Voici le replay de la conférence Immoneos Colocation du 29 janvier 2021.

La question de l’investissement dans une colocation (voir notre mode d’emploi ici) revient régulièrement dans la Communauté Facebook Immoneos des investisseurs immobilier expatriés. C’est en effet une tactique intelligente pour doper son rendement immobilier locatif, et même, paradoxalement, pour éviter les risques d’impayés grâce aux cautions solidaires. Dans ce séminaire, on vous explique tout pour investir sur ce mode de vie de plus en plus en vogue dans notre société. Un vrai guide pour investir en colocation.

Dans cette conférence de 30 minutes environ, on aborde les point suivants :

• Intérêts et limites de la colocation
• Quelle fiscalité pour les expatriés
• Des Stats sur la colocation
• Deux exemples pour comprendre le sujet colocation
• L’accompagnement possible par un professionnel recommandé par la Communauté Immoneos
• Le financement : possibilités et enjeux. Les courtiers de prêt recommandés par la Communauté Immoneos sont ici

Transcription de la Conférence sur la Colocation, le guide pour investir en colocation

Amaury

Bonjour tout le monde. On va voir dans un premier temps les intérêts et les limites de la colocation. Ensuite, on verra la fiscalité pour vous expatriés, et la colocation en quelques chiffres. Un exemple pour comprendre, ce sera en réalité deux, et puis l’accompagnement qu’on peut vous proposer et le financement, quelles solutions de financement on peut aussi vous apporter.
Et puis on terminera effectivement comme l’a précisé Remi, sur les questions que vous nous avez posées et puis si vous en avez d’autres qui viennent, avec plaisir.

Aurélie

Très bien, alors sur le sujet de la colocation au sein du groupe Amarris, on a la chance d’accompagner plus de 7.000 clients investisseurs et donc de nombreux, qui ont aussi investi dans la colocation. Ça fait plus de 20 ans que je suis sur l’accompagnement des investisseurs locatifs. Donc c’est un sujet que je connais bien et j’ai vu cette évolution du marché de la colocation arriver.

Clairement, on parle d’une nouvelle ère de vie aujourd’hui, qui est positionnée surtout sur trois critères :

Le premier objectif de ces personnes qui cherchent à vivre en colocation, on ne va pas se mentir, c’est un critère financier. L’objectif, c’est de mieux se loger, d’avoir un logement parfois moins cher et surtout, de plus grands espaces de vie.

Ensuite, il répond aussi surtout par son aspect colocation meublée, à la réponse d’une mobilité des étudiants, du jeune actif ou du cadre en mobilité. On voit d’ailleurs de plus en plus de personnes occuper les colocations, qui ont un mode de consommation je dirais du logement, qui a vraiment évolué. Aujourd’hui, on quitte rapidement une ville pour une autre. Vous êtes bien placés, vous avez quitté votre pays, la France, pour aller pour la plupart d’entre vous travailler à l’extérieur. Vous y reviendrez peut-être ou pas, mais en tout cas, il y a une mobilité qui est très, très présente aujourd’hui. Et la colocation y répond, notamment par ces espaces de vie partagés, mais aussi par ces espaces de vie individuels.

L’objectif numéro 3, c’est le lien social. Alors le lien social c’est un marqueur qui est de plus en plus fort et de plus en plus vrai. Notamment on parle des étudiants, des jeunes actifs, mais on a aussi toutes ces populations d’étrangers qui vont arriver sur le territoire et c’est intéressant et important pour eux d’arriver dans une colocation et de pouvoir profiter déjà de quelques personnes qui puissent les introduire ; et pour un mieux vivre ensemble.

Sur le lien social, on sait aussi que les étudiantes, notamment en période de COVID, pour avoir sondé nos partenaires en gestion locative sur ces sujets, ils nous disent que ceux qui sont en colocation sont restés davantage dans le logement que ceux qui occupent un logement seuls. Pourquoi ? Parce que ça leur permet justement de conserver ce lien social et de toujours maintenir ce bien vivre ensemble. On le voit, le lien social, c’est un marqueur fort et on voit aussi d’ailleurs des colocations apparaître aujourd’hui à thème. On a du co-living, de la colocation. On est sur des sujets parfois intergénérationnels, on voit parfois des colocations à thème : sur la musique, sur le sport. Donc, c’est vraiment un point qui se développe de plus en plus. Sachant qu’en France, on était quand même très en retard sur ce sujet, sur ce concept de vie. Mais je dirais, ces 10 dernières années et plus particulièrement ces 5 dernières années, on a un développement exponentiel et notamment ce développement, il est reconnu par l’intégration de la situation de colocation dans la loi Alur 2014. La loi Alur 2014 a reconnu un statut de colocataire qui n’existait pas jusque-là. Et ça, ça a fait évoluer aussi la manière de vivre et d’organiser la gestion locative dans les logements. C’est ce qu’on va aussi aborder rapidement, tout à l’heure.

Avant ça, il y a deux grandes tendances qu’on peut constater au sein d’Amarris Immo, notamment sur les investisseurs :

La première est celle des investisseurs qui vont chercher la colocation à haut rendement. Ils vont aspirer à atteindre des rendements bruts de 10%. Cette stratégie, qui est intéressante, va plutôt concerner des propriétaires ou des investisseurs qui vont se concentrer sur des quartiers peut être plus populaires, avec des immeubles plutôt des années 60-70. Leur objectif, c’est une stratégie qui est prête à prendre plus de risques pour développer leur patrimoine. Je mettrais juste un petit point d’alerte : attention, les 10% sont très jolis sur le papier. On est souvent sur des propriétaires qui vont chercher à optimiser véritablement le loyer. On va être sur des loyers souvent assez chers. Une organisation de logement qui est assez simpliste. On ne va être sur une salle de bains individuelle, par exemple, on va avoir des sanitaires qui sont communs. Et ça, ça va peut-être un peu ternir le rendement réel puisqu’on va cibler des personnes qui vont vraiment venir chercher un aspect économique, notamment en termes d’occupation, et si on pense aux étudiants. Ces personnes-ci vont se retrouver parfois avec un turnover un peu plus conséquent et des périodes de vacances locatives qui peuvent être fortes sur la période estivale. Alors il y a des solutions à ça, certains le combinent aussi avec de la location Airbnb, ce qui est tout à fait possible si la ville dans laquelle on est situé et si la copropriété l’autorisent. En tout cas, c’est une stratégie qu’il faut prendre en compte. Mais attention, parce que notamment la location Airbnb, si on la combine à une autre gestion, ça peut être un peu complexe, à suivre.

