Antoine, ingénieur au Luxembourg, a misé à 27 ans sur le crédit immobilier pour préparer sa retraite, avec un deux-pièces à 7 % brut dans sa ville natale, Le Havre, où ce niveau de rendement reste la norme trois ans plus tard et où une nouvelle ligne de tramway arrive fin 2027. Le bien lui a coûté environ 98 500 € tout compris et se loue 575 € par mois en meublé. Il raconte son budget, son financement avec seulement 18 000 € d’apport, et l’erreur qu’il ne referait pas.
Témoignage recueilli en août 2023, mis à jour le 07/10/2026. Les chiffres cités sont ceux de l’époque.
Le projet en un coup d’œil
| Membre | Antoine, 27 ans à l’époque, ingénieur |
| Vit à | Luxembourg |
| A investi à | Le Havre, quartier Danton |
| Type de bien | Appartement de deux pièces, en location meublée longue durée |
| Prix / budget | 66 000 € frais d’agence inclus ; environ 98 500 € au total (frais de notaire, 19 000 € de travaux et mobilier, 7 500 € de frais de chasse) |
| Financement | Crédit obtenu via un courtier, 18 000 € d’apport, différé de 24 mois |
| Travaux | Environ 3 mois, gérés par une société clé en main |
| Loyer / rendement annoncé | 575 € par mois hors charges, 7 % brut |
| Gestion | D’abord en direct avec l’aide de sa famille, puis le constat qu’une gestion par un professionnel est préférable |
Qui est Antoine ?
Je m’appelle Antoine, j’ai 27 ans et je suis ingénieur au Luxembourg depuis 4 ans. J’ai choisi ce pays pour sa proximité avec la France et pour les opportunités professionnelles.
Après deux années de prépa, j’ai intégré une école d’ingénieur. Pendant une année de césure, entre l’Angleterre et les États-Unis, j’ai attrapé le virus du voyage et de l’expatriation.
Je ne sais pas si je rentrerai un jour vivre en France, mais je sais qu’il faut préparer ma retraite dès maintenant et profiter d’être jeune pour investir mon épargne avec l’effet de levier du crédit immobilier.
Pourquoi Le Havre ?
Je suis né au Havre : je voulais investir dans une ville que je connais bien. Un ami d’enfance y avait aussi investi et m’a convaincu de ses avantages.
Quel budget et quel bien ?
Avec un courtier spécialisé dans les expatriés, nous avons conclu que je pouvais investir environ 200 000 €. Je ne voulais pas tout utiliser : j’ai réservé 100 000 € tout compris (prix, frais, notaire, travaux et décoration) pour ce premier projet.
Avec ce budget, je pouvais acheter un studio ou un deux-pièces. J’ai choisi le deux-pièces, car j’estimais qu’il y aurait moins de rotation de locataires.
J’ai ciblé le quartier Danton. Il a été préservé pendant la Seconde Guerre mondiale : c’est un secteur authentique, proche du campus universitaire, des transports et des commerces.
Les chiffres de l’opération
- Prix d’achat : 66 000 €, frais d’agence inclus.
- Travaux et mobilier : 19 000 €.
- Frais de chasse : 7 500 €.
- Total, frais de notaire inclus : environ 98 500 €.
- Loyer en meublé longue durée : 575 € par mois hors charges, soit un rendement brut de 7 %.
Les loyers financent le bien : mon patrimoine grandit progressivement.
Comment as-tu financé le projet ?
En tant que non-résident fiscal, je savais que les conditions de crédit seraient moins favorables : plus d’apport, un taux plus élevé. J’ai pris un courtier, qui m’a obtenu une offre intéressante : la banque ne m’a demandé que 18 000 € d’apport, avec un différé de 24 mois. Les premiers loyers m’ont permis de récupérer une partie de cet apport. (Pour aller plus loin : le guide du crédit pour non-résidents.)
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Être mis en relation avec un courtier recommandéQui a géré les travaux ?
Une société d’investissement clé en main, recommandée par des membres d’Immoneos. Elle a obtenu les devis de ses artisans partenaires et m’a proposé un aménagement adapté à la configuration de l’appartement.
Une fois le projet validé, les travaux ont duré environ 3 mois à partir de la signature chez le notaire. Je recevais régulièrement des comptes rendus en photos et en vidéos.
Comment se porte le marché du Havre ?
Je ne suis pas un grand spécialiste, mais les écarts de prix entre quartiers sont importants. Par exemple, environ 1 500 €/m² dans le quartier populaire de Massillon, contre plutôt 3 500 €/m² près de la plage.
La ville encourage l’investissement avec de nombreux projets : un campus qui accueille de nouvelles écoles, une nouvelle ligne de tramway, une future ligne à grande vitesse annoncée. C’est aussi une ville dynamique, avec une grosse activité portuaire et touristique.
Ton conseil pour investir au Havre ?
Le Havre est un bon secteur pour investir avec un petit budget : le rendement est intéressant pour le risque pris. J’ai trouvé un locataire de qualité après seulement 3 semaines de mise en location.
