Les discussions animées au sein de la communauté des investisseurs expatriés Immoneos témoignent de l’engouement des membres pour l’investissement en colocation. Les membres sont séduits par les avantages qu’offre ce type de location, alliant rentabilité, tranquillité et équilibre financier. Alors que la location à court terme, telle qu’Airbnb, peut être difficile à gérer à distance, la colocation reste une alternative bien plus avantageuse que la location traditionnelle d’un appartement vide ou meublé à l’année. De plus, les restrictions croissantes imposées à la location courte durée renforcent l’attrait de la colocation pour les investisseurs.

Et vous ? Vous avez décidé de sauter le pas, mais vous ne savez pas où investir en colocation ? Dans cet article, nous explorerons les villes françaises les plus propices à l’investissement en colocation, où vous pourrez maximiser vos rendements. Que vous soyez un investisseur expérimenté ou que vous envisagiez de faire vos premiers pas dans ce domaine, vous pourrez poser vos questions directement aux membres de la communauté Immoneos qui investissent en colocation. Vous bénéficierez de précieux retours d’expérience dans un environnement de confiance, sans professionnels, publicité ou annonce. Vous n’êtes pas encore membre de la communauté ?

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Quelles sont les raisons d’investir dans une colocation ?

Tous les membres de la communauté de confiance Immoneos qui louent des biens classiques et des appartements en colocation le constatent : la rentabilité de ces derniers dépasse celle d’une location traditionnelle. Ce phénomène s’explique simplement par un prix d’achat équivalent (voire plus bas au mètre carré comme nous le verrons plus loin) avec un loyer mensuel plus élevé.

Vous percevez des loyers plus élevés

Déjà, votre bien en colocation vous permet de bénéficier de plusieurs loyers et non un seul. Cela se traduit par une augmentation de vos revenus locatifs, généralement d’environ 20 à 30 % par rapport à une location traditionnelle. Notez toutefois qu’il existe des restrictions dans certaines villes où la loi sur l’encadrement des loyers est en vigueur. Dans ce cas, le total des loyers perçus est limité à ce qu’un locataire unique paierait pour le logement entier.

Pour vous prémunir contre les paiements impayés, vous pouvez inclure une clause de solidarité entre les colocataires dans le contrat de bail de la colocation. Nous vous détaillons comment mettre en place une clause de solidarité dans le dossier spécial sur les 5 erreurs à ne pas commettre pour l’investissement en colocation qui est disponible ici.

Vous achetez votre bien en colocation moins cher

Les grandes propriétés, comme les grands appartements ou les maisons, ont généralement un prix au mètre carré plus abordable que les studios ou les appartements de taille réduite. Avec un prix au mètre carré plus faible et un loyer stable ou plus élevé, la rentabilité est simplement plus élevée.

Si vous souhaitez acheter à crédit pour votre investissement depuis l’étranger, nous avons conçu un guide du crédit immobilier depuis l’étranger. Nous savons en effet qu’il est plus difficile de trouver un financement pour un expatrié qu’un résident français. Vous y retrouvez les taux, le nom des banques et les conditions pour obtenir votre crédit dans les meilleures conditions possibles. Nous partageons aussi un guide qui contient toutes les informations pour trouver son crédit depuis l’étranger :

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Vous bénéficiez d’une rentabilité record

Cela se traduit par une rentabilité locative supérieure. En investissant dans une colocation, vous pourrez facilement atteindre un rendement locatif moyen de plus de 7 à 8 %. De plus, vous ne subirez pas l’intense concurrence qui se joue entre les investisseurs pour les petites surfaces. La compétition est en effet bien moins prononcée pour les logements de type T4 ou T5.

Avec son rendement moyen élevé, ses prix au mètre carré abordables et ses revenus locatifs attractifs, la colocation présente une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant constituer un patrimoine solide et rentable. Cependant, que vous cherchiez par vous-même ou avec l’aide d’un chasseur immobilier, la question cruciale qui se pose concerne l’emplacement optimal pour l’achat et la location d’un appartement en colocation.

Quelles sont les meilleures villes pour investir dans un bien destiné à la colocation ?