La deuxième tendance, c’est la colocation haut de gamme où là, on est plutôt sur des taux moyens à 6% brut. C’est ce qu’on constate. En tout cas, on est sur une qualité d’emplacement, c’est à dire qu’avec des propriétaires ou des investisseurs qui ont été très soucieux des services de proximité de l’emplacement en raison de la stratégie qu’ils envisagent de mettre en place. Donc, si on va chercher de l’étudiant, du jeune actif, on va s’assurer d’avoir à proximité un certain nombre de services.

Si c’est l’étudiant, bien évidemment, il me semble intéressant d’être proche en tout cas d’un centre-ville, soit des quartiers étudiants. Et puis, on va surtout être sur des prestations supérieures avec des prestations supplémentaires. On va avoir vraiment une salle de bain par chambre. Ça, c’est vraiment ce qu’on va retrouver dans la colocation haut de gamme. On est plutôt sur des investisseurs qui vont être en quête de sécurité et de consolidation du patrimoine. Quand je dis sécurité, c’est à dire qu’ils vont chercher des revenus locatifs, mais d’une manière un peu plus pérenne, dans le sens où ils ne vont pas avoir envie de prendre des risques d’avoir de vacances locatives. Même si attention, l’avantage de la colocation, c’est que si on perd un locataire, ça ne nous fait perdre qu’une petite partie de nos revenus locatifs.

Amaury

Si je peux juste me permettre en continuation de ce que tu disais Aurélie, c’est que là en particulier dans la situation que l’on vit, en espérant que ça ne s’éternise pas, la première stratégie peut être davantage victime de cette situation que la deuxième. Parce que justement on est sur des publics de personnes qui cherchent un loyer pas cher ou moins cher et qui donc, lorsque la situation évolue comme celle-là, par exemple avec un public d’étudiants, on se retrouve à avoir des vacances locatives potentiellement plus intéressantes lorsqu’on cherche ce rendement et donc finalement, on n’obtient pas la même chose en réalité, surtout en ce moment.

Dans la continuité de ce qu’on a voulu évoquer aussi, c’était un petit peu les quelques points un peu plus positifs et négatifs de la colocation. Évidemment c’est le rendement, parce que vous optimisez votre bien.

Je disais tout en un, parce que l’idée c’est de se dire que du coup on a plusieurs colocataires d’un coup. Parce qu’on a deux, trois, quatre colocataires dans un seul et même investissement. Et donc, ça permet tout simplement de simplifier son patrimoine, sa stratégie patrimoniale, parce que tout se trouve sur un même emplacement. Et donc après, lorsqu’on développe sa stratégie d’investisseur et qu’on passe de 1 à x appartements, on se rend compte que d’avoir des choses qui sont centralisées, ça simplifie cette gestion-là, et c’est ce qu’on cherche aussi dans un second temps.

Et puis, pour la colocation, les points un petit peu négatifs, mais du coup qui peuvent être corrigés par une certaine stratégie, c’est le turnover parce qu’il est un peu plus important. On parle d’une moyenne de 18 mois, par exemple pour quelqu’un qui reste en colocation, contre 29 mois pour un studio en moyenne. Et une gestion qui peut être complexe si on ne s’adresse pas au bon partenaire, parce que c’est l’essentiel de la colocation. Si la gestion est mal réalisée, on a donc un turnover important et donc aussi des difficultés à louer. Et là, on anéanti aussi notre rendement de la colocation.

Aurélie

J’insiste effectivement sur ce que tu dis sur la partie gestion. C’est important de faire appel à des personnes qui sont spécialisées. C’est un vrai savoir-faire je pense que de gérer de la colocation. Alors soit quand on est propriétaire direct et qu’on a la possibilité de le gérer, je dirais qu’on n’est jamais mieux servi que par soi-même. Mais quand on est amené à faire appel à des partenaires extérieurs et bien gérer la colocation, connaître toutes les spécificités de la colocation, c’est important.
Et notamment, c’est une des questions qu’on retrouve très régulièrement, c’est de se dire en termes de gestion, est-ce que je vais plutôt sur un bail unique ou sur des baux multiples ? Vous savez, le bail unique, c’est un seul contrat signé par l’ensemble des colocataires. Et puis, on les laisse s’organiser finalement entre eux sur le partage de l’espace loué et sur le paiement aussi du loyer. Et puis, on a aussi la possibilité d’intégrer des baux multiples, plusieurs contrats de location, j’ai autant de baux que de locataires. Ça veut aussi dire que je vais avoir autant d’états des lieux à réaliser et à chaque fois, c’est une pratique assez commune les baux multiples, parce que ça semble assez bien plus sécurisant, peut-être pour le locataire de se dire moi je ne m’engage avec mon propriétaire finalement que sur ma chambre, mais on va voir toutes les limites de ce modèle.

Les professionnels de la colocation vont d’ailleurs vous préconiser le bail unique pour plusieurs raisons. La première chose à savoir que c’est quand même, malgré le fait qu’on ait un bail unique signé par l’ensemble des occupants, il n’y a pas forcément de co-titularité du bail. Enfin la co-titularité du bail pardon, n’emporte pas forcément sur la solidarité du bail et des éventuelles dettes. Sauf si vous, en tant que propriétaire, vous décidez d’insérer une clause de solidarité, c’est ce qui était très souvent fait, mais qui existe de moins en moins, puisque les occupants sont de plus en plus avertis, en tout cas sur ce sujet, et n’ont certainement pas envie de se retrouver à gérer l’impayé d’un des colocataires ou que sa caution doive répondre à l’impayé d’un des colocataires. Parce que dans un bail unique, si on prévoit une clause de solidarité, on a la possibilité de poursuivre un seul occupant pour le recouvrement de la dette et donc une seule caution solidaire également. C’est certain pour vous, en tant qu’investisseurs, c’est vraiment confortable de pouvoir instaurer cette clause de solidarité. C’est confortable et rassurant, mais dans la réalité, vous aurez certains locataires qui refuseront évidemment de rentrer dans votre colocation pour ce motif, après je dirais les locataires les plus avertis, parce que c’est quand même une notion assez spécifique.

Petit rappel sur la solidarité : l’avantage du bail unique, c’est que lorsque votre locataire va quitter son logement et bien sa solidarité va prendre fin une fois qu’on aura trouvé un nouveau locataire, et que ce nouveau locataire va figurer sur le bail. Ce qui va également être très intéressant en tant que propriétaire parce que votre locataire sortant va avoir tout intérêt à trouver un nouveau repreneur et c’est ce qui va activer finalement le réseau et la recommandation entre locataires, ce qui va permettre de continuer de faire vivre cette colocation et parfois en conservant un certain état d’esprit.

