restitution totale ou partielle en fonction de l’état des lieux de sortie avec retenue possible de maximum 20% pour la régularisation de charges qui sera effectuée après le départ du dernier locataire, une fois que l’arrêté des comptes de la copropriété sera disponible).
En effet, lorsqu’un colocataire signe un bail unique, il n’est pas en droit d’exiger la portion du dépôt de garantie qu’il a versé au propriétaire. Les colocataires ont la possibilité de s’arranger entre eux mais cela ne concerne en rien le bailleur et ce type d’accord interne ne lui est pas opposable.
Un congé unique
Si le bailleur veut reprendre son bien pour le vendre ou le reprendre, il doit adresser un congé au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail (trois mois pour les meublés). Afin de s’assurer que le congé est bien délivré au colocataire et dans les délais légaux, il est recommandé de le notifier par voie d’huissier plutôt que par lettre recommandée ou remise en main propre. En présence d’une clause de solidarité, cette procédure coûteuse n’a pas besoin d’être appliquée à tous les colocataires car le congé adressé à un seul colocataire vaut pour tous. Mais en l’absence d’une telle clause dans le bail, le propriétaire doit adresser son congé à tous les colocataires.
Un seul état des lieux
De même, le contrat unique permet de ne réaliser qu’un seul état des lieux à l’entrée dans le logement, en présence de tous les colocataires et du propriétaire. Toutes les parties doivent signer le formulaire d’état des lieux.
L’assurance
Les colocataires souscrivent un seul contrat d’assurance habitation qui couvre l’intégralité du logement et tous figurent au contrat. Le bailleur n’a qu’une attestation à réclamer avant l’entrée dans les lieux puis chaque année.
Mais le bail unique présente également de nombreux inconvénients
Les départs de colocataires
La gestion des départs des locataires est le gros point noir du bail unique de colocation. Car un colocataire a la possibilité de donner congé de manière unilatérale, sans pour autant remettre en question le bail initial, lequel se poursuit avec les colocataires restants.
La solidarité du colocataire et de son garant s’éteignant automatiquement six mois après son départ, le propriétaire a donc intérêt à accepter un remplacement par un nouveau colocataire solvable. Et contrairement aux baux individuels, il n’a pas le droit d’imposer un nouveau colocataire aux colocataires restants.
Les aides au logement
Dans le cadre d’un bail unique, chaque colocataire peut adresser une demande personnelle à la CAF et bénéficier d’une aide au logement pour sa part de loyer.
Toutefois, l’APL est moins élevée que pour un bail individuel. En effet, le montant pris en compte pour calculer l’aide attribuée à chaque colocataire est de 75 % du plafond d’un locataire seul. La CAF base son assiette de calcul sur le montant du loyer plafonné, un forfait de charges, la composition et les ressources du foyer.
La garantie des loyers impayés
La loi Boutin empêche de cumuler assurance loyers impayés et garants, dès lors qu’un des colocataires n’est pas étudiant. Il est donc possible de prendre une assurance uniquement dans les cas suivants :
- seulement des colocataires étudiants avec garants,
- seulement des colocataires non-étudiants sans garants.
Dans le cas d’une colocation mixte d’étudiants avec garants et de non-étudiants sans garants, vous pouvez demander aux non-étudiants de prendre un garant payant tel que Garantme.
Les baux individuels présentent également de nombreux avantages
En colocation, vous avez la possibilité de faire signer à chaque colocataire un contrat de location individuel. Ainsi, tous les colocataires signent un bail distinct, ce qui les rend indépendants les uns des autres.
Le contrat doit spécifier quelle est la chambre occupée à titre privé par le colocataire en question, ainsi que les espaces communs accessibles à tous.
Le bail individuel permet de louer plus facilement
Le bail individuel ne contribue pas à accroître le rendement locatif par le biais de loyers plus élevés. En revanche, ce qui améliore réellement la rentabilité de votre investissement, c’est la réduction de la vacance locative. En effet, il est plus aisé de trouver des colocataires avec un bail individuel qu’avec un bail unique.
Louer en bail unique requiert la formation d’une colocation préétablie, avec des colocataires prêts à s’accorder sur un logement, à s’y installer, et à y demeurer suffisamment longtemps pour éviter la nécessité de rechercher une nouvelle colocation après quelques mois.