Que ne referais-tu pas ?
Gérer moi-même la location. Je voulais gagner quelques dizaines d’euros par mois, et j’avais de la famille sur place, mais je me suis vite rendu compte que c’était difficilement gérable. La gestion locative à distance, ce sont des tas de détails : je recommande de trouver un agent immobilier ou un gestionnaire en ligne de confiance.
Tes conseils pour investir à distance ?
Mettre au moins une fois les pieds dans la ville où l’on veut investir. Investir à distance est déjà stressant ; connaître la ville m’a rassuré. Comme on dit, l’emplacement est le plus important en immobilier.
Et toujours passer par un intermédiaire de confiance, pour ne pas perdre de temps et être efficace. Voir aussi les 6 conseils des membres pour réussir un premier investissement depuis l’étranger.
Ce qu’il faut retenir
- Ne pas utiliser toute sa capacité d’emprunt : Antoine pouvait emprunter environ 200 000 €, il a limité son premier projet à 100 000 €.
- Un deux-pièces plutôt qu’un studio, pour limiter la rotation des locataires.
- Un différé de remboursement permet de récupérer une partie de l’apport grâce aux premiers loyers.
- Gérer soi-même à distance pour économiser quelques dizaines d’euros par mois : Antoine ne le referait pas.
- Connaître la ville, ou au moins y être allé une fois, rend l’investissement à distance plus serein.
Le Havre depuis l’achat d’Antoine (2023) : ce qui a changé
- Le rendement reste la marque du Havre : 7,7 % brut en moyenne pour un deux-pièces au 01/09/2026, le niveau le plus élevé des villes suivies par le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents. C’est précisément le type de bien qu’Antoine a choisi pour limiter la rotation des locataires.
- Des loyers solides : 13,5 €/m² en moyenne pour un appartement (SeLoger, 01/09/2026), et 13,90 €/m² charges comprises pour un T1-T2 selon la carte des loyers 2025 du ministère du Logement. Avec 60 % de ménages locataires (Insee, 2022), Le Havre offre un large vivier de locataires.
- Des prix stables, un marché qui repart : le prix moyen des appartements a peu bougé en trois ans (−2,4 %, à 1 898 €/m²), mais reste 23,8 % au-dessus de son niveau de 2018 (SeLoger). Les ventes, elles, accélèrent : 1 631 appartements vendus en 2025, soit 17 % de plus qu’en 2024 (DVF), et un délai de vente ramené de 68 à 59 jours en un an.
- Le tramway double : la nouvelle ligne C, que citait Antoine, est en chantier depuis 2025. Elle ajoute 14 km de voies, de la gare vers les Docks et la Vallée Béreult, et vers les quartiers sud, Harfleur et Montivilliers, avec une mise en service prévue fin 2027. Le secteur Danton-gare, où Antoine a acheté, se trouve au départ de cette ligne.
- La grande vitesse, en revanche, reste lointaine : la ligne nouvelle Paris-Normandie dont parlait Antoine visait au mieux 2040, et sa partie francilienne ne figure pas dans le schéma directeur de l’Île-de-France validé en 2025 (InfoYvelines, 16/06/2025). Elle ne pèse donc pas dans le calcul d’un achat aujourd’hui.
- DPE : depuis le 01/01/2025, un logement classé G ne peut plus être mis en location ; ce sera le tour des F au 01/01/2028 et des E au 01/01/2034. Dans l’ancien havrais, le diagnostic fait partie du budget travaux.
Pour Antoine, qui a acheté en 2023 un deux-pièces à 66 000 € et l’a loué en trois semaines, les fondamentaux de son achat se confirment : un rendement de 7 % brut proche de la moyenne havraise pour un T2 (7,7 %), et un quartier qui gagne une ligne de tramway. Prix par quartier et loyers à jour : investir au Havre.
Sources : SeLoger, « Immobilier au Havre en 2026 : bilan de l’année et perspectives pour 2027 » (18/09/2026, données au 01/09/2026) ; Immoneos, page « Investir au Havre » (DVF 2025, carte des loyers 2025 du ministère du Logement, Insee ; mise à jour en octobre 2026) ; Ville d’Harfleur, « Nouvelle ligne de tramway : c’est parti » (06/03/2025) et Tendance Ouest, « Le Havre : extension du tramway, les travaux débutent » (07/02/2025) ; InfoYvelines, « Ligne ferroviaire Paris-Normandie abandonnée » (16/06/2025, mis à jour le 04/08/2026) ; service-public.gouv.fr, actualité A18446 « Nouveau calcul du DPE » (01/09/2026) (consultées le 08/10/2026).
Un deux-pièces au Havre, près de la gare ou du campus ? Les membres recommandent des chasseurs installés sur place, qui gèrent recherche, travaux et ameublement pour les expatriés, comme pour Antoine. Gratuit, réponse sous 24 h ouvrées.
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Cet article partage des retours d’expérience et des informations générales ; il ne remplace pas l’avis d’un expert-comptable, d’un avocat fiscaliste ou d’un notaire sur votre situation.