Donc vous, ça va vous sécuriser sur la partie de vacance locative, cette notion de bail unique, notamment avec ce remplacement de locataire qui va figurer sur le bail et qui va donc éteindre tout engagement de solidarité avec le locataire sortant. Pour rappel, le locataire sortant, quand bien même il n’existe pas de clause de solidarité, serait tenu à payer les loyers et charges jusqu’à 6 mois après son départ dans l’hypothèse où on n’aurait pas retrouvé de locataire. Tout l’intérêt de compter sur votre locataire pour trouver un nouveau repreneur.

La colocation avec les baux multiples est très répandue. Pour les personnes qui ne sont pas expertes dans ce domaine, les baux multiples depuis la loi Alur constituent une division du logement au sens de l’article 111-6-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Alors, qu’est-ce que ça implique? Eh bien, ça implique que quand on regarde ce texte précisément, il nous dit que si on veut faire des baux multiples, la superficie privative attribuée à l’occupant, le colocataire individuel, doit respecter une superficie de 14 mètres carrés et 33 mètres cubes par parties privatives.

Si on ne respecte pas cette condition, on peut être puni de deux ans d’emprisonnement ou d’une amende de 75000 €, ce qui peut être quand même relativement risqué pour un investisseur. Pourtant, j’apporte une petite précision la loi Elan a modifié cette superficie à 9 mètres carrés et 20 mètres cubes. Toutefois, le Code de la Construction de l’Habitation n’a pas été modifié. Ça peut être un vrai sujet, un vrai litige. Moi, je vous invite à respecter en tout cas cette première condition pour être serein.

Deuxième condition importante par cette division, ça veut donc dire que cet article du Code de la Construction de l’Habitation est très explicite, il dit « j’interdis toute location de chambres individuelles de division si la partie privative n’est pas équipée en eau potable et évacuation des eaux usées dans chaque chambre ». Ce qui veut donc dire que vos chambres, si vous faites des baux multiples au-delà de la superficie obligatoire minimum à respecter, il doit y avoir un point douche. Un point d’eau, en tout cas.

Autre point également concernant cette division : alors, cette division de logement ne vaut pas autorisation d’urbanisme dans le sens déclaration, permis de construire ou déclaration préalable de travaux, on n’est pas dans cette division-ci. En revanche, sur les territoires où on a une zone importante d’habitat indigne et notamment si on part sur un territoire comme Marseille, certaines rues imposent vous savez ce qu’on appelle le permis de louer. C’est cette fameuse autorisation qu’on doit demander avant de mettre en location.

Eh bien si on divise son logement sans avoir fait cette autorisation préalable également, on s’expose à une amende administrative qui s’élèverait à 15000 €. Là aussi, c’est une exposition, je n’ai pas à ma connaissance aujourd’hui de cas connus, mais en tout cas, voilà les risques.

Autre alerte également, et celle-ci elle est beaucoup plus forte : c’est pour toutes les personnes qui sont dans des territoires où le PLU impose des créations de places par division lots. Je m’explique : si vous faites une division de votre logement, si vous réalisez des baux multiples, cela s’apparente donc à une division, et si on impose au PLU un emplacement de stationnement par lots, ça veut donc dire que là, il faudra fournir deux stationnements si on a décidé de faire deux baux distincts ou trois, si c’est trois baux distincts. Ce qui-là, peut être vraiment compliqué.
Dans les rendez-vous qu’on peut réaliser aujourd’hui avec les investisseurs qui s’interrogent sur les baux multiples, beaucoup espèrent échapper à l’encadrement des loyers avec cette solution. Ce n’est absolument pas possible. Si vous êtes sur un territoire où on est soumis à l’encadrement des loyers, la colocation ne pourra pas vous aider à échapper à cet encadrement-ci.

Les recommandations en termes de gestion, et ce qu’on voit là encore sur nos investisseurs et sur nos partenaires gestion locative qui interviennent sur ce secteur et qui ont une expérience, c’est de réaliser un règlement intérieur qui est un annexe au bail pour organiser la vie dans cette colocation. Ce qui vous affranchira d’un certain nombre de soucis de gestion. Ensuite, concernant les charges, vous avez la possibilité d’être aux charges réelles avec des régularisations, mais parfois, le forfait peut être un peu plus simple en termes de gestion, à condition d’avoir un forfait qui doit être en corrélation avec les charges que vous supportez véritablement.

Quand je dis les charges en colocation, évidemment : l’eau, l’électricité… vous l’intégrez soit dans une provision, soit dans le forfait, puisque c’est vous qui allez le payer directement. Vous ne laisserez pas vos occupants gérer ce sujet, ça serait bien trop complexe avec la rotation qu’il peut y avoir.

Et enfin, une option qui s’offre aux investisseurs sur le sujet de la colocation, c’est qu’ils ont la possibilité d’opter pour l’assurance multirisque habitation au nom de leurs locataires et de récupérer par douzième ce montant.

C’est un des conseils, en tout cas, que nous on vous préconise sur ce sujet.

En synthèse, on a donc ici sélectionné en tout cas les secrets tirés d’une bonne gestion, mais surtout, les performances qu’arrivent à atteindre nos meilleurs partenaires sur ces sujets de gestion en colocation. Les plus expérimentés atteignent un taux d’occupation sur leur parc locatif sur tout le territoire national confondu, une moyenne de 90%. Alors évidemment, si on est sur Paris ou Lille, on est à 99% de taux d’occupation. Et si on est sur des territoires un peu plus détendus, et bien là, on a une occupation qui va plutôt être autour des 70/80%.
C’est vraiment aussi votre stratégie qui va être déterminante. C’est sûr que si vous ciblez uniquement les étudiants, vous vous risquez d’avoir un taux d’occupation beaucoup plus faible que si vous êtes sur une stratégie de jeunes actifs. Sur nos partenaires, tout à l’heure Amaury le disait, on parle de partenaires les plus expérimentés qui atteignent des durées locatives moyennes de 18 mois parce qu’eux combinent véritablement cette mixité locative. Ils savent qu’en allant simplement sur l’étudiant, il y aura ce risque de vacance, donc ce n’est pas leur stratégie, leur objectif, surtout en gestion locative. Ils sont rémunérés sur les loyers encaissés donc ils ont le même objectif que vous, c’est que ce soit sur un taux d’occupation proche de 100%. Et ce qu’ils constatent en tout cas, c’est qu’ils ont un taux d’impayés à 0%. Et ça, en tant qu’investisseur, je pense que c’est une information assez importante à retenir.