Le bail individuel simplifie cette démarche, car il vous permet de cibler des locataires individuels et de les remplacer au fur et à mesure des départs et des arrivées, facilitant ainsi la gestion.
Plus de souplesse pour établir les contrats
Avec des baux individuels, chaque chambre est régie par un contrat propre. Ce qui signifie que vous êtes libre de panacher des contrats de durées et de types différents pour les chambres en fonction du statut et des besoins de vos locataires : un contrat étudiant pour une chambre, un contrat mobilité pour une autre etc.
Par exemple, dans les villes universitaires qui sont également touristiques, cela présente l’avantage de pouvoir louer :
- en contrat étudiant 9 mois par an,
- en location saisonnière durant les 3 mois d’été.
Le remplacement des locataires partis
En cas de départ d’un locataire, les autres colocataires poursuivent leur contrat normalement. Le bailleur peut intégrer un nouveau colocataire dans le logement vacant sans leur accord.
Les aides au logement
Les aides au logement sont plus importantes en cas de signature de baux individuels. La CAF applique en effet le plafond par personne contre 75% en colocation avec bail unique.
La protection contre les impayés
Comme vous pouvez panacher les profils de colocataires à votre guise, vous avez le droit de cumuler garant et assurance pour les étudiants.
Les baux individuels : les inconvénients
Une gestion locatice plus complexe
Le dépôt de garantie
Après sa sortie, le colocataire peut réclamer le remboursement de son dépôt de garantie, qui doit lui être restitué comme le prévoit la loi :
- sous un mois pour un bail meublé,
- sous deux mois pour un bail d’habitation nu.
Le bail ne comportant pas de clause de solidarité, aucune provision ne peut être conservée au titre de dégradations perpétrées dans les autres chambres par les colocataires restants.
Un congé par colocataire
Dans le cadre de baux individuels, le bailleur qui souhaite récupérer son bien pour le vendre ou le reprendre doit adresser une lettre de résiliation du bail à chacun des colocataires. Cela signifie davantage de gestion mais également des coûts supplémentaires, notamment si les congés sont délivrés par voie d’huissier.
L’état des lieux
Vous devez réaliser un état des lieux de la chambre privative à l’entrée et à la sortie, une tâche qui s’ajoute à la liste déjà longue de vos obligations.
L’assurance
Idem pour l’assurance, le bailleur doit réclamer pour chaque chambre l’attestation d’assurance, contre une seule attestation pour une colocation avec un bail unique. Si, en outre, les colocataires ont des compagnies d’assurance différentes, cela risque de compliquer la gestion des réclamations en cas de sinistre.
Et comme les colocataires assurent leur chambre sans les parties communes et qu’il y a régulièrement des périodes, mêmes courtes, de vacance locative, mieux vaut contracter une police d’assurance PNO (propriétaire non occupant).
La surface des chambres
Pour respecter les dispositions légales, chaque locataire doit bénéficier d’une chambre d’au moins 9 m² et d’un volume minimal de 20 m³ (à l’exclusion des espaces communs). Cela peut poser problème si vous avez des chambres qui ne remplissent pas ce critère.
L’absence de clause de solidarité
Un des grands désavantages de ce type de baux, c’est que le colocataire n’est redevable que de ses loyers et charges. Idem pour la caution qui s’engage dans la limite des loyers et des charges du colocataire désigné dans l’acte de cautionnement qu’elle a signée.
Lorsqu’un colocataire signifie son congé pour sa partie privative, il n’est redevable du loyer et des charges que pour la durée du préavis (entre 1 et 3 mois en fonction du type de bail et des circonstances), contre 6 mois avec un bail unique avec clause solidaire.
Conclusion
Pour les membres de la communauté Immoneos qui vivent loin des biens et qui souhaitent réaliser la gestion locative en direct, le contrat de colocation unique avec clause de solidarité est très souvent privilégié. Ce type de contrat vous protège bien contre les impayés et les tâches de gestion locative restent limitées.
A l’inverse ceux qui font le choix de déléguer la gestion locative à une agence, ils vont souvent préférer les baux individuels afin de maximiser le taux de remplissage et la flexibilité donc de manière ultime la rentabilité. Cela implique que vous ayez un mandataire de confiance sur place pour gérer les contrats et les états des lieux.
Rappelons également que quel que soit votre choix entre contrat de colocation unique ou baux individuels, vous devez choisir un bail adapté au type de logement, à savoir soit un contrat de location nue, soit un bail meublé.
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