L’emplacement revêt une importance cruciale pour un investissement en colocation, encore plus que pour une location classique. Les montants que vous engagez sont en effet plus importants qu’un petit bien et la rentabilité de votre projet dépend entièrement de la présence de colocataires. En leur absence, la rentabilité de votre placement risque de s’effondrer.

Afin d’optimiser les chances de succès de votre investissement en colocation et éviter les périodes de vacance locative, il est essentiel que vous respectiez quelques règles. Il est en effet préférable que votre colocation soit située :

• à proximité d’un centre-ville dynamique,
• dans une ville où la population jeune est importante (et en croissance),
• dans une zone où une forte demande locative,
• près d’un campus universitaire, d’un pôle universitaire ou d’établissements d’enseignement supérieur.

On parle principalement de la colocation pour les étudiants ou les jeunes actifs. Toutefois, il faut savoir qu’il existe également de plus en plus de colocations destinées aux seniors. Dans ce cas, le type de biens recherchés et leur emplacement seront bien entendu différents.

Lyon, Nantes, Rennes, les villes qui attirent le plus les jeunes actifs

Les villes privilégiées par les jeunes actifs pour la colocation sont Lyon, Nantes et Rennes. Les jeunes actifs constituent un groupe important au sein des colocations. Il est important que vous choisissiez pour votre investissement une zone :

• avec un fort potentiel d’emploi,
• où le marché du travail attire les jeunes travailleurs.

Prenez le temps d’analyser le marché local, en examinant :

• les créations d’entreprises,
• les start-ups,
• les implantations de grandes entreprises,
• les projets urbains,
• etc.

Lyon, avec ses 150 000 étudiants et sa croissance économique soutenue, est une ville attrayante. En 2021, le nombre d’offres d’emploi à Lyon a quasiment doublé, ce qui démontre la vitalité du marché économique local. Les infrastructures de qualité et la densité des petites et moyennes entreprises contribuent à dynamiser l’économie de la région. L’année suivante, la capitale de la gastronomie a été élue la métropole la plus attractive par le cabinet HelloWork.

Lyon offre en outre un large choix de biens immobiliers, allant des immeubles anciens aux constructions plus récentes. Les jeunes actifs sont de plus en plus nombreux à chercher une chambre dans cette ville.

De nombreuses enquêtent montrent également que Bordeaux, Dijon, Lille, Nantes, Rennes, Strasbourg et Toulouse font partie des métropoles les plus attractives pour les jeunes actifs. Ces villes sont le berceau de nombreuses entreprises et offrent un cadre de vie très plaisant. Chaque année, les demandes de chambres en colocation dépassent largement les offres.

Pour vous assurer d’attirer des étudiants et des jeunes actifs sur le long terme, il est indispensable d’offrir une colocation de qualité, en ne sacrifiant pas l’espace commun pour ajouter une chambre supplémentaire. Votre colocation doit être meublée et agréable, de manière à ce que chaque colocataire ait envie d’y rester longtemps. De plus, le choix d’une location meublée est plus avantageux fiscalement que celui d’une location non meublée grâce au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).

La Rochelle, Lille, Lyon, Paris : les villes où la demande de colocations est la forte

L’Observatoire du marché de la colocation en France fournit un bilan annuel qui permet se qualifier le profil des colocataires et d’évaluer le niveau de la demande locative dans les grandes villes. Et bien que la situation évolue et que certaines tendances se dégagent tous les ans, des villes comme Paris ou Lyon restent en tête du classement au fil des années.

En 2021, La Rochelle est devenue la ville universitaire la plus recherchée avec 8 fois plus de demandes que d’offres. Elle détrône ainsi Angers, qui était habituellement en tête du classement. Lille, Lyon et Paris suivent La Rochelle avec environ 5 demandes pour une chambre.

Mais c’est l’Île-de-France qui demeure la région la plus demandée pour les colocations puisqu’elle concentre 38% des recherches (principalement Paris puis la petite couronne). L’offre de chambres y est inférieure à la demande même si on observe une légère perte de dynamisme du marché francilien au profit des autres régions.

Fait intéressant, l’Observatoire de la colocation a également identifié les villes peu demandées. Saint-Étienne arrive en tête, avec 4 chambres disponibles pour un colocataire. Des villes telles que Amiens, Limoges et Nîmes présentent également une demande de colocations bien inférieure à l’offre. Il est donc préférable d’éviter d’investir dans une colocation dans ces communes.