Alors, pour plusieurs raisons on arrive à ce taux d’impayés à 0%, et pour plusieurs raisons on arrive à obtenir ces taux d’occupation. Notamment parce que dans la plupart des cas, ils sont plutôt sur des loyers raisonnables qui sont en corrélation avec le marché, mais ne sont pas forcément sur le haut du marché. Justement pour les maintenir dans cette colocation et ne pas les faire fuir sur une période de COVID où l’étudiant va chercher à rentrer chez lui pour optimiser ses frais. Si on est sur un loyer raisonnable, que l’étudiant se plaît, mais c’est valable de toute façon pour toute stratégie locative, si on est sur un loyer raisonnable et qu’on a un bon produit locatif, notre locataire ne va pas avoir envie de perdre son logement. D’autant plus que si on parle d’un étudiant ou d’un jeune actif avec des revenus modérés, il bénéficie de l’APL, l’aide pour le logement, donc il est prêt à réaliser cet effort pour pouvoir conserver son bien immobilier.

Ce que j’expliquais toute à l’heure c’était cette mixité et puis ce bail unique. Comme je l’ai évoqué tout à l’heure, cette chance finalement de pouvoir compter sur le locataire qui va faire cette recommandation et cette recherche de locataires pour vous en tant que propriétaire.

Enfin très souvent, sur ces acteurs, on sait qu’ils prennent des garanties auprès du locataire directement. Parce que si on est sur des jeunes actifs, si on est sur des étudiants, on sait parfois qu’il est difficile pour eux de se loger, il existe des garanties comme Garantme par exemple, où le locataire paie un surplus à hauteur de 10 € par mois. Mais en tout cas, en cas d’impayés, on sollicitera directement cette garantie qui est garante pour le compte de l’occupant.

Enfin, juste en quelques chiffres pour vous donner des tarifs de frais moyens sur des frais de gestion locative, en colocation on est autour de 7 à 10% et avec pour certains, des frais d’entremise, vous savez à l’entrée de chaque locataire, qui est limitée à une fois par an, évidemment, au changement de locataire. Mais imaginez que vous changiez 2 fois de locataire, il ne pratiquerait pas ce tarif 2 fois. En tout cas, c’est sur ceux que l’on a référencés et on est sur des forfaits qui sont entre 150 et 250 € par chambre pour la recherche de candidats locataires. Voilà sur la partie pratico-pratique de la gestion locative, et puis quelques astuces que l’on peut vous donner, en tout cas le retour d’expérience de nos de nos clients investisseurs.

Maintenant, ce qu’on va regarder rapidement pour vous et en quelques mots très simples : c’est quelle fiscalité pour vous en tant qu’expatriés ?

Eh bien, vous avez deux options, soit la location meublée à titre non professionnel ou professionnel, soit le déficit foncier.

Le déficit foncier en location, en colocation, ça va être beaucoup plus compliqué pour deux raisons. D’abord, dans la colocation, c’est beaucoup plus confortable de faire de la colocation meublée et donc, par définition, on ne peut pas pratiquer de déficit foncier.

Il existe un acteur sur le marché qui combine les deux, mais que sur certaines opérations.

Ensuite sur la partie location meublée ou colocation, c’est vraiment le même sujet. D’abord, ça répond à une demande de marché, on le sait. L’avantage, c’est qu’il y a une ambiance qui est donnée dans chacun de ces logements, qui permet de provoquer ce qu’on appelle toujours cet effet waouh qui est important et qui va permettre, pour certains en tout cas, de majorer le loyer.

Évidemment, on est toujours prêt à consigner un effort supplémentaire quand on a vraiment de belles prestations, que quand on a des choses un peu moyennes, et surtout en location meublée. Je pense qu’ici vous êtes plutôt bien avertis sur le sujet et je pourrais en tout cas sur Amarris Immo reprendre d’autres animations sur le sujet, si vous le souhaitez, mais ce n’est pas l’objectif ici. Mais en location meublée, vous le savez, on est sur des revenus nets d’impôts dans la plupart des cas. Attention aussi si on a des rendements très importants 10%, par exemple, de rendements bruts, peu de charges, pas de frais par exemple, il est possible aussi d’avoir un résultat fiscal positif et donc une petite taxation. Et ça, il faut bien l’intégrer si on devait comparer sur un rendement net, en tout cas.

Donc, voilà les règles simples de la location meublée qui s’appliquent à la colocation : c’est déclarer son activité dans la plupart des cas c’est opter pour le régime réel parce que c’est vraiment celui-ci qui est le plus adapté, qui va vous permettre d’obtenir des revenus nets d’impôts ou peu fiscalisés.

Amaury

Concernant la colocation en quelques chiffres, on va pouvoir avancer. Sur cette première carte, on peut constater qu’il y a des disparités quand on regarde Paris et d’autres villes en France. Juste pour indication, c’était juste pour vous donner une idée des prix pratiqués. J’ai vu dans les messages que certains expliquaient qu’ils faisaient déjà de la colocation, qui devaient déjà avoir une idée là-dessus, c’est les prix moyens. Donc on peut avoir des prix qui sont tout à fait évolutifs sur ces villes-là, selon la stratégie qu’on met en place, si on est plutôt sur du haut de gamme, l’emplacement, etc…, vous vous en doutez, qui ne sont pas à prendre en direct, mais ça vous donne une idée de ce qui se pratique en France.

Pour continuer sur ces chiffres-là : 427 versus 515, c’est tout simplement le montant moyen constaté sur la France pour le prix d’une chambre, charges comprises en colocation, c’est à dire 427 € versus 515 € le prix moyen d’un studio en location en France.

C’est important de le préciser parce qu’on l’a vu, c’est l’un des trois critères principaux dans la recherche de la colocation. Et donc, effectivement, on le retrouve aussi ici en se disant qu’effectivement, il y a un prix qui est inférieur en colocation.

27 pourquoi ce chiffre-là ? Parce que c’est l’âge moyen des colocataires en France. Donc, ça me semblait important de le préciser pour montrer qu’il n’y a effectivement pas que des étudiants. Il y a une forte tendance au départ pour les étudiants, mais qui gagne d’autres populations, en particulier les jeunes actifs.

Et puis, il est aussi important de le rappeler aussi, je crois : les personnes qui aujourd’hui sont des jeunes actifs et qui continuent à être en colocation, étaient hier des étudiants et donc on a aussi cette mouvance là, ce qui fait qu’on arrive à un âge moyen de 27 ans.

57, pourquoi préciser ça ? 57% des colocataires sont des femmes parce qu’il y avait des personnes avec qui j’ai échangé sur ce sujet-là, qui disaient qu’il y avait plus d’hommes. Donc, ça nous paraissait important de le préciser. Il n’y a pas que des hommes en colocation et même, au contraire, il y a une proportion importante de femmes. Il est juste important de souligner aussi, et ça fait partie de la stratégie qu’on peut mener des colocation, qu’il y a une tendance plus forte chez les femmes de vouloir rester entre femmes que chez les hommes, qui ont une ouverture, que ce soit hommes ou femmes, au sein des colocations.

