Je souhaite augmenter le loyer de mon investissement locatif en France. De quel montant je peux l’augmenter? Faut-il attendre la fin du bail? Est-ce que je peux l’augmenter en cours de bail? Et comment dois-je gérer avec le plafonnement des loyers dans certaines villes ???
Régulièrement, de nombreux membres de la communauté Immoneos se questionnent sur les modalités d’augmentation du loyer de leurs locataires.
Si contrairement à Antoine, membre de la communauté de confiance qui a fait le choix d’investir au Havre depuis l’étranger et de déléguer la gestion locative, vous préférez gérer votre bien vous-même, vous vous posez peut-être les mêmes questions.
Nous faisons le point dans ce dossier dans lequel nous reprenons les modalités d’augmentation du loyer de votre locataire en fonction de la zone où se situe le bien et sa note au DPE, ainsi que le mode de calcul à utiliser.
Et si vous avez d’autres questions à ce sujet, comme la plupart d’entre vous le savent déjà, il suffit de poser vos questions directement aux autres membres Immoneos. Ils vous répondront rapidement sur leurs expériences en tant que bailleurs.
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Les principes généraux de la hausse de loyer en France
Le loyer d’un logement peut être régulièrement augmenté chaque année, sous réserve :
- qu’une clause le précise dans le bail,
- que l’augmentation respecte des règles simples.
Ces règles varient également en fonction de la localisation du logement, qu’il se trouve dans une zone tendue ou non.
A noter que depuis le 24 août 2022, les loyers des logements énergivores sont gelés.
L’augmentation du loyer en cours de bail
En tant que bailleur, vous pouvez augmenter le loyer de votre locataire en l’indexant régulièrement pendant la durée du bail. A condition bien entendu d’avoir intégré une clause d’indexation dans le contrat.
Vous devez indiquer dans cette clause le dernier indice IRL publié par l’Insee à la date de signature du bail. Cette méthode permet de réviser le loyer chaque année à la date anniversaire du contrat de location ou à une autre date convenue (1er janvier par exemple).
L’information du locataire de l’augmentation prévue au bail
Les contrats types de location stipulent généralement que l’indexation se fait à la date anniversaire du bail. Vous avez juste vérifier dans le bail la date de début de location et informer le locataire le mois précédant cette date anniversaire. Cela lui permettra d’ajuster son paiement en conséquence.
Cependant, en cas d’omission de cet avis, il est toujours possible de le faire plus tard. Il est possible de réaliser la révision annuelle du loyer dans l’année suivant la date de révision du bail. Toutefois, le loyer de votre locataire sera indexé à partir du mois où vous faites la demande d’indexation. Cette dernière n’est en effet pas rétroactive.
L’indexation n’est pas automatiquement mise en œuvre ; il vous revient donc de la solliciter chaque année auprès de votre locataire. Vous pouvez formuler cette demande par divers moyens (mail, courrier simple). Toutefois, si le locataire ne procède à aucun ajustement de paiement, il vous faudra envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception.
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Les loyers sont indexés sur l’IRL
Pour déterminer l’augmentation annuelle du loyer, vus devez vous référer à l’Indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee quatre fois par an, correspondant à chaque trimestre écoulé. Le contrat précise le trimestre de référence et la valeur de l’IRL le plus récent à la signature du bail. Par la suite, chaque année, vous utiliserez la valeur actualisée pour le même trimestre de l’année suivante afin de calculer le nouveau loyer.
Pour effectuer ce calcul, il vous faut considérer les éléments suivants :
- L, qui représente le montant du loyer hors charges ;
- N, correspondant au nouvel IRL publié par l’Insee pour le même trimestre de référence que celui spécifié dans le bail ;
- P, qui représente l’ancien IRL.
En utilisant ces variables, vous pouvez annuellement déterminer le montant du nouveau loyer en appliquant la formule suivante : (L x N) / P.
Un exemple de calcul d’indexation du loyer
Si vous louez votre logement 1 150 € et l’indexez sur l’IRL du troisième trimestre, l’augmentation se fait comme suit :
1 150 € multiplié par 141,03 (IRL du troisième trimestre 2023), divisé par 136,27 (IRL du troisième trimestre 2022). Ce qui équivaut à 1 190 €.
Dans certains cas, vous pouvez augmenter au-delà de l’IRL
Votre ancien locataire est parti depuis plus de 18 mois
Vous avez le droit de dépasser l’Indice de Référence des Loyers (IRL) et de fixer le loyer de manière autonome :
- si le locataire précédent est parti depuis au moins dix-huit mois,
- à condition que le logement soit classé entre les lettres A et E selon son Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
En revanche, s’il est classé F ou G, son loyer doit demeurer aligné sur celui du locataire précédent.
Vous avez entrepris des travaux importants dans le logement
De plus, vous pouvez envisager une augmentation plus importante que celle découlant du calcul de l’IRL si vous effectuez des travaux de rénovation et d’amélioration substantiels dans le logement. Ces travaux pourraient inclure entre autres :
- l’installation d’une cuisine équipée, d’un digicode,
- la rénovation d’une salle de bains en remplaçant une ancienne baignoire par une douche,
- une amélioration significative de l’isolation thermique par le remplacement du simple vitrage par du triple vitrage.