Enfin, le site L’Étudiant.fr publie chaque année la ville de destination préférée des étudiants. C’est un élément crucial pour lancer votre projet d’investissement locatif. Car il faut savoir qu’au moment de choisir leurs études supérieures, les populations étudiantes sont souvent influencées par ce type de classement.

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Les villes étudiantes : un choix peu risqué

La colocation est principalement composée d’étudiants (58%) et de jeunes actifs (36%), avec une moyenne d’âge de 28 ans. Il est donc essentiel d’investir près des campus, des grands pôles universitaires et des grandes écoles. C’est ce que recherchent principalement vos colocataires : vivre à côté de l’endroit où ils étudient. Ainsi, plus le bien que vous louez en sera proche, plus votre logement offrira des facilités de transport en commun et de services, plus vous bénéficierez d’une demande pour votre colocation.

Dans son classement des villes les plus rentables pour investir dans une colocation, Le Figaro a placé trois grandes villes universitaires – Talence, Palaiseau et Villeurbanne – en tête de son classement des métropoles les plus rentables pour un investissement en colocation.

Talence

Située à 15 minutes du centre de Bordeaux, Talence est une ville universitaire caractéristique. Bien desservie par le tramway B, elle abrite la majorité du campus de Bordeaux, ainsi que des écoles d’ingénieurs et de commerce réputées. La demande de logements y est très élevée et vous trouverez de nombreuses opportunités d’appartements à rénover afin d’améliorer le rendement de votre colocation. Les travaux vous permettront de mettre le logement aux normes et de l’aménager de manière à le rendre adapté à la colocation.

Les biens rénovés se louent également plus cher et plus vite en raison du niveau élevé de leurs prestations. Des locataires satisfaits de leur logement restent généralement plus longtemps. Le risque de vacance locative et les frais liés à la mise en location s’en trouvent ainsi réduits. Il est également essentiel de proposer un logement meublé et équipé, car les étudiants et les actifs attendent les mêmes prestations que celles d’une location saisonnière.

Palaiseau

Palaiseau présente des caractéristiques similaires. Ces villes sont situées près de grands pôles universitaires et la demande de biens en colocation y a considérablement augmenté. Palaiseau se trouve non loin du plateau de Saclay et bénéficie d’une excellente desserte en transports en commun (RER et future ligne de métro 18). De grandes entreprises se sont également implantées dans la région pour développer des centres de recherche et développement. Cela renforce encore l’attractivité de la commune.

Villeurbanne

Avec une demande bien supérieure à l’offre, la crise du logement à Lyon conduit les étudiants à rechercher aux alentours. Villeurbanne, située près du centre-ville de Lyon, constitue donc un excellent emplacement. De plus, les prix sont inférieurs à ceux de Lyon puisqu’on y trouve des logements à 4 000 € le mètre carré en moyenne contre plus de 5 000 € à Lyon.

Quel que soit l’endroit où vous comptez investir, il est préférable de proposer des logements meublés. Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) offre des avantages fiscaux permettant de réduire l’imposition grâce aux amortissements et aux déductions des charges.

Prêt à vous lancer dans un investissement en colocation ?

Avec des loyers plus hauts, des prix au mètre carré moins chers et une rentabilité record, l’investissement en colocation coche toutes les cases. À condition toutefois de choisir un bon emplacement permettant de limiter les périodes de vacance locative. Concernant ce point, les membres de la communauté de confiance Immoneos recommandent de préférer des appartements situés près des campus et du centre-ville des grandes métropoles (ou à proximité). Ils conseillent également de vérifier le nombre d’étudiants présents dans la région avant de vous lancer, de favoriser les colocations meublées qui sont les plus recherchées, et d’opter pour le régime fiscal du loueur meublé non professionnel avec le régime réel.

La contrepartie des ces nombreux avantages est sans doute la gestion parfois chronophage de grandes colocations. Le fait de ne pas être sur place n’est pas problématique dans la mesure où pour vous soulager de ces tâches, il existe des services de gestion locative professionnels. Certes, ils ont un coût qui affecte quelque peu la rentabilité. Cela reste toutefois acceptable compte tenu du rendement dégagé par ce type de bien.

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