Et puis, un dernier chiffre 8,2 : c’est le nombre de personnes qui recherchent une colocation sur Paris par rapport au nombre de chambres qu’il y a. Il y a donc une forte tension du marché et on constate qu’elle n’est pas uniquement sur Paris, mais aussi sur d’autres villes à l’instar de Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes, etc., où là on a des chiffres qui oscillent entre 4,6 et 5,4 en moyenne. 5 personnes qui recherchent pour une offre, donc on a une hypertension du marché, ce qui fait qu’on n’a pas trop de difficultés à louer.

Et puis concernant ce taux-là, il est important aussi de préciser qu’il y a des villes en France, vous le savez, où c’est plus compliqué de louer. Je pense par exemple au Mans, où là on a un taux de mémoire, de 0,74. Donc là, quand on a un taux inférieur à 1, ça devient compliqué pour la simple et bonne raison que ça veut dire qu’il y a plus de colocations que de colocataires en recherche en tous cas, il y a même des villes où on descend en dessous de 0,5 et donc là, ça devient compliqué, donc il faut évidemment bien cibler ces villes-là.

Après, ce sont les mêmes villes, que ce soit en colocation ou ailleurs pratiquement, le marché est tendu. Pour continuer du coup sur ces chiffres-là, 55% c’est le nombre d’étudiants qu’il y a aujourd’hui en colocation. 44% sont des actifs et, plus important, des retraités avec un marché qui est en croissance et important de le signaler, il a été impacté, certes, cette année 2020, comme les autres marchés du locatif, par rapport à sa croissance, toutefois, il reste dans les mêmes bases que la location. C’est à dire qu’il n’y a pas eu plus d’impact sur la colocation que sur la location, contrairement à ce qu’on pourrait croire. Et juste pour revenir, une dernière chose sur les retraités, pourquoi c’était important de le signaler ? Parce qu’il y a une tendance aussi de fond où il y a des personnes retraitées qui ont tendance de plus en plus à rechercher des locations, même si ça reste évidemment à la marge, c’est une tendance qui peut être à surveiller et qui témoigne aussi d’un marché évolutif.

Pour continuer sur ces chiffres-là, l’enveloppe moyenne du prix, tous frais compris, est de 346083€ par rapport aux personnes qu’on a pu accompagner sur la colocation avec une rentabilité nette. On va détailler un peu ce que veut dire pour nous un rendement net, c’est un rendement qui oscille entre 3,15 et 5,38. Alors, pour vous détailler ce calcul, il s’agit donc de l’ensemble des frais compris par rapport à la base, c’est à dire à 346083€, ça inclut les frais de notaire, les travaux, tous les frais inhérents à la création de cette colocation, l’ameublement, etc., et puis, ça se calcule par rapport aux loyers qui sont générés.

Donc si on a 3 chambres qui sont louées 500 € par mois, on a 1500 € loyer. Et donc on divise ce coût total par ces loyers-là et on retire les frais pardon j’ai oublié de préciser, évidemment tous les frais, à savoir l’assurance propriétaire non occupant, l’assurance loyers impayés, la taxe foncière, les charges de copropriété, enfin, tous ces frais. Ce qui nous permet d’obtenir une rentabilité comme celle-là.

Aurélie

Et les impôts aussi. Quand on a des rendements importants on peut avoir les impôts à payer, il y a un risque de fiscalité.

Amaury

Voilà donc juste pour terminer sur cette partie chiffrée, un petit rappel avec la colocation : les studios qui sont 21% plus chers que la colocation en France et une disparité des prix. Vous le voyez bien en haut à gauche, avec des prix en région à 385 € en moyenne. Encore une fois, c’est une moyenne et tout dépend de ce que vous proposez aussi en colocation.

Ça varie énormément. Et puis, des prix qui sont bien plus élevés, vous le voyez, en Ile de France ou sur Paris, ces chiffres sont ceux de l’année 2020.

Juste une petite citation : « Ce n’est pas seulement en vue de vivre, mais plutôt en vue d’une vie heureuse qu’on s’assemble en colocation ». Je trouvais que ça faisait sens, en particulier aujourd’hui, tout simplement parce que vous connaissez la situation. Effectivement, je pense qu’il y a une vraie évolution par rapport à la recherche de logement parce que bon nombre de personnes, que ce soit des jeunes actifs, des étudiants ou autres, qui sont restés cette année et qui resteront malheureusement probablement seuls aussi cette année 2021, sont à la recherche en ayant le télétravail, les cours à distance, etc…, sont à la recherche, justement, de ces lieux de vie, de la colocation pour éviter cette solitude. Et donc, voilà pourquoi cette citation.

Deux exemples pour comprendre, je te laisse présenter le premier.

Aurélie

Oui, alors j’ai fait le choix d’avoir une présentation qui sera peut-être un peu moins détaillée que celle d’Amaury, mais en tout cas, ce qui était important pour moi, c’était de vous présenter et que vous puissiez comprendre ce que c’était une colocation haut de gamme, et notamment dans votre stratégie de gestion locative et de loyers également.

Voilà ce qu’on attend en tant qu’occupant quand on veut une prestation haut de gamme.

Voilà un projet en colocation à Lille avec 4 chambres. Je précise juste que j’ai souhaité prendre Lille, parce que Lille est sur un taux d’occupation à 99% sur les colocations. Voilà un exemple de distribution qui peut être fait : cuisine, salon, les chambres et vous voyez que chaque chambre est équipée d’une douche individuelle et d’un point d’eau par ailleurs. Donc là, on est sur des chambres qui sont autour des 10-11 mètres carrés et avec un espace de vie commun qui avoisine les 30 mètres carrés. Voilà sur la partie distribution.

Ce produit immobilier en tant que tel, on est sur des rendements bruts, puisqu’il faut aussi vous parler du brut, ce que je vous disais, on est plutôt sur des rendements haut de gamme autour des 6%. Ça se confirme clairement, on est à 6,20%.

Le rendement brut, c’est quoi ? C’est le loyer qu’on va espérer obtenir. Sur les quatre champs, c’est 1680 €. Mais ensuite, derrière, on va déduire les frais de gestion.