Il est cependant nécessaire que ces travaux de rénovation représentent au moins 50 % du dernier montant annuel du loyer. Dans ce cas, vous pouvez appliquer une hausse annuelle du loyer de 15 % du coût total des travaux TTC. De plus, le logement doit atteindre une classe énergétique comprise entre A et E à la fin des travaux pour permettre l’augmentation du loyer en fonction des coûts engagés. A contrario, si malgré les travaux entrepris, la classe énergétique du logement reste F ou G, il n’est pas possible de prendre en compte le coût des travaux pour l’augmentation du loyer.
Le loyer est bien en deçà des prix du marché
Vous êtes en droit également d’appliquer une augmentation de loyer supérieure à l’indexation si l’ancien loyer était manifestement sous-évalué par rapport au marché.
Dans les municipalités où l’encadrement des loyers est en vigueur, avec des plafonds de loyers au mètre carré par type de logement et par quartier, la majoration ainsi obtenue ne peut toutefois pas excéder le loyer de référence majoré.
La révision d’un loyer sous-évalué est réglementée par des directives précises, qui varient selon que le logement se trouve :
- dans une zone tendue, où la demande excède l’offre,
- en dehors de ces zones, où l’équilibre entre l’offre et la demande est constaté sur le marché immobilier.
Si vous remarquez que le loyer de votre locataire est clairement sous-évalué pendant la durée du bail, vous pouvez envisager de le réajuster lors du renouvellement du contrat. Pour ce faire, vous devez informer le locataire au moins six mois avant la date de renouvellement prévue du bail.
Depuis 2022, l’augmentation du loyer sous-évalué est limitée aux logements des classes énergétiques A à E au DPE. Les logements classés F ou G sont donc exclus de cette hausse.
Dans les communes où le plafonnement des loyers au mètre carré par type de logement et par quartier est également en vigueur, cette demande ne peut concerner que les loyers inférieurs au loyer de référence minoré pour le logement concerné.
Le calcul de l’augmentation du loyer en zone tendue
Vous devez déterminez le nouveau montant du loyer en fonction de ceux pratiqués dans le voisinage pour des logements équivalents.
Selon la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), lorsque le loyer est réévalué en raison d’une augmentation, le propriétaire est tenu de présenter trois logements comparables dans le voisinage à titre d’exemple. Ce nombre passe à six si le bien se trouve dans une agglomération comptant plus d’un million d’habitants.
En outre, en zone tendue, votre augmentation de loyer ne peut pas dépasser le plus élevé de ces deux plafonds :
- 50 % de la différence entre la moyenne des loyers pratiqués dans le voisinage et l’ancien loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location ;
- une majoration annuelle du loyer équivalente à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes de décence réalisés depuis le dernier renouvellement du bail, à condition que le montant de ces travaux soit au moins égal à la dernière année de loyer.
Le calcul de l’augmentation des loyers hors zone tendue
Si le logement dont vous êtes propriétaire est situé en dehors d’une zone tendue, vous devez proposer au locataire un nouveau montant du loyer calculé en tenant compte des loyers appliqués dans le voisinage pour des logements similaires également en location. À terme, le loyer du locataire pourra atteindre la moyenne des loyers pratiqués dans le voisinage.
Vous devez envoyer un courrier informant le locataire de votre intention d’augmenter son loyer sous-évalué au moins six mois avant la date de renouvellement tacite du contrat de location, qu’il s’agisse d’un bien nu ou meublé.
De plus, l’augmentation du loyer ainsi déterminée ne prend pas effet immédiatement. Son application est échelonnée dans le temps selon le type de bail (vide ou meublé) et de l’ampleur de l’augmentation.
Le cas particulier des passoires thermiques
- En métropole, pour les contrats de location signés ou renouvelés à partir du 24 août 2022 ;
- En outre-mer, pour les baux signés ou renouvelés après le 1er juillet 2024.
Conclusion
Pour les membres Immoneos qui se demandent comment gérer à distance leur investissement locatif, l’augmentation du loyer fait partie des aspects essentiels puisqu’elle contribue à optimiser la rentabilité de leur bien.
Qu’il s’agisse d’un logement nu ou meublé, il est important que cette hausse se fasse dans les règles de l’art. Ceci pour limiter les possibilités de contestation du locataire pour non-respect des délais légaux ou de l’indice IRL par exemple.
Cela étant, même en respectant les règles d’augmentation, votre locataire peut contester la hausse s’il estime que l’augmentation porte le loyer au-dessus des prix du marché. Dans ce cas, vous devrez vous entendre ou déployer des arguments pour justifier cette augmentation devant la Commission départementale de conciliation ou du juge du tribunal d’instance le cas échéant.
Cet article vous a intéressé mais vous désirez approfondir le sujet en échangeant avec des bailleurs ?
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