Donc je vous ai pris un exemple à 10% parce que je vous dis que c’est un peu la pratique, les taxes foncières, les charges de copropriété et l’imposition. Ici, on est sur un impôt des revenus nets d’impôts. Donc on est à zéro, ce qui veut donc dire que sur ces revenus locatifs, sur une enveloppe à 324732 € qui intègre bien évidemment le mobilier, les devis de travaux, et les frais de notaire. Et on est sur un appartement qui a été complètement refait, puisque aussi sur ce type de stratégie, l’idée c’est de se positionner sur des appartements qui sont presque ravagés, car comme on refait tout, notamment avec les travaux de plomberie pour pouvoir avoir une salle de bain privative. L’idée, c’est vraiment de trouver des logements qui sont finalement décotés en prix marché, notamment par rapport à cette grosse enveloppe travaux qu’on peut avoir. Et on finit par un rendement net de 5,06% une fois qu’on a déduit l’ensemble des charges. Voilà pour mon exemple, je passe la main à Amaury.

Amaury

Du coup, je n’ai pas mis de photos mais dans l’idée, c’est effectivement la même typologie de bien. Là, on est sur une colocation de trois chambres. Juste en bas à droite, vous avez la rue Jean Vigo si vous souhaitez regarder un petit peu là où ça se trouve sur Nice.

Juste pour répondre aussi, j’ai vu une question qui a défilé, on ne vous oublie pas on vous répond à la fin. Cet appartement-là fait 70 mètres carrés et on est sur un prix total d’un peu plus de 4000 € du mètre carré tout compris, à savoir avec les travaux, l’ameublement, etc. Et donc finalement, on arrive parce que je suppose que c’était la question sous-jacente, à un prix au mètre carré qui est équivalent, voire même légèrement inférieur à celui qui est pratiqué sur Nice selon Meilleursagents, parce qu’on était à 4004 de mémoire le mètre carré sur un appartement à Nice.

Donc voilà pour cette présentation, et puis du coup on est sur la même typologie de ce qu’Aurélie a expliqué tout à l’heure, sur les mêmes calculs. Juste pour préciser aussi, celui-là par rapport à la stratégie, pour expliquer un peu ce qui se passe, on est à proximité immédiate évidemment, des transports en commun. Et celui-là, pour le coup avait pour vocation de cibler les étudiants, aussi les jeunes actifs, mais en priorité les étudiants, parce qu’on était à proximité de l’EDHEC Business School (à 200 mètres à peu près) voilà c’était l’intérêt de cet emplacement.

C’est aussi important de le préciser : on arrive sur des prix au mètre carré tout compris, qui sont équivalents à ceux qu’on peut trouver sur le marché. Mais là, on a des biens qui sont rénovés à neuf, optimisés, sympas et agréables à vivre ; et puis décorés, meublés au même prix. Voilà, un peu moins de 320000 € pour 60 mètres carrés, dont on peut prendre notre calculatrice, on était sur les mêmes prix que ceux annoncés par Meilleursagents.

Juste pour les solutions de financement, on l’avait vu sur notre première présentation avec vous, on a quelqu’un qui est susceptible de vous accompagner, de proposer du coup une solution clef en main. Parce qu’on l’a expliqué au début, on est aussi un cabinet d’expertise comptable et donc l’idée, c’est d’accompagner le début à la fin, c’est à dire du financement avec un partenaire qui est finance-conseil et qui nous permet de vous aider sur le financement en tant qu’expatriés, en vous proposant et en travaillant ensemble la solution recherchée d’investissement et en terminant par l’accompagnement comptable.
Ceux qui ont déjà investi le savent, bien évidemment.

Avant de conclure, on a Rémi qui nous a gentiment communiqué pas mal de questions, on les a mises sur 2 diapos différentes. Voilà, on va les prendre au fur et à mesure.

Aurélie

J’aimerais répondre rapidement, parce que je pense que la réglementation sur les mètres carrés, et j’ai vu des questions très régulières sur le bail unique, et je pense que c’est important de pouvoir y répondre parce que ce sont des questions à chaud.

La première c’est Hub qui dit : « les salles de bain sont-elles obligatoires dans les chambres ? Si chambre en dessous de 14 mètres carrés, il n’est pas légal de louer s’il n’y a pas de salle d’eau. »
Alors attention Hub, en fait ça c’est si on décide de faire des baux multiples. Vous savez un bail par chambre. Là, en l’occurrence, on est sur un bail unique et donc on n’est pas soumis à cette réglementation. Si c’est vraiment le fait de faire des baux par locataire, c’est compliqué et que ça vous soumet à une réglementation plus tendue. La salle de bain n’est pas obligatoirement, du coup dans la chambre, elle doit être une salle de bain privative.

Donc effectivement, imaginons que vous avez fait une division, vous avez donc plusieurs baux. Eh bien, vous devez juste avoir une salle de bain privative et une chambre privative, évidemment. Donc, c’est vraiment cette partie-ci qui est importante.

D’autres questions qui étaient liées par rapport à ça. J’ai vu pas mal de commentaires en disant un bail unique, est-ce que c’est difficile et comment on fait dans la pratique avec les locataires ?

Alors dans la pratique, à partir du moment où on n’a pas de clause de solidarité, ça ne change pas grand-chose pour les locataires. Et après, ce qu’on fait régulièrement, ce sont donc des avenants. Et là, c’est beaucoup plus simple. Et d’ailleurs, ce qui simplifie aussi la notion de traitement de dépôt de garantie puisque finalement, c’est le locataire entrant qui rembourse le dépôt de garantie du locataire sortant. Puisque vous, vous ne faites pas d’état des lieux de sortie.

Moi, je précise quand même une chose aussi que j’ai oublié de développer et que j’avais pourtant noté, c’est attention en fait, c’est quand même beaucoup plus facile d’avoir un bail unique. Le jour où vous décidez de vendre ou vous voulez reprendre votre logement parce que ça peut être aussi une option que vous allez formuler à terme, c’est beaucoup plus facile de résilier un bail puisqu’on a un bail qui débute à une période. Et donc on donne congé à l’ensemble des occupants pour un motif qu’on connaît.

En revanche, quand on a plusieurs locataires, ça veut donc dire qu’il va falloir donner des congés à chacun des baux qui ont des périodes de début et de fin différentes les unes des autres, ce qui est plus compliqué finalement, pour pouvoir récupérer son logement. Imaginez que vous venez de débuter, que vous avez signé un bail au mois de janvier 2020, vous êtes reparti sur un engagement d’un an, et puis vous en avez un autre qui a démarré, lui, pour le coup, au mois de mai, eh bien, vous avez trois mois pour lui donner congé. Ça veut donc dire que celui qui avait démarré en mai 2020, il arrive la date anniversaire en mai 2021. Vous allez donc résilier son bail là, tout de suite maintenant avant le 31 janvier puisque vous devez respecter votre préavis de trois mois. Mais l’autre, il va falloir attendre janvier 2022 pour pouvoir récupérer le logement pour vendre. Donc, c’est un peu plus complexe et ça va vous obliger à avoir des chambres vacantes sur certaines périodes.
Voilà ce que je peux dire sur le bail unique. Après, j’ai aussi vu un commentaire où quelqu’un disait « moi j’intègre la clause de solidarité ». Je le comprends, c’est un choix, c’est beaucoup plus sécurisant pour vous. Maintenant, je pense que ça peut être un peu plus compliqué pour les locataires. En tout cas, ça le deviendra de plus en plus parce qu’ils sont de plus en plus avertis sur le sujet et sur le sujet de la colocation. Sauf quand on se connaît tous, car c’est peut-être un peu différent quand on arrive tous les trois ou tous les quatre pour louer un même logement. Mais quand on ne se connaît pas les uns les autres, c’est vraiment différent.

Alors : « pouvez-vous aider pour la construction d’un bail unique, sans solidarité ? ». Juste pour continuer, parce qu’on est toujours sur la même thématique, le bail unique c’est le contrat type.

Vous savez, depuis la loi Alur, on a un contrat type qui a été publié par décret en 2015. Donc, c’est bien ce document qui est qui qui est mentionné. Et c’est ce document que vous pouvez télécharger sur servicepublic.fr, et vous verrez que de facto, il n’y a pas de notion de solidarité. C’est vraiment la solidarité, si vous envisagez d’intégrer cette clause de solidarité, c’est vous qui l’a mentionnez expressément.

Rémi

Alors dans toute la partie chiffre que tu as mentionnée, Amaury, tu avais indiqué 8.2 points pour Paris, tu as cité comme ça d’autres chiffres. Où est-ce qu’on trouve ces chiffres pour les différentes villes françaises ?

Amaury

Oui, c’est la question de Valérie. Eh bien, je n’ai plus le nom, c’est vrai que c’est de ma faute, je n’ai pas cité la source. Mais par contre ce que je peux faire, c’est revenir vers vous Valérie et vous envoyer un mail. J’ai votre mail pour vous envoyer à la fois la cartographie et les sources des chiffres. C’est de ma faute j’ai partagé, je n’ai pas cité la source, et là vu que je ne peux pas aller sur l’ordinateur pendant la présentation, je ne peux pas vous envoyer ça et je ne l’ai plus en tête, donc je vous l’envoie par mail à la fin de ce rendez-vous.

Aurélie

J’ai vu juste, ça m’a fait sourire et excuses-moi Rémi je t’ai interrompu. J’avais une personne qui a mis un modèle de contrat dans une bouteille de champagne, ça m’a fait beaucoup sourire. Contre une adresse mail, vous pouvez l’avoir. Si vous allez sur le site Amarris Immo, c’est vachement plus simple. Donc, si vous tapez contrat type de location et mettez Amarris Immo dans le moteur de recherche Google, vous allez pouvoir en télécharger un.

Maintenant, je pense qu’on va peut-être passer aux petites questions qu’on a recensées, tout en sachant qu’on a répondu normalement à la plupart.

Rémi

Je vois que la proposition que tu as faite à Valérie d’avoir la cartographie intéresse tout le monde. Alors peut-être que tu peux envoyer ça en complément à tout le monde directement Amaury ?

Amaury

Complètement. De toute façon, avait l’intention de vous envoyer un petit questionnaire histoire d’avoir vos retours, et dans le même temps je vous mettrai des infos.

Aurélie

La première question : « Quel rendement vis à vis d’un même logement en location standard ? »

Il faut avoir une vision ici un peu plus globale. Alors très souvent, on arrive forcément à louer plus cher en colocation que sur un prix marché, parce que malgré le bail unique, on a une notion de chambre, et dès lors qu’on n’est pas à Paris avec sa réglementation prix au mètre carré et qu’on est dans une première location, vous savez qu’on a la liberté d’appliquer le loyer qu’on souhaite. Ce qui n’est pas le cas sur les prochaines locations, sur le renouvellement de la location. Mais cela vous permet en tout cas d’avoir un rendement plus important. Puis, l’autre au point qu’on a aussi beaucoup évoqué, c’est qu’en colocation l’avantage sur cette notion de rendement, c’est dans l’hypothèse où vous perdez un locataire, vous perdez si vous avez trois chambres, seulement 33% de votre revenu locatif, le temps de retrouver un candidat locataire. Et ça, ça impacte énormément votre rendement global. Si on prend toute la durée de votre investissement immobilier.

Rémi

« Est-ce qu’on vise uniquement les étudiants, aussi les jeunes actifs ? Quelle est la répartition entre étudiants et jeunes actifs dans le marché actuel ainsi que les tendances de croissance ? »

Du coup, je crois qu’on a bien répondu à cette question. Vous l’avez dit tout à l’heure, la proportion c’est 55%, 44% et 1% de retraités.

Et puis après la tendance d’augmentation : on est sur une moyenne de croissance de 30%.

Aurélie

« Si on fait de la colocation étudiante, quel est le risque de louer 9 mois sur 12 ? »

En fait, ce n’est pas qu’il y a une notion de risque, c’est qu’à partir du moment où on est étudiant, on peut avoir un bail d’une durée de neuf mois en location meublée. Donc, c’est probablement l’option qui va vous être demandée, et quand bien même il ne le ferait pas et qu’il resterait sur une durée d’engagement d’un an, il peut résilier à tout moment et vous risquez d’avoir effectivement une vacance sur la période estivale.
Mais attention là encore, je l’ai bien précisé : si votre logement est au prix marché, qu’il est franchement plaisant à vos étudiants, ils sont prêts à conserver l’appartement sur la période, à partir du moment où l’état est raisonnable et que la qualité du produit en vaut le jeu.

Rémi

Surtout dans des zones tendues, si on cible uniquement des étudiants, il y a des étudiants qui font 2, 3 ou 4 ans d’études et plus sur certaines villes. Effectivement, partir juste pour deux ou trois mois quand on a un reste à charge de 150, 200 ou même un petit peu plus, souvent les personnes n’ont pas envie de « faire cet effort-là » et préfèrent rester. D’où l’intérêt d’avoir une bonne stratégie aussi sur la colocation.

« Y-a-t-il des villes en particulier à viser ? des types de villes à ne surtout viser ? »

C’est ce que je disais tout à l’heure par rapport aux infos que vous m’avez demandées par rapport aux sources. Des villes en particulier à viser évidemment, les villes qui sont tendues sur le marché qu’on a évoquées toute à l’heure. Et puis des villes à ne surtout pas viser, eh bien pareil : Le Mans, Saint-Étienne, toutes ces villes-là où on n’a pas forcément une forte demande sur le marché locatif et qui se traduit aussi sur la colocation, tout simplement.

Aurélie

Alors après moi je pondère un petit peu ce qui est dit. Parce que si vous avez la volonté d’avoir un produit différenciant, même si le marché est quand même moins dynamique, il y a quand même un besoin d’avoir des logements de bonne qualité. Donc on est parfois sur des territoires et je pense au Mans, on a des rendements qui peuvent être très, très intéressants. Par contre, il faut compenser avec une prestation qui va être différenciante et qui va vous permettre de capter des candidats locataires.

Amaury

Puis je dirais c’est comme tout, il y a aussi une échelle où on dit « voilà moi je veux tel rendement par rapport à tel risque ». Donc, effectivement, si vous allez sur une ville et que vous prenez un centre-ville de Bordeaux ou de Paris, vous n’allez pas avoir de mal à louer. Maintenant sur Le Mans, vous avez une tension moins importante du marché. Donc c’est à l’échelle risque/rendement : est-ce que je suis prêt à prendre un petit peu plus de risques sur une ville par rapport à un rendement ?

Après ce qu’il ne faut pas oublier aussi c’est la valorisation patrimoniale. Il y a ça aussi qu’il faut prendre évidemment en considération et donc, qui a vocation à être plus importante. Vous l’avez vu, le marché évolue aussi en ce moment par rapport au COVID sur certaines villes, mais quand même une vocation à prendre du patrimoine sur certaines villes : Nantes et j’en passe.  Même si par exemple, je pense à Brest ou Saint-Etienne, où on a eu +10% cette année, ça fait 3 ans sur Brest et presque 8% sur Brest cette année. C’est évolutif, malgré tout.

Aurélie

Après, je pense qu’il ne faut pas regarder que la notion de ville. Il faut surtout regarder la notion de l’emplacement, même au sein d’une ville. C’est surtout ça qui est important. Et il y avait une question qui avait été posée sur Marseille. On sait qu’à Marseille, ce qui est intéressant, c’est qu’on a un marché immobilier à la vente qui est un peu plus accessible. Et pourtant, des loyers qui sont souvent dans les standards des villes tendues, ce qui est assez surprenant d’ailleurs. Par contre à Marseille, ce n’est pas d’un quartier à un autre, c’est vraiment d’une rue à une autre. Donc, il faut bien maîtriser le secteur avant d’aller s’implanter ou en tout cas, de bénéficier de bons conseils sur ce sujet. Parce que ça peut remettre en cause aussi toute votre stratégie.

Rémi

Aurélie, Amaury, est-ce que je peux me permettre de sauter quelques questions pour aborder peut-être des thèmes qui arrivent dans des questions que l’on n’a pas abordées avant ?

Il y a d’autres questions qui me semblent intéressantes : « Est-ce qu’il est préférable de louer en meublé ou louer en vide ? », « Est-ce qu’on peut faire de la colocation dans du neuf ? », et la troisième : « Est-ce qu’on peut passer de colocation normale, à location normale et vice versa ? »

Aurélie

Sur la partie « est-il préférable de louer meublé ou de louer vide », alors il y a les deux réponses. Il y la réponse marché où il est préférable de louer meublé parce que les personnes en colocation vont plutôt apprécier d’arriver dans quelque chose de tout packagé.

Deuxième point, si vous voulez aussi louer plus vite et là encore, attirer ou conserver vos locataires, comme vous allez avoir un effet de décoration qui va être assez important et une harmonie dans le logement, ça va fortement y contribuer.

Et puis alors, le troisième point, c’est la fiscalité. Même si ça ne devrait pas être une motivation, on sait pertinemment que la location meublée nous permet d’avoir des revenus qui sont nets d’impôts ou moins fiscalisés, notamment par cette possibilité d’amortir la valeur de votre immeuble et de votre mobilier. On sait que l’amortissement de l’immeuble, c’est une charge fictive qui concourt entre 40 à 80% d’effacement des revenus locatifs, et plus toutes les autres charges qu’on peut avoir par ailleurs, c’est ce qui nous permet d’avoir des revenus nets d’impôts. Donc, la réponse est sans hésiter : la location meublée sur le sujet de la colocation.

Amaury

Pour répondre à la seconde question « Est-il possible de faire de la colocation dans du neuf ? », la réponse est évidemment oui. D’ailleurs, il y a aussi de belles opportunités dans le neuf, et ça on pourra le détailler un peu plus tard, et qui peut s’apparenter tout à fait à ce qu’on vous a présenté. En particulier en optimisant certains plans, je pense par exemple à des T3 qu’on peut transformer en T4 qui sont effectivement plus intéressants à travailler.

Remi

Est-ce qu’on peut passer de colocation meublée à colocation normale, par exemple ?

Aurélie

Bien sûr, sans aucune difficulté. Ça ne change en rien la destination du logement. Donc, aucune difficulté, on peut passer de location vide à location meublée à tout moment, de la colocation à louer à une famille à tout moment également. Mais si c’est une stratégie, attention, si c’est la volonté de l’un des investisseurs ici, ou d’autres investisseurs, de penser à l’agencement, parce que très souvent dans les sujets de colocation, à un moment ou à un autre, on a fait un bel espace de vie mais on a quand même rogné sur l’espace de vie pour pouvoir avoir une chambre supplémentaire et gagner en rendement. Donc, il faut faire en sorte que les travaux qui ont été aménagés puissent être facilement supprimés si notamment, on envisage de le louer différemment.

Remi

Peut-être une ou deux questions pour finir.

Il y avait encore une page, c’était la dernière page de questions. Peut-on en prendre une ou deux ? Parce que je crois qu’il est 19h30 passés ici.

Statut fiscal on en a parlé, gestion locative aussi, rendement versus studio, on en a parlé.

Rentabilité aussi. Je pense qu’on a bien couvert le sujet et de toute façon, comme Amaury va envoyer un mail à tout le monde, s’il y a des questions que vous avez en tête et qu’on n’a pas traitées, vous pouvez les voir directement avec Amaury.

Si je peux me permettre de conclure, merci vraiment beaucoup Aurélie et Amaury. C’était vraiment une présentation très intéressante et très complète sur le sujet de la colocation.  Et si vous voulez vous lancer dans la colocation et faire une étude personnalisée, Amaury et l’équipe d’Amorris Immo, sont bien évidemment à votre disposition pour y répondre. Faites une demande ici via le formulaire Immoneos.

Et si vous avez d’autres questions sur la colocation, il y a toujours le groupe Immoneos sur Facebook. Continuez à inviter vos amis expatriés à rejoindre le groupe Facebook.

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